MINUTE N°25/02900

DOSSIER N° RG 25/00285 – N° Portalis DB2W-W-B7J-M6E6

JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 23 OCTOBRE 2025

_____________________________________________________________________________________________

DEMANDERESSE :

HABITAT 76

112 BOULEVARD D’ORLEANS

CS 72042

76040 ROUEN CEDEX 1

Représenté par M^e Jacqueline BONUTTO-BECAVIN, avocat au barreau de ROUEN

DEFENDEUR :

M. [L] [P]

Rue Jean Moulin

Imm Les Bleuets – Esc 01 – Apt 006

76410 TOURVILLE LA RIVIERE

Non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 12 Septembre 2025

JUGE : Emeline GUIBON-BONIN

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

Le présent jugement a été signé par Madame Emeline GUIBON-BONIN, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 19 septembre 2022, l’OPH HABITAT 76 a donné à bail à Monsieur [L] [P] un appartement situé Rue Jean Moulin – Immeuble Les Bleuts – Escalier 1 – Niveau 3 – Appartement 6 à TOURVILLE LA RIVIERE (76410), pour un loyer mensuel de 321,50 euros, outre des provisions sur charges.

Par notification électronique du 1er mars 2024, l’OPH HABITAT 76 a saisi la caisse d’allocations familiales pour signaler la situation d’impayés de loyers de son locataire.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 novembre 2024, l’OPH HABITAT 76 a fait signifier à Monsieur [L] [P] un commandement de payer dans un délai de deux mois visant la clause résolutoire pour un montant de 2.228,60 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 février 2025, l’OPH HABITAT 76 a fait assigner Monsieur [L] [P] devant le juge des contentieux de la protection de Rouen aux fins de :

— à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers ;

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

— ordonner l’expulsion sans délai de Monsieur [L] [P] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique ;

— condamner à justifier de l’assurance contre les risques locatifs sous astreinte de 10 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir ;

— condamner Monsieur [L] [P] au paiement des sommes suivantes :

— la somme de 2.063,26 euros au titre de la dette locative, avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir ;

— l’assurance souscrite par la société requérante entre novembre 2024 et janvier 2025 ;

— les pénalités OPS de 7,62 euros puis 7,62 euros par mois de retard pour l’absence de réponse à l’enquête ;

— une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux, outre revalorisation légale ;

— la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les dépens comprenant les frais de signification du commandement de payer, de l’assignation et de ses suites et le cas échéant, des frais d’expulsion ;

— dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Maritime le 10 février 2025.

À l’audience du 12 septembre 2025, l’OPH HABITAT 76, représenté par son conseil, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement de l’arriéré locatif à la somme de 3.329,21 euros selon décompte arrêté au 21 août 2025.

L’OPH HABITAT 76 soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [L] [P] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 27 novembre 2024.

L’OPH HABITAT 76 s’oppose à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la la clause résolutoire et fait valoir qu’il n’y a pas eu de une reprise du paiement du loyer courant, condition nécessaire même dans le cadre d’une procédure de surendettement.

Monsieur [L] [P], régulièrement cité à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

Il ressort du diagnostic social financier que la commission de surendettement des particuliers de Seine-Maritime a déclaré recevable la demande d’ouverture d’une procédure de traitement de surendettement au profit de Monsieur [L] [P] le 31 janvier 2025 et qu’elle s’est orientée vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 octobre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence du défendeur

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [L] [P], cité à l’étude de commissaire de justice, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter à l’audience.

Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 10 février 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par l’OPH HABITAT 76 le 1er mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 5 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de l’OPH HABITAT 76 aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur les demandes principales

Sur la demande de résiliation du bail

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice en date du 27 novembre 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 27 janvier 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 19 septembre 2022 à compter du 28 janvier 2025.

Sur la demande d’expulsion

Le locataire n’ayant plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux, il y a lieu d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, ainsi qu’il en sera disposé ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de suppression du délai de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution

Il résulte de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d’une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L.442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D’autre part, ce délai prévu ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois.

Il convient de rejeter la demande.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouvant résilié depuis le 28 janvier 2025, Monsieur [L] [P] est sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [L] [P] à son paiement à compter de 28 janvier 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, l’OPH HABITAT 76 produit le bail en date du 19 septembre 2022 ainsi qu’un décompte actualisé, en date du 27 août 2025, faisant état d’une dette locative de 3.329,21 euros.

Toutefois, il ressort de ce même décompte que ce montant comprend des frais contentieux pour un montant total de 278,17 euros soit :

— le coût du commandement de payer le 27 janvier 2025 d’un montant de 139,10 euros ;

— le coût de l’assignation d’un montant de 139,07 euros.

Ces frais ne constituant pas des loyers ni des charges, il y a lieu de les soustraire du montant de l’arriéré locatif réclamé.

Il ressort également de ce décompte que le montant réclamé comprend des frais relatifs à l’enquête d’occupation du parc social dit frais « OPS » pour un montant total de 76,20 euros, entre le 25 mars 2024 et le 24 décembre 2024.

L’article L.442-5 du code de la construction et de l’habitation dispose que « aux fins de permettre la transmission au Parlement des informations visées au 5° de l’article L. 101-1, les organismes d’habitations à loyer modéré communiquent les renseignements statistiques nécessaires au représentant de l’État dans le département du lieu de situation des logements après avoir procédé à une enquête auprès de leurs locataires et après avoir recueilli l’avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu de chaque occupant majeur directement, ou avoir été destinataires du revenu fiscal de référence transmis par les services fiscaux, ainsi que le numéro d’immatriculation au répertoire national d’identification des personnes physiques de chaque occupant majeur. Les locataires sont tenus de répondre dans le délai d’un mois.

