TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 19/11/2024

à : Madame [R] [E]

Copie exécutoire délivrée

le : 19/11/2024

à : Maître Marc ZIMMER

Pôle civil de proximité

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PCP JCP fond

N° RG 24/04745 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4ZYL

N° MINUTE :

8/2024

JUGEMENT

rendu le mardi 19 novembre 2024

DEMANDERESSE

La Société S.C.I. AKELUS [Localité 4] XXV, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Marc ZIMMER de l’AARPI ACCENT LEGAL, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E1623

DÉFENDERESSE

Madame [R] [E], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Blanche GUERRIER, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Florian PARISI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 20 septembre 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 19 novembre 2024 par Blanche GUERRIER, Juge assistée de Florian PARISI, Greffier

Décision du 19 novembre 2024

PCP JCP fond – N° RG 24/04745 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4ZYL

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er juin 1982, Mme [M] [V] a donné à bail soumis à la loi du 1er septembre 1948 à Mme [R] [E] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 2].

La Fondation pour la Recherche Médicale est venue aux droits de Mme [M] [V] suite au décès de cette dernière par acte authentique du 15 décembre 2011 ; la SCI AKELIUS PARIS XXV a acquis le bien par acte authentique du 11 juillet 2016.

Le loyer et les charges sont payables trimestriellement et d’avance ; ils s’élèvent actuellement respectivement à 525,95 euros et 120 euros par trimestre.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI AKELIUS PARIS XXV a fait signifier à Mme [R] [E] par acte de commissaire de justice en date du 9 novembre 2022 un commandement de payer la somme de 1 228,16 euros correspondant à l’arriéré locatif au 3ème trimestre 2022 et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 avril 2024, la SCI AKELIUS [Localité 4] XXV a fait assigner Mme [R] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir :

prononcer la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers,ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, sous astreinte de 50 euros par jour de retard,condamner Mme [R] [E] à lui payer la somme de 4 823,51 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 2ème trimestre 2024 incluant le coût du commandement de payer du 9 novembre 2022, ladite somme à parfaire à la date du jugement à intervenir,condamner Mme [R] [E] à lui verser une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et charges,condamner la défenderesse à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SCI AKELIUS PARIS XXV expose que les échéances de loyers ne sont plus payées depuis le 1er trimestre 2022 malgré un commandement de payer délivré à étude le 9 novembre 2022. Elle précise que ce commandement de payer est irrégulier en la forme en ce qu’il vise la loi du 6 juillet 1989 et accorde un délai de régularisation de deux mois au locataire alors que la clause résolutoire du contrat de bail prévoit un délai de 15 jours à compter du commandement de payer.

La CCAPEX a été informée de la situation d’impayés par voie électronique le 18 novembre 2022. La SCI AKELIUS [Localité 4] XXV justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département six semaines au moins avant l’audience.

A l’audience du 20 septembre 2024, la SCI AKELIUS PARIS XXV, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et précise que la dette s’établit actuellement à la somme de 5 643,40 euros. Elle indique que Mme [R] [E] ne serait plus dans les lieux.

Régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [R] [E] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Il sera référé à l’assignation de la SCI AKELIUS PARIS XXV soutenue à l’audience pour un plus ample exposé de ses moyens en application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Mme [R] [E] est soumis à la loi n° 48-1360 du 1 septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement.

Sur la demande en résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 38 de la loi du 1er septembre 1948 précité.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En l’espèce, il résulte du décompte actualisé produit aux débats que la dette de loyers et charges constituée par Mme [R] [E] s’élève à la somme de 5 643,40 euros, 3ème trimestre 2024 inclus. Les décomptes produits font état d’une absence de paiement à compter du 1er trimestre 2022, un unique versement d’un montant de 109,09 euros étant intervenu le 12 août 2024. L’absence du paiement du loyer aux termes convenus depuis plus de deux ans constitue une violation grave de l’obligation de paiement du locataire qui sera sanctionnée par le prononcé de la résiliation du bail.

Par conséquent, son expulsion du logement ainsi que celle de tout occupant de son chef, dans les conditions prévues par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.

L’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Le recours à la force publique constitue une possibilité suffisante pour permettre l’exécution de la présente décision. La demande de prononcé d’une astreinte, non suffisamment justifiée, sera par conséquent rejetée.

Le maintien dans des lieux sans droit ni titre constitue une faute civile de nature quasi-délictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, il convient de condamner Mme [R] [E] au paiement d’une indemnité d’occupation trimestrielle à compter du prononcé du présent jugement jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire. Le montant de cette indemnité d’occupation sera égal à celui du loyer actuel et des charges.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Mme [R] [E] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil.

En l’espèce, la SCI AKELIUS PARIS XXV produit un décompte démontrant que Mme [R] [E] reste lui devoir la somme de 5 643,40 euros, 3ème trimestre 2024 inclus, d’arriérés de loyers et charges à la date de la résiliation du bail.

Pour la somme au principal, Mme [R] [E], non comparante à l’audience, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Elle sera donc condamnée au paiement de cette somme.

Sur les demandes accessoires

Mme [R] [E], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce inclus le coût de la sommation de payer.

L’équité commande, par ailleurs, qu’elle soit condamné à verser la somme de 1 000 euros à la SCI AKELIUS PARIS XXV, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail d’habitation du 1er juin 1982 unissant la SCI AKELIUS PARIS XXV, d’une part, et Mme [R] [E], d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2] ;

ORDONNE à Mme [R] [E] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire des lieux, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, ce à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

RAPPELLE que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [R] [E] à verser à la SCI AKELIUS PARIS XXV une indemnité trimestrielle d’occupation d’un montant égal au montant du loyer actuel et des charges, à compter du prononcé de la présente décision et jusqu’à la libération parfaite des lieux, matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE Mme [R] [E] à verser à la SCI AKELIUS PARIS XXV la somme de 5 643,40 euros au titre de l’arriéré locatif, 3ème trimestre 2024 inclus ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Mme [R] [E] à verser à la SCI AKELIUS PARIS XXV la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [R] [E] aux dépens en ce inclus le coût du commandement de payer du 9 novembre 2022 ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le juge.