TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

Expropriations

N° RG 24/00020 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C4X2M

[1]

[1]

MINUTE N°

JUGEMENT

rendu le 07 Novembre 2024

DEMANDERESSE

SOCIÉTÉ DES GRANDS PROJETS

[Adresse 12]

[Adresse 12]

[Localité 8]

représentée par M^e Céline LHERMINIER, cabinet SEBAN & associés avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire P498

DÉFENDERESSES

S.C.I. [Adresse 11]

représentée par son gérant en exercice M. [N] [H] [I] [K]

[Adresse 2]

[Localité 7]

Non représentée

Société BDR & ASSOCIES MANDATAIRES JUDICIAIRES, en sa qualité d’anciens liquidateur de la SCI [Adresse 11]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Non représentée

Copie(s) exécutoire(s) et certifiée(s) conforme(s) à

Copie simple à :Commissaire du Gouvernement

Délivrées le :

Décision du 7 novembre 2024

22ème Chambre civile- Expropriations

N° RG 24/00020 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4X2M

LE DIRECTEUR DEPARTEMENTAL DES FINANCES PUBLIQUES DES HAUTS DE SEINE

exerçant les fonctions de commissaire du gouvernement,

représenté par Madame [F] [L]

OPÉRATION :

SGP ([Adresse 3]

[Localité 13]

* * * * *

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédérique MAREC, Première vice-présidente au Tribunal judiciaire de PARIS, Juge de l’expropriation, assistée de Fabienne CLODINE-FLORENT, Greffière, désignées conformément aux articles L.211-1 et R.211-5 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique ;

DÉBATS

Après débats à l’audience publique du 08 octobre 2024 au cours desquels ont été entendus les parties ou leurs représentants et le Commissaire du Gouvernement, dans le développement de leur mémoire et en leurs observations, l’affaire a été mise en délibéré au 07 novembre 2024 ;

* * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Par mémoire valant offre visé par le greffe le 29 avril 2024, la Société des grands projets a demandé au juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Paris de fixer l’indemnité due à la SCI [Adresse 11], au titre de l’expropriation du tréfonds de la parcelle cadastrée Section AN n°[Cadastre 1], située [Adresse 11], à 133 euros tous préjudices confondus.

Par ordonnance du 06 août 2024, le transport a été fixé au 04 septembre 2024 et effectué à cette date en présence de l’expropriant et du commissaire du gouvernement .

Le gérant de la SCI du Chemin vert et la société BDR & Associés, mandataire judiciaire dûment convoqués n’étaient ni présents, ni représentés.

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Par conclusions avant transport reçu au greffe le 30 août 2024, le commissaire du gouvernement retient une indemnité totale de 163,17 euros.

La SCI [Adresse 11] a été placée en liquidation judiciaire par jugement du tribunal de commerce de Paris en date du 27 juin 1994. Les opérations de la liquidation judiciaire ont été clôturées pour insuffisance d’actif par jugement du 05 avril 2012 et la SCI du Chemin vert a été radiée d’office.

Pour un exposé complet des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à la lecture des écritures susvisées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 08 octobre 2024 conformément aux écritures susvisées et mise en délibéré au 07 novembre 2024.

MOTIFS

L’article 1er du protocole additionnel du 20 mars 1952 à la Convention de sauvegarde des Droits de l’Homme et des Libertés fondamentales dispose que toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international. Les dispositions précédentes ne portent pas atteinte au droit que possèdent les États de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

L’article 17 de la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen du 26 août 1789 dispose que toute société dans laquelle la garantie des droits n’est pas assurée, ni la séparation des pouvoirs déterminée, n’a point de constitution.

L’article 544 du code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Aux termes de l’article 545 du code civil, nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Sur la date de référence

Selon l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique :

«  Les biens sont estimés à la date de la décision de première instance. Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des

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immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique ou, dans le cas des

projets ou programmes soumis au débat public prévu par l’article L. 121-8 du code de l’environnement ou par l’article 3 de la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand [Localité 14], au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat."

L’article L. 213-6 du code précité dispose que :

« Lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L. 213-4. »

Or l’article L. 213-4 a) du même code précise que :

«  a) La date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est :

— pour les biens compris dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé : (…)

— pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien. ".

Le bien se situant en zone UE, le Commissaire du gouvernement retient la date du 7 décembre 2021 comme étant la date de référence du dernier document opposable au tiers rendu public et délimitant la zone du bien.

La société des grands projets ne se prononce pas sur ce point.

La date de référence retenue est celle du 7 décembre 2021.

Sur la description du bien exproprié

Le tréfonds de la parcelle cadastrée section AN [Cadastre 1] située [Adresse 5] sur la commune d'[Localité 13] est inclus dans le périmètre des expropriations.

