TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [I] [P]

Monsieur [T] [P]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Catherine HENNEQUIN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/02851 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4JJA

N° MINUTE :

6/2024

JUGEMENT

rendu le 11 septembre 2024

DEMANDERESSE

REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS

ayant pour sigle RIVP

Société Anonyme dont le siège social est situé [Adresse 1]

représentée par la S.E.L.A.S. LGH & ASSOCIES en la personne de Maître Catherine HENNEQUIN, avocat au barreau de PARIS,vestiaire P483

DÉFENDEURS

Madame [I] [P]

demeurant [Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 3]

non comparante, ni représentée

Monsieur [T] [P]

demeurant [Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 3]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne TOULEMONT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 05 juin 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 11 septembre 2024 par Anne TOULEMONT, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 11 septembre 2024

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/02851 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4JJA

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 22 mars 2023, la Régie Immobilière de la ville de Paris ( RIVP) a donné à bail à Madame [I] [P] et Monsieur [T] [P] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2].

Des loyers étant demeurés impayés, la Régie Immobilière de la ville de Paris ( RIVP) a fait signifier par acte d’huissier un commandement de payer la somme de 5367, 70 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle, le 14 novembre 2023.

Par acte d’huissier en date du 13 février 2024, la Régie Immobilière de la ville de Paris ( RIVP) a fait assigner Madame [I] [P] et Monsieur [T] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur,ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, condamner solidairement Madame [I] [P] et Monsieur [T] [P] à lui payer les loyers et charges impayés, soit la somme de 5797, 46 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, ainsi qu’une indemnité d’occupation, in solidum, jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi, condamner in solidum les défendeurs à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer

Au soutien de ses prétentions, la Régie Immobilière de la ville de Paris ( RIVP) expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 14 novembre 2023.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

A l’audience du 5 juin 2024, la Régie Immobilière de la ville de Paris ( RIVP) , représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, et a actualisé sa créance à la somme de 10151 euros, selon décompte en date du 29 mai 2024, avril 2024 compris. La société bailleresse s’oppose à l’octroi de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Bien que régulièrement assignée à étude, Madame [I] [P] n’a pas comparu.

Monsieur [T] [P] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 100 euros par mois en règlement de l’arriéré. Il indique avoir repris le paiement du loyer courant. Il explique que ses difficultés sont nées d’une ancienne dette très conséquente (33000 euros) liée à des amendes, entraînant une saisie sur salaire chaque mois de 200 euros. Il explique travailler en tant qu’agent de sécurité, tout en suivant un cycle de formation en informatique, son épouse disposant d’un contrat au ministère de l’intérieur pour un revenu de 1800 euros mensuels environ. Ils disposent, ensemble, d’un revenu de 4000 euros environ par mois. Il précise avoir trois enfants.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 11 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Paris le 15 février 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 5 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la Régie Immobilière de la ville de Paris ( RIVP) justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 15 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 13 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi ( avis du 13 juin 2024, Cour de cassation, Pourvoi n° 24-70.002).

En l’espèce, le bail conclu le 22 mars 2023 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 14 novembre 2023, pour la somme en principal de 5367, 70 euros. Ce commandement est régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 14 janvier 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Madame [I] [P] et Monsieur [T] [P] sont redevables des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

La Régie Immobilière de la ville de Paris ( RIVP) produit un décompte démontrant que Madame [I] [P] et Monsieur [T] [P] restent lui devoir la somme de 10151 euros à la date du 29 mai 2024, avril inclus.

Pour la somme au principal, Madame [I] [P] et Monsieur [T] [P] seront donc condamnés au paiement de la somme de 10151 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 5367, 70 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de l’assignation pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Ils y seront condamnés solidairement compte tenu de la clause de solidarité contenue dans le bail et de la solidarité légale des dettes ménagères de l’article 220 du code civil.

Sur les délais de paiement

Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative et ayant repris le versement intégral du loyer courant. Par ailleurs, pendant le cours des délais ainsi accordés, le juge peut, à la demande d’une des parties, sous la condition de la reprise du loyer courant, suspendre les effets de la clause résolutoire. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le décompte locatif produit aux débat par la Régie Immobilière de la ville de Paris ( RIVP) démontre que Madame [I] [P] et Monsieur [T] [P] ont repris le paiement des loyers. Par ailleurs, il est démontré, au vu des ressources des locataires, qu’ils sont en mesure de payer la dette progressivement ainsi que les loyers courants, ces derniers envisageant de solliciter un FSL et de déposer un dossier de surendettement. Force est de relever que les difficultés sont liées à une dette de 33000 euros d’amendes dues au Trésor Public, mais que leurs ressources mensuelles, de l’ordre de 4000 euros, leur permettent de faire face aux loyers courants et à l’apurement progressive de la dette.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Madame [I] [P] et Monsieur [T] [P] seront autorisés à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Madame [I] [P] et Monsieur [T] [P] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et charges si le bail s’était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

Madame [I] [P] et Monsieur [T] [P] , partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 mars 2023 entre la Régie Immobilière de la ville de Paris ( RIVP) et Madame [I] [P] et Monsieur [T] [P] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 14 janvier 2024 ;

CONDAMNE solidairement Madame [I] [P] et Monsieur [T] [P] à verser à la Régie Immobilière de la ville de Paris ( RIVP) la somme de 10151 euros (décompte arrêté au 29 mai 2024, incluant la mensualité d’avril 2024), avec les intérêts au taux légal à compter du 14 novembre 2023 sur la somme de 5367, 70 euros et à compter du 13 février 2024 pour le surplus ;

AUTORISE Madame [I] [P] et Monsieur [T] [P] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 100 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [I] [P] et Monsieur [T] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la Régie Immobilière de la ville de Paris ( RIVP) puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

* que Madame [I] [P] et Monsieur [T] [P] soient condamnés in solidum à verser à la Régie Immobilière de la ville de Paris ( RIVP) une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

DIT n’y avoir lieu à paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [I] [P] et Monsieur [T] [P] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection