TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

18° chambre

1ère section

N° RG 21/00826

N° Portalis 352J-W-B7F-CTUAB

N° MINUTE : 6

contradictoire

Assignation du :

24 Décembre 2020

JUGEMENT

rendu le 24 Septembre 2024

DEMANDERESSE

S.N.C. [U]

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par Maître Fabrice ORLANDI de la SCP ORLANDI-MAILLARD & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #B0066

DÉFENDERESSES

S.C.I. [Adresse 10]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Roxane BOURG, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0751

Société ALLIANZ IARD

[Adresse 1]

[Localité 8]

représentée par Maître Stéphane BRIZON de l’AARPI AARPI BRIZON MOUSAEI AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #D2066

S.C.I. CHAFA

[Adresse 9]

[Localité 7]

défaillante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,

Madame Sabine FORESTIER, Vice-présidente,

Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistées de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal,

Rédactrice : Sophie GUILLARME

DÉBATS

A l’audience du 28 Mai 2024, tenue en audience publique, devant Madame Sophie GUILLARME et Madame Sabine FORESTIER, juges rapporteurs, qui, sans opposition des avocats, ont tenu l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en ont rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 24 septembre 2024.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Par contrat signé le 27 novembre 2014, la SCI [Adresse 10] a donné à bail renouvelé à la SNC La Gaité des locaux commerciaux situés [Adresse 3] et [Adresse 5] pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 16 mars 2013 et jusqu’au 15 mars 2022.

Les locaux ainsi donnés à bail correspondent à trois lots, situés au rez de chaussée, 1er étage ainsi qu’une cave, décrits comme suit :

« Lot N°36 : Une boutique au rez-de-chaussée à droite sur la [Adresse 10] avec arrière-boutique, le tout teinté en jaune au plan annexé au règlement de copropriété.

Il est fait ici observer que dans l’arrière-boutique existe un escalier donnant accès au lot n°53. Lot N°37 : Au sous-sol, les caves numéros deux et trois teintées en jaune au plan annexé au règlement de copropriété.

Etant observé que la cave numéro deux n’a d’accès que par la cave numéro trois.

Lot N°53 : Au 1er étage, deux pièces situées au-dessus du lot n°36 et auxquelles on accède par un escalier situé dans l’arrière-boutique dudit lot numéro 36, le tout teinté en jaune au plan annexé au règlement de copropriété. »

La destination desdits locaux commerciaux est la suivante :

« VINS – LIQUEURS – TABAC – TABLETTERIE – PETITE BRASSERIE ».

Le loyer annuel a été fixé à la somme de 16.701,68 euros, payable trimestriellement, soit la somme de 4.175,42 euros .

Par acte notarié du 27 novembre 2014, la SNC La Gaité a cédé le fonds de commerce à la SNC [U].

Un dégât des eaux est survenu dans l’immeuble le 12 novembre 2018, provoquant des désordres au 1er étage des locaux donnés à bail à la SNC [U], le faux plafond s’étant en partie effondré, de sorte qu’un étaiement du logement a été réalisé, sur les préconisations de l’architecte de l’immeuble de la copropriété.

Une déclaration de sinistre a été effectuée par la SNC [U] auprès de son assureur, la société Allianz Iard.

Un second dégât des eaux est survenu le 1er avril 2019, au même endroit.

Par ordonnance du 7 janvier 2020, le juge des référés, saisi par la SNC [U], a ordonné une mesure d’expertise qu’il a confiée à M. [J] [K] avec mission de déterminer l’origine et les causes des désordres affectant les locaux ainsi que les responsabilités encourues et les préjudices subis. Le juge des référés a également ordonné la consignation par la SNC [U] des loyers dus à la société [Adresse 10] à hauteur de la somme trimestrielle de 1490,56 euros sur un compte CARPA à compter de l’ordonnance et jusqu’à la remise en état des lieux.

L’expert a déposé son rapport le 12 novembre 2020.

Il précise que les désordres affectant les locaux du 1er étage donnés à bail à la SNC [U] et résultant de l’effondrement du plafond ont pour origine les installations sanitaires non conformes de la SCI Chafa, propriétaire du lot n°59 situé au-dessus des locaux loués par la SCI [Adresse 10] à la SNC [U].

Aucune indemnisation n’étant intervenue ni de la part de la bailleresse ni de la part de la société Allianz Iard, assureur de la SNC [U], cette dernière, par actes d’huissier signifiés les 24,26 et 29 décembre 2020, a fait assigner la SCI [Adresse 10], la SCI Chafa et la société Allianz Iard devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir l’indemnisation de ses préjudices.

