TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :

Copies certifiées conformes délivrées le :

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2ème chambre civile

N° RG 22/11585

N° Portalis 352J-W-B7G-CX4MT

N° MINUTE :

Assignation du :

20 Septembre 2022

JUGEMENT

rendu le 19 Décembre 2024

DEMANDERESSE

S.A.S. HADÈS PATRIMOINE

[Adresse 2]

[Localité 8]

Représentée par Maître Cécile ROUQUETTE-TEROUANNE de la SELARL CORNET VINCENT SEGUREL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0098

+

DÉFENDEURS

Madame [N], [I], [W] [V]

Monsieur [S], [C], [A], [J] [F]

Domiciliés ensemble au :

[Adresse 4]

[Localité 6]

Tous les deux représentés par Maître Jean-Raphaël ALTABEF de la SELARL CJE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #L0231

S.C.P. [E] [H], [M] [R] ET [Z] [D]

[Adresse 5]

[Localité 7]

Représentée par Maître Thomas RONZEAU de la SCP RONZEAU & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0499

Décision du 19 Décembre 2024

2ème chambre 2ème section

N° RG 22/11585 – N° Portalis 352J-W-B7G-CX4MT

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Catherine LECLERCQ RUMEAU, 1ère Vice-Présidente, statuant en juge unique,

assistée de Madame Audrey HALLOT, Greffière.

DÉBATS

A l’audience du 21 Mai 2024 tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 24 Juillet 2024.

Ultérieurement, la date du délibéré a été prorogée au 09 Octobre 2024 puis au 19 Décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au Greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte authentique du 17 janvier 2022 reçu par Maître [Z] [D], notaire associé au sein de la SCP " [E] [H], [M] [R] et [Z] [D] ", Monsieur [S] [F] et Madame [N] [V] ont consenti à la société HADES PATRIMOINE une promesse unilatérale de vente portant sur les lots 112, 113, 115 et 152 d’une surface totale d’environ 430 m² situés au sous-sol, rez-de-chaussée et entresol d’un immeuble en copropriété sis [Adresse 1] et [Adresse 3] moyennant la somme de

27 430 000 euros, la promesse de vente expirant le 30 mars 2022 à 12 heures.

Cette promesse faisait l’objet de plusieurs conditions suspensives dont la purge du droit de préférence du preneur, le bien litigieux étant loué à la société ACNE France en vertu d’un bail commercial ayant commencé à courir à compter du 1er juin 2021 pour une durée de trois, six, neuf, dix années se terminant le 31 mai 2031.

Une indemnité d’immobilisation d’un montant de 2 743 000 euros correspondant à 10% du prix de vente était forfaitairement fixée, dont la moitié, soit la somme de 1 371 500 euros devait être libérée par le bénéficiaire au plus tard le 7 février 2022 entre les mains du notaire rédacteur par la transmission d’une garantie bancaire ou du versement des fonds.

Le 17 janvier 2022, la société HADES PATRIMOINE a déposé dans la comptabilité du notaire la somme de 500 000 euros à titre de paiement partiel de l’indemnité d’immobilisation.

Par exploit d’huissier du 24 janvier 2022, la société ACNE FRANCE a signifié à Monsieur [F] et Madame [V] sa décision d’accepter l’offre de vente et d’exercer son droit de préférence sous condition d’obtention d’un prêt.

Par exploit en date du 11 juillet 2022, Monsieur [F] et Madame [V] ont fait sommation à la société HADES PATRIMOINE de signer l’acte authentique constatant la réalisation de la vente.

Par exploit du 11 juillet 2022, la société HADES PATRIMOINE a fait opposition à cette sommation au motif de la caducité de la promesse et mis en demeure les consorts [F] [V] de lui restituer la somme de 500 000 euros consignée entre les mains du notaire.

