N° RG 24/01992 – N° Portalis DBZO-W-B7I-DGQD

S.C.I. LA VALLEE D’HERIE C/ S.A. FOURSOME, S.A.S. A2C INGENIERIE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAMBRAI

JUGEMENT DU 13 Novembre 2025

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LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAMBRAI a, dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

LA SOCIETE LA VALLEE D’HERIE

société civile immobilière immatriculée au registre du commerce et des sociétés de ROANNE sous le numéro 814 734 760,

6, rue Molière – 42300 ROANNE

représentée par M^e Olivier CAYET, avocat au barreau de CAMBRAI, postulant, M^e Corinne MENICHELLI, avocat associée aux barreaux de LYON et de ROANNE, plaidant,

A :

DEFENDERESSES

LA SOCIETE FOURSOME

société anonyme immatriculée au registre du commerce et des sociétés de PARIS sous le numéro 353 650 880,

149 Avenue du Maine – 75014 PARIS

ayant pour avocat constitué M^e Sandrine BLEUX, avocat au barreau de CAMBRAI, postulant, M^e Patrice BUISSON, avocat associé au barreau de NANCY, plaidant,

LA SOCIETE A2C INGENIERIE

société par actions simplifiée immatriculée au registre du commerce et des sociétés de DOUAI sous le numéro 949 068 118,

1, rue de Troisville – 59540 CAUDRY

N’AYANT PAS CONSTITUE AVOCAT

rendu le jugement réputé contradictoire, en premier ressort, dont la teneur suit, par sa mise à disposition au greffe ce jour, 13 Novembre 2025, comme cela a été indiqué lors de l’audience de plaidoirie,

après que la cause a été débattue en audience publique le 11 Septembre 2025, devant Madame Carole DOTIGNY, Juge, Magistrat siégeant en Juge Unique conformément aux dispositions de l’article 813 du Code de procédure civile,

assistée de Monsieur Christian DELFOLIE, Greffier,

et qu’il en a été délibéré conformément à la loi.

EXPOSE DU LITIGE

La SCI LA VALLEE D’HERIE est propriétaire d’un ensemble immobilier sise, rue des Trois Villes, ZI la Vallée d’Hérie à CAUDRY (59540), cadastrée section A n°616.

Suivant acte sous seing privé en date du 1er janvier 2023, ce local a été pris à bail commercial par la société A4C INGENIERIE, représentée par monsieur [T] [Z], pour l’usage de bureaux pour exercer les activités d’étude en matière d’ingénierie, pour une durée de neuf années à terme au 31 décembre 2031, moyennant un loyer annuel de 19 800 euros HT, payable mensuellement et d’avance, soit un loyer de base mensuel de 1 650 euros, outre la taxe sur la valeur ajoutée ainsi qu’un acompte à valoir sur le paiement des charges d’un montant de 300 euros HT.

La SA FOURSOME a cautionné les engagements de la société A4C INGENIERIE dans le cadre de la signature du bail commercial.

Se plaignant d’une coupure d’accès à la fibre internet en date du 19 février 2024 et d’une coupure d’électricité en date du 21 février 2024 qu’elle a imputées au bailleur, la société A4C INGENIERIE a indiqué avoir notifié la résiliation du contrat avec effet au 29 février 2024.

Dans le même temps, la SCI LA VALLEE D’HERIE a rappelé à la caution ses engagements compte tenu de l’existence de loyers impayés pour une somme de 5 094 euros TTC.

C’est dans ce contexte que par acte de commissaire de justice en date des 2 août 2024 et du 1er octobre 2024, la SCI LA VALLEE D’HERIE a assigné la SAS A4C INGENIERIE et la SA FOURSOME devant le tribunal judiciaire de CAMBRAI aux fins de demande en paiement des loyers.

L’affaire a été appelée à l’audience du 16 octobre 2024.

La SA FOURSOME a constitué avocat par acte de maître [F] en date du 27 novembre 2024.

La SAS A4C INGENIERIE n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 mai 2025.

L’audience de plaidoiries s’est tenue le 11 septembre 2025.

La décision a été mise en délibéré au 13 novembre 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par conclusions notifiées par voie électronique en date du 26 mars 2025 intitulées “conclusions par devant le tribunal judiciaire de CAMBRAI”, la SCI LA VALLEE D’HERIE demande au tribunal de :

— juger que le bail signé entre les sociétés SCI VALLEE D’HERIE, la société A4C INGENIERIE et la société FOURSOME a été rompu avant le terme triennal de manière irrégulière ;

— juger que la société FOURSOME s’est portée caution solidaire envers la société LA VALLEE D’HERIE du parfait règlement des loyers de la société A4C INGENIERIE ;

— juger que les loyers sur la période allant du 1er février 2023 au 31 décembre 2025 doivent être réglés ;

— juger que sur cette période, sont impayés des loyers/indemnités/frais à hauteur de 57 782,12 euros ;

— condamner en conséquence solidairement les sociétés A4C INGENIERIE et FOURSOME à régler à la SCI LA VALLEE D’HERIE la somme de 57 782,12 euros, outre les frais des deux commandements de payer ;

— condamner solidairement les deux mêmes au paiement de la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner les mêmes aux dépens.

Au soutien de ses prétentions et en application des dispositions de l’article 1103 du code civil et L145-4 du code de commerce, la SCI LA VALLEE D’HERIE fait valoir que lorsque le locataire quitte les lieux en cours de période triennale, il reste tenu du paiement des loyers jusqu’à l’expiration de la période triennale. Elle ajoute que le preneur a cessé de payer les loyers à partir du mois de février 2023, que les coupures d’électricité et d’internet que le preneur lui impute ne sont pas de sa responsabilité et que le preneur doit respecter ses engagements contractuels en l’absence de congé régulier, qu’il continue d’occuper les lieux ou non. Elle précise que les commandements de payer les loyers du 24 et 26 juin 2024 sont demeurés infructeux.

Par conclusions notifiées par voie électronique en date du 26 février 2025 intitulées “conclusions devant le tribunal judiciaire de CAMBRAI”, la SA FOURSOME demande au tribunal de :

— dire et juger que le bailleur a commis une voie de fait en coupant volontairement à deux reprises l’accès internet et l’électricité permettant l’usage de la bureautique nécessaire à l’exploitation du fonds du locataire ;

— prononcer la résolution judiciaire du contrat de bail liant la SCI D’HERIE et la société A4C INGENIERIE et cautionné par la SAS FOURSOME aux torts du bailleurs pour voie de fait ;

— dire que le contrat de bail a pris fin à la date du 21 février 2024 ;

— débouter la SCI LA VALLEE D’HERIE de ses demandes en paiement des loyers jusqu’à l’expiration de la période triennale, soit du 1er mars 2023 au 31 décembre 2025 et la débouter de sa demande au titre de l’article 700 ;

— condamner le locataire, la société A4C INGENIERIE au paiement du loyer de février 2023 soit 1650 euros HT ;

— faire droit à la demande reconventionnelle de la concluante et condamner la SCI LA VALLEE D’HERIE à 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour voie de fait et tentative d’escroquerie à jugement ;

— condamner la SCI LA VALLEE D’HERIE à 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

En application des dispositions des articles 1224 et suivants et 1240 du code civil, la SA FOURSOME fait valoir que le bailleur a commis une voie de fait en empêchant toute production de son locataire afin de le contraindre au paiement d’un arriéré de loyers. Elle soutient que c’est en raison de l’attitude du bailleur que le preneur lui a adressé une lettre de résiliation par recommandé en date du 25 février 2024. Elle estime que la responsabilité du bailleur est engagée et que la notification de la rupture du bail est régulière, de sorte que seul le loyer de février 2024 reste dû. Elle précise que la réparation du préjudice subi par la voie de fait nécessite l’allocation d’une somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Par message électronique en date du 10 février 2025, le conseil de la SA FOURSOME a indiqué être sans nouvelle de la défenderesse.

En application des dispositions de l’article 419 alinéa 2 du code de procédure civile, il sera rappelé que lorsque la représentation est obligatoire, tant qu’il n’est pas remplacé par un nouveau représentant constitué, l’avocat ne peut se décharger de son mandat de représentation.

MOTIFS

Il convient de rappeler à titre liminaire, que le tribunal n’est pas tenu de statuer sur les demandes de “voir constater”, “dire et juger” ou “déclarer” qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions.

Sur les conséquences de la non comparution de la SAS A4C INGENIERIE

En vertu de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 474 du même code précise qu’en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l’un au moins d’entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l’égard de tous si la décision est susceptible d’appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.

En l’espèce, la SAS A4C INGENIERIE a été assignée selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile. Le procès-verbal de recherches de Maître [Y] comporte avec précisions les diligences et investigations accomplies par le commissaire de justice.

La décision étant susceptible d’appel, le jugement à intervenir sera réputée contradictoire.

