TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

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N° RG 24/53215 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C4VSO

N° : 7

Assignation du :

02 Mai 2024

[1]

[1] 1 Copie exécutoire

délivrée le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 10 septembre 2024

par Béatrice FOUCHARD-TESSIER, Premier Vice-Président Adjoint au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier

DEMANDERESSE

S.C.I. SAINT JULIEN

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Frédéric HUTMAN, avocat au barreau de PARIS – #E1432

DEFENDERESSE

S.A.R.L. SDA DECO

[Adresse 1]

[Localité 4]

non comparante et non constituée

DÉBATS

A l’audience du 09 Juillet 2024, tenue publiquement, présidée par Béatrice FOUCHARD-TESSIER, Premier Vice-Président Adjoint, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Aux termes d’un contrat de bail signé le 24 décembre 2020, la SCI SAINT JULIEN a donné à bail dérogatoire à la SARL SDA DECO un local commercial situé [Adresse 1] pour une durée de vingt-trois mois, à compter du 1er janvier 2021 (et donc jusqu’au 30 novembre 2022), moyennant le paiement d’un loyer annuel de 9.540 euros hors taxes et hors charges outre un forfait sur charges de 50 euros par mois et d’une provision au titre des taxes foncières de 53€ par mois.

Le bailleur a délivré au preneur, le 4 décembre 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat de bail, pour une somme de 8.995,53 euros au titre des loyers et charges échus à cette date.

Se prévalant de la non régularisation des causes du commandement de payer et de l’acquisition de la clause résolutoire, la SCI SAINT JULIEN a, par acte de commissaire de justice délivré le 2 mai 2024, fait citer la SARL SDA DECO devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référés, à comparaître à l’audience du 9 juillet 2024,aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail au 5 janvier 2024,

— ordonner l’expulsion de la défenderesse et celle de tous occupant de son chef des lieux loués avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, avec séquestration des meubles et objets garnissant les lieux, au choix du bailleur mais aux frais de la locataire,

— condamner par provision la défenderesse au paiement de la somme de 8.051,58 euros avec intérêts au taux légal à compter du 4 décembre 2023,

— la condamner à payer à titre provisionnel une indemnité d’occupation de 100 euros par jour, à compter de l’ordonnance à intervenir jusqu’à complète libération des lieux,

— la condamner au paiement d’une somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens lesquels comprendront les frais de délivrance du commandement de payer délivré le 4 décembre 2023.

A l’audience du 9 juillet 2024, la partie requérante maintient le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle précise par le biais des observations orales de son conseil, que des règlements sont intervenus depuis la délivrance de l’assignation et que sa créance s’élève, au mois de juillet 2024, à 8.712,15 euros ; elle ajoute qu’elle n’est pas opposée à accorder un court délai à la partie défenderesse.

Bien que régulièrement cité, le défendeur n’a pas constitué avocat.

Conformément aux dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux notes d’audience.

MOTIFS

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

En application de l’article L.145-5 du code de commerce, les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger au statut des baux commerciaux à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l’expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du statut des baux commerciaux pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.

Si, à l’expiration de cette durée, et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par les dispositions du statut des baux commerciaux.

En vertu de l’article 1304 du code civil, la condition résolutoire est celle qui, lorsqu’elle s’accomplit, entraîne l’anéantissement de l’obligation et qui remet les choses au même état que si l’obligation n’avait pas existé.

En l’espèce, l’article 16 – Clause résolutoire – du contrat de bail stipule qu’à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer, y compris de l’indexation, le bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur un mois après la délivrance d’un commandement demeuré infructueux, contenant déclaration du bailleur d’user de la clause.

Le commandement de payer du 4 décembre 2023 contient déclaration de la part du bailleur de son intention d’user du bénéfice de la clause résolutoire, reprend la clause résolutoire et informe le preneur du délai d’un mois pour régulariser les causes du commandement. Il comprend un décompte des sommes dues permettant au locataire d’identifier clairement les obligations à sa charge.

Il ressort du décompte joint à l’assignation que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai d’un mois, de sorte que le contrat est donc résilié par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire.

Sur la provision

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier.

En vertu de l’article 1719 du code civil, le locataire est tenu du paiement des loyers et charges conventionnellement prévu.

Après examen du décompte annexé au commandement de payer, et de celui produit à l’appui de l’assignation, la défenderesse apparaît redevable de la somme non sérieusement contestable de 8.051,48 euros, au titre de la dette locative échue au 18 avril 2024, terme d’avril 2024 inclus. Elle sera condamnée au paiement de cette somme à titre de provision.

Aux termes des articles 1228 et 1343-5 du code civil et L.145-41 du code de commerce, et compte tenu des efforts de paiement de la défenderesse et de l’accord du bailleur, il y a lieu d’accorder à la partie défenderesse des délais de paiement, qui auront pour effet de suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire.

A défaut de respecter les délais de paiement et/ou de procéder au paiement des échéances courantes, la clause résolutoire sera acquise et la partie défenderesse, expulsée et condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation fixée à titre provisionnel, et compte tenu des stipulations du bail, au montant du loyer, des charges, taxes en sus, et ce jusqu’à libération des lieux.

En effet, si le contrat de bail stipule qu’en cas de résiliation du bail, le preneur sera redevable d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer majoré de 10%, cette stipulation s’analyse en une clause pénale, susceptible d’être modérée ou supprimée par le juge du fond. Dès lors, la demande présentée par le demandeur aux fins d’obtenir une indemnité d’occupation de 100 euros par jour – qui excède même la majoration prévue par le bail – sera écartée comme étant sérieusement contestable en ses principe et quantum.

Sur les demandes accessoires

Succombant à l’instance, la défenderesse sera condamnée au paiement des dépens en vertu de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût du commandement de payer du 4 décembre 2023.

Il n’apparaît pas inéquitable de la condamner au paiement de la somme de 1.200 euros au titre des frais exposés par le requérant non compris dans les dépens, et ce, en vertu de l’article 700 du même code.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail sont réunies ;

Condamnons la SARL SDA DECO à payer à la SCI SAINT JULIEN, à titre provisionnel, la somme de 8.051,48 euros avec intérêts au taux légal à compter du 4 décembre 2023, au titre de la dette locative échue au 18 avril 2024, échéance d’avril 2024 incluse ;

Autorisons la SARL SDA DECO à se libérer de cette somme par dix mensualités égales ( de 805,15 euros chacune), la première mensualité devant être versée le 1er du jour du mois suivant la signification de la présente ordonnance, puis le 1er de chaque mois, tout paiement étant imputé en priorité sur les loyers et charges en cours, sauf meilleur accord des parties,

Suspendons pendant cette période, les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n’avoir jamais été acquise en cas de respect des modalités de paiement,

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité (loyer ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets,

Constatons en ce cas la résiliation de plein droit du bail consenti sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 4] ;

Autorisons en ce cas l’expulsion de la SARL SDA DECO et celle de tous occupants de son chef des lieux précités, et disons qu’à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique, et d’un serrurier,

Rappelons que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamnons en ce cas in solidum la SARL SDA DECO à payer à la SCI SAINT JULIEN une indemnité d’occupation provisionnelle équivalente au montant mensuel du loyer, taxes et charges en sus, à compter du non respect des délais de paiement jusqu’à libération effective des lieux,

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Condamnons la SARL SDA DECO la somme de 1.200 euros de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons la SARL SDA DECO au paiement des dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 4 décembre 2023 ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à Paris le 10 septembre 2024

Le Greffier, Le Président,

Daouia BOUTLELIS Béatrice FOUCHARD-TESSIER