TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [N] [M]

Monsieur [L] [C] [M]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Cécile LEMAISTRE BONNEMAY

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/03163 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5CDI

N° MINUTE :

2 JTJ

JUGEMENT

rendu le jeudi 28 novembre 2024

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 2], représenté par son syndicat CABINET [Localité 5] – [Adresse 1]

représenté par M^e Cécile LEMAISTRE BONNEMAY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1286

DÉFENDEURS

Monsieur [N] [M], demeurant [Adresse 7] (ITALIE)

non comparant, ni représenté

Monsieur [L] [C] [M], demeurant [Adresse 4] (ITALIE)

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge, statuant en juge unique

assistée de Aline CAZEAUX, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 24 septembre 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 28 novembre 2024 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Aline CAZEAUX, Greffier

Décision du 28 novembre 2024

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/03163 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5CDI

EXPOSE DU LITIGE

M. [N] [M] et M. [L] [C] [M] sont propriétaires du lot n°13 dans l’immeuble sis [Adresse 2], cadastré AQ n°[Cadastre 3], soumis au régime de la copropriété représentant 62/1000ème tantièmes.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2], représenté par son syndic le Cabinet [Localité 5] en exercice, a, assigné M. [N] [M] et M. [L] [C] [M] devant le tribunal judiciaire de Paris, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

—  7669,31 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 30 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure;

—  1000 euros de dommages et intérêts,

—  1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

Appelée à l’audience du 24 septembre 2024, à laquelle l’affaire a été appelée, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de ses conclusions, signifiées selon les formalités prévues par le Règlement (UE) 2020/1784, en date du 20 septembre 2024, aux termes desquelles il sollicite la condamnation solidaire des défendeurs au paiement des sommes suivantes :

—  4763,27 euros au titre des charges de copropriété 3ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 18 janvier 2024 ;

—  1000 euros de dommages et intérêts,

— la capitalisation des intérêts,

—  1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Bien que régulièrement assignés selon les formalités prévues par le Règlement (UE) 2020/1784, M. [N] [M] et M. [L] [C] [M] n’ont pas comparu, ne se sont pas fait représenter et n’ont pas fait connaître au tribunal les motifs de leur absence.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, les défendeurs n’ont pas comparu, de sorte qu’il sera fait application des dispositions précitées.

Sur la demande en paiement

Il convient de constater que le demandeur sollicite le paiement d’une somme d’argent composée d’un arriéré de charges de copropriété et de frais de recouvrement, qui ne relèvent pas des mêmes fondements juridiques.

Sur les charges de copropriété

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

— les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,

— les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du Code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité

Il incombe ainsi au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

— le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l’immeuble et relatif au lot 13, indiquant la répartition des tantièmes (62/1000ème),

— l’historique du compte du 27 septembre 2022 au 01 septembre 2024 faisant état d’un solde débiteur de 7669,31 euros au 30 avril 2024 (en ce inclus 2012,68 euros de reprise de solde et 1221 euros de frais),

— l’historique du compte du 27 septembre 2022 au 1 septembre 2024 faisant état d’un solde débiteur de 4673,27 euros, 3ème appel de charges inclus, dont 2012,68 euros de reprise de solde et 1473,22 euros de frais,

— un extrait du grand livre comptable, dont il résulte qu’au 27 septembre 2022 :

o les défendeurs étaient débiteurs de la somme de 924,67 euros, au titre d’un restant dû sur l’appel de charges du dernier trimestre 2021 (52,78 euros), des trois premiers appels de charges 2022 (310,25 x 3), de la réfection d’une clé (43 euros), et des frais d’envoi d’une mise en demeure (61 euros),

o les défendeurs étaient débiteurs de la somme de 1043,82 euros au titre d’appels de fonds travaux impayés (réfection de l’entrée de l’immeuble et sur les planchers hauts des locaux 1 et 2),

o les défendeurs étaient débiteurs de la somme de 44,19 euros au titre des trois premiers appels de fonds de l’année 2022 travaux impayés,

— les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 28 novembre 2022 au 28 juin 2024,

— les décomptes annuels de répartition des charges définitives des exercices 2022 et 2023,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 16 septembre 2021, 12 janvier 2022, 13 septembre 2022, 9 décembre 2022, 11 mai 2023, 7 décembre 2023 et 13 juin 2024 comportant :

o approbation des comptes des exercices 2020, 2021, 2022 et 2023,

o vote des budgets prévisionnels et des fonds travaux 2021, 2022, 2023, 2024 et 2025,

o vote des travaux ou opérations suivantes : travaux de renforcement des planchers haut (assemblée générale du 16 septembre 2021 et 12 janvier 2022), de réfection de l’entrée de l’immeuble (assemblée générale du 12 janvier 2022), de travaux de reprise en façade, de sondage du plancher haut du 1er étage, de réfection du bandeau zinc, de d’étaiement du plancher haut et de blocage de la maçonnerie en façade effectués en urgence (assemblée générale du 9 décembre 2022), de travaux de reprise du plancher haut 1er étage (assemblée générale du 11 mai 2023), de travaux d’investigation et diagnostic des canalisation d’évacuation en caves (assemblée générale du 13 juin 2024)

— une mise en demeure de payer la somme de 6328,67 euros adressée le 18 janvier 2024 à M. [N] [M] et M. [L] [C] [M],

— le règlement de copropriété lequel contient une clause prévoyant la solidarité des copropriétaires indivis de toutes les charges afférentes à leur local,

— le contrat de syndic.

