TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le :

à

M^e ABADIE

DGFIP

■

9ème chambre

3ème section

N° RG 23/08957

N° Portalis 352J-W-B7H-C2JZO

N° MINUTE : 4

Assignation du :

07 Juillet 2023

JUGEMENT

rendu le 13 Juin 2024

DEMANDERESSE

S.A.S. [Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 7]

représentée par Maître Armelle ABADIE et Maître Olivier KUHN de CMS FRANCIS LEFEBVRE AVOCATS, avocats au barreau des HAUTS-DE-SEINE, vestiaire #NAN 1701

DÉFENDERESSE

DIRECTION GENERALE DES FINANCES PUBLIQUES

représentée par la Directrice régionale des Finances publiques d’île-de-France et de [Localité 8],

Pôle Juridictionnel judiciaire

[Adresse 4]

[Localité 6]

représenté par son Inspecteur

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Béatrice CHARLIER-BONATTI, Vice-présidente

Gilles MALFRE, Vice-président

Hadrien BERTAUX, Vice-président

assistés de Pierre-Louis MICHALAK Greffier lors de l’audience, et de Chloé DOS SANTOS Greffière lors de la mise à disposition.

DÉBATS

A l’audience du 23 mai 2024 tenue en audience publique devant Béatrice CHARLIER-BONATTI, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile. Avis a été donné aux parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 13 juin 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition du greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 4 juin 2021, la société SAS [Adresse 1], ci-après dénommée “la société” a fait l’acquisition d’un ensemble immobilier situé [Adresse 1], [Adresse 2] et [Adresse 3] dans le [Localité 7].

A l’occasion de cet achat, la société s’est placée sous le régime de faveur des marchands de biens, prévu à l’article 1115 du Code général des impôts, lui permettant ainsi d’acquitter un droit de vente à un taux réduit. En contrepartie, la société s’est engagée à revendre les biens immobiliers susvisés dans un délai de cinq ans à compter de la date d’achat.

Par acte complémentaire notarié du 19 janvier 2022, la société a substitué un engagement de construire un immeuble neuf, au sens des dispositions prévues à l’article 257 du code général des impots, en lieu et place de l’engagement de revendre établi antérieurement.

A cette occasion, la société a sollicité le 27 janvier 2022, par réclamation contentieuse, la restitution des droits de mutation préalablement acquittés lors de l’acte d’acquisition initial.

Le 1er septembre 2022, l’administration fiscale a prononcé une admission totale de la demande formulée par la société, avant de revenir sur sa position le 26 janvier 2023 en rejetant la demande de restitution de la société.

L’administration fiscale a émis un avis de mise en recouvrement le 17 février 2023.

Le 13 mars 2023, la société a présenté une nouvelle réclamation contentieuse rejetée par l’administration fiscale le 9 mai 2023.

Par exploit de commissaire de justice en date du 7 juillet 2023, la société SAS [Adresse 1] a assigné la Direction Régionale des Finances Publiques d’Île-de-France et de [Localité 8] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

“ – JUGER que la souscription d’un engagement de construire par acte complémentaire ouvre droit à restitution des droits de mutations à titre onéreux acquittés y compris lorsque l’acte initial d’acquisition comprend un engagement de revendre ;

— ANNULER la décision de rejet rendue par la Direction Régionale des Finances Publiques le 26 janvier 2023 ;

— ANNULER la décision de rejet rendue par la Direction Régionale des Finances Publiques le 9 mai 2023 ;

— ORDONNER le dégrèvement des impositions mises à la charge de la société dans l’avis de mise en recouvrement des impositions en date du 17 février 2023 ;

— CONDAMNER la Direction Régionale des Finances Publiques, par application de l’article 700 du code de procédure civile, à payer à la société SAS [Adresse 1] la somme de 5 000 euros ;

— CONDAMNER la Direction Régionale des Finances Publiques aux entiers dépens ”.

Par conclusions signifiées le 12 mars 2024, la SAS [Adresse 1] a repris ses précédentes demandes.

La SAS [Adresse 1] entend se prévaloir de la doctrine administrative prévue au paragraphe n°270 du BOI-ENR-DMTOI-10-40. Elle considère qu’il existe deux régimes différents d’engagement de construire qui sont alternatifs, le régime légal et le régime doctrinal et soutient que la restitution des droits est possible dans l’hypothèse où un régime de faveur est substitué par un autre régime de faveur.

