TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

Loyers commerciaux

N° RG 23/09065

N° Portalis 352J-W-B7H-C2L7U

N° MINUTE : 2

Assignation du :

30 Juin 2023

Jugement avant dire droit

Expert : [O] [W][1]

[1]

[Adresse 3]

[Localité 7]

JUGEMENT

rendu le 29 Février 2024

DEMANDERESSE

Société SELECTIRENTE

[Adresse 5]

[Localité 8]

représentée par Maître Grégory CHERQUI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0400

DEFENDERESSE

S.A.S. LEON DE BRUXELLES

[Adresse 6]

[Localité 9]

représentée par Maître Daniela SABAU, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #R0046

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Diana SANTOS CHAVES, Juge, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Camille BERGER, Greffière

DEBATS

A l’audience du 14 Décembre 2023 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 31 mai 2010, la SCI RAMBUTEAU CFF, aux droits de laquelle est venue la SCA SELECTIRENTE a donné à bail à la SNC RESTO [11], aux droits de laquelle vient la SAS LEON DE BRUXELLES, des locaux à usage commercial ayant pour destination l’activité de « restauration-bar-brasserie en conformité avec l’objet social du preneur », dépendant d’un immeuble situé [Adresse 4], à [Localité 12], pour une durée de douze ans à compter du 1er janvier 2009, moyennant un loyer initial de 168.000 euros par an, hors taxes et hors charges.

Par acte extrajudiciaire du 7 décembre 2020, la SNC RESTO [11] a sollicité le renouvellement du bail pour une durée de douze ans à compter du 1er janvier 2021, proposant la fixation du prix du bail renouvelé à la somme de 120.000 euros par an, hors charges et hors taxes.

Par acte extrajudiciaire du 2 mars 2021, la SCI RAMBUTEAU CFF a accepté le principe du renouvellement du bail expiré pour une durée de douze ans à compter du 1er janvier 2021, mais s’est opposée au loyer proposé par la preneuse, offrant pour sa part de le fixer à la somme de 189.709,09 euros par an, hors charges et hors taxes, correspondant au loyer en cours à cette date.

La société SELECTIRENTE a acquis la propriété de l’ensemble immobilier dont dépendent les locaux commerciaux litigieux suivant acte authentique du 29 juin 2022.

Après avoir signifié un mémoire préalable le 1er décembre 2022, la société SELECTIRENTE a fait assigner la société LEON DE BRUXELLES par acte extrajudiciaire du 30 juin 2023 devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.

Aux termes de son assignation, la société SELECTIRENTE demande au juge des loyers commerciaux, au visa des articles L. 145-11, L. 145-33, L. 145-34 et R. 145-20 du Code de commerce, de :

«  DE DIRE ET JUGER que le bail commercial des locaux sis [Adresse 4] loués à la SAS LÉON DE BRUXELLES s’est renouvelé pour une durée de 12 ans à compter du 1er janvier 2021.

Sur le loyer du bail renouvelé :

À titre principal :

DE FIXER le loyer du bail renouvelé à la somme annuelle en principal de :

189.709,09 € hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2021, date d’effet de la demande de renouvellement du bail ;

264.000 € hors taxes et hors charges à compter de la date de signification du présent Mémoire préalable ;

Ladite somme avec intérêts de droit, à compter de l’échéance des loyers dus.

Subsidiairement :

DE DESIGNER un Expert judiciaire, avec mission de donner son avis sur la valeur locative des lieux au 1er janvier 2021.

Dans cette hypothèse :

DE FIXER le loyer provisionnel, pour la durée de l’instance, au montant du loyer actuellement exigible.

En toute Hypothèse :

De DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

De CONDAMNER la SAS LEON DE BRUXELES à verser à la SCA SELECTIRENTE la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

De CONDAMNER la SAS LEON DE BRUXELLES aux dépens, lesquels comprendront les éventuels frais d’expertise judiciaire, qui seront recouvrés par Maître Grégory CHERQUI, Avocat à la Cour, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile. "

Aux termes de son mémoire en défense régulièrement notifié le 10 février 2023, la société LEON DE BRUXELLES demande au juge des loyers commerciaux, au visa des articles L. 145-33 et L. 145-34 du Code de commerce, de :

«  JUGER que le loyer de renouvellement à la date du 1er janvier 2021 doit être fixé à la valeur locative, qui s’avère inférieure au dernier loyer,

En conséquence :

FIXER le montant du loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2021 à la somme annuelle en principal de 158.000,00 €/an HT/HC (cent cinquante-huit mille euros), toutes autres clauses, charges et conditions demeurant inchangées, sous réserve du réajustement du dépôt de garantie et des ajustements requis par la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 et par son décret d’application,

JUGER que les intérêts au taux légal seront dus sur tous loyers trop perçus par le bailleur, et ce à compter rétroactivement de chacune des échéances contractuelles qui seront ensuite capitalisés dans les conditions de l’article 1154 du Code civil,

