TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [R] [N]

Madame [C] [L]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Karl SKOG

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/06947 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5OBA

N° MINUTE :

7

JUGEMENT

rendu le 14 novembre 2024

DEMANDERESSE

Madame [J] [T] épouse [E],

demeurant [Adresse 3]

comparante en personne assistée de M^e Karl SKOG, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1677

DÉFENDEURS

Monsieur [R] [N],

demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

Madame [C] [L],

demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 27 septembre 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 14 novembre 2024 par Romain BRIEC, juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 14 novembre 2024

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/06947 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5OBA

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 15 avril 2016, Madame [J] [T] épouse [E] a donné à bail à Monsieur [R] [N] et Madame [C] [L] un appartement à usage d’habitation avec cave situé au [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 1200 euros outre 100 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [J] [T] épouse [E] a fait signifier par actes de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 38505,04 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme d’avril 2024 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle, les 12 et 25 avril 2024.

Par actes de commissaire de justice en date des 8 et 16 juillet 2024 ainsi que des 5 et 6 août 2024, Madame [J] [T] épouse [E] a fait assigner Monsieur [R] [N] et Madame [C] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur,

— ordonner l’expulsion des preneurs et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— autoriser leur expulsion immédiate par exception au délai légal de deux mois,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,

— condamner solidairement Monsieur [R] [N] et Madame [C] [L] à lui payer les loyers et charges impayés au 25 juin 2024, soit la somme de 41177,04 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi,

— condamner in solidum les défendeurs à lui payer la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de la saisine de la CCAPEX.

Au soutien de ses prétentions, Madame [J] [T] épouse [E] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 12 et 25 avril 2024, et ce pendant plus de six semaines.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 27 septembre 2024.

A l’audience, Madame [J] [T] épouse [E], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, et a actualisé sa créance à la somme de 45185,04 euros. Elle a indiqué que le dernier réglement était du mois de juillet 2022. Elle s’est donc opposée à une suspension des effets de la clause résolutoire de même qu’à l’octroi de délais de paiement.

Bien que régulièrement assignés à étude et par procès-verbal de recherches infructueuses conformément à l’article 659 du code de procédure civile, Monsieur [R] [N] et Madame [C] [L] n’ont pas comparu et ne se sont pas faits représenter. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 14 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 4] par la voie électronique le 17 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Etant un bailleur privé, Madame [J] [T] épouse [E] n’était pas tenue de saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il est admis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002).

En l’espèce, le bail conclu le 15 avril 2016 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 12 et 25 avril 2024, pour la somme en principal de 38505,04 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 25 juin 2024.

Si, en application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative et qui aurait repris le paiement du loyer courant (cette dernière condition peut cependant être écartée si le bailleur y consent), lesquels suspendent les effets de la clause résolutoire, il sera relevé que le bailleur a refusé que les effets de la clause résolutoire soient suspendus au regard notamment du montant important de la dette locative et de l’arrêt de tout versement depuis près de deux ans. En outre, l’absence de comparution des défendeurs et d’éléments sur leur situation personnelle laissent le tribunal dans l’ignorance de la situation financière des locataires et ne permettent pas au tribunal de déterminer des mensualités susceptibles d’être tenues par les débiteurs pour acquitter la dette, dans le délai légal précité alors que la dette ne cesse d’augmenter. Dans ces conditions il ne sera pas fait application de l’article précité.

Monsieur [R] [N] et Madame [C] [L] étant sans droit ni titre depuis le 26 juin 2024, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [R] [N] et Madame [C] [L] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, Madame [J] [T] épouse [E] produit un décompte démontrant que Monsieur [R] [N] et Madame [C] [L] restent lui devoir la somme de 45185,04 euros à la date du 23 septembre 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date. Il n’y a pas de frais de poursuite au décompte.

Pour la somme au principal, Monsieur [R] [N] et Madame [C] [L], non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Ils seront donc condamnés au paiement de la somme de 45185,04 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 38505,04 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Ils y seront condamnés solidairement compte tenu de la clause de solidarité contenue dans le bail (page 6).

Une indemnité mensuelle d’occupation sera également allouée à Madame [J] [T] épouse [E] pour la période courant du 24 septembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi. Monsieur [R] [N] y sera condamné seul, dans la mesure où l’indemnité d’occupation est une créance quasi délictuelle dont le fait générateur est l’occupation, laquelle n’est pas constituée concernant Madame [C] [L] ainsi qu’il en résulte des deux assignations par procès-verbal de vaines recherches.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [R] [N] et Madame [C] [L], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et à l’exclusion du coût de la saisine de la CCAPEX qui n’était pas nécessaire en l’espèce.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 avril 2016 entre Madame [J] [T] épouse [E] et Monsieur [R] [N] et Madame [C] [L] concernant l’appartement à usage d’habitation avec cave, situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 25 juin 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [R] [N] et Madame [C] [L] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [R] [N] et Madame [C] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [J] [T] épouse [E] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [R] [N] et Madame [C] [L] à verser à Madame [J] [T] épouse [E] la somme de 45185,04 euros (décompte arrêté au 23 septembre 2024, incluant la mensualité de septembre 2024), correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 12 et 25 avril 2024 sur la somme de 38505,04 euros et à compter du de la signification de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [R] [N] seul à verser à Madame [J] [T] épouse [E] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (soit 1336 euros en septembre 2024), à compter du 24 septembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [R] [N] et Madame [C] [L] à verser à Madame [J] [T] épouse [E] une somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [R] [N] et Madame [C] [L] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et à l’exclusion du coût de la saisine de la CCAPEX ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection