TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 14] [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 21/08638

N° Portalis 352J-W-B7F-CUWKV

N° MINUTE :

Assignation du :

22 Juin 2021

JUGEMENT

rendu le 05 Décembre 2024

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic, le Cabinet SAINT GERMAIN GESTION IMMOBILIERE, SARL

[Adresse 9]

[Localité 10]

représenté par Maître Hervé CASSEL de la SELAFA CABINET CASSEL, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #K0049

DÉFENDERESSE

La société FONCIA [Localité 14] RIVE GAUCHE, prise en la personne de son représentant légal,

[Adresse 8]

[Localité 11]

représentée par Maître Fabrice MOULIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0837

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président

Anita ANTON, Vice-Présidente

Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière,

Décision du 05 Décembre 2024

8ème chambre 2ème section

N° RG 21/08638 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUWKV

DÉBATS

A l’audience du 03 Octobre 2024 tenue en audience publique devant Frédéric LEMER GRANADOS, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

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Exposé du litige :

L’immeuble sis [Adresse 7] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Son syndic en exercice a été la société Foncia [Localité 14] Rive Gauche (ci-après la société Foncia), jusqu’au 9 janvier 2020.

Le 4 février 2014 et le 30 décembre 2016, plusieurs dégâts des eaux sont survenus sur le plancher entre les appartements des 3ème et 4ème étages de l’immeuble, et dans l’appartement du 4ème étage.

Mandaté par la société Foncia, le bureau d’études techniques STRUCTURA LAB s’est rendu sur place le 19 juin 2019, afin de vérifier l’état de la structure du plancher haut du 3ème étage.

Faisant suite à cette étude, la société PHARMABOIS a établi un devis relatif au renforcement de la structure du plancher haut de l’appartement situé au 3ème étage, qui a été soumis au vote et adopté par les copropriétaires lors de l’assemblée générale du 10 septembre 2019.

Le 4 décembre 2019, la société PHARMABOIS a abandonné le chantier en raison de l’état de délabrement avancé du 4ème étage, facturant 14.300 euros TTC au titre de la première provision versée pour les travaux initialement envisagés au syndicat des copropriétaires.

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 9 janvier 2020, les copropriétaires ont élu le cabinet SAINT GERMAIN GESTON IMMOBILIERE en qualité de syndic de l’immeuble sis [Adresse 4] [Localité 15].

C’est dans ces conditions que, par acte d’huissier du 22 juin 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, a fait assigner la S.A.S. FONCIA PARIS RIVE GAUCHE devant le tribunal judiciaire de Paris, en indemnisation de ses préjudices subis du fait de la gestion des dégâts des eaux successifs par l’ancien syndic de l’immeuble.

Décision du 05 Décembre 2024

8ème chambre 2ème section

N° RG 21/08638 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUWKV

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] demande au tribunal de :

Vu les dispositions de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Vu les dispositions des articles 1231-1 et 1240 du code civil ;

Vu les pièces visées aux débats.

Déclarer recevable et bien fondé en ses demandes le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5]) représenté par son syndic en exercice la société Saint Germain Gestion Immobilière ;

Débouter la société FONCIA RIVE GAUCHE de l’ensemble de ses demandes ;

Condamner la société FONCIA [Localité 14] RIVE GAUCHE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 6] la somme de 14.300,00 euros au titre de la facture payée pour les travaux inutilement engagés, avec intérêt au taux légal à compter de la signification du jugement à intervenir ;

Condamner la société FONCIA [Localité 14] RIVE GAUCHE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 6] la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamner la société FONCIA [Localité 14] RIVE GAUCHE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 6] la somme de 4.000 euros de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

Dire et juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 1er décembre 2023, la S.A.S. FONCIA PARIS RIVE GAUCHE demande au tribunal de :

Vu la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 1231-1 du code civil,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Vu les éléments qui précèdent,

Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] de l’intégralité de ses demandes dirigées à l’encontre de la société FONCIA [Localité 14] RIVE GAUCHE,

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à verser à la société FONCIA [Localité 14] RIVE GAUCHE la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 décembre 2023.

