TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [C] [O]

Madame [D] [T]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Benjamin JAMI

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/05043 – N° Portalis 352J-W-B7I-C54B2

N° MINUTE :

3

JUGEMENT

rendu le jeudi 28 novembre 2024

DEMANDEUR

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER [Adresse 4],

Représenté par son syndic le cabinet Jean Carpentier – Agence Botzaris [Adresse 2]

représenté par Maître Benjamin JAMI, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR

Monsieur [C] [O],

[Adresse 1]

représenté par Madame [D] [T] (sa fille), munie d’un pouvoir

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge, statuant en juge unique assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 15 octobre 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 28 novembre 2024 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 28 novembre 2024

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/05043 – N° Portalis 352J-W-B7I-C54B2

EXPOSE DU LITIGE

M. [C] [O] est propriétaire des lots n°34 et 45 dans l’immeuble sis [Adresse 4], cadastré AN n°[Cadastre 3], soumis au régime de la copropriété représentant 1/2000 et 67/2000 tantièmes.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 août 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], représenté par son syndic le cabinet Jean CHARPENTIER – AGENCE BOTZARIS en exercice, a assigné M. [C] [O] devant le tribunal judiciaire de Paris en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

—  8253,53euros au titre des charges de copropriété et frais impayés (3ème trimestre 2024 inclus),

—  1000 euros de dommages et intérêts,

avec capitalisation des intérêts échus selon les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

—  1680 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

L’affaire a été appelée à l’audience du 15 octobre 2024, à laquelle le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. Il s’est opposé aux délais de paiement sollicités en défense.

M. [C] [O], représenté à l’audience par Mme [T] [D], sa fille, munie d’un pouvoir, a sollicité des délais de paiement, expliquant que le bien à l’origine de la demande en paiement avait été donné en location à un preneur qui ne réglait pas ses loyers, de sorte qu’avait dû être engagée une procédure aux fins d’expulsion, et que le bien était en cours de vente.

La décision a été mise en délibéré ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

— les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,

— les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du Code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

Il incombe ainsi au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

— le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l’immeuble et relatif au lot 34 et 45, indiquant la répartition des tantièmes (1/2000ème et 67/2000ème),

— les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du deuxième trimestre 2020 au 3ème trimestre 2024 inclus,

— les relevés individuels de charges pour la période du deuxième trimestre 2020 au 3ème trimestre 2024 inclus,

— les décomptes annuels de répartition des charges définitives des exercices 2020, 2021, 2022 et 2023

— l’historique du compte du 1 avril 2020 au 7 juillet 2024 faisant état d’un solde débiteur de 8253,63 euros (en ce inclus 164,40 euros de frais),

— les procès-verbaux des assemblées générales des 27 mars 2019, 5 mars 2020, 7 juillet 2021, 4 avril 2022, 9 février 2023 et 17 avril 2024 comportant :

— approbation des comptes des exercices 2018, 2019, 2020, 2021, 2022 et 2023

— vote des budgets prévisionnels 2020, 2021, 2022, 2023, 2024, 2025

— vote des travaux ou opérations suivantes : remplacement de la porte, réalisation d’un diagnostic technique global, réalisation d’un état et schéma des réseaux enterrés, installation d’une armoire métallique dans les parties communes (assemblée générale du 27 mars 2019, résolutions 17, 18, 19, 20), désignation d’un architecte pour une étude de travaux de réfection partielle des réseaux enterrés, des planchers hauts des cloisons et l’électricité dans les caves, travaux de reprise des souches de cheminées bâtiment A, (assemblée générale du 7 juilley 2021, résolutions 15 et 17), travaux de réfection du réseau de collecteurs [Localité 5]/EV Bâtiment A et Bâtiment B, travaux de remise en état des planchers hauts des caves, de rétablissement des cloisons, et portes de caves Bâtiments A et B (assemblée générale du 4 avril 2022, résolutions 13, 14, 15, 16), installation d’une armoire de stockage pour le ménage, travaux de remplacement d’un tronçon de descebte EV (assemblée générale du 9 février 2023, résolutions 13 et 15), mise en conformité du règlement de copropriété (assemblée générale du 17 avril 2024)

— les attestations de non recours concernant les procès-verbaux susvisés,

— la mise en demeure de payer la somme de 4953,14 euros adressée le 23 septembre 2022 à M. [C] [O] (signée le 23 septembre 2022),

— le contrat de syndic,

— les honoraires de l’avocat pour la rédaction de la mise en demeure.

Il convient de relever que le demandeur inclut au décompte des frais exposés au titre du recouvrement de la créance et qui ne peuvent être inclus dans le principal comprenant uniquement les charges de copropriété, ceci pour un total de 164,40 euros. L’ensemble de ces sommes ne sera donc pas pris en compte dans le montant de la créance due au syndicat de copropriété, faute d’être exigible. La somme due sera donc arrêtée à la somme de 8089,23 euros.

La créance du syndicat de copropriétaires est donc fixée à la somme totale de 8089,23 euros.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure reçue le 23 septembre 2022.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 " sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur; «   » b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…) "

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais d’huissier, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 164,40 euros se décomposant comme suit :

—  44,40 euros pour l’envoi de deux courriers de relance,

—  120 euros pour l’envoi d’une mise en demeure par avocat.

Les deux courriers de relance ne sont pas produits.

L’envoi de la mise en demeure par avocat étant justifiée, elle sera indemnisée par l’octroi de la somme de 120 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l’assignation, le point de départ de la capitalisation sera le 26 août 2024 pour les charges et frais de recouvrement et la date du présent jugement pour les dommages et intérêts.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance

.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que M. [C] [O] présente, de manière récurrente depuis plus de quatre années, des impayés de charges de copropriété et de travaux. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. Son montant sera toutefois revu à de plus justes proportions compte tenu des difficultés rencontrées par M. [C] [O], qui justifie avoir rencontré des difficultés à recouvrer le montant des loyers et des charges afférents au bien litigieux, et avoir du procéder à une procédure en expulsion. La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 300 euros.

Sur les délais de paiement

En vertu de l’article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En vertu de l’article 847-2 du code de procédure civile, devenu 832, la demande incidente tendant à l’octroi d’un délai de paiement en application de l’article 1343-5 du code civil peut être formée par courrier remis ou adressé au greffe.

En l’espèce, M. [C] [O] justifie avoir mis son bien en vente et avoir du procéder à une procédure d’expulsion de son locataire pour défaut de règlement des loyers et des charges.

Compte tenu du contexte exposé par M. [C] [O] à l’audience, il convient de lui octroyer les délais conformément aux modalités fixées au dispositif.

Il sera toutefois précisé qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 600 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [C] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], pris en la personne de son syndic le cabinet Jean CHARPENTIER – AGENCE BOTZARIS :

— la somme de 8089,23 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 1 avril 2020 au 7 juillet 2024 et incluant l’appel provisionnel du 3ème trimestre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la mise en demeure réceptionnée le 23 septembre 2022 à hauteur de 4953,14 euros, l’assignation du 26 août 2024 pour le surplus,

— la somme de 120 euros au titre des frais de recouvrement,

— la somme de 300 euros au titre des dommages-intérêts avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

RAPPELLE que les paiements des charges de copropriété intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil, à compter du 26 août 2024,

AUTORISE M. [C] [O] à s’acquitter des sommes susvisées en 24 mensualités de 350 euros, le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible,

CONDAMNE M. [C] [O] aux dépens,

CONDAMNE M. [C] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], pris en la personne de son syndic le cabinet Jean CHARPENTIER – AGENCE BOTZARIS, la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.

Le greffier, Le président.