TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copies

délivrées le :

■

18° chambre

1ère section

N° RG 22/07084

N° Portalis 352J-W-B7G-CXEXS

N° MINUTE : 4

Assignation du :

10 Juin 2022

contradictoire

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

rendue le 03 Décembre 2024

DEMANDEUR

Monsieur [J] [G]

[Adresse 1]

[Localité 6] (Luxembourg)

représenté par Maître Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #B0097

DEFENDERESSES

Société PV HOLDING

[Adresse 7]

[Localité 2]

Société PV EXPLOITATION FRANCE

[Adresse 7]

[Localité 2]

Toutes deux représentées par Maître Jérémy GOLDBLUM de la SCP ATALLAH COLIN MICHEL VERDOT ET AUTRES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0008

MAGISTRAT DE LA MISE EN ETAT

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,

assistée de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal,

DEBATS

A l’audience du 24 septembre 2024, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition au greffe le 03 Décembre 2024.

ORDONNANCE

Rendue par mise à disposition au greffe

Contradictoire

FAITS ET PROCÉDURE

Selon acte authentique en date du 19 octobre 1999, la société M. G.M a vendu en l’état d’achèvement à M. [J] [G] les lots n°347, 396 et 76 (correspondant respectivement à un appartement, une cave et un emplacement de stationnement) dépendant d’un ensemble immobilier situé dans la commune de [Localité 4] (Savoie), station [Localité 8] et dénommé « Les Alpages de [Localité 5] »

Suivant acte sous seing privé signé le 19 octobre 1999, M. [G] a donné à bail commercial les lots n°347, 396 et 76, avec les meubles meublants et accessoires d’équipement de cuisine et de salle de bains, à la société Résidences M. G.M.

Ce bail Initial a été conclu pour une durée de 11 années à compter de la date d’exploitation de la Résidence.

Suivant acte sous seing privé signé le 17 août 2012, M. [G] a conclu avec la société PV-CP Résidences Exploitation, aux droits de laquelle se trouve la société PV Exploitation France, un nouveau bail faisant expressément référence aux articles L. 145-1 et suivants du code de commerce relatif au statut des baux commerciaux et portant sur l’exploitation des locaux loués.

Le bail a été conclu pour une durée de 10 ans, à effet au 31 août 2012 et expirant le 31 août 2022 et pour y exercer une activité de résidence de tourisme ou para hôtelier de résidence de loisirs, consistant en la location dudit local meublé et équipé pour des périodes de temps déterminées avec la fourniture de différents services ou prestations à la clientèle.

L’article 2 du contrat prévoit qu’il pourra prendre fin par anticipation sous un préavis de six mois, à l’initiative du bailleur, pour la première fois le 31/08/2016, puis à la fin de chaque période triennale, sous un préavis minimum de 6 mois. Il est également précisé que dans le cas où le bailleur souhaiterait mettre en vente son bien, il pourra le faire à condition que le nouvel acquéreur poursuive l’engagement locatif jusqu’au terme de la faculté de résiliation triennale.

Par courrier daté du même jour, soit le 17 août 2012 et adressé par la société PV-CP Résidences Exploitation, il a été rappelé à M. [G] que ce dernier avait consenti un bail commercial qui a pris effet le 18 décembre 1999 pour s’achever le 31 août 2012 sur un appartement dont il était propriétaire à [Adresse 3], et que le preneur entendait renoncer au bénéfice de la propriété commerciale et au bénéfice de l’indemnité d’éviction en cas de non renouvellement du bail, en ces termes :

« A ce jour, en pleine possession des droits légalement attachés aux baux commerciaux, nous vous informons par la présente lettre recommandée qui comporte accusé de réception, que nous renonçons au bénéfice de la « propriété commerciale » pour le bail en cours et pour les éventuels renouvellements successifs.

Cela signifie en particulier que nous ne vous demanderons pas d’indemnité d’éviction ou de dédommagement d’aucune sorte si vous décidiez de reprendre votre logement dans les conditions précisées à l’article 2 du bail, ou si vous refusiez de nous accorder son renouvellement à son terme normal ou aux termes de ses renouvellements successifs. »

A la suite d’un traité d’apport partiel d’actifs signé le 16 décembre 2020, la société PV Résidences & Resorts France, aujourd’hui dénommée la société PV Holding, a apporté à la société Pierre et Vacances Investissement 60, aujourd’hui dénommée la société PV Exploitation France, ses droits, obligations, actes et engagements relatifs à sa branche complète d’activité et autonome d’exploitation touristique de résidence « Pierre et Vacances », dont l’exploitation de la résidence les Alpages de [Localité 5].