L’affaire, plaidée à l’audience du 3 octobre 2024, a été mise en délibéré au 5 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION :

I – Sur la demande en paiement de la somme de 14.300 euros au titre de la facture payée pour les travaux engagés, formée à l’encontre de la S.A.S. FONCIA [Localité 14] RIVE GAUCHE :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] soutient que la société Foncia est responsable des travaux inutilement engagés par la société Pharmabois.

Il fait valoir en substance que :

— de multiples dégâts des eaux ont affecté le plancher entre le 3ème et 4ème étage depuis 2014,

— bien qu’informé des conséquences des dégâts des eaux à plusieurs reprises par les copropriétaires concernés, le syndic n’a que tardivement missionné le BET STRUCTURA LAB afin qu’il procède à l’étude de la structure du plancher haut de l’appartement du 3ème étage uniquement, et non également celui du 4ème étage, commettant ainsi une faute en limitant l’étude,

— le syndic aurait dû missionner un BET indépendant de l’entreprise pressentie pour la réalisation des travaux,

— la société Pharmabois a été contrainte de mettre un terme aux travaux qui ont été votés lors de l’assemblée générale du 10 septembre 2019 en raison de l’état de la structure du 4ème étage, qui n’avait pas été étudié par le BET STRUCTURA LAB, et le syndicat des copropriétaires n’a eu d’autres choix que de lui payer l’acompte de 14.300 euros,

— si les copropriétaires ont validé les travaux se limitant à l’appartement du 3ème étage, c’est uniquement en raison de l’urgence de la situation,

— postérieurement à cette assemblée générale, les copropriétaires ont réitéré leur demande de réalisation d’une étude complémentaire, portant sur la structure de tout le 4ème étage, et de convocation d’une assemblée générale pour réaliser les travaux consécutifs à cette étude, sans suite de la part de la société Foncia,

— en décembre 2019, la société PHARMABOIS indiquait l’urgence de faire réaliser des travaux et la dangerosité de l’immeuble, sans réaction de la part de la société Foncia,

— l’état du mur séparatif du 4ème étage et des poutres supportant son plancher n’est dû qu’aux dégâts des eaux survenus dans l’immeuble, et qui n’ont pas été correctement pris en charge par la société Foncia [Localité 14] Rive Gauche, ce qui permet de retenir la faute exclusive de la société Foncia [Localité 14] Rive Gauche, à l’origine de la survenance du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires.

En réponse à la société Foncia [Localité 14] Rive Gauche, il oppose que :

— si le plancher bas du 4ème étage correspond bien au plancher haut du 3ème étage, il convient de rappeler que la mission de la société STRUCTURA LAB a été limitée, à la demande de la société Foncia, à une partie seulement du 3ème étage, alors que les désordres concernaient tout le plancher haut du 3ème étage ainsi que le plancher haut du 4ème étage et un mur porteur de ce même étage,

— la société Foncia ne saurait tirer argument de l’insuffisance des travaux recommandés par la société BET STRUCTURA LAB puisque c’est elle qui a volontairement limité l’étude à mener,

— les copropriétaires ont bien informé le syndic Foncia de la nécessité d’étendre l’étude aux 4ème et 5ème étage avant la tenue de l’assemblée générale du 9 septembre 2019 ayant accepté le devis de travaux, les courriers postérieurs à cette assemblée s’inscrivant dans le cadre de signalements opérés antérieurement,

— le cahier des charges établi en mars 2020 à la demande du nouveau syndic ne reprend pas le même périmètre qui avait été établi par la société Foncia, puisqu’il est bien fait état dans ce dernier de travaux au plancher, au mur séparatif et au pan de bois du 4ème étage dans la description des désordres.

La S.A.S. FONCIA [Localité 14] RIVE GAUCHE conteste sa responsabilité quant aux travaux interrompus.

Elle oppose notamment que :

— le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve de son affirmation selon laquelle la société Foncia [Localité 14] Rive Gauche n’aurait pas missionné le bureau d’étude STRUCTURA LAB pour l’étude de structure du 4ème étage,

— le plancher haut du troisième étage n’est autre que le plancher bas du quatrième,

— c’est la société STRUCTURA LAB qui est fautive et non la société Foncia [Localité 14] Rive Gauche, puisque c’est en connaissance de cause que cette dernière a préconisé les travaux qui ont été mis à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 10 septembre 2019,

— les sollicitations des copropriétaires sont postérieures à la convocation de l’assemblée générales du 9 décembre 2019, à l’exception d’un courriel du 28 mai 2019 qui évoque l’affaissement du plancher bas du 4ème étage et non la nécessité d’une étude étendue aux étages supérieurs,

— la décision de réalisation des travaux a été prise à l’unanimité des copropriétaires, qui ont donné quitus de sa gestion au syndic Foncia [Localité 14] Rive Gauche lors de la même assemblée, ce qui comprenait nécessairement la question du traitement des désordres de structure par ledit syndic,

— le syndic Foncia n’a pas entendu limiter la mission du BET STRUCTURA LAB au plancher haut du troisième étage (qui est également le plancher bas du quatrième étage), puisque le cahier des charges établi en mars 2020 à la demande du nouveau syndic reprend exactement le même périmètre en indiquant, en page 1 et 8, « restructuration entre le 3ème et 4ème »,

— l’interruption des chantiers par la société PHARMABOIS a pour unique cause l’insuffisance des mesures préconisées par STRUCTURA-LAB,

— le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve de l’existence d’une connivence entre la société PHARMABOIS et le BET STRUCTURA-LAB,

— le demandeur ne produit pas les factures des travaux complémentaires effectivement réalisés,

— la somme de 14.300 euros représente un acompte réglé le 16 octobre 2019 afin que les travaux décidés puissent commencer, la société FONCIA n’ayant donc fait qu’exécuter une décision d’assemblée générale, alors qu’elle aurait engagé sa responsabilité en ne le faisant pas,

— le demandeur ne démontre pas que cette dépense a été inutilement entreprise.

***

Décision du 05 Décembre 2024

8ème chambre 2ème section

N° RG 21/08638 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUWKV

S’agissant du quitus exonératoire invoqué en défense par la société FONCIA, il est constant, pour que le quitus opère décharge de responsabilité pour la période sur laquelle il a été accordé, il doit porter sur des éléments portés à la connaissance de l’assemblée générale de façon loyale, complète et sincère, et que l’assemblée a été à même d’apprécier.

En l’espèce, la société FONCIA soutient qu’en votant les travaux, et en lui donnant quitus de sa gestion lors de l’assemblée générale du 9 septembre 2019, ce dernier serait exonératoire de toute responsabilité.

Toutefois, le procès-verbal de ladite assemblée (pièce 1 de la société FONCIA, résolutions 16 et 17), ne suffit pas à démontrer l’existence d’une information complète et loyale qui aurait été donnée aux copropriétaires sur la portée de cette étude, sa complétude ou non et ses incidences éventuelles sur les travaux à venir du 3e étage, de sorte que ce moyen de droit doit être écarté.

S’agissant de l’action en responsabilité engagée par le syndicat des copropriétaires à l’encontre de son ancien syndic, à titre liminaire, il convient de rappeler le principe de non-cumul des responsabilités, suivant lequel la responsabilité d’une personne ne saurait être engagée à la fois sur le fondement contractuel et sur le fondement délictuel (ex : Req 21 janvier 1890).

En l’espèce le syndicat des copropriétaires demande à ce que la responsabilité de son ancien syndic soit engagée sur le fondement des articles 1240 et 1231-1 du code civil. Or, au regard du principe susmentionné, la responsabilité du syndic pour des manquements qui lui sont reprochés pendant l’exercice de son mandat ne peut être engagée que sur le fondement contractuel.

Si la responsabilité du syndic peut être engagée dans le cadre des règles du mandat et donc sur un fondement contractuel par le syndicat des copropriétaires, ce dernier ne peut s’appuyer sur l’article 1240 du code civil pour former sa demande, ce fondement étant réservé aux copropriétaires pris séparément et qui n’ont pas, ainsi considérés, de liens contractuels avec le syndic.

Pour engager la responsabilité du syndic, le syndicat des copropriétaires doit rapporter la preuve d’une faute commise par le syndic (Civ. 3ème, 22 mars 2018, n° 17-11.449), qui est tenu d’une obligation de diligence et vigilance, s’apparentant à une obligation de moyen (Civ. 3ème, 5 octobre 1994, n° 92-19.764 et 92-19.769), les juges du fond devant rechercher si le syndic a accompli toutes les diligences nécessaires (Civ. 3ème, 17 avril 2013, n° 11-28.887).

Si le syndic, seul responsable de sa gestion, n’exécute pas, exécute mal ou avec retard les décisions de l’assemblée, il engage contractuellement sa responsabilité sur le fondement de l’article 1992 du code civil (ex : Cour d’appel de [Localité 12], chambre civile B, 25 avril 2012, n° RG 09/00997).

Aux termes de l’articles 1231-1 du code civil, « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages-intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ». L’alinéa 1er de l’article 1992 du code civil expose que « le mandataire répond non seulement du dol mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion »

L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le syndic est chargé d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien. Dans le cadre de sa mission le syndic doit également faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble en cas d’urgence.

La responsabilité du syndic peut ainsi être engagée, notamment s’il ne fait pas procéder, de sa propre initiative, à des travaux de réparation urgents et nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble (ex. : Civ. 3ème, 24 mars 2015, n° 13-24.791).

Le syndic représentant légal du syndicat des copropriétaires, seul responsable de sa gestion, est tenu au titre de l’administration de l’immeuble de mettre en œuvre les mesures propres à assurer la sécurité des personnes au service de la copropriété (ex. : Civ. 3ème, 26 avril 2006, n° 05-10.837).

Pour engager la responsabilité du syndic, le syndicat des copropriétaires doit rapporter la preuve d’une faute commise par le syndic (Civ. 3ème, 22 mars 2018, n° 17-11.449), qui est tenu d’une obligation de diligence et vigilance, s’apparentant à une obligation de moyen (Civ. 3ème, 5 octobre 1994, n° 92-19.764 et 92-19.769), les juges du fond devant rechercher si le syndic a accompli toutes les diligences nécessaires (Civ. 3ème, 17 avril 2013, n° 11-28.887).

L’article 9 du code de procédure civile précise que « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 15] reproche à la société FONCIA d’avoir, en qualité d’ancien syndic de l’immeuble, mandaté le BET STRUCTURA LAB afin de procéder à l’étude de la structure du plancher haut du 3ème étage de l’immeuble en limitant la mission de ce dernier à ce seul étage, ce qui n’aurait pas permis de détecter les désordres structurels affectant les étages supérieurs, conduisant à l’interruption des travaux entrepris sur le fondement de cette étude.

La faute contractuelle nécessite la démonstration d’une faute contractuelle du débiteur, matérialisée par une non-exécution ou une mauvaise exécution du contrat, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux.

En l’occurrence, l’inexécution contractuelle à démontrer doit être une faute de gestion imputable à l’ancien syndic de l’immeuble, vis-à-vis de la copropriété.

Sur l’existence d’un préjudice

En l’espèce, le 4 décembre 2019, la société PHARMABOIS, mandatée par le syndic FONCIA après autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires du 9 septembre 2019 afin de procéder à des travaux de réfections du plancher haut du 3ème étage de l’immeuble, a notifié au syndic son intention de mettre immédiatement un terme au chantier afin de procéder à « une mise en sécurité d’urgence du 4ème étage » (pièce n° 9 produite par le syndicat des copropriétaires).

La société a en effet été contrainte de cesser les travaux en raison de la découverte de l’état d’affaissement avancé de la structure complète au niveau du plancher du 4ème étage de l’immeuble, et a sollicité de la part de la copropriété la commande d’une étude complémentaire auprès du BET afin de déterminer les renforcements à réaliser au 4ème étage pour sécuriser les lieux avant toute reprise de travaux (pièce n° 9 produite par le syndicat des copropriétaires, page 2).