La surface totale de cette parcelle, située en zone UE, est de 3 m².

L’emprise de la société des grands projets sous la parcelle sera d’une surface en tréfonds de 2 m² et se situe, par rapport au niveau du sol, à une profondeur de 20,7 mètres.

Lors du transport sur les lieux, il a été constaté les éléments suivants :

« ENVIRONNEMENT :

Proximité de la gare de [Localité 10]-Quartier avec maisons et petits immeubles d’habitation.

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Transilien N Gare de "[Localité 10]« et arrêt de bus 169 »Gare de [Localité 10]". Quelques commerces à proximité.

PARCELLE :

Emprise de 2 m², profondeur de 20m, située à l’intersection de l'[Adresse 9] et de la [Adresse 15].

Le conseil de la Société des grands projets indique que la SCI a été radiée en 2012. »

Sur les offres d’indemnisation

— La société des grands projets explique que pour le calcul de la valeur vénale de l’emprise expropriée en tréfonds, elle se réfère à la jurisprudence élaborée en matière d’indemnisation des tréfonds depuis un arrêt rendu par la cour d’appel de Paris le 07 décembre 1995 (RAPT c/ Consorts [G] [M] RG 40.193.93), s’appuyant sur la méthode préconisée par les experts judiciaires, M. [E] et M. [S], et précise que la valeur du tréfonds est inversement proportionnelle à sa profondeur.

Elle indique ainsi que la valeur d’une emprise en tréfonds s’obtient selon le calcul suivant :

V = Vu X S X Tr X Kp X Ks X Ke

V étant la valeur de l’emprise en tréfonds,

Vu la valeur du mètre carré du terrain de surface considéré nu et libre

S la superficie de l’emprise en tréfonds

Tr le coefficient de profondeur

Kp le coefficient d’exploitation du sol

Ks le coefficient de sol

Ke le coefficient de nappe.

La valeur du tréfonds est calculée par rapport à la valeur du sol, donc, en secteur urbain, par rapport à la valeur du terrain à bâtir.

Cette valeur est dégressive en fonction de la profondeur de l’emprise et dégage une valeur du tréfonds jusqu’à 90 mètres de profondeur.

Le sous-sol superficiel, jusqu’à moins 3,50 mètres, est assimilé au sol.

Ainsi, la valorisation d’une emprise en tréfonds en pourcentage de la valeur du sol de surface, située à une profondeur de moins H mètres, sera de : 90 / (H – 3,5) .

Ce calcul de base est susceptible de recevoir des pondérations, qui conditionnent la capacité du terrain à recevoir des constructions, selon la qualité de la construction de surface (coefficient d’exploitabilité, KP, variant de 0,8 à 1,2), selon la qualité du sol (coefficient de sol, KS, variant de 0,8 à 1,2) et selon la profondeur des nappes phréatiques (coefficient de nappe, KE, tenant compte de la présence d’eau souterraine et qui varie en fonction de la profondeur de l’ouvrage par rapport à celle de la nappe, dont les valeurs peuvent être de 0,5 ou 1).

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En l’espèce, la Société des grands projets retient les valeurs suivantes:

— coefficient d’exploitabilité : 1 dans la mesure où l’emprise se situe à une profondeur supérieure à 15 mètres,

— coefficient de sol : 1 compte tenu de la profondeur générale du tunnel supérieure à 15 mètres,

— coefficient de nappe : 0,5 compte tenu de la situation du tunnel au-dessus du niveau d’étiage.

Elle calcule de la manière suivante la valeur de l’emprise en tréfonds (Tr) en pourcentage de la valeur du sol : Tr = K /H – 3,5 mètres

K étant le coefficient numérique égal à 90

H étant la profondeur moyenne de l’emprise par rapport au terrain de surface (H représente la profondeur de l’emprise diminuée de 3,50 mètres du fait que, jusqu’à cette profondeur, le propriétaire d’un immeuble construit conserve 100% de la valeur de son terrain).

soit en l’espèce : 90/(20,7-3,5) x 0,5 x 1 x 1= 0,02615 arrondi à 0,0262%.

La Société des grands projets indique ainsi qu’à 20,7 mètres de profondeur moyenne, le tréfonds vaut 5,23% de la valeur du sol.

S’agissant de la valeur du terrain, elle retient un montant de 2.100 euros/m² en se fondant sur trois références de cessions réalisées sur la commune d'[Localité 13] les 23 mars 2016, 23 octobre 2018 et 25 octobre 2019.