Par conclusions d’incident notifiées par la voie électronique le 14 mars 2022 la SCI [Adresse 10] a demandé au juge de la mise en état de déclarer les demandes de la société [U] irrecevables à défaut de qualité et d’intérêt à agir en réparation du préjudice moral et physique de M. [U], gérant et associé, et de condamner la SNC [U] à lui payer la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Par ordonnance rendue le 19 avril 2022, le juge de la mise en état a rejeté l’incident, faisant exposer que le moyen invoqué tiré du défaut de qualité et d’intérêt à agir de la société [U] pour obtenir la réparation du préjudice physique et moral de M. [U], son gérant, n’était pas constitutif d’une fin de non-recevoir au sens des dispositions de l’article 122 du code de procédure civile et que la contestation du droit d’agir de la SNC [U], notamment au regard de la qualification des locaux loués au 1er étage, les bailleurs contestant leur usage à titre d’habitation, s’analysait en une défense au fond dont l’examen du bien ou mal fondé relevait de la compétence du tribunal statuant au fond.

Aux termes de ses dernières conclusions n°3 notifiées par RPVA le 10 mars 2022, la SNC [U] demande au tribunal de :

“- REJETER les demandes présentées par la SCI La Gaîté,

— RECEVOIR comme régulières et bien fondées les demandes de la SNC [U].

— JUGER qu’il existe un trouble de jouissance pour la SNC [U], en raison de l’état d’insalubrité de son appartement,

— JUGER qu’il existe un préjudice physique et moral subi par la société SNC [U], prise en la personne de son gérant Monsieur [U],

En conséquence :

— CONDAMNER solidairement la SCI CHAFA, la SCI [Adresse 10], la Société ALLIANZ, au paiement de la somme de 20 181,10 euros au titre d’indemnité liée au trouble de jouissance subi par la SNC [U] dans l’appartement loué tel qu’il a été constaté par Expert Judiciaire depuis le 12 novembre 2018 et jusqu’au 5 mars 2021,

— CONDAMNER solidairement la SCI CHAFA, la SCI [Adresse 10], la société ALLIANZ à payer la somme de 8 700 € au titre du préjudice physique et moral causé à la SNC [U],

— ORDONNER l’exécution des travaux de remise en état de l’appartement de la SCI CHAFA nécessaires sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir.

— CONDAMNER solidairement la SCI CHAFA, la SCI La Gaîté et la société ALLIANZ à verser à la SNC [U] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

— CONDAMNER solidairement la SCI CHAFA, la SCI La Gaîté et la société Allianz aux entiers dépens.

— DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.”

Aux termes de ses dernières conclusions intitulées “conclusions d’incident et au fond en réplique n°2" notifiées par RPVA le 24 janvier 2022 et signifiées à la SCI Chafa par acte extra judiciaire du 30 septembre 2022, la SCI [Adresse 10] demande au tribunal de :

“DIRE ET JUGER la SCI [Adresse 10] recevable et bien fondée en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Par conséquent,

In imine litis, et en tout état de cause,

CONSTATER l’absence de qualité et intérêt à agir de la SNC [U] aux fins d’obtention de réparation du préjudice moral et physique de Monsieur [U], gérant et associé, à hauteur de

8.700 euros,

DECLARER IRRECEVABLE la SNC [U] en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de la SCI [Adresse 10] à titre de dommages et intérêts pour réparation du préjudice moral et physique de Monsieur [U], gérant et associé,

A titre principal,

DEBOUTER la SNC [U] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de la SCI [Adresse 10]

A titre subsidiaire,

DEBOUTER la SNC [U] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de la SCI [Adresse 10] à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral et physique,

REDUIRE le quantum de l’indemnisation de la SNC [U] à titre de préjudice de jouissance à la somme forfaitaire de 2.000 euros,

En tout état de cause,

CONDAMNER in solidum la société ALLIANZ IARD, et la SCI CHAFA à garantir intégralement la SCI [Adresse 10] de toutes les condamnations pécuniaires qui seraient prononcées à son encontre,

CONDAMNER in solidum la société ALLIANZ IARD, et la SCI CHAFA à régler à la SCI [Adresse 10] la somme de 4.676,10 euros TTC à titre des travaux de réfection,

CONDAMNER la SCI CHAFA à faire réaliser les travaux tels que préconisés par l’Expert judiciaire aux termes de son rapport, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, à compter de la décision à intervenir, à savoir :

* Suppression du système de désagrégation des matières fécales par pompe ascendante

* Reprendre contre pente dans l’évacuation EU

* Réaliser une étanchéité du sol des WC communs 1 et 2

* Prévoir une ventilation des locaux sanitaires :

— salle de bain Lot 1

— WC commun 1 et 2 du LOT 59

* Mise en conformité de toutes les installations sanitaires du lot 2 de l’appartement de la SCI CHAFA, non visité lors des opérations d’expertise,

* Réfection intégrale des joints des douches situées dans ses lots

CONDAMNER la SCI CHAFA à faire procéder à ses frais un constat de maître d’œuvre de bonne exécution des travaux, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

DIRE que le Tribunal de céans sera compétent pour liquider les astreintes prononcées à l’encontre de la SCI CHAFA,

CONDAMNER la SCI CHAFA à régler à la SCI [Adresse 10] la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNER in solidum la société ALLIANZ IARD, et la SCI CHAFA à la somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.”

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 24 janvier 2022, la société Allianz Iard demande au tribunal de :

“Recevoir la société ALLIANZ IARD en ses conclusions,

Débouter la SNC [U] de ses demandes, fins et conclusions,

Débouter la SCI [Adresse 10] de ses demandes, fins et conclusions,

Condamner in solidum la SCI CHAFA et la SCI [Adresse 10] à relever et garantir la société ALLIANZ IARD de toutes éventuelles condamnations portées à son encontre,

En tout état de cause,

Dire et juger que la concluante ne saurait être tenue que dans les termes et limites de la police souscrite,

Ecarter toutes demandes de condamnation et/ou de garantie qui contreviendraient aux limites de garanties contractuelles,

Condamner la SCI CHAFA et la SCI [Adresse 10] à verser, chacune, à la société ALLIANZ IARD la somme de 3.000€ au titre de l’article 700 du CODE DE PROCÉDURE CIVILE dont distraction au profit de Maître BRIZON, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du CODE DE PROCÉDURE CIVILE ainsi qu’aux dépens.”

La SCI Chafa n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 octobre 2022 et l’affaire fixée à l’audience du 28 novembre 2023. Par message adressé par RPVA le 15 février 2023, les parties ont été avisées “qu’en raison d’une réorganisation de service et de la charge de travail de la section 1", l’audience était reportée à l’audience du juge rapporteur du 28 mai 2024.

L’affaire a été plaidée à cette date et mise en délibéré au 24 septembre 2024.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur les demandes indemnitaires de la SNC [U]

Sur les désordres, leur origine et leurs causes

Aux termes de son rapport, l’expert judiciaire relève que dans l’appartement situé au 1er étage loué par la SNC [U] (lot 53), qui est composé d’une grande pièce séjour-cuisine ouvrant sur la cour et d’une chambre sur rue avec salle de bains, une partie du plafond du séjour s’est effondrée et une autre partie compte tenu de son épaisseur à trois centimètres est maintenue par des étais; dans la salle de bains, le plâtre s’est décollé d’une poutre.

L’expert indique que ces désordres ont pour origine le lot 59 situé au 2ème étage de l’immeuble, appartenant à la SCI Chafa, et pour cause exclusive d’anciennes installations sanitaires fuyardes remises à neuf dans ce lot 59, non conformes à la réglementation en matière de rejet des E.V. (eaux vannes) ainsi qu’un défaut d’étanchéité dans le local WC, une non-conformité dans l’installation des eaux usées comportant une contre-pente et une non-conformité dans l’installation d’une pompe de relevage évacuant les eaux vannes par une canalisation haute.

Sur les responsabilités

En vertu de l’article 544 du code de procédure civile qui énonce que le dommage causé à un voisin qui excède les inconvénients normaux du voisinage oblige l’auteur du trouble à le réparer, quand bien même aucune faute ne pourrait être reprochée à celui qui le cause, et de l’article 1719 du code civil qui impose au bailleur de laisser son preneur jouir paisiblement des locaux loués, l’occupant d’un local commercial ou d’habitation victime d’un dégât des eaux peut solliciter l’indemnisation de son dommage tant auprès de son voisin, auteur des troubles comme occupant le logement dans lequel le dommage a pris sa source, sans avoir à établir de faute, que de son bailleur. La pluralité des auteurs du délit ne diminuant pas la responsabilité de chacun, la condamnation de tous peut être in solidum, sans préjudice des recours entre co-obligés à hauteur de leurs fautes respectives.

Sur la responsabilité de la SCI Chafa à l’égard de la SNC [U]

Aux termes de son rapport, l’expert judiciaire conclut que le copropriétaire du lot n°59, la SCI Chafa est responsable à 100 % des désordres survenus dans le lot loué à la SNC [U] en ce qui concerne la chute du plafond plâtre et les atteintes portées aux embellissements (peintures) dans le séjour), ainsi qu’au décrochement d’une partie plâtre dans la salle de bains, en raison de la non-conformité des installations sanitaires équipant ce lot n°59.

Ces conclusions ne sont pas contestées par les parties.

Dès lors, en application des dispositions de l’article 544 du code civil sus visées, la SCI Chafa est responsable envers la SNC [U] des préjudices causés par ces désordres.