L’interruption du chantier et la nécessité de procéder à une nouvelle étude ont incontestablement causé un préjudice matériel à la copropriété, auquel s’ajoute le fait que les travaux de la société PHARMABOIS avaient commencé après le versement d’un acompte d’un montant de 14.300 euros le 16 octobre 2019, de sorte que la matérialité du préjudice financier subi est parfaitement caractérisée (pièce n° 12 produite par syndicat des copropriétaires).

Sur l’existence d’une faute contractuelle, à l’origine des préjudices allégués, qui aurait été commise par la société FONCIA

Au regard des moyens soulevés, il conviendra de déterminer l’existence ou non de fautes qui auraient été commises par la société FONCIA, avant comme après l’assemblée générale du 9 septembre 2019, puis au moment de sa démission, le 9 janvier 2020.

Antérieurement à l’assemblée générale du 9 septembre 2019

Le syndicat des copropriétaires soutient que plusieurs copropriétaires auraient informé le syndic, en amont de l’assemblée générale du 9 septembre 2019 qui a voté les travaux de rénovation du plancher du 3e étage, de la nécessité d’étendre l’étude du BET STRUCTURA LAB au 4ème étage.

Or, il ressort des documents communiqués (pièces n° 5, 14 et 15 produites par le syndicat des copropriétaires) que si, effectivement, le syndic a été informé de l’existence de dégâts affectant l’appartement de Madame [A] le 28 mai 2019 et le 9 septembre 2019, et notamment de la présence d’un « affaissement significatif du sol » à la suite des dégâts des eaux de 2014 et 2016 (pièces n° 2 et 4 produites par le syndicat des copropriétaires), l’étude du BET STRUCTURA LAB a bien pris en compte l’état du quatrième étage.

En effet, le rapport de STRUCTURA LAB indique que la société a effectué plusieurs constats sur les désordres affectant le quatrième étage : « à l’étage supérieur (du 3ème étage) nous avons pu observer un affaissement du plancher au droit de la salle de bains, ainsi qu’au niveau du trumeau entre les deux portes du palier » (pièce n° 4 produite par le syndicat des copropriétaires, pages 5 et 6).

Or, le bureau d’études structure, connaissance prise de ces éléments, conclut, sans réserve, que « l’ensemble des pièces de bois et métalliques retenues pour l’exécution des présents travaux de restructuration satisfont aux critères réglementaires de résistance et de déformation » (pièce n° 4 précitée, page 31 sur 31).

Décision du 05 Décembre 2024

8ème chambre 2ème section

N° RG 21/08638 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUWKV

En outre, au regard de l’étude menée par la société STRUCTURA LAB, les constats effectués par le BET sur l’état du 4ème étage auraient pu l’amener celle-ci, dans le cadre de son devoir de conseil, à formuler une proposition sur des travaux à effectuer, ou à tout le moins à signaler la nécessité d’effectuer de plus amples études sur le plancher du 4ème étage, ce qui aurait permis de déterminer, en amont de la réalisation des travaux, l’ampleur des désordres, et notamment l’état de vieillissement du mur du 4ème étage et des poutres supportant son plancher (pièce n° 18 produite par le syndicat des copropriétaires, attestation de Mme [A] en date du 3 mai 2023).

De plus, si l’ordre de mission exact du BET STRUCTURA LAB apparait dans son rapport, qui mentionne le « plancher haut de l’appartement de M. [C] au R+3 (pièce 2 FONCIA) », et précise en page 3 que « Foncia [Localité 14] Rive Gauche en tant que syndic de la copropriété concernée sollicite le bureau d’étude Structura Lab pour une mission d’étude structurelle de la zone de plancher haut considérée », ces éléments ne sont pas en eux-mêmes de nature à établir une limitation volontaire de la mission du bureau d’études structure, décidée par le syndic FONCIA, bien que la distinction entre le « plancher haut » du 3ème étage et le « plancher bas » du 4ème étage ne soit pas explicitée dans l’étude.

Au surplus, lors du déroulement de l’étude, lesdits copropriétaires n’avaient pas encore demandé une extension de l’étude à leur étage, le rapport du BET ayant été rendu le 4 juillet 2019, alors que les demandes d’extension ont été envoyées au syndic en novembre de la même année.

