TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

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N° RG 24/55485

N° Portalis 352J-W-B7I-C5PHP

N° : 9

Assignation du :

29 Juillet et du 05 août 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 05 décembre 2024

par Sophie COUVEZ, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, tenant l’audience publique des référés par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Paul MORRIS, Greffier.

DEMANDERESSE

S.C.I. PARDES PATRIMOINE

[Adresse 1]

[Localité 6] FRANCE

représentée par Maître Odile COHEN, avocat au barreau de PARIS – #E005

DEFENDERESSES

S.A.S. TIEN YI

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Maître Maurice PFEFFER, avocat au barreau de PARIS – #C1373

S.A.R.L. PON JIN (Kyotorama)

[Adresse 2]

[Localité 7]

non constituée

DÉBATS

A l’audience du 31 Octobre 2024, tenue publiquement, présidée par Sophie COUVEZ, Vice-présidente, assistée de Paul MORRIS, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Par acte sous seing privé en date du 24 avril 2018, la société Pardes Patrimoine a donné à bail commercial à la société Tien Yi des locaux commerciaux situés [Adresse 3] à [Localité 9] moyennant le paiement d’un loyer annuel de 150 000 euros hors charges et hors taxes, payable trimestriellement et d’avance.

Par acte sous seing privé en date du 24 avril 2018, la société Pon Jin s’est portée caution solidaire de la société Tien Yi au profit de la société Pardes Patrimoine en garantie du paiement de toute somme due au titre du bail.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a, par acte de commissaire de justice du 19 février 2024, fait délivrer au preneur un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme de 66 607, 97 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 12 février 2024.

Ce commandement de payer a été dénoncé, par acte de commissaire de justice en date du 29 février 2024, à la caution solidaire, la société Pon Jin.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire, par exploits du 29 juillet et 5 août 2024, la société Pardes Patrimoine a fait citer la société Tien Yi et la société Pon Jin devant le juge des référés près le tribunal judiciaire de Paris, au visa des articles 809 et 809 du code de procédure civile et de l’article L. 145-1 du code de commerce, aux fins de voir :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail conclu entre la société Pardes Patrimoine et la société Tien YiEn conséquence, dire et juger que la société Tien Yi ainsi que tous occupants de son chef se trouve occupant sans droit ni titre des locaux précédemment loués et de leur ordonner de quitter les lieux, sans délais ; Ordonner l’expulsion de la société Tien Yi ainsi que tout occupant de son chef des locaux qu’elle occupe à [Localité 8] au [Adresse 4], étant précisé que faute par eux de le faire spontanément, ils y seront contraints et il sera procédé en la forme accoutumée, avec l’assistance de la force publique si besoin est ; Ordonner le transport et la séquestration du mobilier, objets garnissant les lieux dans un garde-meubles qu’il désignera, ou dans tel autre lieu au choix du bailleur, et ce en garantie de toutes sommes qui pourraient être dues ;Condamner in solidum les sociétés Tien Yi et Pon Jin à payer par provision à la société Pardes Patrimoine la somme de 109 147, 09 euros au titre des loyers et charges impayées jusqu’au 3ème trimestre 2024 inclus ;Condamner in solidum les sociétés Tien Yi et Pon Jin à payer à la société Pades Patrimoine une indemnité d’occupation égale au montant du loyer qui aurait pu être perçu si le bail s’était poursuivi ou avait été renouvelé à compter de la résiliation du bail et ce jusqu’à complète libération des lieux ; Condamner in solidum les sociétés Tien Yi et Pon Jin à payer à la société Pardes Patrimoine la somme de 2 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi q’aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût de l’assignation et du commandement délivré en date du 12 février 2024.

A l’audience qui s’est tenue le 31 octobre 2024, la société Pardes Patrimoine, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes telles que contenues dans l’acte introductif d’instance, précisant réclamer désormais la somme de 116 792, 03 euros arrêtée au 30 octobre 2024, 4ème trimestre 2024 inclus. Elle a sollicité, à titre principal, le rejet de la demande de délais de paiement et, à titre subsidiaire, la fixation des délais éventuellement accordés à 12 mois.

A l’appui de ses demandes, la société Pardes patrimoine fait valoir que la société Tien Yi ne paie pas ses loyers et charges de manière trimestrielle comme le prévoit le contrat de bail et que les dégâts des eaux qu’elle invoque sont dus à des travaux qu’elle a fait réaliser.

Dans ses conclusions déposées et soutenues à l’audience par son conseil, la société Tien Yi a sollicité du juge des référés qu’il :

L’autorise à s’acquitter de la dette qui s’élève à la somme de 113 470, 39 euros en 24 mensualités, la première échéance devant intervenir le 1er janvier 2025 puis les suivantes le premier de chaque mois jusqu’à parfait apurement de la dette, Dise n’y avoir lieu à prononcer dans ces conditions l’acquisition de la clause résolutoire, Subsidiairement, ordonne la suspension de la réalisation et des effets de la clause résolutoire pour lui permettre d’apurer sa dette.

La société Tien Yi explique avoir été victime début 2024 d’un dégât des eaux qu’elle a dû prendre en charge pour un montant total de 19 000 euros et qui a entraîné la fermeture de l’établissement au mois de mai 2024.

Elle précise avoir également connu une baisse d’activité durant la période des jeux olympiques.

Elle indique reconnaître devoir uniquement la somme de 113 470, 39 euros, les factures ne lui ayant été communiquées que la veille de l’audience sans les pièces justificatives.

Bien que régulièrement assignée à personne morale, la société Pon Jin n’a pas constitué avocat. Par application des dispositions de l’article 473, alinéa 2, du code de procédure civile, il sera ainsi statué par décision réputée contradictoire.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 5 décembre 2024.

MOTIFS

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire stipulée dans un bail lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas d’interprétation.

Il sera rappelé à cet égard qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour une somme supérieure à la dette véritable reste valable pour la partie des sommes réclamées effectivement due.

En l’espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire en vertu de laquelle un commandement de payer a été délivré le 19 février 2024 par la société Pardes Patrimoine à la société Tien Yi pour avoir paiement de la somme de 66 607, 97 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 12 février 2024.

En annexe du commandement, figure le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. En outre, le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Il résulte du décompte actualisé au 16 juillet 2024 produit par la société Pardes Patrimoine que les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées en totalité dans le mois de sa délivrance, la société Tien Yi ayant procédé à un virement de 11 867, 45 euros le 4 mars 2023.

Dès lors, la société Tien Yi n’ayant pas intégralement soldé les causes du commandement dans le délai d’un mois, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 19 mars 2024.

Sur la demande de provision

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

En l’espèce, la société Pardes Patrimoine sollicite la condamnation de la société Tien Yi à lui payer la somme de 116 792, 03 euros arrêtée au 30 décembre 2024, 4ème trimestre 2024 inclus.

La société Tien Yi reconnaît devoir la somme de 113 470, 39 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 30 septembre 2024.

La société Pardes Patrimoine réclame, en plus de cette somme, la somme de 3 321, 64 euros au titre du solde des charges 2022. Si les pièces versées permettent d’établir que les charges communes pour l’année 2022 se sont élevées à la somme de 6 321, 64 euros, elles ne permettent pas d’établir que l’ensemble de ces charges doit être réglé par la société Tien Yi.

Dans ces conditions, la société Tien Yi sera condamnée à payer par provision au paiement de la somme de 113 470, 39 euros qui n’est pas sérieusement contestable, au titre des loyers et charges arrêtés au 30 septembre 2024 (quatrième trimestre 2024 inclus).

Sur les demandes de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article L.145-41 du code de commerce, le juge saisi d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Suivant l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, compte tenu de l’ancienneté du bail, des efforts de paiement constatés depuis la délivrance du commandement de payer et du dégât des eaux dont la société Tien Yi a été victime, il y a lieu d’accorder à cette dernière les délais de paiement sollicités à hauteur de dix-huit mois, dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance et de suspendre, pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire.

A défaut de respecter les délais de paiement, la clause résolutoire sera acquise et la défenderesse sera redevable d’une indemnité d’occupation dont le montant sera fixé à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires, conformément à la demande de la société Pardes Patrimoine.

Sur les demandes de condamnation solidaire de la société Pon Jin

Vu l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile précité,

Suivant l’article 2294 du code civil, le cautionnement doit être exprès et ne peut être étendu au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

En l’espèce, la société Pon Jin s’est, dans le contrat de bail du 24 avril 2018, portée caution solidaire du paiement par la société Tien Yi de toutes sommes dues au titre du bail et de ses suites et renouvellements, en ce compris les indemnités d’occupation, pour un montant plafonné à la somme de 150 000 euros et ce, tant que le preneur occupe les lieux.

Dans ces conditions, il est justifié de condamner la société Pon Jin à payer solidairement avec la société Tien Yi, à titre de provision, la somme de 113 470, 39 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 30 septembre 2024 ainsi que les indemnités d’occupation qui devraient être versées par la société Tien Yi si jamais elle ne respectait pas les délais de paiement qui lui ont été accordés, étant rappelé que les sommes versées par la société Pon Jin ne peuvent aller au-delà de la limite prévue par l’acte de cautionnement, soit de la somme de 150 000 euros.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, succombant à l’instance, la société Tien Yi et la société Pon Jin seront condamnées in solidum au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Par suite, la société Tien Yi et la société Pon Jin seront condamnées in solidum au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile qu’il est équitable de fixer à la somme de 1 500 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail sont réunies à la date du 19 mars 2024 ;

CONDAMNONS solidairement la société Tien Yi et la société Pon Jin à payer à la société Pardes Patrimoine la somme provisionnelle de 113 470, 39 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 30 septembre 2024 (4ème trimestre 2024 inclus) ;

AUTORISONS la société Tien Yi à se libérer de sa dette en dix-sept versements mensuels d’un montant égal de 6 303 euros et un dernier versement 1correspondant au solde de la somme due, en sus du loyer et charges courants, le premier versement devant être effectué le 1er janvier 2025, puis le 1er de chaque mois, sauf meilleur accord des parties ;

ORDONNONS la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais ;

Disons que les loyers et charges courants devront être payés dans les conditions fixées par le bail commercial ;

DISONS que, faute du paiement, à bonne date, en sus des loyer et charges courants, d’une seule des mensualités et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception,

° le tout deviendra immédiatement exigible,

° la clause résolutoire sera acquise,

° il sera procédé à l’expulsion immédiate de la société Tien Yi et à celle de tous occupants de son chef des locaux commerciaux situés [Adresse 3] à [Localité 9], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désignée par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS, à titre provisionnel, l’indemnité d’occupation, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et condamons, en tant que de besoin, solidairement la société Tien Yi et la société Pon Jin au paiement de cette indemnité d’occupation, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

RAPELLONS que les sommes versées par la société Pon Jin ne peuvent excéder les limites de son engagement, soit la somme de 150 000 euros ;

CONDAMNONS in solidum la société Tien Yi et la société Pon Jin aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement délivré le 19 février 2024 et de l’assignation délivrée le 29 juillet 2024 ;

CONDAMNONS in solidum la société Tien Yi et la société Pon Jin à payer à la société Pardes Patrimoine la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes des parties ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 8] le 5 décembre 2024.

Le Greffier, La Présidente,

Paul MORRIS Sophie COUVEZ