TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [U] [W]

Madame [G] [C]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Karim BOUANANE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/05013 – N° Portalis 352J-W-B7I-C44OB

N° MINUTE :

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 08 novembre 2024

DEMANDERESSE

Etablissement public [Localité 5] HABITAT- OPH,

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Karim BOUANANE de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971

DÉFENDEURS

Monsieur [U] [W], comparant

Madame [G] [C], comparante

demeurant ensemble

[Adresse 1]

[Localité 4]

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yanaël KARSENTY, juge des contentieux de la protection, assisté de Sanaâ AOURIK, Greffière lors débats, et d’Aurélia DENIS, Greffière lors du délibéré

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 29 août 2024

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 08 novembre 2024 par Yanaël KARSENTY, juge des contentieux de la protection, assisté de Aurélia DENIS, Greffière

Décision du 08 novembre 2024

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/05013 – N° Portalis 352J-W-B7I-C44OB

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 8 avril 2022 à effet à la même date, l’établissement public [Localité 5] HABITAT – OPH a donné à bail à Monsieur [U] [W] et Madame [G] [C] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], à [Localité 6], pour un loyer mensuel initial 946,15 euros, outre la provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 29 novembre 2023, [Localité 5] HABITAT – OPH a fait délivrer à Monsieur [U] [W] et Madame [G] [C] un commandement de payer la somme principale de 8 527,85 euros au titre de l’arriéré locatif, échéance du mois de novembre 2023 incluse, en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Par acte de commissaire de justice du 10 avril 2024, PARIS HABITAT – OPH a assigné en référé Monsieur [U] [W] et Madame [G] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— A titre principal, constater la résiliation de plein droit par acquisition de la clause résolutoire,

— A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de la locataire,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [W] et Madame [G] [C] et de tous occupants de leur chef,

— ordonner que le transport et la séquestration des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués dans un garde meubles qu’il désignera ou tel autre lieu au choix du bailleur et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être due, aux frais, risques et périls de Monsieur [U] [W] et Madame [G] [C],

— condamner solidairement par provision Monsieur [U] [W] et Madame [G] [C] à payer à la [Localité 5] HABITAT – OPH la somme de 10 146,13 euros au titre des loyers et charges, échéance de février 2024 incluse avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer,

— condamner par provision Monsieur [U] [W] et Madame [G] [C] à payer à la [Localité 5] HABITAT – OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer, taxes et charges, révisés et revalorisés, de la date de résiliation jusqu’au départ effectif des lieux et remise des clés,

— condamner Monsieur [U] [W] et Madame [G] [C] à payer la somme de 390 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.

À l’audience du 29 août 2024, [Localité 5] HABITAT – OPH représentée par son conseil a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la somme de 10 227, 77 euros, selon décompte arrêté au 20 août 2024, terme de juillet 2024 inclus. Notamment au regard de la reprise du paiement du loyer courant, le bailleur ne s’oppose pas à la suspension des effets de la clause résolutoire et a accepté l’octroi d’éventuels délais de paiement. En outre, le bailleur a sollicité la transmission d’une note en délibéré, ce qui a été accepté, afin de communiquer un nouveau décompte intégrant le récent paiement de la somme de 850 euros par les défendeurs. Selon ce décompte arrêté au 11 septembre 2024, la dette locative s’élève à 9 378, 40 euros, échéance du mois d’août incluse.

Régulièrement assignées, Monsieur [U] [W] et Madame [G] ont comparu personnellement à l’audience. Tout en reconnaissant le principe et le montant de la dette, ils ont sollicité le maintien dans les lieux avec octroi de délais de paiement à hauteur de 270 euros en plus du loyer courant.

Aucun diagnostic social n’a été transmis au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 8 novembre 2024.

MOTIFS

Sur la recevabilité de l’action en résiliation de bail

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 5] par la voie électronique le 11 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, [Localité 5] HABITAT – OPH justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 30 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet qu’à l’expiration d’un certain délai après un commandement de payer demeuré infructueux, de deux mois avant la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et désormais de six semaines, étant observé que les dispositions de la loi nouvelle ne s’appliquent pas immédiatement aux contrats en cours qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (Cass, 3ème civ., 13 juin 2024, n°24-70.002).

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En l’espèce, le bail conclu contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 29 novembre 2023 pour la somme en principal de 8 527,85 euros. Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés et est ainsi valable.

La locataire n’ayant effectué qu’un paiement par carte bancaire de 1000 euros le 16 janvier 2024, il convient de constater que le commandement est demeuré infructueux pendant le délai de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 29 janvier 2024 à minuit.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Monsieur [U] [W] et Madame [G] [C] sont redevables des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il ressort du dernier décompte produit édité le 11 septembre 2024 que Monsieur [U] [W] et Madame [G] [C] sont redevables de la somme de 9 378,40 euros, échéance du mois d’août 2024 incluse, au titre de l’arriéré des loyers et aux charges impayés.

Il en résulte que Monsieur [U] [W] et Madame [S] [C] seront condamnés solidairement à payer la somme provisionnelle de 9 378,40 euros, avec intérêt au taux légal à compter de la date du commandement de payer sur la somme de 8 527,85 euros et à compter de la date de l’assignation pour le surplus.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Par ailleurs, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

En l’espèce, il apparaît que Monsieur [U] [W] et Madame [G] [C] ont repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience (3 payements ont été effectués entre le 30 juillet 2024 et le 19 aout 2024 pour un montant cumulé de 2500 euros, et un dernier de 1220 euros le 5 septembre 2024) et qu’ils semblent être en situation de régler le loyer courant tout en apurant leur dette de façon échelonnée au regard de leurs revenus respectifs (2000 euros et 2300 euros).

Dès lors, en précisant que le bailleur accepte des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire, Monsieur [U] [W] et Madame [G] [C] seront autorisés à se libérer de la dette selon les modalités énoncées au dispositif de la présente ordonnance.

Il convient néanmoins de prévoir qu’à défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part et de respect des délais de paiement d’autre part le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant l’expulsion de Monsieur [U] [W] et Madame [G] [C].

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de non-respect des délais par les locataires, compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due de la date de résiliation jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés, procès–verbal d’expulsion au montant du loyer indexé, taxes et charges révisées dument justifiées, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, et de condamner solidairement Monsieur [U] [W] et Madame [G] [C] au paiement par provision de celle-ci.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [U] [W] et Madame [G] [C], parties perdantes, seront condamné in solidum aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En équité, il convient de débouter la [Localité 5] HABITAT – OPH de sa demande en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant, après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire mis à disposition au greffe et en premier ressort,

RENVOIE les parties à se pourvoir et dès à présent vu les articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile,

DÉCLARONS l’action en résiliation de bail et expulsion recevable,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 8 avril 2022 entre [Localité 5] HABITAT – OPH d’une part, et Monsieur [U] [W] et Madame [G] [C] d’autre part, concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], à [Localité 6], sont réunies à la date du 29 janvier 2024 à minuit,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [U] [W] et Madame [G] [C] à verser à [Localité 5] HABITAT – OPH la somme provisionnelle de 9 378,40 euros (décompte arrêté au 11 septembre 2024), échéance du mois d’août 2024 incluse, au titre des arriérés de loyers et charges impayés à cette date, avec intérêt au taux légal à compter de la date du commandement de payer sur la somme de 8 527,85 euros et à compter de la date de l’assignation pour le surplus,

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

AUTORISONS sauf meilleur accord des parties Monsieur [U] [W] et Madame [G] [C] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 34 mensualités de 270 euros chacune, et une 35ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts,

PRÉCISONS que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet,

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible,

* qu’à défaut pour Monsieur [U] [W] et Madame [G] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, [Localité 5] HABITAT – OPH puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

* que Monsieur [U] [W] et Madame [G] [C] soient condamnés solidairement à verser à [Localité 5] HABITAT – OPH, à titre de provision, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer, taxes et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

RAPPELONS que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit,

DÉBOUTONS les parties du surplus de leurs prétentions,

CONDAMNONS in solidum Monsieur [U] [W] et Madame [G] [C] aux dépens comme visé dans la motivation,

DEBOUTONS [Localité 5] HABITAT – OPH de sa demande en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

La Greffière Le Juge des contentieux de la protection