TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copies conformes délivrées

le : 29/11/2024

à : – M^e F. ALLOUCHE

— M^e F. MOUREAU-LEVY

— le SDC BLOMET-VAUGIRARD

Copies exécutoires délivrées

le : – 29/11/2024

à : – M^e F. ALLOUCHE

— le SDC BLOMET-VAUGIRARD

La Greffière,

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP référé

N° RG 24/00673 – N° Portalis 352J-W-B7I-C3YX3

N° de MINUTE :

1/2024

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 29 novembre 2024

DEMANDEURS

Monsieur [C] [J], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Fatima ALLOUCHE, Avocate au Barreau de PARIS, vestiaire : #L0042

Madame [B] [K] épouse [J], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Fatima ALLOUCHE, Avocate au Barreau de PARIS, vestiaire : #L0042

DÉFENDEURS

La Société par Actions Simplifiée à Associé Unique HOMYA, venant aux droits de la Société GECINA, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Fabienne MOUREAU-LEVY, Avocate au Barreau de PARIS, vestiaire : #K0073

Le Syndicat des Copropriétaires BLOMET – VAUGIRARD, ayant pour Syndic la société ESSET, dont le siège social est sis [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Frédéric GICQUEL, Juge, Juge des contentieux de la protection

assisté de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière

Décision du 29 novembre 2024

PCP JCP référé – N° RG 24/00673 – N° Portalis 352J-W-B7I-C3YX3

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 5 juin 2024

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition au greffe le 29 novembre 2024 par Monsieur Frédéric GICQUEL, Juge, assisté de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 24 mai 2011, la société GECINA aux droits de laquelle vient la société HOMYA, a donné à bail à Monsieur [C] [J] et Madame [B] [K] épouse [J] un appartement à usage d’habitation de six pièces principales situé [Adresse 4]) à [Localité 6] pour un loyer mensuel de 2.630 euros hors charges.

Se plaignant de fuites à répétition et de problèmes d’humidité, particulièrement dans leur cuisine et l’une des chambres, et de l’impossibilité de jouir de leur balcon dont l’accès leur a été interdit en juin 2023, car menaçant de s’écrouler, Monsieur [C] [J] et Madame [B] [K] épouse [J] ont, par actes de commissaire de justice du 8 décembre 2023, fait assigner leur bailleresse ainsi que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble devant le juge des référés du tribunal de grande instance de PARIS aux fins, notamment, qu’il soit procédé à la remise en état de leur appartement.

Par mention au dossier du 2 janvier 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de PARIS s’est déclaré incompétent au profit du juge des contentieux de la protection de la même ville.

À l’audience du 5 juin 2024, à laquelle l’affaire a été retenue après plusieurs renvois à la demande d’au moins une des parties, Monsieur [C] [J] et Madame [B] [K] épouse [J], représentés par leur conseil, ont déposé des écritures, soutenues oralement à l’audience, aux termes desquelles ils sollicitent :

— la condamnation de la société HOMYA à rechercher l’origine des fuites et à remettre en état leur appartement sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard, passé le délai d’un mois de la signification de l’ordonnance à intervenir, en se réservant la liquidation de l’astreinte,

— l’autorisation de consigner 70 % du montant des loyers et des charges à la Caisse des Dépôts et Consignations, avec dispense du paiement du solde dans l’attente de la justification par la société HOMYA de la réalisation des travaux,

— la condamnation de la société HOMYA au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 93.000 euros au titre de leur préjudice de jouissance et celle de 10.000 euros au titre de leur préjudice moral avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

— la condamnation de la société HOMYA au paiement de la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

Au soutien de leurs prétentions, Monsieur [C] [J] et Madame [B] [K] épouse [J] font, pour l’essentiel, valoir, au visa notamment des articles 1719 et suivants du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989, qu’à raison du manquement de leur bailleresse à leur assurer la jouissance paisible des lieux, les désordres dont ils se plaignent depuis 2016 ne cessent de s’aggraver, l’une des chambres étant ainsi inhabitable, ce qui caractérise un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 du code de procédure civile. Ils considèrent, par ailleurs, que leurs demandes de consignation et de réduction du loyer, qui est urgente, et d’indemnisation des préjudices subis ne sont pas sérieusement contestables.

La société HOMYA, représentée par son conseil, a déposé des écritures, soutenues oralement à l’audience aux termes desquelles elle a conclu au débouté des demandes et à la condamnation de chacune des parties à conserver la charge de ses dépens.