Dès lors, il ne saurait être reproché au syndic, professionnel de l’immobilier et non de la construction, d’avoir soumis à l’assemblée générale des copropriétaires du 9 septembre 2019 les travaux recommandés par le BET STRUCTURA LAB, tels que proposés par l’entreprise PHARMABOIS.

Postérieurement à l’assemblée générale du 9 septembre 2019

Les réclamations des copropriétaires portant spécifiquement sur l’extension d’une étude au quatrième étage de l’immeuble ont été formalisées le jour même et postérieurement à l’assemblée générale ayant voté les travaux litigieux (pièces n° 6 et 7 produites par le syndicat des copropriétaires).

En effet, six copropriétaires représentés par Madame [A], demandaient « le passage le plus rapidement possible d’un bureau d’étude au 4ème étage pour examiner les problèmes de structure du mur de séparation, du plancher bas et du plafond et donner des préconisations afin de deviser des travaux complémentaires à ceux effectués par Pharmabois sur le plancher haut du 3e étage ».

Toutefois, aucune pièce ne relate des démarches entreprises par des copropriétaires tendant à la convocation d’une assemblée générale extraordinaire ou à faire inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 9 septembre 2019, ou d’une assemblée générale ultérieure, des résolutions relatives à la réalisation d’une nouvelle étude portant spécifiquement sur le plancher du 4ème étage.

Ainsi, l’acompte nécessaire au début des travaux n’a été versé que le 16 octobre 2019, ce qui signifie que les travaux ont commencé postérieurement à cette date.

Or, les échanges de courriels relatés n’ont eu lieu que plus d’un mois après, les 12 et 20 novembre de la même année, soit moins d’un mois avant l’abandon du chantier, le 4 décembre.

De fait, le syndic n’a pas été mis en mesure de réagir efficacement aux alertes, tardives de ces copropriétaires, n’ayant formalisé leurs demandes qu’après le commencement des travaux.

Le syndic étant l’organe de la copropriété destiné à faire exécuter les décisions de l’assemblée générale, c’est conformément à sa mission légale qu’il a réglé à la société PHARMABOIS la somme de 14.300 €, acompte nécessaire au début des travaux, après que l’assemblée ait voté lesdits travaux le 9 septembre 2019, selon résolution n° 16 (pièce n° 1 produite par FONCIA, page 9 sur 11).

A défaut de mise en œuvre desdits travaux, le syndic aurait d’ailleurs pu engager sa responsabilité à l’égard des copropriétaires.

En tout état de cause, la société FONCIA n’a jamais disposé du moindre élément technique qui aurait justifié l’extension de la mission confiée au bureau d’étude STRUCTURA LAB ou la réalisation de travaux complémentaires, avant l’assemblée générale qui s’est tenue le 10 septembre 2019, ayant voté la réalisation des travaux préconisés par le bureau d’études et la société PHARMABOIS, et jusqu’au courrier pour information de mise en sécurité d’urgence du R+4 adressé le 4 décembre 2019 par la société PHARMABOIS (pièce n° 9 produite par le syndicat des copropriétaires), après le démarrage des travaux et après le règlement, par virement du 16 octobre 2019, de l’acompte de 14.300 € réclamé selon facture de la société PHARMABOIS reçue le 4 octobre 2019 (pièce n° 12 produite par le syndicat des copropriétaires).

Par la suite, le rapport effectué par le cabinet d’architecte [Localité 13] ET THIEULIN (pièce n° 13 produite par le syndicat des copropriétaires), mandaté par la copropriété, évoque un nouveau périmètre d’étude pour des travaux de restructuration « du plancher et du mur séparatif entre le 3ème et le 4ème étage ».

Ce rapport précise d’ailleurs que l’ancien syndic avait missionné la société PHARMABOIS afin de créer « de nouveaux solivages pour reconstituer le plancher du 4ème » (point 1.1., page 2), ce qui démontre que la société FONCIA n’avait pas limité volontairement au 3ème étage l’étude confiée au BET STRUCTURA LAB, qui vise également le 4ème étage.

Ce même rapport ajoute que les travaux ont été arrêtés du fait de la découverte de désordres structurels au 4ème étage, en l’absence de réalisation d’un « diagnostic des dégâts au 4ème », alors même que le BET mandaté par la société FONCIA avait bien visité le 4ème étage, mais avait jugé que les désordres n’empêcheraient pas les travaux de reprise.

