N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/00485 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GNOQ

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

0A Sans procédure particulière

Affaire :

S.A. NOALIS

C/

[S] [E]

CCC le

CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé

du 12 Novembre 2025

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 08 Octobre 2025, composé de :

PRESIDENT : Madame Fany CAVILLON

GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 12 Novembre 2025 :

Entre :

S.A. NOALIS

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Bertrand VILLETTE, avocat au barreau de LIMOGES ;

DEMANDEUR

Et :

Madame [S] [E]

née le 04 Juillet 1978 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 2]

NON COMPARANTE, ni représentée ;

DÉFENDEUR

A l’appel de la cause à l’audience du 08 Octobre 2025, l’avocat du demandeur a déposé son dossier de plaidoirie.

Puis le juge a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 12 Novembre 2025 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 23 novembre 2022, à effet au 28 novembre 2022, pour une durée d’un mois renouvelable, la SA NOALIS, a donné à bail à Madame [S] [E] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 285,29 € outre une provision sur charges, ainsi qu’un dépôt de garantie d’un montant de 285,29 €.

Par acte de Commissaire de justice délivré à étude le 4 juin 2025, la SA NOALIS a fait assigner Madame [S] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Limoges, statuant en référés, aux fins de voir :

— constater que le bail se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire ;

— ordonner l’expulsion de la locataire, et de toutes personnes introduites dans les lieux de son chef , si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— la condamner au paiement à titre provisionnel de la somme de 830,50 € arrêtée au 20 mai 2025 au titre des loyers et charges impayés à la date du commandement de payer, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;

— la condamner au paiement à titre provisionnel des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts ;

— la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée provisoirement, au montant actuel du loyer des charges jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et ce avec intérêt de droit ;

— la condamner au paiement de la somme de 350 € à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 8 octobre 2025.

A l’audience susdite, la SA NOALIS, représentée par son avocat, a maintenu ses demandes, en actualisant sa demande en paiement à la somme de 2 135,02 € au 7 octobre 2025.

Bien que régulièrement assignée à étude, Madame [S] [E] n’est ni présente, ni représentée.

Le diagnostic social et financier n’est parvenu au tribunal.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 12 novembre 2025.

EXPOSE DES MOTIFS

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

La décision est réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’elle est susceptible d’appel.

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Haute-[Localité 5], par voie électronique le 4 juin 2025, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA NOALIS justifie avoir préalablement signalé à la Caisse d’allocation familiales la situation d’impayé des locataires le 11 février 2025, de sorte que la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée constituée, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est dès lors recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 7 g) de la Loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur, la justification de cette assurance résultant de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit que le contrat sera résilié immédiatement et de plein droit après un commandement demeuré infructueux, pour défaut de justifier d’une assurance contre les risques locatifs.

Par acte de commissaire de justice du 28 février 2025, la SA NOALIS a fait délivrer à Madame [S] [E] un commandement de justifier de la souscription d’une assurance locative, lequel rappelant expressément la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 7 g) susvisé, est régulier.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant une durée d’un mois à compter de sa signification. Il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 29 mars 2025.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que Madame [S] [E] n’a pas réglé avec régularité le montant des loyers et charges.

Le bailleur sollicite la somme de 2 135,02 € (déduction faite des frais de poursuite d’un montant total de 138,53 €), selon décompte arrêté au 7 octobre 2025.

La créance n’étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner Madame [S] [E] au paiement à titre provisionnel de la somme de 2 135,02 € arrêtée au 7 octobre 2025 avec intérêts au taux légal sur la somme de 403,32 € à compter du commandement de payer du 28 février 2025, sur la somme de 764,25 € (830,50 € – 66,25 €) à compter de l’assignation du 4 juin 2025, et sur le surplus à compter de la présente décision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

Ni présente ni représentée à l’audience, la locataire ne justifie d’aucun élément sur ses ressources et charges. En toute hypothèse, le défaut de l’assurance relative au logement objet du présent litige et l’absence de reprise du paiement des loyers courants font obstacle à l’octroi de délais.

Sur l’expulsion :

Il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [S] [E] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 29 mars 2025, Madame [S] [E] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 454,96 € (selon quittancement de septembre 2025) et de la condamner au paiement à titre provisionnel de ladite indemnité, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

Madame [S] [E], qui succombe, supportera les dépens, incluant le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SA NOALIS les sommes exposées par elle dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner Madame [S] [E] à lui verser une somme de 300 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514-1 du Code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l’urgence,

DECLARONS recevable la demande de la SA NOALIS aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 29 mars 2025 ;

DISONS n’y avoir lieu à accorder des délais de paiement ;

AUTORISONS la SA NOALIS, à défaut de libération spontanée des lieux situés [Adresse 3], à faire procéder à l’expulsion de Madame [S] [E] et à celle de tous occupants de son chef par toutes voies et moyens de droit et au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, conformément aux articles L 411-1 et L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants , R 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

DISONS que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Madame [S] [E] à payer à titre provisionnel à la SA NOALIS la somme de 2 135,02 € (deux mille cent trente-cinq euros et deux centimes), arrêtée au 7 octobre 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 403,32 € à compter du commandement de payer du 28 février 2025, sur la somme de 764,25 € à compter de l’assignation du 4 juin 2025, et sur le surplus à compter de la présente décision ;

FIXONS l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 29 mars 2025 à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Madame [S] [E] à payer à titre provisionnel à la SA NOALIS une indemnité mensuelle d’occupation de 454,96 € (quatre cent cinquante-quatre euros et quatre-vingt-seize centimes) du 8 octobre 2025 jusqu’à la libération effective des lieux, avec intérêt au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances (les indemnités d’occupation dues entre le 29 mars 2025 et le 7 octobre 2025 se confondant avec la dette de 2 135,02 €) ;

CONDAMNONS Madame [S] [E] à payer à la SA NOALIS la somme de 300 € (trois cents euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [S] [E] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département.

En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Audrey GUÉGAN Fany CAVILLON