TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

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N° RG 24/53940

N° Portalis 352J-W-B7I-C4YBM

N° : 7

Assignation du :

2 et 24 mai 2024

[1]

[1] 1 copie exécutoire

délivrée le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 06 septembre 2024

par Nadja GRENARD, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Arnaud FUZAT, Greffier.

DEMANDERESSE

La S.C.I. COMPAGNIE EUROPEENNE DE PLACEMENTS IMMOBILIERS (CEPI)

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Maître Alexandra BESSAN, avocat au barreau de PARIS – #D0172

DEFENDERESSES

La Société PHUMSUK

[Adresse 1]

[Localité 4]

Madame [Z] [B]

[Adresse 2]

[Localité 5]

non représentées

DÉBATS

A l’audience du 29 juillet 2024, tenue publiquement, présidée par Nadja GRENARD, Vice-présidente, assistée de Arnaud FUZAT, Greffier,

Nous, Président, après avoir entendu les parties représentées par leur conseil, avons rendu la décision suivante :

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte sous seing privé signé le 2 décembre 2005, la SCI CEPI a donné à bail commercial à M. [N] [E] des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 6].

Suivant acte sous seing privé du 8 février 2007, M. [N] [E] a vendu le fonds de commerce à la société LMJ.

Par acte sous seing privé du 15 décembre 2011, la société LMJ a cédé son fonds de commerce à la SARL PANTA.

Le bail commercial s’est prolongé par tacite reconduction depuis le 30 novembre 2017.

Par acte sous seing privé du 1er mars 2022, la SCI CEPI a conclu avec la SARL PANTA un renouvellement du bail commercial portant sur une activité de salon de thé vente à emporter et petite restauration. Le contrat a été consenti pour une durée de 3,6, 9, 12 ans à compter du 1er avril 2019, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 24 000 € hors charges et hors taxes.

Par acte du 21 septembre 2022, la société PANTA a cédé son fonds de commerce à la SAS PHUMSUK, représentée par Mme [Z] [B].

Par acte sous seing privé du 21 septembre 2022, Mme [Z] [B] s’est portée caution solidaire sans bénéfice de discussion et de division.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a délivré au preneur, par acte d’huissier du 18 mars 2024, un commandement de payer la somme de 16 860,77 au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 14 mars 2024 et visant la clause résolutoire.

C’est dans ces conditions que se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, la SCI CEPI a, par exploits délivrés les 2 et 24 mai 2024, assigné la société PHUMSUK et Mme [Z] [B] devant le président du Tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de :

constater l’acquisition, depuis le 19 avril 2024, au profit de la SCI CEPI, de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail en renouvellement du 1er mars 2022 ;

ordonner l’expulsion de la société PHUMSUK, ainsi que de tous occupant de son chef, des locaux loués, sis [Adresse 1], au besoin avec le concours de la force publique ;

ordonner la séquestration des biens des locataires garnissant les lieux dans tel garde- meubles qu’il plaira à la SCI CEPI, aux frais, risques et périls de la société PHUMSUK, et en garantie des indemnités locatives restant dues ;

condamner solidairement la société PHUMSUK et Mme [Z] [B] à lui payer, à titre de provision, la somme de 25 351,65€ arrêtée au 18 avril 2024, loyer et charges du 2ème trimestre 2024 inclus, portant intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer, soit le 18 mars 2024, et ce, jusqu’à complet paiement ;

condamner solidairement la société PHUMSUK et Mme [Z] [B] à lui payer: une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer hors taxes majoré de 50 %, charges comprises, jusqu’à la libération effective des lieux;une indemnité forfaitairement fixée à 20 % de la totalité de la somme due en principal, soit 5 070,33 € ;

ordonner que le montant du dépôt de garantie, d’un montant actuel de 6 000 €, lui reste acquise;

En toute hypothèse :

condamner solidairement la société PHUMSUK et Mme [Z] [B] à lui régler la somme de 2 500 € au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 18 mars 2024, d’un montant de198,26 €

A l’audience, la demanderesse, représentée par son conseil, s’en est rapportée à ses demandes initiales.

Bien que régulièrement assignées respectivement à l’étude et par procès-verbal de recherches infructueuses, la société PHUMSUK et Mme [B] n’ont pas constitué avocat.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux notes d’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I- Sur les demandes formées à l’encontre de la société Phumsuk

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article L.145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Il est constant que la clause résolutoire visée par le commandement de payer doit figurer au contrat et ne peut être mise en œuvre que pour une obligation mentionnée dans le contrat.

En l’espèce, il y a lieu de constater au vu du commandement de payer du 18 mars 2024 produit aux débats, que celui-ci vise une clause résolutoire ne figurant pas dans le contrat portant renouvellement du bail commercial en date du 1er mars 2022.