L’ensemble des droits et obligations afférents au bail a donc été transmis à la nouvelle société preneuse, la société PV Exploitation France.

Par acte d’huissier signifié le 18 novembre 2021, M. [G] a fait délivrer à la société PV Holding un commandement de payer la somme de 10 584,21 euros au titre des loyers impayés au 17 novembre 2021.

Puis par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 8 février 2022, M. [G] a donné congé à la société PV Résidences et Resorts France, à effet du 31 août 2022, invoquant les stipulations de l’article 2 du bail.

Par courrier recommandé du 25 février 2022, la preneuse a rappelé à M. [G] d’une

part qu’en application des dispositions de l’article L 145-9 du code commerce, « les baux ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance par acte extra judiciaire ou d’une demande de renouvellement », et d’autre part que « les dispositions de l’article L.145-4 du code énoncent que le bail commercial a une durée minimale de neuf années. Ces dispositions légales sont d’ordre public, et toute stipulation contraire est réputée non écrite. Notre société n’a pas dès lors d’autre choix que de faire valoir ses droits à indemnité d’éviction et à maintien dans les lieux.»

C’est dans ce contexte que M. [G] a, par actes de commissaire de justice signifiés le 10 juin 2022, fait assigner la société PV Holding et la société PV exploitation France devant le tribunal judiciaire de Paris, demandant à celui-ci de :

« A TITRE PRINCIPAL,

— DIRE que le consentement de Monsieur [J] [G] a été vicié par un dol commis par les sociétés PV HOLDING et PV EXPLOITATION FRANCE,

— ANNULER le bail commercial signé le 17 août 2012 entre Monsieur [J] [G] et la société PV HOLDING et repris par la société PV EXPLOITATION France,

En conséquence,

— ORDONNER à la société PV EXPLOITATION France la restitution des locaux propriété de Monsieur [G],

— DIRE que la société PV HOLDING a été occupante sans droit ni titre du 18 décembre 1999 jusqu’au 31 janvier 2021 ;

— CONDAMNER la société PV HOLDING au versement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers qu’elle a versés ou aurait dû verser à Monsieur [G] depuis le 1er février 2021,

— DIRE que la société PV EXPLOITATION France est occupante sans droit ni titre depuis le 1er février 2021,

— CONDAMNER la société PV EXPLOITATION FRANCE au versement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers qu’elle a versés ou aurait dû verser à Monsieur [G] depuis le 1er février 2021,

— ORDONNER la compensation entre les sommes dues au titre d’indemnité d’occupation par les sociétés PV HOLDING et PV EXPLOITATION France et les loyers et charges versés et encaissés par Monsieur [G] depuis la conclusion du bail le 18 décembre 1999,

— DIRE que ni la société PV HOLDING ni la société PV EXPLOITATION France, sociétés appartenant au même Groupe Pierre & Vacances, et occupantes sans droit ni titre depuis la conclusion du bail en date du 18 décembre 1999, n’ont pas vocation à percevoir une quelconque indemnité d’éviction,

— CONDAMNER solidairement la société PV HOLDING et la société PV EXPLOITATION France à prendre en charge les sommes réclamées par le Trésor public en cas de redressement fiscal en raison de la nullité du bail,

A TITRE SUBSIDIAIRE,

— PRONONCER la résiliation judiciaire du bail commercial signé le 17 août 2012 entre Monsieur [J] [G] et la société PV HOLDING et repris par la société PV EXPLOITATION FRANCE à compter de l’assignation introduisant la présente instance aux torts du preneur en raison des manquements contractuels commis par les sociétés PV HOLDING et PV EXPLOITATION France, avec déchéance subséquente du droit de celles-ci au maintien dans les lieux et à indemnité d’éviction,

En conséquence,

— CONDAMNER solidairement les sociétés PV HOLDING et PV EXPLOITATION FRANCE, au paiement solidaire d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il s’établirait si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération complète et effective des lieux,

EN TOUT ETAT DE CAUSE

— ORDONNER l’expulsion de la société PV EXPLOITATION France et celle de tous occupants de son chef du lot appartenant à Monsieur [J] [G],

Ceci sous astreinte de 500 € TTC par jour de retard,

— ORDONNER que le Tribunal de céans se réserve le droit de liquider l’astreinte sur simple requête,

A titre infiniment subsidiaire,

— DIRE que l’indemnité d’éviction ne saurait être supérieure à 6.781,61 euros,

— ORDONNER la compensation entre l’indemnité d’éviction et la somme de 6 781,61 euros au titre des loyers impayés et dus,

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

— CONDAMNER solidairement les sociétés PV HOLDING et PV EXPLOITATION FRANCE au paiement de la somme de 6 781,61 euros au titre des loyers et charges impayés, ainsi que ceux qui seraient dus au jour du jugement, cette condamnation étant assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente assignation,

— CONDAMNER solidairement les sociétés PV HOLDING et PV EXPLOITATION FRANCE à payer à Monsieur [J] [G] la somme de 5.000,00 € en réparation du préjudice particulier qu’il a subi en raison des manquements contractuels des sociétés PV HOLDING et PV EXPLOITATION France,

— CONDAMNER solidairement les sociétés PV HOLDING et PV EXPLOITATION FRANCE à payer à Monsieur [J] [G] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER solidairement les sociétés PV HOLDING et PV EXPLOITATION FRANCE aux entiers dépens »

Par conclusions notifiées par RPVA le 16 mars 2023, la société PV Holding et la société PV Exploitation France ont saisi le juge de la mise en état d’un incident, aux fins, à titre principal de voir prononcer l’irrecevabilité de la demande aux fins d’annulation, sur le fondement du dol, du bail signé le 17 août 2012 entre M. [G] et la PV Résidence & Resorts France, aux droits de laquelle se trouve la société PV Exploitation France, à raison de la prescription.

L’incident a été plaidé à l’audience du 24 septembre 2024 lors de laquelle, faisant soutenir oralement leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 29 mars 2024, la société PV Holding et la société PV Exploitation France demandent au juge de la mise en état de :

A titre principal

— juger que l’action en nullité du bail pour dol intentée par M. [G] est prescrite depuis le 18 août 2017,

En conséquence,

— prononcer l’irrecevabilité de la demande aux fins d’annulation du bail commercial signé le 17 août 2012 entre M. [G] et la société PV Holding et repris par la société PV Exploitation France,

A titre subsidiaire, si le juge de la mise en état devait considérer que la question de la prescription de l’action nécessitait de constater au préalable l’existence d’un dol :

— renvoyer l’affaire devant la formation de jugement,

En tout état de cause,

— condamner M. [G] à leur verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

En réplique développant oralement ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 31 mai 2024, M. [G] demande au juge de la mise en état de :

— constater qu’il devra être statué préalablement sur l’existence du dol invoqué par ses soins pour trancher la problématique de la prescription de son action ;

Et, partant :

— renvoyer l’affaire devant la formation de jugement pour qu’elle statue sur la problématique du dol et de la prescription de l’action en nullité pour dol ;

À défaut :

— constater que le point de départ de la prescription court à compter du jour de la découverte du dol, soit à partir du 25 février 2022 ;

En conséquence :

— rejeter la fin de non-recevoir soulevée par la société PV Holding et la société PV Exploitation France tendant à ce que soit déclarée prescrite l’action en nullité pour dol initiée par lui par assignation en date du 10 juin 2022 ;

— renvoyer l’affaire à la mise en état pour les conclusions au fond des parties,

En tout état de cause :

— débouter la société PV Holding et la société PV Exploitation France de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

— condamner solidairement la société PV Holding et la société PV Exploitation France à lui payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement la société PV Holding et la société PV Exploitation France aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé aux écritures déposées dans le dossier, qui ont été contradictoirement débattues à l’audience.

A l’issue des débats les parties ont été informées que l’ordonnance serait mise à disposition au greffe le 3 décembre 2024.

MOTIFS DE L’ORDONNANCE

Sur la prescription de l’action en nullité pour dol intentée par M. [J] [G]

L’article 789 du code de procédure civile, modifié par le décret n° 2024-673 du 3 juillet 2024 portant diverses mesures de simplification de la procédure civile et relatif aux professions réglementées, dispose que :

« Le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

1° Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l’article 47 et les incidents mettant fin à l’instance ;

2° Allouer une provision pour le procès ;

3° Accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Le juge de la mise en état peut subordonner l’exécution de sa décision à la constitution d’une garantie dans les conditions prévues aux articles 514-5,517 et 518 à 522 ;

4° Ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires, à l’exception des saisies conservatoires et des hypothèques et nantissements provisoires, ainsi que modifier ou compléter, en cas de survenance d’un fait nouveau, les mesures qui auraient déjà été ordonnées ;

5° Ordonner, même d’office, toute mesure d’instruction ;

6° Statuer sur les fins de non-recevoir.

Par dérogation au premier alinéa, s’il estime que la complexité du moyen soulevé ou l’état d’avancement de l’instruction le justifie, le juge de la mise en état peut décider que la fin de non-recevoir sera examinée à l’issue de l’instruction par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond.

Dans le cas visé au précédent alinéa, la décision du juge de la mise en état, qui constitue une mesure d’administration judiciaire, est prise par mention au dossier. Avis en est donné aux avocats. Les parties sont alors tenues de reprendre la fin de non-recevoir dans les conclusions adressées à la formation de jugement ».

L’article 122 du code de procédure civile dispose que « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ».

La société PV Holding et la société PV Exploitation France font soutenir que l’action en nullité du contrat de bail pour dol intentée M. [G] est prescrite depuis le 18 août 2018, soit 5 ans après la signature du contrat de bail litigieux et l’envoi du courrier de renonciation à la propriété commerciale, puisque au jour de la signature du bail, le bailleur disposait de tous les éléments permettant de déceler ce qui selon lui a constitué une erreur provoquée, à savoir la contradiction entre d’une part, une référence dans le bail initial comme dans le nouveau bail au statut d’ordre public des baux commerciaux, impliquant le versement d’une indemnité d’éviction en cas de non renouvellement du bail par le bailleur, et, d’autre part, un courrier de renonciation du preneur au bénéfice de la propriété commerciale.

Elles exposent que lors de la signature du bail, puis lors de l’envoi du courrier du 17 août 2012, la société PV Exploitation France n’a ni omis ni dissimulé aucun élément de manière à empêcher M. [G] de constater la contradiction de la renonciation du preneur aux principes fondamentaux du droit des baux commerciaux, et par conséquent, son illicéité.

Elles précisent que la preneuse n’était animée, le 17 août 2012, d’aucune volonté de tromper le bailleur puisque avant la loi Pinel du 18 juin 2014, le statut des baux commerciaux relevait de l’ordre public de protection et que le preneur pouvait donc renoncer à se prévaloir de son droit à une indemnité d’éviction.

Elles ajoutent que contrairement à ce que fait soutenir M. [G], le point de départ de la prescription pour dol peut être fixé au jour de la conclusion du contrat et qu’il n’est pas nécessaire de trancher une question de fond pour trancher la fin de non recevoir qu’elles soulèvent.

M. [G] réplique que la question du point de départ de la prescription de l’action en nullité pour dol doit être traitée concomitamment à celle de l’appréciation du dol. Il soutient que si le dol est établi, il ne peut être fixé à la date de signature du contrat, sauf à considérer paradoxalement que le bailleur a signé le contrat tout en ayant conscience du vice affectant son consentement. M. [G] demande donc au juge de la mise en état, en application des dispositions de l’article 789 alinéa 2 du code civil dans sa version issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile, de renvoyer l’affaire devant la formation de jugement pour qu’elle statue sur l’existence du dol et sur la question de la prescription.

M. [G] ajoute au surplus que le point de départ de la prescription est le jour où il a découvert l’inopposabilité de la clause de résiliation triennale et du courrier de renonciation du bailleur du 17 août 2012, soit le jour de la réception du courrier du preneur du 25 février 2022 lui indiquant que « les dispositions de l’article L.145-28 du Code de Commerce […] sont d’ordre public, et toute stipulation contraire est réputée non écrite » et que les défenderesses « n’ont d’autre choix que de faire valoir ses droits à l’indemnité d’éviction, et à maintien dans les lieux ».

Il énonce que les sociétés défenderesses, professionnelles de l’immobilier et ayant connaissance des règles régissant le statut des baux commerciaux, ne peuvent tout à la fois soutenir qu’elles pensaient de manière légitime, que cette renonciation [à l’indemnité d’éviction] était parfaitement valable et affirmer dans le même temps que le bailleur disposait de tous les éléments permettant de déceler la contradiction entre la référence au statut des baux commerciaux et le courrier de renonciation au bénéfice de la propriété commerciale et d’octroi d’une indemnité d’éviction.