À défaut, le locataire défaillant est redevable à l’organisme d’habitations à loyer modéré d’une pénalité de 7,62 euros, majorée de 7,62 euros par mois entier de retard, sauf s’il est établi que des difficultés particulières n’ont pas permis au locataire de répondre. Dans ce cas, l’organisme d’habitations à loyer modéré met en œuvre les moyens adaptés pour que le locataire puisse s’acquitter de cette obligation.

L’enquête mentionnée à l’alinéa précédent vaut enquête au sens de l’article L.441-9 ».

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, le bailleur ne produit aucun courrier de mise en demeure qui aurait été adressé au locataire en respectant les dispositions légales susvisées.

Il ne produit en effet qu’un courrier simple qui aurait été adressé à Monsieur [P] le 16 novembre 2023 pour lui demander de répondre à l’enquête OPS et de transmettre son avis d’impôt sur les revenus de 2022 établi en 2023. Il est également produit un courrier du 17 janvier 2024 dans lequel il est uniquement sollicité des demandes d’informations complémentaires, laissant entendre que le locataire a répondu à l’enquête.

Par conséquent, il n’apparaît pas justifié de solliciter les pénalités OPS à Monsieur [L] [P] qui seront déduites du montant des sommes dues.

Il ressort enfin de ce décompte que le montant réclamé comprend des frais d’assurance pour un montant total de 32,60 euros, entre le 1er novembre 2024 et le 25 août 2025.

L’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « à défaut de remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci. A défaut de la remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.

Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire.

Cette assurance constitue une assurance pour compte au sens de l’article L.112-1 du code des assurances. Elle est limitée à la couverture de la responsabilité locative mentionnée au premier aliéna du présent g. Le montant total de la prime d’assurance annuelle, éventuellement majoré dans la limite d’un montant fixé par décret en Conseil d’Etat, est récupérable par le bailleur par douzième à chaque paiement du loyer. Il est inscrit sur l’avis d’échéance et porté sur la quittance remise au locataire.

Une copie du contrat d’assurance est transmise au locataire lors de la souscription et à chaque renouvellement du contrat.

Lorsque le locataire remet au bailleur une attestation d’assurance ou en cas de départ du locataire avant le terme du contrat d’assurance, le bailleur résilie le contrat souscrit pour le compte du locataire dans le délai le plus permis par la législation en vigueur. La prime ou la fraction de prime exigible dans ce délai au titre de la garantie souscrite par le bailleur demeure récupérable auprès du locataire ».

En l’espèce, l’OPH HABITAT 76 produit la copie du contrat d’assurance souscrit pour le compte de son locataire ainsi que la lettre de mise en demeure en date du 18 septembre 2024 restée vaine pendant un mois, de telle sorte que le bailleur justifie des frais d’assurance souscrit pour Monsieur [L] [P] à compter du 1er novembre 2024.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [L] [P] à payer à l’OPH HABITAT 76 la somme de 2.974,84 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 27 août 2025, mois de août 2025 compris, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VI de la loi précitée dispose toutefois que par dérogation à ces dispositions, lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire en application du livre VII du code de la consommation et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L.733-7 et L.741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

En l’espèce, il ressort du décompte versé à la procédure que Monsieur [L] [P] a arrêté de payer son loyer depuis janvier 2024 et qu’il est versé au bailleur uniquement l’APL, de telle sorte qu’il n’est pas possible de considérer qu’il y a eu une reprise du paiement des loyers au sens de l’article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989.

Par conséquent, il n’est pas possible de suspendre les effets de la clause résolutoire comme cela est également possible dans le cadre de l’article 24 VIII de la loi du 6 juillet 1989.

En conséquence, il ne sera pas octroyé de délais de paiement à Monsieur [L] [P] malgré la décision de recevabilité de la commission de surendettement.

Sur la demande de justification de l’assurance sous astreinte

L’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que, à défaut de la remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.

Par conséquent, le requérant, qui a souscrit, comme cela ressort des pièces versées à la procédure, une assurance en lieu et place de son locataire et lui en demande le remboursement, sera débouté de sa demande.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [L] [P] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer, le coût de l’assignation, de la notification à la préfecture et de la saisine de la Caisse d’allocations familiales.

Il convient également de condamner Monsieur [L] [P] à payer à l’OPH HABITAT 76 la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de l’OPH HABITAT 76 aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 19 septembre 2022 entre l’OPH HABITAT 76 d’une part, et Monsieur [L] [P] d’autre part, concernant les locaux situés Rue Jean Moulin – Immeuble Les Bleuts – Escalier 1 – Niveau 3 – Appartement 6 à TOURVILLE LA RIVIERE (76410), sont réunies à la date du 28 janvier 2025 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, à l’expiration de ce délai, l’expulsion de Monsieur [L] [P] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [L] [P] à compter du 28 janvier 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE Monsieur [L] [P] à payer à l’OPH HABITAT 76 la somme de 2.974,84 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 27 août 2025 échéance de août 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [L] [P] à payer à l’OPH HABITAT 76 l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 27 août 2025, échéance de septembre 2025, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

DEBOUTE l’OPH HABITAT 76 de sa demande de production d’une assurance sous astreinte;

CONDAMNE Monsieur [L] [P] à payer à l’OPH HABITAT 76 la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [L] [P] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 27 novembre 2024, le coût de l’assignation, de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la Caisse d’allocations familiales ;

DEBOUTE l’OPH HABITAT 76 de ses autres demandes et prétentions ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à M. le Préfet de la Seine-Maritime en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE