TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 24/00883 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Y7W5

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 31 JUILLET 2024

MINUTE N° 24/02184

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Nous, Monsieur Stephane UBERTI-SORIN, Vice-président, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assisté de Madame Tiaihau TEFAFANO, Greffière,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 05 juillet 2024 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

La Société L’IMMOBILLIER DE [Localité 3],

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Rachid ELMAM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C 0240

ET :

La Société AUBERGE YACINE,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Antoine ATTIAS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2306, non comparant

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EXPOSE DU LITIGE

Il ressort de l’arrêt rendu par la cour d’appel de Paris le 12 avril 2023 que “Selon acte sous seing privé du 3 décembre 1981, prenant effet le 1er janvier 1982 pour une durée de neuf ans, Monsieur [S] [V] a donné à bail commercial à Monsieur [R] [Z] et Madame [K] [U], sa mère, des locaux, constitués d’un rez-de-chaussée élevé de deux étages, sis [Adresse 2] l’activité de « café-hôtel meublé-restaurant ». Il est par ailleurs précisé que le preneur " pourra sous-louer les chambres meublées, en respectant les lois en vigueur, de manière que le bailleur ne soit jamais inquiété à ce sujet.”

Concomitamment, une cession de fonds de commerce a été régularisée entre les mêmes parties, au profit des preneurs.

Par acte authentique du 15 juin 2011, M. [V] a vendu l’immeuble à la SCI l’Immobilier de Saint Ouen, dont les associés sont Messieurs et Mesdames [O] [P], [X] et [M] [V].

Selon acte sous seing privé en date du 16 janvier 2015, avec effet au 20 janvier 2015, les consorts [Z] ont conclu avec la SARL Auberge Yacine, représentée par Madame [J] [L], un acte intitulé “cession de fonds de commerce” notamment le droit au bail portant sur les locaux susvisés.

Diverses décisions administratives ont affecté l’exploitation des locaux.

Par arrêté du 5 juillet 1994, prenant effet le 21 juin 1992, l’hôtel a fait l’objet d’une fermeture administrative, la réouverture étant conditionnée au dépôt d’un dossier de •déclaration de travaux pour l’aménagement et là mise aux normes de sécurité et d’hygiène de l’établissement. Il a été indiqué par la cour d’appel de Paris, dans un arrêt du I *octobre 2003, que cette fermeture était notamment due à la nécessaire réfection de l’intégralité de la toiture en raison de sa vétusté, obligation mise à la charge de M. [V] en sa qualité de bailleur par un arrêt de la cour d’appel de Paris en date du 16 juin 1998.

Lors d’une visite du 9 septembre 1999, la commission communale de sécurité de la ville de [Localité 3] a émis un avis favorable à la poursuite de l’exploitation de la partie restaurant de l’établissement et un avis défavorable à la réouverture de l’activité d’hôtellerie, notamment en raison du défaut d’isolement entre certaines parties du bâtiment et de la présence de tuyaux de gaz. en plomb.

Lors d’un contrôle effectué le 27 février 2014, la commission de sécurité a de nouveau rendu un avis défavorable à la poursuite de l’exploitation de l’hôtel. notamment en raison de problèmes d’isolement.

Un avis favorable permettant la réouverture de l’hôtel sera finalement rendu le 5 janvier 2015 après la réalisation, par le preneur, des travaux préconisés.

Plusieurs procédures judiciaires ont par ailleurs émaillé les relations des bailleurs et preneurs successifs.

Par acte introductif d’instance signifié les 14, 15 et 21 novembre 2013, la SCl L’Immobilier de [Localité 3] a fait assigner le preneur exploitant et l’ensemble des héritiers de Mme [U], devenus co-preneurs au bail et propriétaires indivis du fonds de notamment, de faire constater des violations dans le cadre de l’exploitation du local commercial. tendant in fine à voir prononcer la résiliation du bai. commercial à compter du 9 septembre 1999, ordonner l’expulsion. et voir fixer une indemnité d’éviction.

Par jugement du 6 août 2014, confirmé par un arrêt de la cour d’appel de PARIS en date du 28 octobre 2016, le tribunal de grande instance de Bobigny a notamment débouté la SCl L’Immobilier de Saint-Ouen de sa demande en résiliation judiciaire du bail au motif que les difficultés soulevées par la commission de sécurité lors de ses visites successives n’étaient pas imputables à des dégradations occasionnées par le preneur ou à des manquements à son obligation d’entretien et de réparation mais constituaient des insuffisances objectives du local au regard de sa contractuelle caractérisaient par conséquent un manquement du bailleur à son obligation de délivrance.

Par exploit d’huissier en date des 5, 6 et 11 décembre 2013, le bailleur a notifié au preneur exploitant, Monsieur [R] [Z], et aux héritiers de Madame [K] [U] un congé avec refus de renouvellement pour motif grave et légitime avec effet au 30 juin.

Par acte introductif d’instance en date du 10 mars 2014, les consorts [Z] ont entendu contester le congé délivré et ont sollicité l’octroi d’une indemnité d’éviction.

Le 13 mars 2015, la SARL AUBERGE YACINE est intervenue volontairement à la procédure.

Par jugement du 16 décembre 2015, le tribunal de grande instance de Bobigny a :

dit que la SCI L’IMMOBILIER DE SAINT-OUEN ne justifiait pas de motifs graves et légitimes à l’appui du congé qu’elle a fait signifier les 5, 6 et 11 décembre 2013,dit que le bail commercial a pris fin le 30 juin 2014 par l’effet du congé précité,dit que la SARL AUBERGE YACINE pouvait prétendre au paiement d’une indemnité d’éviction et la SCI L’IMMOBILIER DE SAINT-OUEN au paiement d’une indemnité d’occupation depuis le 1er juillet 2014,ordonne une expertise judiciaire avant-dire-droit sur l’indemnité d’éviction due à la à la preneur et l’indemnité d’occupation de la bailleresse, a commis pour y procéder Monsieur [Y] [I], expert, et a mis à la charge de la preneur le versement de la provision,débouté la SCI L’IMMOBILIER DE SAINT-OUEN de sa demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice découlant de l’impossibilité de déplafonner le loyer depuis le mois de juin 2011,condamné la SCI L’IMMOBILIER DE SAINT-OUEN à payer à Monsieur [R] [Z] la somme de 50 000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant du manquement à l’obligation de délivrance du bailleur pour la période du 15 juin 2011 (date d’acquisition des murs des lieux loués par la SCI L’IMMOBILIER DE SAINT-OUEN auprès de Monsieur [S] [T]) au 16 janvier 2015 (date de la cession du fonds de commerce par Monsieur [Z] à la SARL AUBERGE YACINE).condamné la SCI L’IMMOBILIER DE SAINT-OUEN à payer à Monsieur [R] [Z] la somme de 62 863,84 euros au titre du remboursement des travaux de mise en conformité qu’il a finalement fait réaliser.ordonné la mainlevée de l’opposition au paiement du prix de vente du fonds de commerce de 180.000 euros réalisée le 24 février 2015 par la SCI L’IMMOBILIER DE SAINT-OUEN concernant la cession du 16 janvier 2015 qui a été conclue entre Monsieur [R] [Z] et la SARL AUBERGE YACINE.débouté Monsieur [R] [Z] de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice découlant de l’opposition au paiement du prix de vente:sursis a statuer sur les autres demandes dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise.dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Par arrêt du 11 octobre 2017, la cour d’appel de PARIS a confirmé la décision suscitée sauf en ce qui concerne le remboursement des travaux de mise en conformité, faute pour le preneur d’avoir au préalable mis la bailleresse en demeure de les réaliser et la mainlevée intégrale de l’opposition au paiement du prix de cession de fonds de commerce.

La SARL AUBERGE YACINE n’ayant pas versé la provision complémentaire mise à sa charge par ordonnance du 20 avril 2018, le juge de la mise en état a autorisé l’expert, en application des dispositions de l’article 280 du code de procédure civile. à déposer son rapport en l’état.

Le 9 avril 2018, l’expert a déposé un document de synthèse.

Par jugement du 3 mars 2020, le tribunal judiciaire de Bobigny a :

REJETE la demande de la SARL AUBERGE YACINE tendant à ce qu’il soit fait application de l’article 24 du Code de procédure civile,REJETE la demande de la SCI L’IMMOBILIER DE SAINT-OUEN tendant à voir déclarer nul le document de synthèse déposé par Monsieur [I],DECLARE recevables les demandes des parties relatives a la résiliation du bail, la perte du droit à indemnité d’éviction de la SARL AUBERGE YACINE et à la fixation d’une indemnité d’éviction concernant un fonds de commerce avec activité hôtelière,DEBOUTE la SCI L’IMMOBILIER DE SAINT-OUEN de sa demande tendant à voir le bail résilié et la SARL AUBERGE YACINE privée de son droit à indemnité d’éviction,DIT que la SARL AUBERGE YACINE a droit à une indemnité d’éviction correspondant à la perte de son fonds de commerce,FIXE à la somme de 561.053 euros, augmentée des frais de licenciement sur production des justificatifs, le montant de l’indemnité d’éviction due par la SCI L’IMMOBILIER DE SAINT-OUEN à la SARL AUBERGE YACINE,FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par la SARL AUBERGE YACINE à la SCI L’IMMOBILIER DE SAINT-OUEN à la somme annuelle de 42.491 euros, à compter du terme du bail, soit le 30 juin 2014, et jusqu’à complète restitution des lieux,DIT que les sommes déjà versées depuis le 30 juin 2014 par la SARL AUBERGE YACINE en contrepartie d’indemnité d’occupation du bailleur.

Par déclaration d’appel du 23 juin 2020. la société l’Immobilier de [Localité 3] a interjeté appel partiel du jugement du 3 mars 2020.

Par arrêt rendu le 12 avril 2023, par la cour d’appel de Paris a :

REJETE la fin tendant à voir déclarer IRRECEVABLES les prétentions de Monsieur [R] [Z],REJETE la fin de non recevoir des prétentions de la SARL Auberge Yacine portant sur «l’indemnisation de l’activité hôtel »,REJETE la demande de prononcé de la nullité du document de synthèse déposé dans le cadre de la présente procédure par Monsieur [Y] [I], expert judiciaire, REJETTE la demande de mise à l’écart des débats du document de synthèse déposé dans le cadre de la présente procédure par Monsieur [Y] [I], expert judiciaire, REJETTE la demande d’inopposabilité à la SCI L’IMMOBILLIER DE SAINT-OUEN de la cession du fonds de commerce en date du 16 janvier 2015 et du chiffre d’affaires réalisé par la SARL AUBERGE YACINE,INFIRME le jugement du 3 mars 2020 en ce qu’il a FIXE à la somme de 561 053 euros, le montant de l’indemnité d’éviction due par la SCI L’IMMOBILIER DE SAINT-OUEN à la SARL AUBERGE YACINE et FIXE le montant de l’indemnisation d’occupation due par la SARL AUBERGE YACINE à la SCI L’IMMOBILIER DE SAINT-OUEN à la somme annuelle de 42.491 euros,

L’a CONFIRME pour le surplus.

Statuant a nouveau sur ces chefs.

FIXE à la somme de 292.303 €, le montant total de l’indemnité d’éviction due par la SCI L’IMMOBILIER DE SAINT-OUEN à la SARL AUBERGE YACINE, soit : indemnité principale : 244 773 €

frais de remploi 24 477 €,

trouble commercial : 22 053 €,

frais de déménagement : 1 000 €,

outre les frais de licenciement qui seront payés sur justificatifs,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due à la SCIL IMMOBILIER DE [Localité 3] à la somme annuelle de 44 696 € HT HC. à compter du terme du bail, soit le 30 juin 2014, et ce jusqu’à complète restitution des lieux,

Y ajoutant.

REJETE les demandes de condamnation de dommages-intérêts formées réciproquement par les parties pour procédures abusives ou manœuvres dilatoires,REJETE les demandes d’expulsion de la SARL AUBERGE YACINE et de tous occupants de son chef ainsi qu’il soit statué sur les meubles,REJETE les demandes de libération et de restitution des locaux sous astreinte,REJETE la demande de provision de la SCI L’IMMOBILIER DE SAINT-OUEN au titre des charges et taxes foncières,Condamne la SCI L’IMMOBILIER DE SAINT-OUEN à payer à la SARL AUBERGE YACINE, à Monsieur [R] [Z] et à Mademoiselle [W] [Z] la somme de 1 000 € chacun en indemnisation de leurs frais irrépétibles d’appel,

Condamne la SCI L’IMMOBILIER DE SAINT-OUEN aux dépens de l’appel.

REJETE les autres demandes.

Il est précisé qu’à la suite d’une saisie attribution pratiquée à la demande de la SARL AUBERGE YACINE sur les comptes de la SCI l’IMMOBILIER DE SAINT-OUEN, cette dernière a saisi le juge de l’exécution du tribunal de grande instance de Bobigny lequel, dans un jugement rendu le 6 mars 2018, a, retenant la compensation entre les créances réciproques des parties :

CONDAMNE la SARL AUBERGE YACINE à payer à la SCI l’IMMOBILIER DE SAINT-OUEN la somme de 150 € (cent cinquante euros) au titre des frais bancaires ;CONDAMNE la SARL AUBERGE YACINE à payer à la SCI l’IMMOBILIER DE SAINT-OUEN la somme de 190,55 € (cent quatre vingt dix euros et cinquante cinq centimes) au titre des frais d’huissier ;CONDAMNE la SARL AUBERGE YACINE à payer à la SCI l’IMMOBILIER DE SAINT-OUEN une somme de 400 € (quatre cents euros) sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;CONDAMNE la SARL AUBERGE YACINE aux dépens ;RAPPELE que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

Le 20 juillet 2023, la SCI L’IMMOBILIER DE SAINT OUEN a adressé à la SARL AUBERGE YACINE une mise en demeure d’avoir à lui payer un arriéré de loyers et charges d’un montant de 80.634,80 euros, en vain.

Par ordonnance rendue le 26 janvier 2024, le juge des référés de ce siège a :

RENVOYE la SCI L’IMMOBILIER DE SAINT OUEN à mieux se pourvoir sur la question de l’assujettissement des loyers à la taxe sur la valeur ajoutée ;CONSTATE la compensation partielle réalisée entre l’indemnité d’éviction mise à la charge de la SCI L’IMMOBILIER DE SAINT OUEN et l’indemnité d’occupation mise à la charge de la SARL AUBERGE YACINE ;DEBOUTE la SCI L’IMMOBILIER DE SAINT OUEN de ses demandes d’expulsion sous astreinte et de provision au titre de l’indemnité d’occupation ; DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;CONDAMNE la SCI L’IMMOBILIER DE SAINT OUEN aux dépens ;

Par exploit d’huissier du 16 mai 2024, la SCI L’IMMOBILLIER DE SAINT OUEN a fait assigner la SARL AUBERGE YACINE aux de voir :

Vu l’arrêt de la cour d’appel de Paris en date du 12 avril 2023,

Vu les dispositions de l’article 834 et suivants du code de procédure civile,

Vu les dispositions de l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution,

Vu les dispositions de l’article L.145-29 et l’article L.145-30 du code de commerce,

Ordonner l’expulsion de la SARL AUBERGE YACINE, ainsi que celle de tous occupants de son chef à défaut de départ volontaire dans les 15 jours suivant la signification de l’ordonnance à intervenir, des locaux qu’ils occupent de l’immeuble situé au [Adresse 2], avec si l’assistance d’un serrurier et de la force publique, sous peine d’astreinte comminatoire de 1.500 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir et jusqu’à parfait délaissement ; Ordonner le séquestre des biens mobiliers se trouvant dans les lieux conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du Code des procédures d’exécution, soit en un lieu désigné par la partie expulsée aux frais et risques de celle-ci, soit, à défaut d’une telle désignation, sur place ou en un autre lieu approprié ; Condamner la SARL AUBERGE YACINE à payer à la SCI L’IMMOBILLIER DE SAINT-OUEN la somme de 4.000 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile ; La condamner en tous les dépens qui comprendront notamment le coût des commandements de payer visant la clause résolutoire,

L’affaire a été retenue à l’audience des référés du 5 juillet 2024 et la décision mise en délibéré au 31 juillet 2024 par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées.