Subsidiairement, et si une mesure d’instruction venait à être ordonnée :

FIXER le montant du loyer provisionnel à la somme de 158.000,00 €/an HT/HC (cent cinquante-huit mille euros) pendant la durée de l’instance, et ce dans les termes de l’article L 145-57 du Code de commerce,

CONDAMNER la société SELECTIRENTE au paiement d’une somme de 5.000 € (CINQ MILLE EUROS) au titre des dispositions de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens. "

L’affaire a été appelée à l’audience du 14 décembre 2023 et mise en délibéré à ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il sera relevé que les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail portant sur les locaux situés [Adresse 4], à [Localité 12], à compter du 1er janvier 2021. En revanche, elles s’opposent sur le montant du loyer du bail renouvelé.

Par application des articles L.145-33 et L.145-34, du code de commerce combinés, le prix du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative lorsque le bail expiré était conclu pour une durée supérieure à neuf ans, la règle du plafonnement étant alors écartée.

En l’espèce, les parties s’accordent sur le fait que le bail du 31 mai 2010 avait été consenti pour une durée de 12 ans et que, de ce fait, le bail les liant n’est pas soumis à la règle du plafonnement des loyers. Elles conviennent que le prix du loyer renouvelé doit être fixé à la valeur locative des locaux.

Au soutien de ses prétentions, la société SELECTIRENTE fait valoir que le loyer renouvelé doit être fixé à la valeur locative, la durée du bail expiré ayant excédé douze ans. Elle retient une surface pondérée de 136 m². Produisant des références locatives à l’appui de ses prétentions, elle propose une valeur unitaire de 1.980 euros par m² pondéré et par an, soit une valeur locative totale de 269.252 euros par an, ramenée à 264.105 euros par an après abattement au titre de la taxe foncière et arrondie à 264.000 euros par an, hors taxes et hors charges.

La société LEON DE BRUXELLES s’accorde avec la bailleresse pour retenir une surface pondérée de 136 m². Produisant également des références locatives à l’appui de ses prétentions, elle propose une valeur unitaire de 1.200 euros par m² pondéré et par an, soit une valeur locative totale de 163.200 euros par an avant correctifs. Elle retient une majoration de 3 % au titre de la terrasse et trois abattements de 2 % chacun au titre de l’impôt foncier, des travaux de mise en conformité et de l’assurance immeuble, d’où il résulte une valeur locative de 158.304 euros, arrondie à 158.000 euros par an, hors taxes et hors charges. Elle fonde son estimation sur un rapport d’expertise réalisé par M. [C] [X] en date du 13 décembre 2021.

En l’état des moyens exposés et des pièces produites par les parties, il convient de rechercher et rassembler les éléments d’appréciation des faits invoqués par les parties. Ces éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d’un constat. Il est de ce fait nécessaire de recourir à une mesure d’expertise en application de l’article R.145-30 du code de commerce, aux frais de la société SELECTIRENTE dans les termes du présent dispositif.

Il convient de fixer pendant la durée de l’instance un loyer provisionnel égal au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges, en application des dispositions de l’article L. 145-57 du code de commerce.

Il convient de réserver les dépens et les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant, après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Constate, par l’effet de la demande de renouvellement du 7 décembre 2020 et de la réponse de la bailleresse du 2 mars 2021, le principe du renouvellement du bail liant les parties, concernant des locaux dépendant de l’immeuble situé [Adresse 4], à [Localité 12], à compter du 1er janvier 2021 ;

Dit que le prix du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative en raison de la durée du bail expiré,

Avant dire droit pour le surplus, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, ordonne une mesure d’expertise et désigne, en qualité d’expert :

Madame [O] [W]

[Adresse 3]

Tel. : [XXXXXXXX01] – Port. : [XXXXXXXX02]

[Courriel 10]

Avec mission de :

— convoquer les parties et, dans le respect du principe contradictoire ;

— se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission ;

— visiter les locaux litigieux sis [Adresse 4], à [Localité 12] ;

— entendre les parties en leurs dires et explications ;

— procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties ;

— rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er janvier 2021 au regard des dispositions des articles L. 145-33, L. 145-34 et R. 145-3 à R. 145-8 du Code de commerce ;

— rendre compte du tout et de donner son avis motivé ;

— dresser un rapport de ses constatations et conclusions.

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 6 janvier 2025 ;

Fixe à la somme de 4.500 euros (quatre mille cinq cents euros) la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par la SCA SELECTIRENTE à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal judiciaire de Paris, atrium sud 1er étage, Parvis du tribunal de Paris, Paris 17e) avant le 15 avril 2024 inclus, avec une copie de la présente décision ;

Dit que l’affaire sera rappelée le 25 avril 2024 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation ;

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise ;

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges ;

Réserve les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Fait et jugé à PARIS, le 29 février 2024.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

C. BERGER D. SANTOS CHAVES