TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR référé

N° RG 25/05000 – N° Portalis 352J-W-B7J-C742N

N° MINUTE : 8/2026

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 13 mars 2026

DEMANDERESSE

REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS ,[Adresse 1], représentée par le cabinet de M^e Fabrice POMMIER, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 2], vestiaire : #J114

DÉFENDEURS

Monsieur [Z] [J], demeurant [Adresse 3], non comparant, ni représenté

Madame [K] [J], demeurant [Adresse 3], non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Caroline CROUZIER, Greffier

DATE DES DÉBATS : 15 janvier 2026

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée le 13 mars 2026 par Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente, assistée de Caroline CROUZIER, Greffier

Décision du 13 mars 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/05000 – N° Portalis 352J-W-B7J-C742N

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 16 septembre 2008, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) a consenti un bail d’habitation à M. [Z] [J] et à Mme [K] [J] concernant des locaux situés au 1er étage, porte [Adresse 4], [Adresse 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 561,99 euros et d’une provision sur charges de 114,30 euros.

Par actes de commissaire de justice du 09 juillet 2025, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de

1 246,07 euros en principal au titre de l’arriéré locatif au 07 juillet 2025, dans un délai de deux mois, visant la clause résolutoire contractuelle.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de M. [Z] [J] et de Mme [K] [J] le 10 juillet 2025.

Par actes du commissaire de justice du 18 septembre 2025 remis à étude, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) a assigné M. [Z] [J] et Mme [K] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de :

— constater la résiliation du bail par l’acquisition de la clause résolutoire ;

— dire en conséquence qu’ils devront quitter les lieux et tout occupant de leur chef ;

— ordonner l’expulsion de M. [Z] [J] et de Mme [K] [J] et tout occupant de leur chef avec l’assistance de de la force publique et d’un serrurier si besoin ;

— autoriser la séquestration des biens se trouvant éventuellement sur place et leur transport aux frais des intéressés à leurs risques et périls en un garde meubles ou éventuellement séquestrés dans tout ou partie du local objet de la présente procédure ;

— les condamner solidairement à lui payer la somme provisionnelle de 1 141,60 euros au titre des loyers dus, outre les intérêts de retard,

— les condamner solidairement à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer actuel et des charges, jusqu’à complète libération des lieux et remise des clefs au demandeur suite à un départ volontaire, soit jusqu’à l’expulsion à défaut de départ volontaire, ou jusqu’au déménagement de l’appartement par les expulsés ou jusqu’à la décision du Juge de l’Exécution statuant sur le sort des meubles séquestrés,

— les condamner solidairement à lui payer la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le commandement de payer, l’assignation, la notification à la préfecture et tout acte rendu nécessaire par la présente procédure.

Les assignations ont été notifiées au représentant de l’État dans le département le 19 septembre 2025. Toutefois, aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 15 janvier 2026, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) représentée par son conseil indique que les défendeurs sont cotitulaires du bail mais ignore s’ils sont mariés. Elle précise que la dette, actualisée au 12 janvier 2026, terme du mois de décembre 2025 inclus, s’élève désormais à 99,46 euros. Elle considère qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle sollicite donc la suspension des effets de la clause résolutoire ainsi que l’octroi de délais de paiement à hauteur de 2 mois. Elle maintient ses autres demandes.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à étude, M. [Z] [J] et Mme [K] [J] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 13 mars 2026 par mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend, et, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Il peut également, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, allouer au créancier une provision, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation et établit avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines, et non plus deux mois, le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 09 juillet 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1 246,07 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Les défendeurs n’ont pas comparu ni ne se sont fait représenter. Ils ne présentent donc aucune contestation de ce chef.

La bailleresse est donc fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions étaient réunies le 09 septembre 2025 à minuit.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort de l’historique du décompte établi au 12 janvier 2026 que le loyer courant a été réglé pour l’échéance de décembre 2025.

