TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le:

Copies certifiées conformes délivrées le :

■

2ème chambre

N° RG 21/15145

N° Portalis 352J-W-B7F-CVICS

N° MINUTE :

Assignation du :

06 Décembre 2021

JUGEMENT

rendu le 03 Juillet 2024

DEMANDERESSE

La société LA BELLE BLANCHE

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par Maître Clément CARON de la SELARL BOËGE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0249

DÉFENDERESSE

La société CHANEE DESCHEMAKER

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par Maître Jim TERSOU, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E2140

Décision du 03 Juillet 2024

2ème chambre

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* * *

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Sarah KLINOWSKI, Juge, statuant en juge unique.

assistée de Adélie LERESTIF, greffière.

DÉBATS

A l’audience du 29 Mai 2024, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 03 Juillet 2024.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire et en premier ressort

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 25 juin 2019, la société CHANEE DESCHEMAKER a vendu à la société LA BELLE BLANCHE un atelier d’une superficie de 249,17 m2 situé au rez-de-chaussée de deux bâtiments au sein d’une copropriété sise [Adresse 4] à [Localité 6], moyennant un prix de 1 480 000 euros, bien qui faisait par ailleurs l’objet d’un bail dérogatoire conclu le 2 juillet 2018 entre la société CHANEE DESCHEMAKER et la société COMMUNEAT, courant jusqu’au 22 juillet 2021.

Un avenant au bail dérogatoire a été conclu le 7 août 2019 entre la société COMMUNEAT, devenue CHEFING, et la société LA BELLE BLANCHE.

Par courrier en date du 13 février 2020, la société CHEFING a mis fin au bail la liant à la société LA BELLE BLANCHE, à effet au 22 juillet 2020.

Par courrier du 22 septembre 2020 par la voix de son conseil, la société LA BELLE BLANCHE a mis en demeure la société CHEFING de payer à sa cliente la réparation des dégradations qui avaient été constatées le 30 juillet 2020 à l’occasion de l’état des lieux de sortie au niveau des murs, des sols, et du plafond, outre celles induites par le retrait des meubles de cuisine par la société CHEFING.

Décision du 03 Juillet 2024

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En réponse, par courrier en date du 25 septembre 2020, la société CHEFING a précisé que la dégradation du faux-plafond était apparue quelques mois seulement après son entrée dans les lieux et ne lui était nullement imputable, ce qu’elle n’avait d’ailleurs pas manqué d’en faire état à sa bailleresse dès le 23 novembre 2018 et encore le 18 mars 2019.

Estimant que la société CHANEE DESCHEMAKER était en réalité responsable de désordres affectant son bien, qu’elle lui avait cachés au moment de la vente, la société LA BELLE BLANCHE l’a, par exploit d’huissier du 3 décembre 2021, fait assigner devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de la voir condamner à lui verser des dommages et intérêts au titre de la garantie des vices cachés et des manœuvres dolosives qu’elle aurait commises à son égard.

Dans ses dernières conclusions, signifiées par voie électronique le 8 juin 2023, la société LA BELLE BLANCHE demande au tribunal de :

Condamner la société CHANEE DESCHEMAKER à lui payer la somme de 4 067,36 au titre de la garantie des vices cachés, Condamner la société CHANEE DESCHEMAKER à lui payer la somme de 46 922,53 € TTC au titre des manœuvres dolosives qu’elle a commises, En tout état de cause,

Condamner la société CHANEE DESCHEMAKER à lui payer la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, Condamner la société CHANEE DESCHEMAKER aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions, signifiées par voie électronique le 30 août 2023, la société CHANEE DESCHEMAKER demande au tribunal de :

Dire et juger que la société LA BELLE BLANCHE n’apporte pas la démonstration de vices cachés existants au moment de la vente et dont elle aurait eu connaissance, Dire et juger que la société LA BELLE BLANCHE n’apporte pas la démonstration de manœuvres dolosives dont elle aurait été victime,En conséquence,

Débouter la société LA BELLE BLANCHE de l’ensemble de ses moyens, fins et prétentions,Condamner la société LA BELLE BLANCHE à lui payer la somme de 5.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé plus ample des moyens de fait et de droit développés au soutien de leurs prétentions, lesquels sont présentés succinctement dans les motifs.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 6 septembre 2023 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 29 mai 2024.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 juillet 2024, date à laquelle la décision a été rendue par mise à disposition au greffe.

Décision du 03 Juillet 2024

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MOTIFS DE LA DECISION

Il est rappelé que les demandes des parties de « dire et juger » ou « constater », tendant à constater tel ou tel fait ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront en conséquence pas lieu à mention au dispositif.