A l’audience, la SCI L’IMMOBILLIER DE SAINT OUEN, représentée par son conseil, a soutenu ses demandes.

Bien que régulièrement assignée dans les conditions prévues par les dispositions des articles 655 et suivants du code de procédure civile, la SARL AUBERGE YACINE a constitué avocat mais n’a pas comparu. En conséquence, la présente ordonnance sera réputée contradictoire en vertu des dispositions de l’article 474 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il y a lieu de se référer, par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, à l’assignation et aux conclusions sus-visées.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence de comparution de la SARL AUBERGE YACINE

Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

Conformément aux dispositions du 2ème alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Conformément aux dispositions des articles L. 145-29 et L. 145-30 du code de commerce, en cas d’éviction, les lieux doivent être remis au bailleur à l’expiration d’un délai de trois mois suivant la date du versement de l’indemnité d’éviction au locataire lui-même ou de la notification à celui-ci du versement de l’indemnité à un séquestre. A défaut d’accord entre les parties, le séquestre est nommé par le jugement prononçant condamnation au paiement de l’indemnité ou à défaut par simple ordonnance sur requête.

L’indemnité est versée par le séquestre au locataire sur sa seule quittance, s’il n’y a pas d’opposition des créanciers et contre remise des clés du local vide, sur justification du paiement des impôts, des loyers et sous réserve des réparations locatives.

En cas de non-remise des clés à la date fixée et après mise en demeure, le séquestre retient 1 % par jour de retard sur le montant de l’indemnité et restitue cette retenue au bailleur sur sa seule quittance.

Lorsque le délai de quinzaine prévu à l’article L. 145-58 a pris fin sans que le bailleur ait usé de son droit de repentir, l’indemnité d’éviction doit être versée au locataire ou, éventuellement, à un séquestre, dans un délai de trois mois à compter de la date d’un commandement fait par acte extrajudiciaire qui doit, à peine de nullité, reproduire le présent alinéa.

En l’espèce, il ne ressort pas des pièces produites que la société bailleresse ait satisfait aux prescriptions de l’article L. 145-58 précité puisqu’elle ne produit pas un commandement précisant au preneur que l’indemnité d’éviction a été payée et qu’elle lui fait sommation d’avoir à quitter les lieux. Or, le fait qu’une compensation soit intervenue entre l’indemnité d’éviction et l’indemnité d’occupation n’était pas de nature à dispenser la SCI L’IMMOBILLIER DE SAINT-OUEN de satisfaire à cette obligation.

Par ailleurs, la société bailleresse est malvenue de considérer que l’absence de remise des clefs par le preneur est fautive alors qu’elle ne l’a pas mise en demeure d’avoir à y procéder, le congé délivré le 5 décembre 2013 étant insuffisant.

Enfin, les décomptes locatifs produits ne permettent pas de s’assurer de la date à laquelle, en raison de la compensation, l’indemnité d’éviction aurait été totalement acquise au preneur, et donc le moment auquel, après sommation, il devait quitter les lieux.

Pour ces raisons, la SCI L’IMMOBILLIER DE SAINT-OUEN sera déboutée de l’ensemble de ses demandes.

Sur les demandes accessoires

Le 2ème alinéa de l’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, la SCI L’IMMOBILLIER DE SAINT-OUEN qui succombe sera condamnée aux entiers dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Partie succombante, la SCI L’IMMOBILLIER DE SAINT-OUEN sera déboutée de sa demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des Référés,

Statuant publiquement, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, en premier ressort et par ordonnance réputée contradictoire, par mise à disposition au greffe,

DEBOUTONS la SCI L’IMMOBILLIER DE SAINT-OUEN de l’ensemble de ses demandes ;

DEBOUTONS la SCI L’IMMOBILLIER DE SAINT-OUEN de sa demande en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SCI L’IMMOBILLIER DE SAINT-OUEN aux dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 31 JUILLET 2024.

LA GREFFIERE

LE PRÉSIDENT