TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :M^e Emmanuel LECLERCQ

M^e Benjamin JAMI

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Alexandra PIZON KLOETI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 22/03288 – N° Portalis 352J-W-B7G-CW2RZ

N° MINUTE :

2 JCP

JUGEMENT

rendu le jeudi 14 mars 2024

DEMANDEURS

Monsieur [E] [B], demeurant [Adresse 1]

Madame [R] [P] épouse [B], demeurant [Adresse 1]

représentés par M^e Alexandra PIZON KLOETI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1832

DÉFENDERESSES

S.C.I. APOPHYLLITIS, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Emmanuel LECLERCQ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0280

S.A.R.L. ROLAND GOSSSELIN & ASSOCIES, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Benjamin JAMI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1811

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale GAULARD, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 25 septembre 2023

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 14 mars 2024 par Pascale GAULARD, Vice-présidente assistée de Aline CAZEAUX, Greffier

Décision du 14 mars 2024

PCP JCP fond – N° RG 22/03288 – N° Portalis 352J-W-B7G-CW2RZ

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 27 février 2020, la SCI Apophyllitis, représentée par la SARL Roland Gosselin et associés, a consenti à M. [E] [B] et Mme [R] [G] [B] un bail portant sur un appartement à usage d’habitation meublé de 48 m² situé [Adresse 2] à [Localité 6], pour une durée d’un an, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1940 euros : loyer de base égal au loyer de référence majoré (37,80 euros /m²) soit 1814,40 euros et complément de loyer de 125,60 euros.

Par acte d’huissier du 21 décembre 2021, M. [E] [B] et Mme [R] [G] [B] ont signifié à la SCI Apophyllitis un congé avec effet au 21 janvier 2022 en application des articles 12, 15I alinéa 2 et 25 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Par actes des 20 et 12 avril 2022, M. [E] [B] et Mme [R] [G] [B] ont fait assigner la SCI Apophyllitis et la SARL Roland Gosselin et associés devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris à qui ils ont demandé :

— d’ordonner à la SCI Apophyllitis et à la SARL Roland Gosselin et associés de remettre à M. [E] [B] et Mme [R] [G] [B] les quittances de loyers pour la période allant d’avril 2020 à juin 2020, d’août 2020 à septembre 2021 et de décembre 2021, et ce dans un délai de 15 jours à compter de la signification du jugement sous astreinte de 100 euros par jour de retard,

— de condamner solidairement la SCI Apophyllitis et la SARL Roland Gosselin et associés à rembourser à M. [E] [B] et Mme [R] [G] [B] la somme de 14.111 euros au titre des loyers trop perçus,

— de condamner solidairement la SCI Apophyllitis et la SARL Roland Gosselin et associés à payer à M. [E] [B] et Mme [R] [G] [B] la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance et de résistance abusive,

— de condamner solidairement la SCI Apophyllitis et la SARL Roland Gosselin et associés à payer à M. [E] [B] et Mme [R] [G] [B] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens,

— de dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l’audience du 25 septembre 2023, M. [E] [B] et Mme [R] [G] [B], représentés par leur avocat, soutiennent les conclusions déposées à l’audience et maintiennent leurs demandes. Il s précisent qu’ils sollicitent la remise des quittances originales des loyers.

La SCI Apophyllitis, représentée par son avocat, soutient ses conclusions déposées à l’audience et demande au juge des contentieux de la protection :

A titre principal :

— de dire et juger que les demandes de M. [E] [B] et Mme [R] [G] [B] sont irrecevables comme étant forcloses,

A titre subsidiaire,

— de débouter M. [E] [B] et Mme [R] [G] [B] de l’ensemble d eleurs demandes à l’encontre de la SCI Apophyllitis,

— de condamner la SARL Roland Gosselin et associés à la restitution des honoraires perçus d’un montant de 1.000 euros et ce à titre de domamges et intérêts,

— de condamner la SARL Roland Gosselin et associés à relever et garantir la SCI Apophyllitis de toutes condamnations pouvant être prononcées contre elle,