Il en conclut que son action, introduite par assignation du 10 juin 2022, n’est pas prescrite.

L’article 2224 du code civil dispose que “Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.”

A titre liminaire, il convient de relever que M. [G] cite à tort les dispositions de l’article 789 dans sa version issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile alors que la version applicable en l’espèce est celle issue du décret n° 2024-673 du 3 juillet 2024 portant diverses mesures de simplification de la procédure civile et relatif aux professions réglementées, dont la teneur est rappelée supra. Ces dispositions sont en effet applicables aux instances en court à compter du 1er septembre 2020 en vertu du I de l’article 17 du décret du 3 juillet 2024.

En vertu l’article 789 du code de procédure civile dans sa nouvelle version, le renvoi de l’analyse de la fin de non recevoir au tribunal saisi au fond relève de la seule appréciation du juge de la mise en état, s’il estime que la complexité du moyen soulevé ou l’état d’avancement de l’instruction le justifie.

En l’espèce, les parties s’opposent sur le point de départ de la prescription de l’action en nullité du dol initiée par M. [G]. Contrairement à ce que fait soutenir ce dernier, cette question ne nécessite pas de trancher la question du bien fondé de l’action (et partant de l’existence ou non d’un dol), étant entendu que la prescription peut commencer à courir, en cas de dol, dès la conclusion du contrat, dès lors que la partie qui invoque ce vice disposait de tous les éléments nécessaires pour prendre conscience de la nécessité de vérifier la portée de son engagement.

Il n’est donc pas nécessaire ni opportun en l’espèce de renvoyer l’analyse de cette fin de non recevoir au juge du fond.

Si le contrat litigieux stipule expressément en son article 1 qu’il est soumis aux dispositions des articles L145-1 et suivants du code de commerce, ce qui implique en principe en cas de congé donné par le bailleur, offre d’une indemnité d’éviction, la société PV Holding a non seulement dans le contrat, gardé sous silence l’existence légale de l’indemnité d’éviction, mais elle a, en outre et surtout, expressément indiqué au bailleur qu’elle entendait y renoncer, par courrier du 17 août 2021, concomitant à la signature du bail. En présence de ce courrier de renonciation émanant d’une professionnelle de l’immobilier, M. [G] peut légitimement faire valoir qu’il n’a découvert le vice qu’il allègue affectant le contrat qu’à l’occasion de la réponse de la société PV Exploitation France, adressée par lettre recommandée avec accusé de réception du 25 février 2022, à son congé délivré le 8 février 2022. C’est en effet à cette date que lui a été révélée l’inefficacité de l’engagement de la preneuse quant à sa renonciation à demander une indemnité d’éviction, élément qui a pu être déterminant dans la conclusion du contrat.

Dès lors, le point de départ de la prescription de l’action de M. [G] visant à obtenir la nullité du contrat de bail pour dol n’a pas commencé à courir avant le 25 février 2022, de sorte qu’au 10 juin 2022, la prescription n’était pas acquise.

La fin de non recevoir soulevée par la société PV Holding et la société PV Exploitation France sera donc rejetée.

Sur les autres demandes

Les dépens suivront le sort de ceux liés à l’instance au fond.

L’équité commande en outre de condamner la société PV Holding et la société PV Exploitation France à payer in solidum à M. [G] la somme de 2000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles qu’il a dû engager pour faire valoir sa défense dans le cadre du présent incident.

La société PV Holding et la société PV Exploitation France seront déboutées de leur demande formée sur ce même fondement.

PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, non susceptible d’appel indépendamment du jugement au fond conformément aux dispositions de l’article 795 du code de procédure civile, mise à disposition au greffe à la date du délibéré,

Rejette la fin de non recevoir tirée de la prescription soulevée par la société PV Holding et la société PV Exploitation France,

Condamne la société PV Holding et la société PV Exploitation France à payer in solidum à M. [J] [G] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette la demande de la société PV Holding et la société PV Exploitation France formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Réserve les dépens,

Renvoie l’affaire à l’audience de mise en état du 4 février 2025 pour, compte tenu des dispositions de la présente ordonnance, conclusions au fond des sociétés défenderesses.

Faite et rendue à Paris le 03 décembre 2024.

Le Greffier Le Juge de la mise en état

Christian GUINAND Sophie GUILLARME