TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

18° chambre

1ère section

N° RG 24/07148

N° Portalis 352J-W-B7I-C4VOD

N° MINUTE : 4

réputé contradictoire

Assignation du :

28 Mai 2024

JUGEMENT

rendu le 19 Décembre 2024

DEMANDERESSE

Madame [U] [P]-[N]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Anne JANNOT-DROUIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0462

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. AZIZ

[Adresse 2]

[Localité 4]

défaillante

Décision du 19 Décembre 2024

18° chambre 1ère section

N° RG 24/07148 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4VOD

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe, statuant en juge unique,

assistée de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal,

DÉBATS

A l’audience du 14 Octobre 2024, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 19 décembre 2024.

JUGEMENT

Rendue par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 1er septembre 1996, M. [R] [N] a donné à bail à la SARL Aziz un local commercial à usage de restaurant dépendant de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4], pour une durée de neuf ans à compter du 1er septembre 1996 moyennant un loyer annuel de 144 000 francs, soit 21 953 euros.

Le loyer annuel a été ramené à 18 294 euros le 1er mars 2000.

Par avenant de révision du 28 octobre 2002, les parties sont convenues de réviser le loyer et de le porter à la somme annuelle de 18 643,20 euros en principal, à compter du 1er septembre 2002.

Par acte extrajudiciaire du 27 septembre 2005, M. [R] [N] a fait délivrer à la SARL Aziz un congé avec offre de renouvellement à compter du 1er avril 2006 moyennant un loyer annuel de 42 000 euros.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 7 décembre 2005, la SARL Aziz a accepté l’offre de renouvellement en demandant le maintien du loyer à la somme de 18 643,20 euros.

Le juge des loyers commerciaux n’a pas été saisi dans le délai de deux ans de la date d’effet du renouvellement.

Après un premier contentieux ayant opposé les parties, en désaccord sur de nombreux éléments du bail, par acte extrajudiciaire des 12 et 13 février 2019, M. [R] [N] a fait délivrer à la SARL Aziz un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur un arriéré locatif de 28 832,83 euros.

Par acte du 12 mars 2019, la SARL Aziz a fait assigner M. [R] [N] devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins essentielles de voir annuler le commandement de payer visant la clause résolutoire du 13 février 2019 et, à titre subsidiaire, de voir condamner M. [R] [N] à lui rembourser la somme de 3 247,50 euros au titre des appels de provision indûment versés, de voir débouter celui-ci de toutes demandes de paiement de charges antérieures au 1er janvier 2018 et de clauses pénales, de le voir condamner à déduire les intérêts sur les causes du jugement rendu le 24 septembre 2015, à voir ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire rétroactivement à compter du 13 février 2019 et pendant une durée de 24 mois à compter du jugement à intervenir.

Mme [U] [P]-[N] et Mme [T] [N] sont intervenues volontairement en cours d’instance.

Par jugement rendu le 18 novembre 2021, le tribunal a :

— déclaré Mme [U] [P]-[N] et Mme [T] [N] recevables en leurs interventions volontaires,

— dit que le commandement de payer visant la clause résolutoire des 12 et 13 février 2019 est de nul effet sur le bail du 1er avril 2006 liant M. [R] [N] et la SARL Aziz à la date de sa délivrance,

— condamné M. [R] [N] représenté par Mme [U] [P]-[N] et Mme [T] [N] en qualité de tutrices à payer à la SARL Aziz la somme de 3247,50 euros au titre des provisions pour charges indûment payées sur la période de 15 mois courant du 1er janvier 2018 au 31 mars 2019, termes de janvier 2018 et de mars 2019 inclus,

— condamné la SARL Aziz à payer à M. [R] [N] représenté par Mme [U] [P]-[N] et Mme [T] [N] en qualité de tutrices la somme de 17 357,44 euros, au titre des loyers et charges arrêtés au 28 février 2019, terme du 1er décembre 2018 au 28 février 2019 inclus, et de la clause pénale, déduction faite de la somme totale de 4492 euros due par M. [R] [N] à la SARL Aziz en exécution de l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 16 mai 2018,