Par conclusions signifiées le 2 février 2024, l’administration fiscale demande au tribunal de :

“ – CONFIRMER les décisions de rejet du 26 janvier 2023 et 9 mai 2023 ;

— DEBOUTER la société SAS [Adresse 1] de ses demandes, moyens et fins ;

— CONDAMNER la société SAS [Adresse 1] aux entiers dépens de l’instance”.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures susvisées pour l’exposé complet des prétentions respectives des parties et de leurs moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 2 mai 2024 avec fixation à l’audience du 23 mai 2024. L’affaire a été mise en délibéré au 13 juin 2024.

SUR CE,

I. Sur les conditions des droits de vente à taux réduit

Concernant les engagements de revendre, l’article 1115 du code général des impôts dispose que « Sous réserve des dispositions de l’article 1020, les acquisitions d 'immeubles, de fonds de commerce ainsi que d’actions ou parts de sociétés immobilières réalisées par des personnes assujetties au sens de l’article 256 A sont exonérées des droits et taxes de mutation quand l’acquéreur prend l’engagement de revendre dans un délai de cinq ans. En cas d’acquisitions successives par des personnes mentionnées au premier alinéa, le délai imparti au premier acquéreur s’impose à chacune de ces personnes ››.

Aussi, il apparaît que les acquisitions d’immeubles réalisées par des assujettis à la TVA bénéficient du droit de vente au taux réduit à condition que l’acquéreur s’engage à revendre les biens dans un délai de cinq ans a compter de la date de l’acte d’acquisition. En outre, en cas de mutations successives entre assujettis, le délai imparti au premier s’impose à chacun des autres ; le bien doit donc être revendu avant le terme de ce délai à un non-assujetti ou à un assujetti prenant un engagement de construire ou encore a un assujetti ne prenant aucun engagement.

S’agissant des engagements de construire, le A du I de l’article 1594-0 G du Code général des impôts énonce que « Sous réserve de l’article 691 bis, sont exonérés de taxe de publicité foncière ou de droits d’enregistrement : les acquisitions d’immeubles réalisées par une personne assujettie au sens de l’article 256 A, lorsque l’acte d’acquisition contient l’engagement, pris par l’acquéreur, d’effectuer dans un délai de quatre ans les travaux conduisant à la production d’un immeuble neuf au sens du 2°du 2 du l de l’article 257, ou nécessaires pour terminer un immeuble inachevé ››.

Aussi, il ressort de ces dispositions que les acquisitions d’immeubles réalisées par les personnes assujetties à la TVA sont exonérées de droit de vente, sous réserve du droit fixe à condition que l’acquéreur s’engage, dans l’acte, à effectuer, dans un délai de quatre ans à compter de la date de cet acte, les travaux conduisant à la production d’un immeuble neuf ou nécessaires pour terminer un immeuble inachevé.

Au cas présent, à l’occasion de l’achat, la société s’est placée sous le régime de faveur des marchands de biens prévu à l’article1115 du Code général des impôts lui permettant ainsi d’acquitter des droits de mutation à un taux réduit. En contrepartie, la société s’est engagée à

revendre les biens immobiliers susvisés dans un délai de cinq ans à compter de la date d’achat.

Par suite, par acte complémentaire notarié du 19 janvier 2022, la société a substitué un engagement de construire un immeuble neuf au sens des dispositions prévues à l’article 257 du code général des impôts en lieu et place de l’engagement de revendre établi antérieurement.

Elle a substitué un engagement de construire par acte complémentaire du 19 janvier 2022, à son engagement de revendre pris dans l’acte initial du 4 juin 2021.

Or, aucune restitution des droits acquittés n’est prévue par les textes dans cette situation.

Au surplus, la société n’a pas respecté les conditions de forme prévues à l’annexe III de l’article 266 bis du code général des impôts. En effet, à la lecture de cette disposition, il était attendu de la part de la société que celle-ci souscrive une déclaration précisant l’objet et la consistance des travaux prévus par cet engagement, ainsi que le montant des droits dont l’exonération sera subordonnée à leur exécution.

Enfin, il est expressément mentionné au sein de l’acte d’acquisition « qu’à défaut de revendre les biens dans le délai sus-indiqué, il [la société] entend être soumis au tarif prévu de droit commun et devra acquitter un complément de droits dans les conditions prévues à l’article 1840 G ter du code général des impôts(…) ››.

En conséquence, la société SAS [Adresse 1] sera déboutée de ses demandes.

II. Sur les autres demandes

La société SAS [Adresse 1], qui succombe, sera tenue aux dépens.

Il suit de cela que sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE la société SAS [Adresse 1] de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE la société SAS [Adresse 1] aux dépens ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE