TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Monsieur [W] [C]

Madame [S] [U] épouse [C]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :Maître Karim BOUANANE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/07204 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5QBX

N° MINUTE : 10

JUGEMENT

rendu le 21 novembre 2024

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 5] HABITAT – OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Karim BOUANANE de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971

DÉFENDEURS

Monsieur [W] [C], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Madame [S] [U] épouse [C], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Karine METAYER, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Caroline CROUZIER, Greffière, lors des débats et Jennifer BRAY, Greffière, lors des délibérés,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 26 septembre 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 21 novembre 2024 par Karine METAYER, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière, lors des débats et Jennifer BRAY, Greffière, lors des délibérés,

Décision du 21 novembre 2024

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/07204 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5QBX

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 13 mars 2015, l’EPIC [Localité 5] HABITAT OPH a donné à bail à Monsieur [W] [C] et Madame [S] [U] épouse [C] un ensemble immobilier composé d’un appartement, d’une cave et d’un emplacement de parking, situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 1402,42 euros, provisions sur charges incluses.

Par jugement du tribunal d’instance de PARIS en date du 19 mai 2017, le tribunal a ordonné la résiliation du bail suite à des impayés de loyers.

La dette ayant été soldée, par acte sous seing privé en date du 3 avril 2019, L’EPIC [Localité 5] HABITAT OPH a donné à bail à Monsieur [W] [C] et Madame [S] [U] un ensemble immobilier identique situé [Adresse 4] , pour un loyer mensuel de 1402,42 euros provisions sur charges incluses.

Des impayés étant à nouveau apparus, la bailleresse a assigné les défendeurs devant le tribunal judiciaire de L’EPIC PARIS. Par jugement du 25 janvier 2023, le juge des contentieux de la protection a :

Constaté l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 26 janvier 2022 ; Condamné solidairement les époux à payer la somme de 1450,58 euros à la bailleresse ; Accordé des délais de paiement sous la forme de 35 versements de 30 euros, la dernière mensualité devant solder la totalité de la dette ; Précise qu’à défaut de respect de ces modalités de paiement, la totalité de la dette serait immédiatement exigible et la clause résolutoire serait réputée acquise ; Condamné solidairement les locataires au paiement d’une indemnité d’occupation ; Laissé à la charge de L’EPIC [Localité 5] Habitat la charge des frais irrépétibles ; Condamné solidairement les époux aux dépens ; Rappelé l’exécution provisoire.

Par courrier en date du 8 novembre 2023 de la locataire et réponse du même jour de la bailleresse, Madame [S] [C] a donné congé de l’emplacement de stationnement et la location a pris fin le 8 décembre 2023.

Des loyers étant à nouveau impayés, par acte de commissaire de justice en date du 16 janvier 2024, L’EPIC [Localité 5] HABITAT OPH a fait signifier à Monsieur [W] [C] et Madame [S] [U] un commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 16 janvier 2024 pour un montant de 2337,54 euros en principal, au titre des loyers et charges.

Par notification électronique du 19 janvier 2024, L’EPIC [Localité 5] HABITAT OPH a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 9 juillet 2024, L’EPIC [Localité 5] HABITAT OPH a fait assigner Monsieur [W] [C] et Madame [S] [U] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ; à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ; ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [C] et Madame [S] [U] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique ;autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais des défendeurs dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution ; condamner solidairement Monsieur [W] [C] et Madame [S] [U] au paiement des sommes suivantes :la somme de 6193,57 euros au titre de la dette locative arrêtée au 8 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 16 janvier 2024 ;une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux ;la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;les dépens comprenant notamment le commandement de payer;dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la Préfecture de [Localité 5] le 11 juillet 2024.

À l’audience du 26 septembre 2024, L’EPIC [Localité 5] HABITAT OPH, représentée par son conseil, actualise la dette locative à la hausse à la somme de 6487.47 euros arrêtée au 10 septembre 2024, loyer du mois d’août 2023 inclus.

L’EPIC [Localité 5] HABITAT OPH soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [W] [C] et Madame [S] [U] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de 2 mois après la délivrance du commandement de payer du 16 janvier 2024 sur le fondement de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. En conséquence, elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Madame [S] [U] comparait en personne et reconnait le principe de la dette. Elle fait valoir qu’elle a demandé à la bailleresse à changer de logement, en vain. Elle indique ne plus souhaiter rester dans le logement à terme, mais, dans l’attente de l’obtention d’un logement plus adapté à ses ressources, elle souhaite y demeurer et sollicite le bénéfice de délais de paiement, sans toutefois émettre de proposition d’échéances, ainsi que son maintien dans le logement.

Concernant Monsieur [W] [C], Madame [S] [U] fait valoir que les époux ont divorcé et soutient en avoir informé la bailleresse. Elle produit à l’audience l’ordonnance de non consiliation en date du 27 février 2020, attribuant la jouissance du logement à Madame [S] [U]. Elle confirme que Monsieur [C] a quitté le domicile mais dit ignorer son lieu de résidence, avançant qu’il serait rentré en Afrique.

Elle indique enfin avoir seule à charge quatre enfants de 24 ans, 21 ans, 18 ans et 13 ans et percevoir des ressources à hauteur de 1200 euros. Une demande de FSL a été sollicitée. En raison des impayés de loyers, l’allocation logement a été suspendue.

Monsieur [W] [C], bien régulièrement assigné à étude, n’est ni présent, ni représenté sans motif légitime de sorte que la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 novembre 2024 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 469 du code de procédure civile, si, après avoir comparu, l’une des parties s’abstient d’accomplir les actes de la procédure dans les délais requis, le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 11 juillet 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, L’EPIC [Localité 5] HABITAT OPH justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 19 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 9 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de L’EPIC [Localité 5] HABITAT OPH aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 3 avril 2019, du commandement de payer délivré le 16 janvier 2024 et du décompte de la créance actualisée au 10 septembre 2024 que L’EPIC [Localité 5] HABITAT OPH rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 376,45 euros imputée pour des frais.

Conformément à la clause du contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [W] [C] et Madame [S] [U] à payer à L’EPIC [Localité 5] HABITAT OPH la somme de 6 487.47 euros, au titre des sommes dues au 10 septembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 16 janvier 2024 sur la somme de 2337,54 euros, et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire en son article 12.2 qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 16 janvier 2024. Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 16 mars 2024 et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 3 avril 2019.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [S] [U], reconnait la dette. Elle justifie de sa situation personnelle et financière et précise qu’elle perçoit la somme de 1200 euros de salaire par mois et qu’elle a fait une demande de FSL. Elle a également formé une demande de logement plus en adéquation avec ses ressources.

Il apparait par ailleurs dans le décompte versé à la procédure par la bailleresse que la locataire avait effectué 3 virements de 700 euros entre le 24 et le 25 juin 2024, soit la somme de 2100 euros et qu’elle a par ailleurs opéré deux virements de 700 euros chacun le 16 juillet 2024 puis le 6 août 2024, soit la somme de 1400 euros. Il en résulte qu’entre le 26 juin et le 6 août 2024, Madame [S] [U] a versé la somme de 3706 euros, soit plus de trois mois de loyers, devant être imputés sur les échéances les plus favorables au locataire, soit juin, juillet, août 2024. Il s’ensuit que même si les virements ont été effectués en plusieurs fois, l’échéance d’août 2024 a été intégralement réglée par les locataires contrairement aux déclarations de la bailleresse à l’audience.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, et en dépit de l’opposition de L’EPIC [Localité 5] HABITAT OPH, il convient d’accorder à Monsieur [W] [C] et Madame [S] [U] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande de la locataire, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Madame [S] [U] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

En outre, il convient de fixer une indemnité d’occupation en cas d’impayé, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Il est démontré à l’audience que Monsieur [W] [C] et Madame [S] [U] ont été mariés et ont fait l’objet d’une ordonnance de non conciliation du 27 février 2020 fixant les mesures provisoires entre les époux pendant le temps de la procédure et attribuant la jouissance du logement à l’épouse. Madame [S] [U] confirme que son ex-époux a quitté le logement. Il n’est par ailleurs pas contesté que le divorce ait été prononcé et que Monsieur [W] ne vit plus dans le logement.

En conséquence, en cas de non respect des délais de paiement, seule Madame [S] [U] sera tenue au paiement de l’indemnité d’occupation.

Par ailleurs, L’EPIC [Localité 5] HABITAT OPH ne justifie d’aucun fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles des locataires en garantie du paiement des loyers et dès lors, leur appréhension, les dispositions du code des procédures civiles d’exécution relatives aux meubles meublant ne visant qu’à assurer leur remisage dans l’attente de leur prise en charge par leur propriétaire, et prévoyant une vente éventuelle, au profit de leur propriétaire. La demande de séquestration aux fins de garantie sera donc rejetée.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution. Il résulte de ces textes que c’est la personne expulsée qui décide du lieu d’entrepôt des meubles, qui sont à défaut laissés sur place, ou dans un autre lieu approprié. Dès lors, d’une part la question du lieu d’entrepôt ne naît qu’au moment de l’expulsion, et d’autre part, il n’est fait état d’aucune disposition légale ou réglementaire donnant compétence et pouvoir au juge des contentieux de la protection pour désigner un lieu d’entrepôt. La demande à ce titre sera rejetée.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [W] [C] et Madame [S] [U] in solidum aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de L’EPIC [Localité 5] HABITAT OPH les frais irrépétibles qu’elle a exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de l’EPIC [Localité 5] HABITAT OPH aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre L’EPIC [Localité 5] HABITAT OPH et Monsieur [W] [C] et Madame [S] [U] le 3 avril 2019 et portant sur le logement situé dans l’immeuble sis, [Adresse 4] à la date du 16 mars 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ACCORDE à Monsieur [W] [C] et Madame [S] [U] un délai de 2 mois à compter de la signification du présent jugement pour quitter les lieux occupés situés [Adresse 3] ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [W] [C] et Madame [S] [U] à payer à L’EPIC [Localité 5] HABITAT OPH la somme de 6 487,47 euros au titre des loyers, charges arrêtés au 10 septembre 2024 échéance d’août 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter à compter du 16 janvier 2024 sur la somme de 2337,54 euros, et du présent jugement sur le surplus ;

ACCORDE un délai à Monsieur [W] [C] et Madame [S] [U] pour le paiement de ces sommes ;

AUTORISE Monsieur [W] [C] et Madame [S] [U] à s’acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 35 versements de 40 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges ;

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire ;

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [S] [U] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande de séquestration des meubles en garantie des sommes dues ;

REJETTE la demande de désignation d’un lieu de séquestre ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [S] [U] à compter du 17 mars 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

DEBOUTE L’EPIC [Localité 5] HABITAT OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [W] [C] et Madame [S] [U] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 16 janvier 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX;

DEBOUTE L’EPIC [Localité 5] HABITAT OPH de ses autres demandes et prétentions ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 21 novembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LA JUGE