Sur la garantie des vices cachés

La société LA BELLE BLANCHE soutient que la société CHANEE DESCHEMAKER a engagé sa responsabilité au titre de la garantie des vices cachés en déclarant aux termes de l’acte de vente que l’immeuble ne faisait l’objet d’aucun sinistre et qu’elle n’avait constaté aucun désordre avant la vente alors qu’elle avait le 28 mars 2019 adressé une déclaration de sinistre à son assureur portant sur des infiltrations en provenance du plafond, que les 18 et 29 avril 2019, elle s’était vue facturer la réfection du plafond endommagé par une fuite d’eau, et qu’elle ne démontre pas que la cause des fuites d’eau affectant l’immeuble a été traitée avant la vente. La demanderesse précise que ces désordres causés par des fuites d’eau en provenance du plafond, qu’elle n’a découvert qu’à l’occasion de l’état des lieux de sortie de son locataire le 30 juillet 2020, étaient cachés au moment de la vente par des plaques de faux-plafond que sa venderesse avait repeints juste avant la vente, et qu’ils rendaient impropres le local commercial à sa destination, de sorte qu’elle a été contrainte d’engager la somme de 4 067,36 euros pour les réparer. Elle rappelle enfin que la clause exonératrice de garantie contre les vices cachés figurant dans l’acte de vente ne s’applique pas dès lors que la défenderesse avait connaissance desdits vices cachés.

En défense, la société CHANEE DESCHEMAKER souligne qu’aux termes mêmes de l’acte de vente du 25 juin 2019 et au regard de l’état de l’immeuble et de son faible prix, la société LA BELLE BLANCHE s’est engagée à prendre le bien dans l’état où il se trouvait au jour de l’entrée en jouissance sans recours contre le vendeur notamment en raison des vices apparents ou cachés, sauf à démontrer que les vices cachés étaient en réalité connus par le vendeur. Or elle expose avoir procédé le 28 mars 2019, soit moins de dix jours après l’information reçue de son locataire, à une déclaration de sinistre auprès de son assureur concernant le dégât des eaux provenant de l’appartement situé au-dessus de son lot, et avoir, après réparation de la fuite, réparé le plafond endommagé, de sorte qu’en l’absence de relance de son locataire à ce sujet jusqu’au jour de la vente, elle n’avait aucune raison de penser qu’un désordre existait à la date de la vente et n’était donc aucunement tenue de communiquer à l’acquéreur des éléments relatifs à un sinistre achevé. La défenderesse ajoute que rien n’établit que le désordre constaté le 30 juillet 2020 soit antérieur à la vente, intervenue un an auparavant et que le locataire, lequel affirme dans un courriel qu’elle n’aurait jamais jugé utile de réparer les infiltrations, avait tout intérêt à faire peser la responsabilité des désordres constatés sur elle afin de se dédouaner de sa propre responsabilité s’agissant de l’état desdits locaux à son départ.

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Sur ce,

Aux termes des articles 1641 et suivants du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Dans ces cas, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

Il résulte de ces dispositions que le vendeur professionnel, présumé connaître les vices de la chose vendue, ne peut s’exonérer de la garantie des vices cachés.

En l’espèce, l’acte de vente du 25 juin 2019 stipule en page 15 que « l’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit, notamment en raison des vices apparents et des vices cachés. S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel » ou « s’il est prouvé par l’acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur ».

Il convient dès lors d’examiner le vice allégué par la demanderesse, à savoir un sinistre survenu au mois de mars 2019 qui n’aurait pas été réglé antérieurement à la vente et qui aurait occasionné diverses dégradations des murs et plafonds.

La société LA BELLE BLANCHE verse aux débats un procès-verbal de constat d’huissier du 30 juillet 2020, huissier mandaté afin de procéder à un état des lieux de sortie contradictoire au départ de son locataire, la société CHEFING.

Si la demanderesse tire de cette pièce, dans ses conclusions, l’existence de dégradations des murs, des sols et du plafond, sans précision des zones concernées, et des désordres liés à la dépose de la cuisine par son locataire, d’une part, le constat d’huissier se contente de relever que « les murs sont couverts d’une peinture usagée et tâchée », que « les dalles de faux plafond sur l’ensemble de la surface de cet espace ouvert avec dalles lumineuses intégrées sont usagées » dans l’espace ouvert côté gauche, que « les murs et le faux plafond sont couverts d’une peinture en état d’usage » dans le cabinet de WC, « qu’un percement est présent » sur le mur gauche de l’espace lave main, que « les murs sont couverts d’une peinture usagée et sale » également dans l’espace couvert droit, l’ensemble de ces constatations ne conduisant pas à retenir des désordres rendant le bien impropre à sa destination.