Par acte des 20 et 21 septembre 2022, la société HADES PATRIMOINE a fait assigner les consorts [F] [V] et la SCP " [E] [H], [M] [R] et [Z] [D] " devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles d’obtenir la restitution de l’indemnité d’immobilisation à hauteur de 500 000 euros.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 13 juin 2023, la société HADES PATRIMOINE demande au tribunal, au visa des articles 1103, 1104, 1304 et 1240 du Code civil et L 145-46-1 du Code de commerce, de :

— RECEVOIR la société HADES PATRIMOINE en toutes ses demandes et LA DÉCLARER bien fondée,

— DÉBOUTER les consorts [V] [F] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

— DÉBOUTER la SCP " [E] [H], [M] [R] et [Z] [D] ", représentée par Maître [Z] [D], de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

— CONSTATER la caducité de la promesse unilatérale de vente en date du 17 janvier 2022,

A titre principal

— ORDONNER la restitution intégrale à la société HADES PATRIMOINE de l’indemnité d’immobilisation à hauteur de 500.000 € consignée entre les mains de la SCP " [E] [H], [M] [R] et [Z] [D] ", représentée par Maître [Z] [D], outre l’intérêt au taux légal à compter de l’exploit introductif d’instance, sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,

— ORDONNER la capitalisation des intérêts à compter de l’exploit introductif d’instance,

En toute hypothèse

— CONDAMNER in solidum les consorts [V] [F] et la SCP " [E] [H], [M] [R] et [Z] [D] ", représentée par Maître [Z] [D], à payer à la société HADES PATRIMOINE la somme de 500.000 € au titre de l’indemnité d’immobilisation indûment retenue dans la comptabilité du notaire, outre intérêt au taux légal à compter de l’exploit introductif d’instance, sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,

— ORDONNER la capitalisation des intérêts,

— CONDAMNER in solidum les consorts [V] [F] et la SCP " [E] [H], [M] [R] et [Z] [D] ", représentée par Maître [Z] [D], ou l’un à défaut de l’autre, à payer à la société HADES PATRIMOINE la somme de 50.000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,

— CONDAMNER in solidum les consorts [V] [F] et la SCP " [E] [H], [M] [R] et [Z] [D] ", représentée par Maître [Z] [D], ou l’un à défaut de l’autre, à payer à la société HADES PATRIMOINE la somme de 50.000 € sur le fondement des dispositions l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER in solidum les consorts [V] [F] et la SCP " [E] [H], [M] [R] et [Z] [D] ", représentée par Maître [Z] [D], ou l’un à défaut de l’autre, à supporter tous les dépens, qui comprendront notamment les frais et le coût de la présente assignation, et allouer à la SELARL C.V.S. (Maître Cécile ROUQUETTE-TÉROUANNE), le bénéfice de l’article 699 du Code de procédure civile.

Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 25 mai 2023, Monsieur [F] et Madame [V] demandent au tribunal, au visa des articles 1103, 1104 et 1124 alinéa 1 du code civil, de :

— Débouter la société HADES PATRIMOINE de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions

— Condamner la société HADES PATRIMOINE à payer à Madame [N] [V] et Monsieur [S] [F] le montant de l’indemnité d’immobilisation, soit la somme de 2.743.000 €, sous déduction de la somme de 500.000 € versée à la SCP " [E] [H], [M] [R] et [Z] [D] ", en la personne de Me [Z] [D], notaire, qui s’en libérera entre leurs mains, avec intérêt au taux contractuel de 10% à compter du 8ème jour suivant la réalisation de la promesse, soit à compter du 24 mai 2022, jusqu’à complet paiement ;

— Condamner la société HADES PATRIMOINE à payer à Madame [N] [V] et Monsieur [S] [F] la somme de 274.300 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leurs préjudices de perte de chance et préjudice d’anxiété, conséquence du comportement abusif de HADES PATRIMOINE ;

A titre subsidiaire,

— condamner la SCP " [E] [H], [M] [R] et [Z] [D] ", en la personne de Me [Z] [D], notaire, et son assureur, à les garantir de l’intégralité des condamnations prononcées à leur égard et de les indemniser de la perte de chance de percevoir le montant de l’indemnité d’immobilisation;

— Rappeler que l’exécution provisoire est de droit ;

— Condamner la société HADES PATRIMOINE à payer à Madame [N] [V] et Monsieur [S] [F] la somme de 50.000 € au titre de l’article 700 CPC ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de la SELARL CJE ;

Décision du 19 Décembre 2024

2ème chambre 2ème section

N° RG 22/11585 – N° Portalis 352J-W-B7G-CX4MT

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 29 juin 2023, la SCP " [E] [H], [M] [R] et [Z] [D] " demande au tribunal de :

— DEBOUTER la société HADES PATRIMOINE de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— STATUER ce que droit sur la demande de restitution de la somme séquestrée entre les mains du notaire ;

— DEBOUTER les consorts [F] / [V] de leur demande reconventionnelle subsidiaire de garantie dirigée à l’encontre de la SCP [E] [H], [M] [R] ET [Z] [D] ;

— CONDAMNER la société HADES PATRIMOINE à payer à la SCP [E] [H], [M] [R] ET [Z] [D] la somme de 4.500 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— LA CONDAMNER aux entiers dépens.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un exposé détaillé des moyens de droit et de fait développés au soutien de leurs prétentions, qui sont succinctement présentés ci-après.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 9 octobre 2023 et l’affaire a été fixée pour être plaidée à l’audience du 21 mai 2024.

MOTIFS

Il sera rappelé que les demandes des parties de « juger que » tendant à constater tel ou tel fait ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront en conséquence pas lieu à mention au dispositif.

Sur l’indemnité d’immobilisation

La société HADES sollicite la restitution de l’indemnité d’immobilisation à hauteur de 500 000 euros consignée entre les mains du notaire avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sous astreinte de 550 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement et capitalisation des intérêts, et en tout état de cause la condamnation in solidum des défendeurs au paiement de cette somme.

Au soutien de ses prétentions, elle expose que :

— la promesse de vente expirait le 30 mars 2022 en l’absence de levée d’option par le bénéficiaire,

— l’expiration de ce délai a pour effet d’éteindre la promesse et d’empêcher son bénéficiaire d’exercer l’option,

— la condition suspensive afférente au droit de préférence du preneur ne contenait pas de terme particulier, ni de cause de prorogation automatique du délai de réalisation de la promesse et devait en conséquence être réalisée avant le 30 mars 2022 à 12 heures,

— le notaire instrumentaire qui intervenait pour le compte des deux parties et disposait par ailleurs d’un mandat d’entremise pour l’opération en cause, n’a pas notifié au bénéficiaire copie de l’intention du preneur d’acquérir les locaux litigieux comme le prévoyait la promesse et le dossier d’information n’a pas été mis à jour,

— la promesse ne mentionnait que la date de notification de l’offre au preneur et ce n’est qu’à la faveur de la sommation du 11 juillet 2022 que la société HADES patrimoine a découvert la teneur de l’acceptation de l’offre, et la volonté du preneur de recourir à un financement

— le promettant ne peut utilement prétendre que la réalisation des conditions suspensives affecte la réalisation de la vente et non la promesse de vente,

— la condition suspensive ne s’étant pas réalisée à la date du 30 mars 2022, la promesse est caduque et la restitution de l’indemnité d’immobilisation s’impose.

En défense, les consorts [F] [V] concluent au rejet des demandes et sollicitent reconventionnellement la condamnation de la société HADES PATRIMOINE à leur régler le montant de l’indemnité d’immobilisation, soit la somme de 2 743 000 euros sous déduction de la somme de 500 000 euros avec intérêts au taux contractuel de 10% à compter du 24 mai 2022.

Ils font valoir que :

— Le terme du 30 mars 2022 correspond à la date de fin de l’engagement unilatéral consenti par le promettant et signifie uniquement que la société HADES PATRIMOINE ne pouvait plus les obliger à vendre le bien aux prix et conditions stipulées dans la promesse,

— Le délai d’option stipulé dans une promesse est indépendant du délai de réalisation des conditions suspensives et ne signifie donc pas que la condition relative au promettant doive se réaliser dans ce même délai,

— En l’espèce, dès la signature de la promesse, les parties avaient conscience que la réalisation de la condition relative à la purge du droit de préférence du preneur était enfermée dans un délai d’ordre public propre fixé à l’article L145-46-1 du Code du commerce ; ce délai courait jusqu’au 24 mai 2022, soit 5 mois maximum à compter de la signification de l’offre,

— Le 24 mai 2022, aucun acte authentique de vente n’ayant été signé entre le preneur et le bailleur, la condition suspensive était levée, cette date constituant le point de départ à partir duquel l’une des parties pouvait obliger l’autre à s’exécuter,

— La société HADES PATRIMOINE n’ayant pas levé l’option, elle est redevable de l’indemnité d’immobilisation avec intérêt au taux contractuel de 10 %, étant observé que le taux moyen pour financer un emprunt sur 20 ans est passé de 1,45 % en mai 2022 à 3,21 % en mai 2023 et que le bien n’est toujours pas vendu.

Ils ajoutent que les modalités de restitution de l’indemnité d’immobilisation sont fixées par la promesse et que seul le séquestre peut se voir, le cas échéant, ordonner de verser cette somme à qui de droit et qu’aucune condamnation in solidum ne peut être prononcée.

La SCP " [E] [H], [M] [R] et [Z] [D] " s’associe à l’argumentation des consorts [F] [V], et conclue au rejet de la demande en restitution de la somme de 500 000 euros.

Elle dénonce la mauvaise foi de la société HADES PATRIMOINE lorsqu’elle prétend n’avoir été informée de l’intention d’acquérir du preneur que plus de trois mois après la signature de la promesse alors que les mails et SMS envoyés par son représentant légal démontrent au contraire sa parfaite information de cette situation.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Il résulte par ailleurs de l’article 1104 du code civil que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Selon les termes de l’article 1124 du code civil, " La promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis.

Le contrat conclu en violation de la promesse unilatérale avec un tiers qui en connaissait l’existence est nul. "

En application des dispositions de l’article 1304-3 du même code, « La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement. »

En l’espèce, il est constant que la promesse de vente a été consentie pour une durée expirant le 30 mars 2022 à 12 heures.

S’il est exact que cette promesse comportait plusieurs conditions suspensives, dont la purge du droit de préférence du preneur, force est de constater que la levée de cette condition à la date du 24 mai 2022 ne peut être utilement opposée à la société HADES dès lors que :

— aucune prorogation du terme de la promesse n’est intervenue, en l’absence de clause de prorogation prévue dans l’acte, ou d’avenant régularisé par les parties ;

— l’acceptation de l’offre d’achat par le preneur sous condition de financement n’a pas signifiée à la société HADES, la promesse ne mentionnant que la date de notification de l’offre au preneur.

Il s’ensuit que cette condition suspensive n’ayant pas été levée à la date du 30 mars 2022, la promesse est caduque de sorte que la société HADES est bien fondée à solliciter la restitution de la somme de

500 000 euros consignée entre les mains du notaire au titre de l’indemnité d’immobilisation.

La restitution de cette somme par la SCP " [E] [H], [M] [R] et [Z] [D] " sera en conséquence ordonnée, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation et capitalisation des intérêts.

Pour les motifs qui précèdent, les consorts [F] [V] seront déboutés de leur demande en paiement de l’indemnité d’immobilisation.

Sur les demandes de dommages et intérêts

La société HADES sollicite la condamnation in solidum des consorts [F] [V] à lui payer la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, soulignant que le refus obstiné des promettants de lui restituer le montant versé au titre de l’indemnité d’immobilisation l’a empêché d’investir cette somme et de la faire fructifier à hauteur de 50 000 euros.

Les consorts [F] [V] s’opposent à cette demande et réclament reconventionnellement la condamnation de la société HADES PATRIMOINE à lui verser la somme de 274 300 euros à titre de dommages intérêts, rappelant que :

— C’est un professionnel averti connaissant parfaitement les rouages d’un investissement immobilier,

— elle était informée, dès la signature de la promesse, de la présence d’un locataire commercial et de son acceptation de l’offre de vente sous condition de financement

— elle savait donc que le terme du délai de préférence du preneur expirait le 24 mai 2022

— or elle a attendu le mois de juillet pour réclamer la restitution de l’indemnité d’immobilisation alors que selon son raisonnement elle pouvait le faire dès le 1er avril 2022 car elle attendait de connaître le sort des conditions suspensives pour se positionner

— elle a ainsi bloqué la transaction sur ce bien prestigieux car elle n’a jamais eu la capacité financière de faire face seule à son engagement

— Par sa mauvaise foi, elle a évincé ses concurrents et privé les consorts [F] [V] d’une chance de contracter avec un investisseur sérieux.

Sur ce,

En application des dispositions de l’article 1240 du code civil, pour que la responsabilité délictuelle d’une personne soit établie, doivent être caractérisés une faute, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

En premier lieu, et ainsi qu’il vient d’être jugé ci-dessus, la promesse de vente étant caduque, aucune faute ne peut être reprochée à la société HADES pour avoir bloqué la transaction.

Il convient donc de rejeter la demande de dommages et intérêts formulée à son encontre par les consorts [F] [V].

Par ailleurs, il n’est pas établi que les consorts [F] [V] qui ont pu se méprendre sur l’étendue de leurs droits, ont commis une faute à l’égard de la société HADES en refusant de lui restituer le montant versé au titre de l’indemnité d’immobilisation.

La demande de dommages et intérêts formée par la Société HADES sera donc également écartée.

Sur la demande en garantie

Subsidiairement, les consorts [F] [V] demandent la condamnation de la SCP " [E] [H], [M] [R] et [Z] [D] " à la garantir de l’intégralité des condamnations prononcées à leur encontre.

Ils soutiennent n’avoir commis aucune faute, l’intégralité des arguments de la société HADES PATRIMOINE reposant sur une critique de la promesse rédigée par le notaire et font notamment observer que l’avenant auquel ce dernier fait allusion dans ses conclusions concernait une demande de modification de garantie et non une demande de prorogation de la promesse qui n’a jamais été envisagée.

La SCP " [E] [H], [M] [R] et [Z] [D] " conteste toute responsabilité.

Elle fait valoir qu’elle a proposé à deux reprises un avenant de prorogation de la promesse de vente aux promettants qui n’ont pas donné suite à sa proposition.

Elle ajoute qu’aucun préjudice actuel et certain en lien avec une hypothétique faute n’est démontré.

Sur ce,

Par la promesse unilatérale de vente du 5 mars 2020, les consorts [F] [V] ont conféré à la société HADES la faculté d’acquérir leur bien, ces derniers se réservant la faculté d’en demander ou non la réalisation, avant le 30 mars à 12 heures.

Dès lors, le contrat était affecté d’un aléa, de sorte que les promettants n’avaient aucune certitude quant à la réalisation de la vente de leur bien jusqu’à l’expiration du délai de la promesse et ne peuvent se prévaloir d’un préjudice résultant de cette absence de réalisation de la vente.

Leur demande en garantie sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

Les consorts [F] [V] qui succombent seront condamnés aux entiers dépens qui pourront être recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Ils seront également condamnés à payer à la société HADES la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Ordonne la restitution à la société HADES PATRIMOINE de l’indemnité d’immobilisation à hauteur de 500.000 € consignée entre les mains de la SCP " [E] [H], [M] [R] et [Z] [D] ", cette somme étant assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

Dit que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront intérêts ;

Déboute Monsieur [S] [F] et Madame [N] [V] de leur demande en paiement d’indemnité d’immobilisation ;

Déboute Monsieur [S] [F] et Madame [N] [V] de leur demande en paiement de dommages et intérêts ;

Déboute la société HADES PATRIMOINE de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

Déboute Monsieur [S] [F] et Madame [N] [V] de leur demande en garantie dirigée contre la SCP " [E] [H], [M] [R] et [Z] [D] » ;

Condamne Monsieur [S] [F] et Madame [N] [V] aux dépens qui pourront être recouvrés par Maître Cécile ROUQUETTE-TÉROUANNE conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [S] [F] et Madame [N] [V] pris ensemble à payer à la société HADES PATRIMOINE la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette le surplus des demandes ;

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Fait et jugé à [Localité 9] le 19 Décembre 2024.

La Greffière La Présidente