La Société des grands projets propose de ne retenir aucun abattement pour encombrement, pratiqué sur la valeur du terrain, lequel peut varier de 10 à 40 % selon l’importance de la superficie du sol bâti déterminé sur le plan cadastral par rapport à la superficie de la parcelle selon le tableau suivant:

— parcelle totalement bâtie : 40 %

— encombrement supérieur ou égal à 70 % : 30 %

— encombrement inférieur à 70 % et supérieur ou égal à 40 % : 20 %

— encombrement inférieur à 40 % et supérieur ou égal à 10 % : 10 %

— encombrement inférieur à 10 % : aucun abattement.

S’agissant de la parcelle en cause, elle formule ainsi une offre de 110,04 euros en indemnité principale (2.100 euros x 0,0262 x 2m²) et 22,01 euros en indemnité de remploi (20% sur la fraction de l’indemnité principale comprise entre 0 et 5000 euros, 15% sur celle comprise entre 5001 et 15 000 euros et 10% pour le surplus),

soit une offre totale de : 110,04 euros + 22,01 euros = 132,05 euros arrondis à la somme de 133 euros.

— Le commissaire du gouvernement propose également une estimation de la valeur du tréfonds selon la méthode des experts judiciaires, M. [E] et M. [S].

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Il propose le même calcul que l’expropriant mais en tenant compte d’une valeur de terrain de 2.600 euros au vu de trois références, concernant la cession de terrains sur la commune du d'[Localité 13], en date des 13 février 2019 et 14 janvier 2022.

Il retient également :

— un coefficient de sol de 1,

— un coefficient d’exploitation du sous-sol de 1,

— un coefficient de nappe phréatique de 0,5

— aucun abattement au titre de l’encombrement.

Le commissaire du gouvernement retient ainsi :

— une valeur au mètre carré de la parcelle de 2.600,

— au vu du coefficient de profondeur de 5,23% ([90/(20,70-3,50)] et des coefficients de profondeur, d’exploitabilité, de sol et de nappe phréatique, un coefficient à appliquer de 0,02615

soit pour cette emprise en tréfonds d’une superficie de 2 mètres carrés, une valeur de 135,98 euros (2 X 2.600 X 0,02615) et une indemnité de remploi de 27,19 euros, soit une indemnisation totale de 163,17 euros.

Sur la fixation de l’indemnité :

L’article R. 311-22 du code de l’expropriation dispose :

« Le juge statue dans la limite des conclusions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant.

Si le défendeur n’a pas notifié son mémoire en réponse au demandeur dans le délai de six semaines prévu à l’article R. 311-11, il est réputé s’en tenir à ses offres, s’il s’agit de l’expropriant, et à sa réponse aux offres, s’il s’agit de l’exproprié.

Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose ».

En l’absence de comparution de la SCI [Adresse 11], il convient de faire droit aux prétentions de la Société des grands projets et de fixer par conséquent les indemnités dues à la somme totale de 133 euros.

Sur le destinataire de l’indemnité d’expropriation

Selon l’article L321-2 du code de l’expropriation :

“Le juge prononce des indemnités distinctes en faveur des parties qui les demandent à des titres différents.

Toutefois, dans le cas d’usufruit, une seule indemnité est fixée, le nu-propriétaire et l’usufruitier exerçant leurs droits sur le montant de l’indemnité au lieu de les exercer sur la chose. L’usufruitier, autre que le père ou la mère ayant l’usufruit légal, est tenu de donner caution.

Si le propriétaire d’un bien exproprié n’a pu être identifié, le juge fixe l’indemnité pour le compte de qui il appartiendra.”

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La SCI [Adresse 11] a été radiée d’office pour insuffisance d’actif à la suite du jugement du 04 avril 2012.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 29 février 2024, le conseil de l’expropriant a sollicité en vain auprès de l’ancien gérant de la SCI du Chemin vert la transmission des statuts de celle-ci pour lui permettre d’identifier ses associés.

Compte tenu de ces éléments et de la difficulté tenant à la détermination du bénéficiaire de l’indemnité, celle-ci sera fixée pour le compte de qui il appartiendra en vertu des dispositions précitées.

Sur les demandes accessoires :

Conformément aux dispositions de l’article L.312-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les dépens sont de droit supportés par l’expropriant.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe,

Fixe à la somme de 133 euros, tous chefs de préjudices confondus, l’indemnité de dépossession, pour le compte de qui il appartiendra, au titre de l’expropriation en tréfonds de la parcelle désignée ci-dessous:

Cadastrée section AN n° [Cadastre 1] située [Adresse 5] sur la commune d'[Localité 13]

Contenance cadastrale : 3 m²

Emprise en tréfonds : 2 m²

Profondeur de l’emprise : 20,7 mètres ;

Condamne la Société des grands projets aux dépens ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait à PARIS, le sept novembre deux mil vingt quatre.

La greffière Le juge de l’expropriation

Fabienne CLODINE-FLORENT Frédérique MAREC