En tout état de cause,

— de condamner solidairement M. [E] [B] et Mme [R] [G] [B] et la SARL Roland Gosselin et associés au paiement à la SCI Apophyllitis de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SARL Roland Gosselin et associés, représentée par son conseil, soutient ses conclusions déposées à l’audience et demande au juge des contentieux de la protection :

in limine litis,

— de déclarer irrecevables M. [E] [B] et Mme [R] [G] [B] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de la SARL Roland Gosselin et associés,

A titre principal,

— de débouter M. [E] [B] et Mme [R] [G] [B] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de la SARL Roland Gosselin et associés,

En tout état de cause,

— de débouter la SCI Apophyllitis de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de la SARL Roland Gosselin et associés,

— de condamner solidairement M. [E] [B] et Mme [R] [G] [B] à verser à la SARL Roland Gosselin et associés la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, il est renvoyé à leurs écritures déposées et débattues à l’audience conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité des demandes de M. [E] [B] et Mme [R] [G] [B] à l’encontre de la SARL Roland Gosselin et associés

Il est établi qu’un mandat de mise en location de l’appartement objet du litige a été conclu entre la SCI Apophyllitis et la SARL Roland Gosselin et associés. Toutefois, M. [E] [B] et Mme [R] [G] [B] ne démontrent pas qu’un mandat de gestion a été conclu entre la SCI Apophyllitis et la SARL Roland Gosselin et associés.

Il s’ensuit que les demandes de M. [E] [B] et Mme [R] [G] [B] à l’encontre de la SARL Roland Gosselin et associés au titre de la remise des quittances de loyer, de remboursement des loyers et de trouble de jouissance sont irrecevables.

Sur la remise des quittances de loyer

Aux termes de l’article 21 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées apr le locataire en distinguant le loyer et les charges.

La SCI Apophyllitis ne démontre pas avoir remis les quittances originales demandées par M. [E] [B] et Mme [R] [G] [B].

Il sera en conséquence ordonné à la SCI Apophyllitis de remettre à M. [E] [B] et Mme [R] [G] [B] les quittances de loyers originales pour la période allant d’avril 2020 à juin 2020, d’août 2020 à septembre 2021 et de décembre 2021, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai d’un mois après la signification du présent jugement.

Sur la prescription de l’action de M. [E] [B] et Mme [R] [G] [B]

M. [E] [B] et Mme [R] [G] [B] demandent au juge des contentieux de la protection de condamner solidairement la SCI Apophyllitis et la SARL Roland Gosselin et associés à rembourser à M. [E] [B] et Mme [R] [G] [B] la somme de 14.111 euros au titre des loyers trop perçus.

Ils soutiennent fonder leur action en remboursement des loyers trop perçus sur l’erreur et non sur les dispositions l’article 18 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989. Ils exposent que le contrat de bail comporte une erreur dans l’adresse de l’appartement situé [Adresse 2] alors que l’appartement est en réalité situé [Adresse 2]. Ils considèrent en conséquence que le loyer de référence majoré appliqué (37,80 euros/m²) applicable aux immeubles situés dans le [Localité 6] de [Localité 5] ne pouvait être retenu et estiment qu’il y a lieu d’appliquer le loyer de référence soit 29 euros/ m². Ils précisent ne pas contester le supplément de loyer.

La SCI Apophyllitis soutient que le bref délai de saisine de la commission de conciliation prévu par l’article 17 II B de la loi du 6 juillet 1989 s’applique également dans le cadre de l’article 18 ; que dès lors que le bail a pris effet le 27 février 2020, la saisine de la commission devait intervenir au plus tard le 27 mai 2020 ; que M. [E] [B] et Mme [R] [G] [B] ayant saisi la commission de conciliation par lettre postée le 15 octobre 2020, l’action fondée sur l’article 18 de la loi du 6 juillet 1989 et le décret du 29 juillet 2016 est atteinte par la forclusion et que les demandes doivent être déclarées irrecevables.

Selon l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989,

Toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Toutefois, l’action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer.

Aux termes de l’article 18 de la loi du 6 juillet 1989 applicable le jour de la signature du contrat de bail,

Pour chacune des zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d’acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d’emménagements annuels dans le parc locatif social, un décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, fixe annuellement le montant maximum d’évolution des loyers des logements vacants et des contrats renouvelés.

Ce décret peut prévoir des adaptations particulières, notamment en cas de travaux réalisés par les bailleurs ou de loyers manifestement sous-évalués.

En cas de litige entre les parties résultant de l’application de ce décret, la commission départementale de conciliation est compétente et sa saisine constitue un préalable obligatoire à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties.

En l’espèce, il apparaît que le litige entre les parties ne résulte pas de l’application du décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, fixant annuellement le montant maximum d’évolution des loyers des logements vacants et des contrats renouvelés, mais sur l’erreur portée dans le contrat de bail sur l’adresse de l’appartement objet de la location.

En conséquence, l’article 7-1 de la loi précitée trouve à s’appliquer et l’action de M. [E] [B] et Mme [R] [G] [B] des 20 et 12 avril 2022 dans le délai de trois ans à compter de la signature du contrat de bail n’est pas forclose.

La commission de conciliation de [Localité 5] dans son avis du 25 janvier 2021 estime que le loyer doit être plafonné à 34,80 euros par m². M. [E] [B] et Mme [R] [G] [B] ne produisent aucune pièce ni barème justifiant leur demande de voir fixer le loyer à 29 euros par m².

Il convient dès lors de considérer que le loyer de l’appartement situé dans le 15ème arrondissement est de 1670,40 euros : 34,80 x 48 m².

Le trop perçu mensuel est de 144 euros par mois (1814,40-1670,40) soit pour 23 mois un total de 3312 euros.

La SCI Apophyllitis sera en conséquence condamnée à payer à M. [E] [B] et Mme [R] [G] [B] la somme de 3312 euros au titre des loyers trop perçus.

Sur la demande de dommages et intérêts pour troubles de jouissance

M. [E] [B] et Mme [R] [G] [B] ne produisent aucune pièce justifiant le trouble de jouissance qu’ils allèguent.

Ils seront en conséquence déboutés de leur demande de dommages et intérêts à ce titre.

En outre, il n’est pas démontré que la SCI Apophyllitis ait fait preuve de résistance abusive dès lors que le litige se trouve tranché par le présent jugement.

M. [E] [B] et Mme [R] [G] [B] seront également déboutés de leur demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Sur la garantie de la SARL Roland Gosselin et associés

Il apparaît que si la SCI Apophyllitis a communiqué dans le mandat de location à la SARL Roland Gosselin et associés une adresse erronée de l’appartement, la SARL Roland Gosselin et associés n’a pas vérifié de son côté exactitude de l’adresse.

La SARL Roland Gosselin et associés a ainsi manqué à son devoir de conseil et sera condamnée à garantir la SCI Apophyllitis à hauteur de la moitié des sommes auxquelles celle-ci sera condamnée, y compris au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les autres demandes

La SCI Apophyllitis, partie perdante, sera condamnée au paiement des dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile et à verser à M. [E] [B] et Mme [R] [G] [B] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit par application de l’article 514 du code de procédure civile. Il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déclare irrecevables les demandes de M. [E] [B] et Mme [R] [G] [B] à l’encontre de la SARL Roland Gosselin et associés au titre de la remise des quittances de loyer, de remboursement des loyers et de trouble de jouissance ;

Ordonne à la SCI Apophyllitis de remettre à M. [E] [B] et Mme [R] [G] [B] les quittances de loyers originales pour la période allant d’avril 2020 à juin 2020, d’août 2020 à septembre 2021 et de décembre 2021, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai d’un mois après la signification du présent jugement ;

Dit que l’action de M. [E] [B] et Mme [R] [G] [B] n’est pas forclose ;

Condamne la SCI Apophyllitis à payer à M. [E] [B] et Mme [R] [G] [B] la somme de 3312 euros au titre des loyers trop perçus ;

Déboute M. [E] [B] et Mme [R] [G] [B] de leur demande de dommages et intérêts pour troubles de jouissance et pour résistance abusive ;

Condamne la SARL Roland Gosselin et associés à garantir la SCI Apophyllitis à hauteur de la moitié des sommes auxquelles celle-ci sera condamnée y compris au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI Apophyllitis aux dépens ;

Condamne la SCI Apophyllitis à payer à M. [E] [B] et Mme [R] [G] [B] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit et dit n’y avoir lieu à l’écarter ;

Le greffier Le juge des contentieux de la protection