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D’autre part, ce procès-verbal de constat d’huissier du 30 juillet 2020 la conduira à déplorer auprès de son locataire, dans un courrier du 17 août 2020 versé aux débats, davantage l’écart entre les travaux convenus dans le bail signé le 2 juillet 2018 entre la société CHANEE DESCHEMAKER et la société COMMUNEAT devenue CHEFING et les travaux finalement réalisés par cette dernière :

« L’état des lieux fait ressortir les points suivants :

Concernant le point 1, 1es dalles n’ont pas été posées dans les règles de l’art et il est requis de les assujettir au plafond et non au treillis support des dalles de faux-plafond. En outre, hormis trois plafonniers, les autres sont manquantsSeuls 5 convecteurs ont été installés. Ils sont arrachés et posés à même le solLa cuisine objet du point 3 a été démontée contrairement aux termes du bailLe sol, les murs et faux-plafond sont nettement dégradésLe câblage électrique comporte en de nombreux endroits des conducteurs nus sur lesquels des appareils ou prises ont été branchés. L’installation n’est donc pas en bon état de sécurité vis-à-vis des personnes (…)En outre, le constat de dégradation importante du local (sol, murs et dalles de faux-plafond) nécessite une remise en état qui dépasse une simple remise au propre ».

Enfin, et de manière surabondante, la société LA BELLE BLANCHE ne démontre pas que ce qu’elle qualifie de vice préexistait à la vente puisqu’elle se fonde sur un constat d’huissier du 30 juillet 2020 organisé à l’occasion du départ de son locataire d’un bien qu’elle a acquis un an plus tôt, le 25 juin 2019.

Si elle verse aux débats :

un courrier de la société CHEFING du 25 septembre 2020 précisant avoir alerté la société CHANEE DESCHEMAKER dès le 23 novembre 2018 sur l’apparition de fuites et infiltrations dans le local du fond et la cuisine, société qui n’aurait « jamais jugé utile de réparer ces infiltrations, les passages répétés des plombiers et les travaux de peinture ont simplement permis de masquer furtivement et seulement en surface les dégradations sans jamais chercher à en réparer les causes »,un courriel de de la société CHEFING à la société CHANEE DESCHEMAKER le 23 novembre 2018 faisant état « des moult infiltrations que nous avons constatées et vous avons signalées, les pompiers nous ont sensibilisés sur le fait que l’immeuble s’affaisse »,un courriel de la société CHEFING à la société CHANEE DESCHEMAKER du 18 mars 2019 rédigé lui signalant « une nouvelle (et belle) fuite d’eau dans le plafond du hub »,la défenderesse justifie avoir déclaré un dégât des eaux survenu le 28 mars 2019 auprès de son assureur, Groupama, lequel lui a confirmé dans un courrier du 9 avril 2019 versé aux débats avoir pris en compte cette déclaration de sinistre, et avoir réparé les dommages occasionnés par ce dégât des eaux en produisant un constat amiable de dégâts des eaux et une facture mentionnant une date d’intervention au 18 avril 2019.

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La société LA BELLE BLANCHE, qui déplore un désordre dont elle a eu connaissance plus d’un an après la vente, ne rapporte pas la preuve de ce que le locataire, qui est resté dans les lieux du 28 mars 2019 au 22 juillet 2020, se serait plaint du défaut de réparation de la fuite ou d’une nouvelle infiltration, comme il avait pourtant pu le faire à deux reprises auparavant, ni ne verse aux débats de pièces relatives à la réparation d’une fuite réalisée postérieurement au 30 juillet 2020.

Il est donc démontré que les désordres allégués le 30 juillet 2020 par la société LA BELLE BLANCHE ne rendent pas le bien impropre à son usage et ne préexistaient en toute hypothèse pas à la vente du 25 juin 2019, de sorte que la société LA BELLE BLANCHE sera déboutée de sa demande au titre de la garantie des vices cachés.

Sur le dol

La société LA BELLE BLANCHE soutient par ailleurs que la société CHANEE DESCHEMAKER a usé de manœuvres dolosives à son égard en omettant de réaliser un état des lieux d’entrée lors de la signature du bail avec la société COMMUNEAT sans l’en informer au moment de la vente. Cette information avait pourtant pour elle une importance déterminante dans la mesure où elle ne pourrait plus opposer les dégradations locatives à son locataire en l’absence d’état des lieux d’entrée, la clause selon laquelle en l’absence d’état des lieux d’entrée, les locaux étaient présumés avoir été donnés en bon état étant réputée non écrite au regard des dispositions de l’article L.145-40-1 du code de commerce. Or lors de la réalisation de l’état des lieux de sortie, elle explique avoir constaté que le locataire avait fortement dégradé les murs et les sols des locaux et arraché la cuisine sans autorisation, ce qui lui a occasionné un préjudice s’élevant à la somme de 46 922,53 euros, qui constitue sa perte de chance d’avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses auprès de la défenderesse.

En défense, la société CHANEE DESCHEMAKER conteste tout caractère déterminant à l’existence d’un état des lieux d’entrée du locataire, la société LA BELLE BLANCHE n’en ayant jamais demandé la communication antérieurement à la présente instance. Elle ajoute qu’aux termes de l’acte de vente, celle-ci a attesté avoir reçu le bail et ses annexes et en connaître les charges et les conditions, de sorte qu’aucun état des lieux d’entrée n’étant fourni, elle déclarait se satisfaire pleinement des éléments communiqués et ne pouvait ignorer qu’il n’existait pas, acceptant nonobstant de prendre le bien au prix convenu. La société CHANEE DESCHEMAKER relève enfin que la demanderesse ne justifie en toute hypothèse pas de son préjudice, versant aux débats des factures portant sur une réfaction globale du bien immobilier sans même mettre le tribunal en mesure d’apprécier si les travaux réalisés ont permis la remise des locaux dans l’état qui était le leur le 25 juin 2019 ou la remise à neuf desdits locaux dans la perspective d’une nouvelle location.

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Sur ce,

L’article 1137 du code civil dispose que le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie. Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.

En l’espèce, il est constant que la société CHEFING, en quittant le local donné à bail successivement par la société CHANEE DESCHEMAKER et la société LA BELLE BLANCHE, a déposé les meubles de cuisine sans autorisation, obligeant cette dernière à faire installer une nouvelle cuisine.

Si la société LA BELLE BLANCHE estime qu’elle ne peut opposer ces dégradations à son ancien locataire, à l’encontre duquel elle n’a jamais souhaité engager une action judiciaire, faute pour sa venderesse d’avoir réalisé un état des lieux d’entrée lors de la signature du bail, elle ne caractérise pas les manœuvres ou mensonges qu’aurait utilisés cette dernière pour la contraindre à consentir à la vente.

En effet, la société LA BELLE BLANCHE ne démontre pas avoir sollicité auprès de sa venderesse antérieurement à la vente l’état des lieux d’entrée du local qui faisait l’objet d’un bail qu’elle s’apprêtait d’acquérir alors qu’aux termes l’acte authentique de vente du 25 juin 2019, en page 10, elle atteste « avoir eu une copie, dès avant la promesse de vente, du bail et ses annexes et en connaître les charges et conditions notamment au moyen des explications fournies », bail qui a été annexé à l’acte authentique de vente et auquel ne sont annexés que le plan de la surface, les diagnostics et la caution solidaire.

Elle ne rapporte donc pas la preuve d’avoir érigé l’existence d’un état des lieux d’entrée comme condition déterminante de son consentement faute d’avoir exigé ce document antérieurement à la vente en constatant qu’il ne figurait pas parmi les annexes du bail dérogatoire qui lui était transmis. De même elle ne démontre pas la dissimulation intentionnelle par la venderesse de l’inexistence d’un document dont elle n’avait jamais souligné l’importance.

Dans ces conditions, la société LA BELLE BLANCHE sera également déboutée de sa demande au titre du dol.

Sur les demandes accessoires

La société LA BELLE BLANCHE, succombant à l’instance, sera condamnée aux dépens.

Elle sera également condamnée à verser à la société CHANEE DESCHEMAKER la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire de la présente décision, à laquelle il n’y a pas lieu de déroger compte tenu de l’ancienneté et de la nature du litige, sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la demande de la société LA BELLE BLANCHE sur le fondement la garantie des vices cachés,

REJETTE la demande de la société LA BELLE BLANCHE sur le fondement du dol,

CONDAMNE la société CHANEE DESCHEMAKER aux entiers dépens,

CONDAMNE la société CHANEE DESCHEMAKER à verser à la société LA BELLE BLANCHE la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE la demande de la société CHANEE DESCHEMAKER au titre de ses frais irrépétibles,

REJETTE toute autre demande,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à Paris le 03 Juillet 2024

La GreffièreLa Présidente

Adélie LERESTIF Sarah KLINOWSKI