Sur la validité du congé donné par la SAS A4C INGENIERIE

L’analyse commande de statuer, en premier lieu sur le sort du bail commercial et donc de la validité du congé donné par la société A4C INGENIERIE.

L’article L145-4 du code de commerce dispose notamment que la durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans. Toutefois, le preneur a la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale, au moins six mois à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire.

En l’espèce, par courrier recommandé en date du 25 février 2024, la SAS A4C INGENIERIE a adressé à la SCI LA VALLEE D’HERIE, une lettre rédigée en ces termes : « vous êtes coupable de non-respect de la loi en matière de retards de paiement, ainsi que de pratiques apparentées au sabotage, nous vous informons que nous mettons un terme au bail commercial qui nous lie, avec effet au 29 février 2024".

Les dispositions légales précitées sont d’ordre public et n’admettent pas qu’une dénonciation conservatoire du bail puisse valoir congé.

Ce courrier a été adressé au bailleur par le preneur en dehors du délai légal, le bail commercial signé entre les parties ayant pris effet le 1er janvier 2023.

En tout état de cause, la SAS A4C INGENIERIE ne produit aux débats aucun élément de nature à démontrer que la SCI LA VALLEE D’HERIE aurait entendu acquiescer sans ambiguïté à ce congé irrégulier, de nature à pouvoir invoquer une régularisation expresse.

De même, elle ne justifie pas de ce que la carence dans l’obligation de délivrance du bailleur pourrait être sanctionnée par un congé en dehors des dispositions précitées.

Dès lors, le courrier du 25 février 2024, qui ne peut être qualifié de congé, n’a pas mis fin au bail contrairement à ce que soutient la défenderesse.

En conséquence, la SA FOURSOME sera déboutée de sa demande tendant à voir prononcer la résolution judiciaire du bail commercial.

Sur la créance locative cautionnée

En application des dispositions de l’article L145-4 du code de commerce, le preneur d’un bail commercial est tenu du paiement des loyers jusqu’à la date d’effet du congé délivré par le bailleur. A défaut de congé régulier, les loyers sont dus jusqu’au terme du bail.

Il ressort de l’article 1103 du code civil que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Selon les dispositions de l’article 1353 de ce code, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 2288 du code civil prévoit que le cautionnement est le contrat par lequel une caution s’oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci.

L’article 2294 du même code prévoit que le cautionnement doit être exprès. Il ne peut être étendu au delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

En application de l’article 2298 du code civil, la caution peut opposer au créancier toutes les exceptions, personnelles ou inhérentes à la dette, qui appartiennent au débiteur.

L’article 1376 du code civil dispose que l’acte sous signature privée par lequel une seule partie s’engage envers une autre à lui payer une somme d’argent ou à lui livrer un bien fongible ne fait preuve que s’il comporte la signature de celui qui souscrit cet engagement ainsi que la mention, écrite par lui-même, de la somme ou de la quantité en toutes lettres et en chiffres.

En l’espèce, la SA FOURSOME s’est portée caution solidaire de la SAS A4C INGENIERIE, par intervention au bail commercial conclu le 1er janvier 2023 avec la SCI LA VALLEE D’HERIE dans la limite de la somme en principal et accessoires de 178 200 euros et pour une durée de neuf années entières et consécutives commençant à courir le 1er janvier 2023 pour se terminer le 31 décembre 2031.

La caution s’est expréssement engagée “sur toutes les sommes qui pourraient être dues au bailleur en vertu du contrat de location et de ses suites et notamment les loyers éventuellement révisés ou indexés, le dépôt de garantie, les charges locatives, les dégradations et réparations locatives, les impôts et taxes, les pénalités, les intérêts de retard, les indemnités d’occupation, les montants de condamnations et tous frais éventuels de procédure auxquels pourrait être tenu le preneur désigné”.

La SA FOURSOME, en sa qualité de caution, a expréssément renoncé au bénéfice de discussion et reconnu ne pouvoir exiger de la SCI LA VALLEE D’HERIE qu’elle poursuive d’abord la société A4C INGENIERIE.

L’engagement de caution de la SA FOURSOME est conforme au formalisme requis de sorte qu’il est valable et doit produire effet dans les limites dans lesquels il a été contracté.

La SA FOURSOME ne conteste pas le principe de son cautionnement, seulement le quantum de la dette principale.

Par actes de commissaire de justice en date du 24 juin et 26 juin 2024, la SCI LA VALLEE D’HERIE a signifié un commandement de payer les loyers à la SAS A4C INGENIERIE et à la SA FOURSOME pour une somme en principal de 57 782,12 euros.