— débouté M. [R] [N] représenté par Mme [U] [P]-[N] et Mme [T] [N] en qualité de tutrices de sa demande de condamnation de la SARL Aziz à payer « la somme de 28832,83 euros au titre de cette clause »,

— débouté la SARL Aziz de sa demande tendant à voir condamner M. [R] [N] à déduire les intérêts sur les causes du jugement rendu le 24 septembre 2015,

— débouté la SARL Aziz de sa demande de dommages et intérêts,

— déboute M. [R] [N] représenté par Mme [U] [P]-[N] et Mme [T] [N] en qualité de tutrices de sa demande tendant à voir « prononcer la résiliation du contrat de bail »,

— condamné la SARL Aziz aux dépens qui excluront le coût du commandement de payer des 12 et 13 février 2019,

— condamné la SARL Aziz à payer la somme de 500 euros à M. [R] [N] représenté par Mme [U] [P]-[N] et Mme [T] [N] en qualité de tutrices, en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SARL Aziz à payer la somme de 500 euros à Mme [U] [P]-[N] en qualité de tutrice de M. [R] [N], en application de l’article 700 du code de procédure civile, – condamné la SARL Aziz à payer la somme de 500 euros à Mme [T] [N] en qualité de tutrice de M. [R] [N], en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté la SARL Aziz de sa demande en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Ce jugement a été signifié à la SARL Aziz par acte extra judiciaire du 213 mars 2024 à l’adresse des lieux loués conformément aux dispositions de l’article 659 du code de procédure civile.

M. [N] est décédé le 31 janvier 2023, laissant comme ayants droit sa veuve, Mme [U] [P].

Par acte de commissaire de justice signifié le 13 mars 2024, Mme [U] [P]-[N] a fait délivrer à la SARL Aziz un commandement de payer visant la clause résolutoire incluse dans le nouveau bail ayant pris effet le 1er avril 2006, pour avoir paiement de la somme de 118 698,66 euros au titre de l’arriéré locatif dû du mois de mars 2019 au 1er trimestre 2024.

Le même jour, la bailleresse a fait signifier à la SARL Aziz un second commandement d’avoir à justifier une attestation d’assurance.

C’est dans ce contexte que par acte de commissaire de justice du 28 mai 2024, Mme [U] [P]-[N] a fait assigner la SARL Aziz devant le tribunal judiciaire de Paris demandant à celui-ci de :

A titre principal,

— constater l’acquisition, à son bénéfice, de la clause résolutoire insérée au bail la liant à la SARL Aziz,

— ordonner l’expulsion de la SARL Aziz et de tous occupants de son chef des lieux loués au besoin l’assistance de la force publique et/ou d’un serrurier.

— condamner la SARL Aziz à lui verser “à titre provisionnel” les somme suivantes :

* 111 590,17 euros au titre des loyers dus depuis le 1er mars 2019,

* 7 109 euros au titre des taxes foncières des exercices 2019 à 2024,

* 11 159,02 euros au titre de la clause pénale,

— ordonner la séquestration des meubles objets mobiliers garnissant les lieux loués,

— condamner la SARL Aziz à une indemnité d’occupation d’un montant de 5 488,25 euros par trimestre, jusqu’à la libération effective des lieux loués,

— condamner la SARL Aziz à lui verser la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire et juger n’y avoir lieu à suspendre l’exécution provisoire de plein droit attachée au jugement à intervenir,

— condamner la SARL Aziz en tous les dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer signifié le 13 mars 2024.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens de la partie demanderesse, il est expressément renvoyé à l’acte introductif d’instance.

Assignée conformément aux dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, la SARL Aziz n’a pas constitué avocat.

L’état relatif aux inscriptions des privilèges et publications ne mentionne l’existence d’aucun créancier inscrit sur le fonds au 20 février 2023.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 18 juin 2024, l’affaire fixée à l’audience du 14 octobre 2024 et mise en délibéré au 19 décembre 2024.

MOTIFS DU JUGEMENT

En application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur régulièrement assigné ou convoqué ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière, et bien fondée.

Sur les effets du commandement de payer visant la clause résolutoire

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le contrat de bail liant les parties auquel il est expressément fait référence dans le commandement de payer contient une clause résolutoire rédigée ainsi qu’il suit : « A défaut de paiement d’un seul terme de loyer à son échéance ou de ses accessoires ou d’exécution d’une des clauses ou conditions du présent bail après un simple commandement resté sans effet, ledit bail sera résilié automatiquement, si bon semble au bailleur et sans qu’il y ait à remplir aucune formalité judiciaire, sans préjudice de tous dépens et dommages et intérêts.

Si le preneur refusait de quitter les lieux et sans délai, il suffirait pour l’y contraindre d’une simple ordonnance de référé rendue par Monsieur le Président du tribunal de grande instance du lieu de situation de l’immeuble (…)”

Le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 13 mars 2024 pour la somme de 118 698,66 euros en principal est régulier en la forme et justifié au fond, à tout le moins quant aux loyers réclamés au regard des décomptes produits et en l’absence de contestation de la société défenderesse.

Les causes justifiées de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 13 avril 2024 à 24 heures.

L’expulsion de la SARL Aziz et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non-restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification du présent jugement

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif du jugement.

Sur l’indemnité d’occupation

Celui qui se maintient sans droit dans des lieux après l’expiration de son titre d’occupation commet une faute quasi-délictuelle qui ouvre droit pour le propriétaire au paiement d’une indemnité d’occupation. En vertu de l’article 1231-5 du code civil, le juge peut réduire d’office une clause pénale si elle est manifestement excessive.

En l’espèce, la SARL Aziz, occupante des lieux loués sans droit ni titre depuis le 13 avril 2024, doit être condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération complète des lieux.

L’indemnité d’occupation, en raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, constitue une dette de jouissance qui doit correspondre à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultant d’une occupation sans bail. Elle sera fixée, conformément à la demande de Mme [U] [P]-[N], à la somme de 5 488,25 euros par trimestre.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit dans le commandement de payer par Mme [U] [P]-[N], l’obligation de la SARL Aziz au titre des loyers est fondée à hauteur de la somme de 111 589,65 euros au titre des loyers dus depuis le 1er mars 2019 et jusqu’au 1er trimestre 2024 inclus, somme au paiement de laquelle il convient de condamner la SARL Aziz, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer.

En revanche, faute de stipulation expresse du contrat de bail mentionnant de manière claire et précise le transfert de la taxe foncière au preneur, la bailleresse sera déboutée de sa demande en paiement de la somme de 7109 euros formée de ce chef.

Sur la demande formée au titre de la clause pénale

Le bail liant les parties prévoit une clause pénale à hauteur de 10 % en cas de non paiement du loyer à son échéance.

Il conviendra de condamner la SARL Aziz à payer de ce chef à la bailleresse la somme de 11 158,96 euros.

Sur autres demandes

La SARL Aziz, qui succombe supportera la charge des dépens, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, incluant le coût du commandement de payer délivré le 13 mars 2024.

Elle sera condamnée en outre au regard de l’équité à payer à la demanderesse la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire dont le prononcé est de droit en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré,

Constate l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant Mme [U] [P]-[N] et la SARL Aziz à la date du 13 avril 2024 à 24h00 ;

Ordonne à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification du présent jugement, l’expulsion de la SARL Aziz et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 2] à [Localité 4] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Dit que les meubles et objets meublant se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Fixe l’indemnité d’occupation due par la SARL Aziz, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme trimestrielle égale à 5 488,25 euros,

Condamne la SARL Aziz à payer à Mme [U] [P]-[N] la somme de 111589,65 euros au titre des loyers dus depuis le 1er mars 2019 et jusqu’au 1er trimestre 2024 inclus, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures ;

Dit que cette somme de 111 589,65 euros portera intérêts au taux légal à compter du 13 mars 2024,

Condamne la SARL Aziz à payer à Mme [U] [P]-[N] la somme de 11158,96 euros au titre de la clause pénale contractuelle,

Rejette la demande de Mme [U] [P]-[N] en paiement des taxes foncières,

Condamne la SARL Aziz à payer à Mme [U] [P]-[N] la somme de 1500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SARL Aziz aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer signifié le 13 mars 2024 ;

Rejette toutes autres demandes plus amples ou contraires,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à Paris le 19 décembre 2024.

Le Greffier La Présidente

Christian GUINAND Sophie GUILLARME