Partant, il ne saurait être reproché au syndic, profane en matière de construction, de s’en être remis à l’expertise d’un professionnel de la construction.

Au surplus, l’incomplétude éventuelle du rapport du bureau de structure aurait pu, le cas échéant, être rectifiée en cours d’exécution par la société PHARMABOIS, d’autant que la fragilité de la structure de l’immeuble, qui était déjà manifeste à la lecture du rapport du bureau d’étude STRUCTURA LAB, ne pouvait, en l’espèce, échapper au regard averti d’un homme de l’art (ex. : Civ. 3ème, 6 mai 2009, n° 08-16.536).

En tout état de cause, il est constant qu’avant réception, l’entrepreneur est tenu d’une obligation de résultat envers le maître de l’ouvrage (Civ. 3ème, 17 octobre 1990, n° 89-12.940) et que tout entrepreneur est tenu à l’égard du maître de l’ouvrage d’un devoir de conseil qui s’étend notamment aux risques présentés par la réalisation de l’ouvrage envisagé, eu égard, en particulier, à la qualité des « existants » sur lesquels il intervient, et qui doit éventuellement l’amener à refuser l’exécution de travaux dépassant ses capacités (ex. : Civ. 3ème, 15 décembre 1993, n° 92-14.001).

Lors de l’assemblée du 9 janvier 2020 au cours de laquelle la société FONCIA [Localité 14] RIVE GAUCHE a démissionné

Lors de l’assemblée générale du 9 janvier 2020 au cours de laquelle la société FONCIA a démissionné, cette dernière a également fait inscrire à l’ordre du jour la résolution n° 5, destinée à mandater un cabinet d’architectes dans l’objectif de réaliser une étude de conception du projet de travaux de consolidation de la structure porteuse de l’immeuble (pièce n° 7 produite par FONCIA, procès-verbal de l’assemblée générale du 9 janvier 2020, page 4), permettant d’anticiper des démarches tendant à sécurisation de l’immeuble, après son départ.

Il convient également de relever que la démission de la société FONCIA ne peut être considérée, à elle-seule, comme un aveu d’un quelconque manquement fautif.

Il découle de ces constatations qu’aucune faute d’imprudence ou de négligence dans la gestion de la société FONCIA n’est établie en l’espèce, avant comme après l’assemblée générale du 9 septembre 2019 et jusqu’à sa démission, à effet au 9 janvier 2020.

Si aucune pièce ne vient étayer les affirmations de la société FONCIA selon lesquelles les travaux effectués par la société PHARMABOIS ont permis de réduire le coût des travaux supplémentaires, cet élément est sans incidence sur le fait que le versement de l’acompte litigieux à cette entreprise ne saurait caractériser une faute commise par l’ancien syndic de l’immeuble.

En outre, l’affirmation du syndicat des copropriétaires selon laquelle la société FONCIA aurait commis une faute en faisant appel au BET STRUCTURA LAB parce qu’il existerait une collusion entre ce dernier et la société PHARMABOIS ayant entrepris les travaux, n’est étayée par aucune preuve tangible, et doit donc être écartée.

Ainsi, aucun manquement à l’origine des préjudices réclamés par le syndicat des copropriétaires n’apparaît caractérisé à l’encontre de la société FONCIA, tandis que le BET STRUCTURA LAB et la société PHARMABOIS n’ont pas été appelés en la cause dans le cadre de la présente instance.

Décision du 05 Décembre 2024

8ème chambre 2ème section

N° RG 21/08638 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUWKV

Au regard de l’ensemble des éléments susmentionnés, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] devra être débouté de l’intégralité de sa demande de condamnation de la S.A.S. FONCIA [Localité 14] RIVE GAUCHE à lui payer la somme de 14.300 € correspondant à l’acompte versé pour les travaux qui ont été interrompus le 4 décembre 2019 en raison de la découverte des désordres dans la structure du plancher du 4ème étage.

II – Sur la demande indemnitaire formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] prétend avoir subi un trouble de jouissance commun à l’ensemble des copropriétaires en raison du défaut de réalisation des travaux pendant l’exécution de son mandat par la société FONCIA [Localité 14] RIVE GAUCHE.

Il précise notamment que :

— pendant la période des travaux, la location et l’occupation des appartements concernés sont devenues impossibles,

— les pertes locatives s’élèvent à 29.600 euros pour M. [C] (propriétaire de l’appartement du 3ème étage) et à 19.200 euros pour Mme [A] (propriétaire du 4ème étage),

— la carence de la société FONCIA [Localité 14] RIVE GAUCHE a également entraîner des frais supplémentaires pour le syndicat des copropriétaires qui a dû faire réaliser des constats d’huissier pour préserver ses intérêts, mandater un nouveau bureau d’études et réunir une nouvelle assemblée générale, justifiant l’allocation de la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts.

La S.A.S. FONCIA [Localité 14] RIVE GAUCHE répond que :

— la prétendue impossibilité de louer pour les propriétaires des appartements du 3ème et 4ème étage ne constitue pas un intérêt à agir pour le syndicat des copropriétaires mais uniquement pour ces derniers,

— l’établissement de constats d’huissiers relève des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile,

— la nécessité de consulter un nouveau bureau d’études ne présente pas de lien de causalité avec une prétendue faute de la société FONCIA résidant dans un refus de réaliser les travaux, dont le coût n’est en tout état de cause pas justifié,

— le préjudice du syndicat des copropriétaires n’est donc démontré ni dans son existence ni dans son quantum.

***

L’article 1231-1 du code civil dispose que « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages-intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires formule une demande indemnitaire à hauteur de 20.000 € en raison du trouble jouissance, collectivement subi par l’ensemble des copropriétaires.

Or, il a été démontré qu’aucun manquement n’est caractérisé à l’encontre de l’ancien syndic de l’immeuble.

Décision du 05 Décembre 2024

8ème chambre 2ème section

N° RG 21/08638 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUWKV

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de l’existence d’un préjudice de jouissance collectivement subi par l’ensemble des copropriétaires composant le syndicat.

Il fait état de préjudices de pertes de revenus locatifs subis, à titre personnel, par deux copropriétaires, en violation du principe selon lequel « nul ne plaide par procureur ».

Au surplus, les « frais supplémentaires » de constat d’huissier allégués relèvent des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, le syndicat des copropriétaires ne produit aucune pièce susceptible de justifier les autres frais supplémentaires dont il se plaint, au titre du coût de la consultation « en urgence » d’un nouveau bureau d’étude et de la réunion d’une nouvelle assemblée générale.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] ne rapportant la preuve ni de l’existence d’une faute contractuelle commise par l’ancien syndic de l’immeuble, ni de l’existence d’un préjudice consécutif subi par la collectivité des copropriétaires, il devra être intégralement débouté de sa demande de condamnation de la S.A.S. FONCIA [Localité 14] RIVE GAUCHE à lui payer la somme de 20.000,00 € à titre de dommages-intérêts.

III – Sur les autres demandes :

S’agissant d’une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l’article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019), l’exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, en application des dispositions de l’article 514-1 du Code de procédure civile auquel renvoie l’article 481-1 6° du Code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l’article 514-1 du Code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7], qui succombe à l’instance, sera condamné aux entiers dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 2.000,00 € à la S.A.S. FONCIA [Localité 14] RIVE GAUCHE au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les parties seront déboutées du surplus, non justifié, de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] de l’intégralité de sa demande de condamnation de la S.A.S. FONCIA [Localité 14] RIVE GAUCHE à lui payer la somme de 14.300,00 €, au titre de la facture payée pour les travaux engagés,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] de l’intégralité de sa demande de condamnation de la S.A.S. FONCIA [Localité 14] RIVE GAUCHE à lui payer la somme de 20.000,00 € à titre de dommages-intérêts,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] aux entiers dépens,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à payer à la S.A.S. FONCIA [Localité 14] RIVE GAUCHE la somme de 2.000,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

Fait et jugé à [Localité 14] le 05 Décembre 2024

La Greffière, Le Président,