Pour justifier du montant de sa créance, la SCI LA VALLEE D’HERIE produit :

— une facture n°126 du 1er février 2024 d’un montant de 2 379,60 euros TTC comprenant le montant des loyers et des charges du mois de février 2024 ;

— une facture n°129 du 1er mars 2024 d’un montant de 2 714,40 euros TTC comprenant le montant des loyers et des charges du mois de mars 2024, outre des frais de mise en demeure, pénalités de retard et indemnité forfaitaire de recouvrement ;

— une mise en demeure de payer les loyers de février et mars 2024 pour un montant total de 5 094 euros TTC ;

Force est de constater que dans la mesure où il n’a pas été fait droit précédemment aux moyens soulevés par la preneuse tirés de la validité du congé, l’existence de la créance n’est pas contestable.

Néanmoins, le quantum ne pourra qu’être fixé à la somme de 52 686 euros dès lors que si la SCI LA VALLEE D’HERIE retient une créance jusqu’au terme de la première période triennale du bail, elle ne justifie d’impayés de loyers qu’à compter du 1er février 2024 et non à compter du 1er février 2023 comme indiqué dans ses écritures, soit une créance qui s’établit comme suit :

— une somme de 5 094 euros pour les loyers de février et mars 2024 selon décompte détaillé

— une somme de 47 592 euros pour les loyers et charges d’avril 2024 à décembre 2025, (soit 20 mois x 2 379,60)

Soit un total de 52 686 euros.

En conséquence, la SAS A4C INGENIERIE et la SA FOURSOME seront condamnées solidairement à payer à la SCI LA VALLEE D’HERIE la somme de 52 686 euros, correspondant à l’arriéré locatif de la débitrice principale, augmentée du coût des commandements de payer des 24 et 26 juin 2024 et jusqu’au parfait règlement.

Sur la demande indemnitaire au titre de la voie de fait invoquée

Il résulte de l’article 1719 du code civil, que le bailleur est tenu à l’égard de son locataire d’une obligation de délivrance et de jouissance paisible, cette obligation supposant également la délivrance d’un bien conforme à sa destination contractuelle.

Il ressort de l’article 7.10 du bail commercial que le bailleur ne pourra être rendu responsable et le preneur ne pourra prétendre à aucune diminution de loyers en cas d’irrégularités ou interruptions dans le service des eaux, du gaz, de l’electricité ou dans tout autre service collectif analogue extérieur à l’immeuble, le bailleur n’étant pas tenu, au surplus, de prévenir, le preneur des interruptions.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il convient de relever que, par message RPVA du 10 février 2025, Maître Sandrine BLEUX, avocat postulant, a indiqué à la juridiction que son dominus litis n’avais plus de nouvelle de la SA FOURSOME et en conséquence se désintéresser de ce dossier.

En l’absence de constitution d’un nouveau conseil et relevant qu’aucune des pièces 1 à 7 visées au bordereau n’a été effectivement transmise au tribunal, les demandes de la SA FOURSOME n’apparaissent fondées que sur des allégations non démontrées et qui plus est contestées. Il en résulte que le tribunal ne saurait y faire droit.

En conséquence, la SA FOURSOME sera déboutée de ses demandes.

SUR LES FRAIS DU PROCES ET L’EXECUTION PROVISOIRE

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SAS A4C INGENIERIE et la SA FOURSOME, qui succombent, seront condamnées solidairement aux dépens de l’instance.

Sur les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la SAS A4C INGENIERIE et la SA FOURSOME, condamnées aux dépens, devront payer une somme qu’il est équitable de fixer à 2 000 euros.

Sur l’exécution provisoire,

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE la SA FOURSOME de sa demande de résolution judiciaire du bail commercial ;

CONDAMNE solidairement la SAS A4C INGENIERIE et la SA FOURSOME à payer à la SCI LA VALLEE D’HERIE la somme de 52 686 euros, correspondant à l’arriéré locatif de la débitrice principale, et jusqu’au parfait règlement ;

DEBOUTE la SA FOURSOME de sa demande de dommages et intérêts ;

DEBOUTE la SA FOURSOME du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE solidairement la SAS A4C INGENIERIE et la SA FOURSOME aux dépens en ce compris le coût des commandements de payer des 24 et 26 juin 2024 ;

CONDAMNE solidairement la SAS A4C INGENIERIE et la SA FOURSOME à payer à la SCI LA VALLEE D’HERIE la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SA FOURSOME de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

LE GREFFIER, LA PRESIDENTE.