Il convient, au regard de l’ensemble de ces éléments, de relever que:

— la reprise de solde est justifiée, la somme de 61 euros relative à une mise en demeure relevant toutefois des frais de recouvrement et non des charges de copropriété,

— le demandeur inclut au décompte des frais qui relèvent des dépens, de l’article 700 du code de procédure civile ou des frais exposés au titre du recouvrement de la créance et qui ne peuvent être inclus dans le principal comprenant uniquement les charges de copropriété, ceci pour un total de 1534,22 euros (61 euros facturés le 8 septembre 2022 selon grand livre, et 1473,22 euros selon décompte arrêté au 13 septembre 2024).

L’ensemble de ces sommes ne sera donc pas pris en compte dans le montant de la créance due au syndicat de copropriété, faute d’être exigible.

La créance du syndicat de copropriétaires est donc établie à hauteur de la somme de 3139 euros portant sur la période allant du 01 janvier 2022 au 13 septembre 2024, incluant l’appel provisionnel du 3ème trimestre 2024.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la date de la mise en demeure du 18 janvier 2024.

Il y a lieu de rappeler que l’obligation au paiement d’une somme d’argent est en principe divisible et qu’en application de l’article 1310 du code civil la solidarité ne se présume pas et doit être soit légale (solidarité légale des dettes ménagères des époux de l’article 220 du Code civil par exemple), soit conventionnelle.

En cas d’indivision en particulier, les copropriétaires d’un lot sont tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s’acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l’indivision, sauf au syndicat des copropriétaires de justifier de l’existence d’une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires, produit le règlement de copropriété et justifie de la solidarité, de sorte que M. [N] [M] et M. [L] [C] [M] copropriétaires solidaires, doivent être condamnés solidairement à supporter la dette.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 " sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur; «   » b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…) "

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais de commissaire de justice, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 1534,22 euros se décomposant comme suit :

—  226 euros pour l’envoi de quatre mises en demeure par le syndic en date des 8 septembre 2022 (selon grand livre), 9 mars 2023, 11 juillet 2023, 14 décembre 2023 (selon décompte)

—  192 euros pour l’envoi de deux mises en demeure par avocat en date des 6 avril 2023, 3 août 2023, et 18 janvier 2024, qui relèvent des frais irrépétibles,

-24 euros pour l’envoi de deux relances en date des 9 février 2023 et 10 novembre 2023,

—  840 euros pour les honoraires de l’avocat, qui relèvent des frais irrépétibles,

—  252,22 euros de frais de commissaire de justice, qui relèvent des dépens,

Les frais de relance avant mise en demeure ne peuvent être pris en compte.

Il sera par ailleurs relevé que l’envoi de six mises en demeures (deux par avocat et quatre par le syndic) avant toute action judiciaire, est un choix qui appartient au syndic, la multiplication des mises en demeure n’apparaissant pas strictement nécessaire au recouvrement de la créance.

En conséquence la somme globale de 108 euros sera accordée au titre des frais nécessaires, avec intérêts au taux légal à compter du 18 janvier 2024 se décomposant comme suit :

— un courrier de mise en demeure par avocat,

— un courrier de relance après mise en demeure.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que M. [N] [M] et M. [L] [C] [M] présentent, de manière récurrente depuis trois années, des impayés de charges de copropriété et de travaux. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. Ce montant sera toutefois revu à de plus justes proportions compte tenu du montant de la créance et des tantièmes de propriété détenus par M. [N] [M] et M. [L] [C] [M]. La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 500 euros.

La clause de solidarité afférente au seul paiement des charges de copropriété ne s’applique pas à la condamnation à des dommages et intérêts. Il résulte cependant d’une jurisprudence constante de la Cour de cassation que chacun des coauteurs d’un même dommage doit être condamné à le réparer en totalité. La condamnation sera donc prononcée solidairement.

Sur les demandes accessoires

Les défendeurs, qui succombent, supporteront les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement M. [N] [M] et M. [L] [C] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2], pris en la personne de son syndic le Cabinet [Localité 5] :

— la somme de 3139 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 01 janvier 2022 au 13 septembre 2024, incluant l’appel provisionnel du 3ème trimestre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la mise en demeure du 18 janvier 2024,

— la somme de 108 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la mise en demeure réceptionnée du 18 janvier 2024,

— la somme de 500 euros au titre des dommages-intérêts avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

CONDAMNE solidairement M. [N] [M] et M. [L] [C] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2], pris en la personne de son syndic le Cabinet [Localité 5], la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [N] [M] et M. [L] [C] [M] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.

Le greffier, Le président.