Il convient en outre de relever que le commandement de payer vise un bail commercial en date du 13 juin 1994 conclu avec Mme [K] [R] dont il n’est pas démontré de lien avec le bail de la société Phumsuk,ce dernier faisant mention pour sa part d’un contrat de bail commercial signé le 2 décembre 2005 entre la SCI CEPI et M. [N] [E].

Au vu de ces éléments, il y a lieu de constater que le demandeur ne démontre pas une obligation non sérieusement contestable à ce titre de sorte qu’il n’y a lieu à référé sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et les demandes en découlant (expulsion et indemnités d’occupation, conservation du dépôt de garantie).

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Au titre de l’arriéré de loyers et charges

Aux termes du contrat de renouvellement du bail commercial conclu le 1er mars 2022, il est établi que le loyer annuel a été fixé à une somme de 24 000 € hors taxes et hors charges payable trimestriellement et d’avance. Il est en outre stipulé que la provision sur charges est fixée à la somme de 445 € HT et augmentée de la TVA et qu’elle est payable trimestriellement.

Au vu du décompte produit par la société bailleresse, il convient de constater que le preneur a cessé de payer tous loyers et charges depuis le 1er octobre 2023.

Après examen du décompte locatif figurant dans l’assignation et arrêté au 2ème trimestre 2024 inclus, et après déduction de la taxe foncière (684,04€) et de la TVA collectée sur taxe foncière 2023 (136,81€) nullement justifiées, la créance n’apparaît pas sérieusement contestable de sorte que la société Phumsuk doit être condamnée au paiement d’une provision de 24 530,80 € au titre des loyers et charges impayés, échéance du 2nd trimestre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 18 mars 2024 sur la somme de 16 860,77 €.

Au titre de la clause pénale

Aux termes de l’article 8-3 du contrat de renouvellement de bail commercial du 1er mars 2022, il est stipulé que « dans le cas où par suite de retard dans le paiement, le bailleur exercerait des poursuites ou prendre des mesures conservatoires à l’encontre du preneur, il aurait droit en sus du remboursement des frais de justice et de tous autres frais et honoraires comme indiqué ci-dessus, à une indemnité fixée à 20% forfaitairement des sommes pour lesquelles la procédure serait engagée ».

En application de l’article 1231-5 du Code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

Au cas présent, dans la mesure où la clause pénale prévoit une somme forfaitaire de 20% des sommes dues, il y a lieu de constater au vu de l’importance de la dette, que cette clause pénale est susceptible d’être modérée par les juges du fond en raison de son caractère manifestement excessif, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur cette demande.

II- Sur les demandes formées à l’encontre de Mme [B]

Conformément à l’acte du 21 septembre 2022, aux termes desquelle Mme [Z] [B] s’est portée caution solidaire sans bénéfice de discussion et de division du paiement de la totalité des loyers et arriérés de loyers et charges, il y a lieu de dire que la SCI CEPI justifie d’une obligation non sérieusement contestable à l’égard de la défenderesse.

Dès lors il convient de condamner Mme [B] solidairement avec la société Phumsuk à payer à la SCI CEPI la somme de 24 530,80 € au titre des loyers et charges impayés, échéance du 2nd trimestre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 18 mars 2024 sur la somme de 16 860,77 € à l’égard de la société Phumsuk et à compter du 24 mai 2024 à l’égard de la caution solidaire en l’absence de preuve de la dénonciation du commandement de payer à la caution.

Sur les demandes accessoires

La société PHUMSUK et Mme [B], parties perdantes, seront condamnées in solidum aux dépens ne comprenant pas le coût du commandement de payer en l’absence de succès des prétentions relatives à l’acquisition de la clause résolutoire et à payer à la SCI CEPI la somme de 800 € au titre des frais irrépétibles engagés en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler enfin que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés :

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes aux fins d’expulsion, d’indemnité d’occupation et conservation du dépôt de garantie;

Condamnons solidairement la société PHUMSUK et Madame [Z] [B] à payer àla SCI CEPI :

la somme de 24 530,80 € au titre des loyers et charges impayés, échéance du 2nd trimestre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 18 mars 2024 sur la somme de 16 860,77 € à l’égard de la société Phumsuk et à compter du 24 mai 2024 à l’égard de Mme [Z] [B];

la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation à l’indemnité forfaitaire ;

Condamnons la société PHUMSUK au paiement des dépens ne comprenant pas le coût du commandement de payer;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à Paris le 06 septembre 2024.

Le Greffier, Le Président,

Arnaud FUZAT Nadja GRENARD