Elle prétend que les demandes des locataires se heurtent à des contestations sérieuses, en ce que toutes les fuites ont été réparées, les travaux de remise en état venant d’être réalisés, et que s’agissant des désordres affectant le balcon, qui est une partie commune, elle a consenti à ses locataires une franchise du loyer. Elle estime, par ailleurs, que les preneurs ne justifient pas avoir subi un trouble de jouissance ininterrompu depuis leur entrée dans les lieux et que les dégradations affectant seulement quelques pièces n’ont pas rendu leur logement inhabitable.

Assigné à personne puis reconvoqué par les soins du greffe par lettre recommandée avec accusé de réception dûment réceptionnée le 22 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. En application de l’article 474 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d’appel, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens à l’appui de leurs prétentions.

La décision été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 9 juillet 2024 puis a été prorogée à plusieurs reprises pour être définitivement rendue ce jour.

Dûment autorisée, la société HOMYA a, par note en délibéré reçue au greffe le 20 juin 2024, produit une attestation de fin de travaux établie par la société RÉOLIAN MULTILEC et un document relatif aux programme de réhabilitation des balcons et les demandeurs ont, le lendemain, communiqué un procès-verbal de constat dressé par Maître [I] [D], commissaire de justice, le 6 juin 2024.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait

droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

À titre liminaire, il sera relevé que si Monsieur [C] [J] et Madame [B] [K] épouse [J] ont assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, ils ne formulent aucune demande à son encontre.

Sur la demande de réalisation de travaux sous astreinte

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer. Le trouble manifestement illicite résulte quant à lui de toute perturbation résultant d’un fait qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

L’existence du dommage imminent ou du trouble manifestement illicite doit être appréciée à la date à laquelle le juge statue.

Selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

À cet égard, le bailleur est notamment obligé d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués. Cette obligation est rappelée aux articles 1719 et 1720 du code civil.

Le décret n° 202-120 du 30 janvier 2002 précise que, pour que le logement soit décent, il doit assurer le clos et le couvert, le gros œuvre du logement est en bon état d’entretien et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Par ailleurs, les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage.

Il s’ensuit que tout manquement du bailleur aux obligations sus-énoncées, établi avec l’évidence requise en référé, est susceptible de justifier la mise en œuvre des pouvoirs du juge des référés que ce soit

au titre de la caractérisation d’un trouble manifestement illicite ou au titre de la violation d’une obligation de faire non sérieusement contestable.

En l’espèce, Monsieur [C] [J] et Madame [B] [K] épouse [J] établissent par les pièces qu’ils versent aux débats, notamment les clichés photographiques annexés à leur mail du 22 mai 2020 et le procès-verbal de constat établi par Maître [I] [D], commissaire de justice, du 7 novembre 2023, que l’appartement qui leur a été donné à bail a subi plusieurs dégâts des eaux occasionnant des désordres au niveau des murs et plafonds, notamment dans la cuisine, les deux chambres, le séjour et le couloir avec des traces importantes d’infiltrations et d’humidité, ainsi que des décollements de plâtre et de peinture, et qu’à raison de son état de délabrement avancé, leur bailleresse a décidé, par mesure de précaution le 15 juin 2023, de leur interdire l’accès à leur balcon jusqu’à nouvel ordre.

Il apparaît, toutefois, à l’examen du rapport de recherches de fuites établi par la société ÉTANDEX le 7 décembre 2023, des devis de la société RÉOLIAN MULTILEC du 21 décembre 2023 et du 8 janvier 2024 et des pièces produites en cours de délibéré, notamment de l’attestation de fin de travaux de la société RÉOLIAN MULTILEC du 20 juin 2024 et du second procès-verbal de constat de Maître [I] [D] du 6 juin 2024, que la société HOMYA a fait procéder à des travaux de plomberie ainsi que, semble-t-il, à la reprise de l’étanchéité de la terrasse située au-dessus de l’appartement des demandeurs, ce qui serait à l’origine des fuites, ainsi qu’à la réfection des peintures et plafonds de la cuisine, du séjour et de deux des chambres, et à la reprise du parquet de la chambre parentale. La demande de réalisation des travaux sous astreinte, concernant les fuites et la remise en état des pièces du logement, est donc devenue sans objet.

S’agissant de la remise en état des balcons, la société HOMYA a produit, en cours de délibéré, un « document de présentation » établissant qu’un programme de réhabilitation est engagé, mais qui ne permet pas, comme le font valoir à juste titre les demandeurs, d’identifier par qui il a été établi, et surtout de connaître le calendrier des travaux en l’absence de justification de l’accord de l’assemblée générale des copropriétaires et de production des devis. Cependant, les parties qui s’abstiennent de produire le règlement de copropriété de l’immeuble s’accordent sur le fait que ces balcons sont des parties communes, de sorte que l’obligation pour la bailleresse de procéder à la remise en état du balcon des preneurs apparaît sérieusement contestable.

Monsieur [C] [J] et Madame [B] [K] épouse [J] seront, par conséquent, déboutés de leur demande de réalisation de travaux sous astreinte.

Sur la demande de consignation et de réduction du loyer

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut

toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Aux termes de l’article 834 du même code, dans tous les cas d’urgence, il peut, dans les limites de sa compétence, ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

L’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 dispose que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1- Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation.

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage.

L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée énonce que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des deux premiers alinéas de l’article 6 de la même loi, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. (…) Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux.

Il résulte des dispositions qui précédent que la suppression du loyer, avec ou sans consignation des loyers, n’est admissible que si le locataire apporte la preuve que le logement loué est inhabitable ou indécent.

Or, les travaux de recherche de fuites et de réfection de l’appartement ont été réalisés, de sorte que la preuve que le logement serait inhabitable ou indécent fait nécessairement défaut et, s’agissant du balcon, l’obligation pour la bailleresse de prendre à sa charge le coût des travaux est sérieusement contestable.

Monsieur [C] [J] et Madame [B] [K] épouse [J] seront, par conséquent, déboutés de leur demande de consignation et de réduction du loyer.

Sur la demande de dommages et intérêts provisionnels

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le montant de la provision allouée, en référé, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

En l’espèce, la réalité des désordres dénoncés par Monsieur [C] [J] et Madame [B] [K] épouse [J], et qui ont affecté plusieurs pièces de leur appartement, principalement la cuisine et deux chambres, ainsi qu’en partie leur séjour et le couloir, est établie avec l’évidence requise en référé depuis au moins le 22 mai 2020, date des premiers clichés photographiques et jusqu’au 6 juin 2024, date de réalisation de travaux, soit durant 49 mois.

L’obligation dans laquelle ils se sont trouvés de devoir vivre dans un appartement dont les murs et plafonds présentent d’importantes traces d’infiltrations et d’humidité leur a nécessairement causé un préjudice de jouissance, lequel sera, à titre provisionnel, évalué à 20 % du montant du loyer, parking non inclus (2.630 euros), pendant 49 mois, soit à la somme de 25.774 euros à laquelle la société HOMYA sera condamnée.

Le préjudice moral subi par les demandeurs n’est pas plus contestable, au vu de l’absence manifeste de réactivité de la bailleresse, laquelle a réalisé les travaux seulement après l’engagement de la procédure et est incapable de justifier du résultat des constatations et des interventions qu’elle aurait effectuées avant fin 2023, date des premières recherches de fuites, alors que les preneurs se plaignent de désordres depuis septembre 2016. À ce titre, une somme de 2.000 euros leur sera allouée à laquelle la société HOMYA sera condamnée à titre provisionnel.

Sur les demandes accessoires

La société HOMYA, qui perd le procès, sera condamnée aux dépens, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [C] [J] et de Madame [B] [K] épouse [J] les frais exposés dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 2.000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé,

après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DÉBOUTONS Monsieur [C] [J] et Madame [B] [K] épouse [J] de leur demande de réalisation de travaux sous astreinte,

DÉBOUTONS Monsieur [C] [J] et Madame [B] [K] épouse [J] de leur demande de consignation et de réduction du loyer,

CONDAMNONS la société HOMYA à verser à Monsieur [C] [J] et Madame [B] [K] épouse [J] la somme provisionnelle de 25.774 euros à valoir sur l’indemnisation de leur préjudice de jouissance,

CONDAMNONS la société HOMYA à verser à Monsieur [C] [J] et Madame [B] [K] épouse [J] la somme provisionnelle de 2.000 euros à valoir sur l’indemnisation de leur préjudice moral,

CONDAMNONS la société HOMYA à verser à Monsieur [C] [J] et Madame [B] [K] épouse [J] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETONS les demandes des parties plus amples ou contraires,

CONDAMNONS la société HOMYA aux dépens,

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits, et signé par le Juge et la Greffière susnommés.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,

Décision du 29 novembre 2024

PCP JCP référé – N° RG 24/00673 – N° Portalis 352J-W-B7I-C3YX3