Par ailleurs, il est établi par le même document que les défendeurs ont remboursé la quasi-totalité de leur dette, seule la somme de 99,46 euros restant due. Dès lors, il y a lieu de considérer qu’ils pourront raisonnablement assumer le paiement d’une somme de 50 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler leur dette sur une période de deux mois.

Dans ces conditions, il convient de leur accorder des délais de paiement pour s’acquitter du solde de la dette locative de 99,46 euros, arrêtée au 12 janvier 2026, échéance de décembre 2025 incluse, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) de suspension des effets de la clause résolutoire pendant ce délai.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef.

Par ailleurs, la bailleresse ne justifie d’aucun fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles des locataires en garantie du paiement des loyers et dès lors, leur appréhension, les dispositions du code des procédures civiles d’exécution relatives aux meubles meublant ne visant qu’à assurer leur remisage dans l’attente de leur prise en charge par leur propriétaire, et prévoyant une vente éventuelle, au profit de leur propriétaire. La demande de séquestration aux fins de garantie sera donc rejetée.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution. Il résulte de ces textes que c’est la personne expulsée qui décide du lieu d’entrepôt des meubles, qui sont à défaut laissés sur place, ou dans un autre lieu approprié. Dès lors, d’une part la question du lieu d’entrepôt ne naît qu’au moment de l’expulsion, et d’autre part, il n’est fait état d’aucune disposition légale ou réglementaire donnant compétence et pouvoir au juge des contentieux de la protection pour désigner un lieu d’entrepôt. La demande à ce titre sera rejetée.

Sur la demande en paiement à titre de provision de la dette locative et d’une indemnité d’occupation

Tout d’abord, selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Enfin, aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constituant une faute civile, ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue ainsi la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 12 janvier 2026, terme du mois de décembre 2025 inclus, M. [Z] [J] et Mme [K] [J] devaient la somme de 99,46 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Informés des enjeux de la présente procédure, M. [Z] [J] et Mme [K] [J] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter. A fortiori, ils n’apportent aucun élément de nature à remettre en cause ce montant ou établissant un paiement libératoire.

En conséquence, une clause de solidarité figurant au bail (au défaut de preuve du mariage des défendeurs), ils seront condamnés solidairement à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de la dette en autorisant M. [Z] [J] et Mme [K] [J] à se libérer du solde dû selon les modalités détaillées ci-après et de suspendre les effets de la clause résolutoire. En cas de défaut de paiement du loyer courant et de la mensualité due au titre de la dette locative, la clause résolutoire sera acquise et ils seront condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des redevances et charges qui auraient été dues si le contrat de résidence s’était poursuivi.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [Z] [J] et Mme [K] [J], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats en audience publique par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe, et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse,

CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 09 juillet 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATONS en conséquence, que le contrat conclu le 16 septembre 2008 entre la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP), d’une part, et M. [Z] [J] et Mme [K] [J], d’autre part, concernant les locaux situés au 1er étage, porte 15, [Adresse 5] est résilié depuis le 09 septembre 2025 à minuit,

CONDAMNONS solidairement M. [Z] [J] et Mme [K] [J] à payer à la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) la somme de 99,46 euros (quatre-vingt-dix-neuf euros et quarante-six centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 12 janvier 2026, terme du mois de décembre 2025 inclus,

AUTORISONS M. [Z] [J] et Mme [K] [J] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 2 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 50 euros (cinquante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DISONS que le premier règlement devra intervenir dans les quinze jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le quinzième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [Z] [J] et à Mme [K] [J],

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DISONS qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, reste impayée après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

— le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 10 septembre 2025,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [Z] [J] et de Mme [K] [J] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution et la bailleresse est déboutée de sa demande relative au séquestre et au transport des meubles et objets mobiliers,

— M. [Z] [J] et Mme [K] [J] seront solidairement condamnés à payer à la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) une indemnité d’occupation mensuelle à titre provisionnel égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux avec remise des clés à la bailleresse ou son mandataire,

CONDAMNONS solidairement M. [Z] [J] et Mme [K] [J] aux dépens,

DÉBOUTONS la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.

Le Greffier La juge des contentieux de la protection