TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

Loyers commerciaux

N° RG 21/06212 -

N° Portalis 352J-W-B7F-CULMT

N° MINUTE : 3

Assignation du :

01 Août 2017

Jugement en fixation

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

JUGEMENT

rendu le 19 Février 2024

DEMANDERESSE

Société THREE DYKES & A HALF

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Charles CUNY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0026

DEFENDERESSE

S.C.I. [Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Eléonore DANIAULT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B282

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Camille BERGER, Greffière

DEBATS

A l’audience du 05 Décembre 2023 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 8 août 2006, la SCI du [Adresse 1] a donné à bail commercial à la société SARL Three Dykes And A Half des locaux commerciaux composés, au rez-de-chaussée, d’une boutique, d’un couloir et d’un sanitaire et, au sous-sol, d’un local auquel on accède à partir de la boutique. Lesdits locaux sont situés au [Adresse 1].

Le bail a été consenti pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er septembre 2006 moyennant le versement d’un loyer annuel de 11.800 euros hors taxes hors charges. Suite à la révision du contrat du 18 mars 2010, le loyer annuel actuel s’élève à 13.807,20 euros hors taxes hors charges.

Les lieux ont pour destination l’activité de « vente, production et édition phonographique ».

Par acte d’huissier du 27 février 2015, la SCI du [Adresse 1] a notifié à la SARL Three Dykes And A Half un congé pour le 31 août 2015 avec offre de renouvellement du bail pour une durée de neuf années entières et consécutives aux charges et conditions initiales du bail expiré, moyennant un loyer annuel de 27.200 euros hors taxes hors charges à compter du 1er septembre 2015.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 23 juin 2015, la SARL Three Dykes And A Half a indiqué accepter le principe du renouvellement du bail mais s’opposer au montant du loyer proposé par le bailleur, sollicitant la fixation dudit loyer en renouvellement à la somme de 21.600 euros hors taxes hors charges par an. Par un mémoire en demande du 30 novembre 2016, la SARL Three Dykes And A Half a sollicité la fixation du loyer du bail en renouvellement à la somme de 13.807,20 euros, correspondant au montant du loyer du en vertu du bail expiré.

Aucun accord n’ayant été trouvé entre les parties, la SARL Three Dykes And A Half a fait assigner, par acte d’huissier du 1er août 2017, la SCI du [Adresse 1] devant le juge des loyers commerciaux du juge des loyers commerciaux judiciaire de Paris aux fins, à titre principal, de fixer le loyer renouvelé annuel à 13.807,20 euros hors taxes hors charges à compter du 1er septembre 2015 et d’ordonner, à titre subsidiaire une mesure d’expertise aux frais de la bailleresse.

Par mémoire en réponse du 3 novembre 2017, la SCI du 2 rue Franche-Comté a sollicité la fixation du loyer à la somme de 21.000 euros et, à titre subsidiaire, la désignation d’un expert pour donner son avis sur la valeur locative des locaux.

Par jugement du 16 janvier 2018, le juge des loyers commerciaux a constaté le principe de renouvellement du bail liant les parties à effet du 1er septembre 2015, désigné M. [B] [H] en qualité d’expert judiciaire pour évaluer le loyer en renouvellement au 1er septembre 2015 et fixé une provision de 3.500 euros à valoir sur la rémunération de celui-ci aux frais du preneur, à peine de caducité de sa désignation. Le preneur n’a pas réglé cette consignation dans le délai imparti.

Des échanges de mémoires courant 2019 et 2020 étant constatés, illustrant l’engagement de pourparlers entre les parties, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris a prononcé, par jugement du 30 novembre 2020, la radiation de l’affaire. Par mémoire du 3 mai 2021, la SCI du [Adresse 1] a demandé le rétablissement du dossier en raison de l’échec des pourparlers.

C’est dans ces conditions que, par son dernier mémoire notifié le 30 août 2021, la société SARL Three Dykes And A Half a demandé au juge des loyers commerciaux du tribunal de Paris de :

À titre principal :

Le rejet des demandes du bailleur du fait de : L’absence de mesures d’expertise judiciaire permettant au tribunal de se prononcer sur ses demandes de fixation du loyer à la valeur locative, La nullité de l’article 16 du bail écartant contractuellement la règle du plafonnement du loyer du bail renouvelé, L’absence de motif de déplafonnement du loyer du bail renouvelé au sens de l’article L.145-34 du code de commerce, Le maintien du loyer au montant du loyer actuel, soit au principal à la somme annuelle de 13.807,20 euros, À titre subsidiaire :

Le rejet de l’intégralité des demandes du bailleur, La fixation du montant du loyer du bail renouvelé à la somme en principal annuelle de 13.807,20 euros, La modification à compter de la date du renouvellement du bail de l’indice de référence servant à la révision triennale du loyer, qui sera désormais l’indice des Loyers Commerciaux (ILC) tel qu’il est établi par l’Institut National de la Statistique et des Études Économiques (INSEE) et l’indice de base sera le dernier paru à la date du renouvellement du bail, À titre très subsidiaire :

Si le montant du loyer sollicité est supérieur de plus de 10% au montant du dernier loyer acquitté au cours de l’année précédente, l’étalement de la hausse du loyer ainsi fixé selon les termes du dernier alinéa de l’article L.145-34 du code de commerce, En toute hypothèses :

La condamnation du bailleur au paiement des dépens y compris les frais d’expertise s’il y a lieu, ainsi que la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes, la société SARL Three Dykes And A Half faisait valoir :

S’agissant du déplafonnement du loyer en renouvellement : Sur le déplafonnement par le jeu de la clause stipulée au bail : que l’action du preneur est recevable puisque le fondement sur lequel elle repose diffère de celui soulevé par le bailleur et emporte son imprescriptibilité et rétroactivité en raison de la nature de la sanction appliquée, cette dernière étant le réputé non-écrit et non la nullité, qu’ensuite, en engendrant un loyer insoutenable et dissuasif pour le preneur, la clause litigieuse fait échec au droit de renouvellement et doit être réputée non écrite, Sur le déplafonnement prévu par la loi : qu’une modification notable des facteurs locaux de commercialité n’est ni constatée par une expertise, ni prouvée par le bailleur, S’agissant de la détermination de la valeur locative en cas de fixation du loyer à cette dernière : Sur la nécessité d’une expertise : qu’en l’absence d’expertise, le juge des loyers commerciaux ne dispose pas d’éléments suffisants pour apprécier pleinement la valeur locative, que le bailleur n’apporte pas d’éléments pertinent pour estimer cette dernière, que l’absence de consignation ayant conduit à la caducité de l’expertise s’explique par des problèmes de trésorerie et difficultés financières affectant le preneur, Sur les caractéristiques des locaux litigieux et les facteurs locaux de commercialité : que les locaux sont, d’une part, vétustes et non aux normes électriques et d’autre part, situés dans une zone sans chalandise, peu accessibles et ne bénéficiant d’aucune influence positive de la rénovation du Carreau du temple.

Par mémoire en réplique notifiée le 29 septembre 2022, la société SCI du [Adresse 1] demandait au juge des loyers commerciaux du tribunal de Paris de :

Débouter la société SARL Three Dykes And A Half de ses demandes reconventionnelles, Dire qu’il y a lieu à application de l’article 16 du bail, En vertu des dispositions de l’article L.145-60 du code de commerce, déclarer prescrite l’action en annulation de cette clause, Fixer le montant du loyer conformément à la valeur locative soit à la somme de 21.000 euros hors charges hors taxes à compter du 1er septembre 2015, Dire que les intérêts au taux légal seront dus sur la différence entre tous les loyers réglés à compter du loyer du 1er septembre 2015 et les loyers dus, À titre subsidiaire, si le juge des loyers commerciaux s’estimait insuffisamment informé, désigner tel expert qu’il plaira au tribunal avec mission de :Se rendre sur place, [Adresse 1], Se faire remettre tous documents utiles, Donner son avis sur la valeur locative des locaux au 1er septembre 2015, Condamner la société SARL Three Dykes And A Half en tous les dépens qui comprendront les frais et honoraires d’expertise dans l’hypothèse où une mesure d’instruction serait ordonnée, Fixer dans cette hypothèse le montant du loyer provisionnel à la somme annuelle de 21.000 euros, Condamner la société SARL Three Dykes And A Half au règlement d’une somme de 2500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir. Au soutien de ses demandes, la société SCI du [Adresse 1] faisait valoir :

S’agissant du déplafonnement du loyer en renouvellement : que la clause stipulée au bail entrainant le déplafonnement automatique du loyer en renouvellement et sa fixation à la valeur locative est valable, n’emporte pas des conséquences insoutenables pour le preneur et a été appliqué de bonne foi par le bailleur, le loyer en renouvellement proposé souffrant d’une augmentation raisonnable et acceptable, qu’en tout état de cause, l’action en nullité engagée par le preneur à l’encontre de ladite clause est prescrite, étant en effet soumise à une prescription légale biennale, S’agissant de la détermination de la valeur locative : que la surface pondérée des locaux est de 45,03 m2P et que la moyenne des prix pratiqués par le voisinage est de 380 euros par m2P, que, d’une part, l’entreprise ayant constaté la non-conformité électrique des locaux litigieux aux normes est non habilitée pour effectuer de telles constatations et d’autre part, la fixation du loyer n’est pas subordonnée aux travaux à réaliser, que l’absence d’expertise n’est pas un obstacle à la détermination de la valeur locative dès lors que celle-ci est causée par la faute du preneur n’ayant pas réglé la consignation qui était à sa charge en vertu du jugement du 16 janvier 2018 ; qu’à l’aune de ces considérations et eu égard à la bonne commercialité, accessibilité et attractivité du quartier, la valeur locative doit être fixé à 21.000 euros.

Par jugement mixte du 28 décembre 2022 auquel il convient de se référer, le juge des loyers commerciaux a :

rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action de la société Three Dykes And A Half en contestation de la clause de l’article 16 du bail litigieux, débouté la société Three Dykes And A Half de sa demande tendant à voir déclarer la clause de fixation du loyer renouvelé réputée non écrite, ordonné une mesure d’expertise et désigné M. [R] [T] en qualité d’expert avec pour mission, notamment de rechercher la valeur locative à la date du 1er septembre 2015,fixé à la somme de 3.500 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par la SCI du [Adresse 1] jusqu’au 1er mars 2023 inclus, à peine de caducité de la désignation de l’expert, fixé le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges, réservé les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens objet du litige, il est expressément renvoyé aux derniers mémoires des parties.

La consignation n’étant pas versée par la SCI du 2 Rue de Franche-Comté dans le délai et celle-ci ne justifiant pas avoir été empêchée de consigner , le juge des loyers commerciaux a rendu le 14 mars 2023 une ordonnance de caducité de la désignation de l’expert pour défaut de consignation dans les délais prévus.

L’affaire a été rappelée à l’audience du 5 décembre 2023 lors de laquelle les avocats des parties n’ont pas fait état de nouvelles observations, ni de nouveaux mémoires.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur l’étendue de la saisine du juge des loyers commerciaux

Sur l’objet du litige

L’article 480 du code de procédure civile dispose que « le jugement qui tranche dans son dispositif tout ou partie du principal, ou celui qui statue sur une exception de procédure, une fin de non-recevoir ou tout incident a, dès son prononcé, l’autorité de la chose jugée relativement à la contestation qu’il tranche ».

L’article 481 du même code énonce que « le jugement, dès son prononcé, dessaisit le juge de la contestation qu’il tranche ». Toutefois, il est reconnu de jurisprudence constante qu’une juridiction qui tranche une partie du litige et réserve l’examen d’une autre partie reste saisie de ce qu’elle n’a pas tranché.

En l’espèce, le jugement mixte en date du 28 décembre 2022 a désigné M. [R] [T] en qualité d’expert afin, notamment, de déterminer la valeur locative. Par ordonnance du 14 mars 2023, la caducité de l’expertise a été constatée pour défaut de consignation dans les délais prévus.

En outre, aucun accord entre les parties sur la fixation du loyer en renouvellement n’a été constaté, lesdites parties n’ayant pas pris de nouveaux mémoires à la suite de l’ordonnance de caducité susmentionnée.

Si le jugement du 28 décembre 2022 a tranché les demandes relatives au principe de renouvellement du bail et au déplafonnement du loyer en renouvellement, et a également statué sur la prescription de l’action en contestation de la clause n°16 du bail litigieux, fin de non-recevoir soulevée par le bailleur, il n’a pas fixé pas le prix du loyer en renouvellement. Le juge des loyers commerciaux reste dès lors saisi de cette demande.

– Sur les mémoires des parties

Il est constant que la notification d’un mémoire après mesure d’instruction conditionne la régularité de l’entière procédure, même si les parties n’avaient aucun argument ou moyen supplémentaire à développer.

L’article 271 du code de procédure civile dispose cependant « qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l’expert est caduque à moins que le juge, à la demande d’une des parties se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité ». La caducité d’un acte entraîne sa disparition rétroactive ainsi que celle de tous les actes subséquents.

En l’espèce, le jugement du 28 décembre 2022 a ordonné la mise en œuvre d’une expertise pour déterminer la valeur locative. Aucun mémoire n’a été déposé par les parties suite à ce jugement ; cependant le défaut de consignation par la bailleresse a engendré la caducité de l’expertise, et par conséquent, sa disparition rétroactive.

En l’absence de nouveaux mémoires, le juge des loyers commerciaux n’est donc saisi que des derniers mémoires au jugement susmentionné.

Sur détermination du loyer en renouvellement

L’article 271 précité énonce que « l’instance est poursuivie sauf à ce qu’il soit tiré toute conséquence de l’abstention ou du refus de consigner ».

En l’espèce, la charge de la preuve relative à la fixation du loyer en renouvellement à la valeur locative qui serait supérieure au loyer actuel repose sur la bailleresse dès lors que le jugement du 28 décembre 2022 la désigne comme débitrice de la consignation de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert. La fixation du loyer à ladite valeur locative étant acquise du fait de la validité de la clause prononcée par le jugement du 28 décembre 2022, l’absence d’une telle consignation révèle l’échec de dans sa démonstration probatoire visant à déterminer la valeur locative à une valeur supérieure au loyer actuel.

Par conséquent, la bailleresse sera déboutée de ses demandes et le bail renouvelé entre la SCI du [Adresse 1] et à effet au 1er septembre 2015 sera déclaré l’avoir été aux charges et conditions initiales du bail expiré, en ce compris le loyer.

Sur les autres demandes

Compte tenu de la procédure et des dispositions du présent jugement, il sera fait masse des dépens qui seront supportés par moitié par chacune des parties.

Eu égard au partage des dépens et à l’inertie des parties ayant été caractérisé par l’absence respective de consignation, les demandes formées au titre des frais irrépétibles seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré

Rejette les demandes de la SCI du 2 rue Franche-Comté,

Dit que le bail renouvelé entre la SCI du [Adresse 1] et la SARL Three Dykes And A Half à effet au 1er septembre 2015 l’a été aux charges et conditions initiales du bail expiré, en ce compris le loyer,

Rejette toutes autres demandes des parties,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Fait masse des dépens qui seront supportés par moitié par la SCI du [Adresse 1] d’une part et par la SARL Three Dykes And A Half d’autre part.

Fait et jugé à Paris le 19 Février 2024

La GreffièreLa Présidente

C. BERGERS. GUILLARME