Sur la responsabilité de la SCI [Adresse 10] à l’égard de la SNC [U]

La SNC [U] soutient que les désordres subis dans les locaux loués lui ont causé un préjudice de jouissance que la SCI [Adresse 10] en sa qualité de bailleresse est tenu de réparer sur le fondement des dispositions de l’aricle 1719 du code civil.

Elle fait valoir que les nuisances qu’elle subit qui ont pour origine le dysfonctionnement des installations sanitaires de la SCI Chafa ne constituent pas une voie de fait exonérant le bailleur en vertu de l’article 1725 du code civil et “qu’aucune faute n’a besoin d’être établie pour qu’elle obtienne réparation de son préjudice auprès de son propriétaire, bien que la responsabilité de la SCI Chafa soit également reconnue dans cette affaire”(page 15 de ses conclusions).

La SCI [Adresse 10] réplique que sa responsabilité ne peut être retenue en sa qualité de bailleur, sur le fondement de l’article 1719 alinéa 3 du code civil, en faisant valoir que sa responsabilité ne peut pas être recherchée en vertu de l’article 1725 du même code.

L’article 1725 du code civil dispose que “Le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voie de fait à sa jouissance, sans prétendre d’ailleurs aucun droit sur la chose louée ; sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel.”

En application de ces dispositions, et contrairement à ce que fait soutenir la SNC [U], si la responsabilité du bailleur peut être recherchée même lorsque l’intervention du tiers est à l’origine du dommage, encore faut-il qu’il soit démontré que le bailleur a commis une faute personnelle qui a contribué au préjudice du preneur en l’aggravant ou en le rendant possible.

Il ressort de la procédure et des éléments ci-dessus exposés qu’une partie des locaux loués par la SNC [U] à la SCI [Adresse 10] a subi des sinistres à répétition en raison d’événements ayant pris leur source dans les installations sanitaires de locaux appartenant à la SCI Chafa, et occupé par le locataire de cette dernière. Il s’agit donc de troubles qu’un tiers au contrat de bail liant la SCI [Adresse 10] à la SNC [U] apporte par voie de fait à la jouissance de cette dernière.

Au regard des textes sus visés, la SNC [U] n’est pas fondée à en demander réparation à sa bailleresse, laquelle n’est pas tenue de garantir ce trouble, sauf à démontrer que la SCI [Adresse 10] a commis une faute qui a contribué au préjudice du preneur en l’aggravant ou en le rendant possible. Or cette faute n’est nullement justifiée, ni même alléguée par la demanderesse.

Il s’ensuit que la responsabilité de la SCI [Adresse 10] envers La SNC [U] n’est pas établie, de sorte que cette dernière sera déboutée de l’ensemble de ses demandes dirigées contre elle.

Sur les préjudices et le bien fondé des demandes indemnitaires de la SNC [U] dirigées contre la SCI Chafa et la société Allianz Iard

Sur le préjudice de jouissance

La SNC [U] demande au tribunal de condamner “solidairement” la SCI Chafa et la société Allianz Iard à lui payer la somme de 20.181,10 euros en réparation du préjudice de jouissance qu’elle indique avoir subi depuis le 12 novembre 2018 jusqu’au 5 mars 2021.

Au soutien de cette demande, elle fait valoir que les dégâts constatés dans l’appartement concernent l’intégralité du séjour/cuisine ainsi que la salle de bains, soit 50 % de la superficie louée, que ces deux pièces sont impropres à la location et qu’elle est donc privée de l’usage normal de ce logement.

Elle précise que l’indemnisation du préjudice lié au trouble de jouissance doit s’indemniser selon le calcul suivant, sur la période du 12 novembre 2018 jusqu’à la réalisation des travaux et rénovation totale de l’appartement : 695,90 euros [( 16 701,68 €/12) x 50% )] x 29 mois.

La société Allianz Iard réplique que les deux pièces affectées par le sinistre servent de lieu de stockage ou de repos pour les employés de la SNC [U]; qu’il s’agit d’une annexe dont une partie seulement est affectée par les désordres, en plafond uniquement, qu’aucune perte d’exploitation n’est invoquée par la SNC [U] et que l’indemnisation réclamée, à hauteur de 50 % du loyer total est manifestement excessive. Elle en conclut que si le tribunal devait retenir l’existence d’un préjudice de jouissance, l’indemnité allouée à ce titre ne pourrait dépasser 2000 euros.

Si l’expert judiciaire ne s’est pas prononcé sur les préjudices et coûts induits par les désordres et sur leur évaluation, précisant dans son rapport qu’aucune demande de préjudice n’avait été notifiée par la SNC [U], il n’en demeure pas moins que le tribunal, qui n’est pas tenu par les conclusions du rapport d’expertise, doit statuer sur les demandes indemnitaires qui lui sont présentées.

Il ressort des plans cotés versés aux débats par la SCI [Adresse 10] et il n’est pas contesté que les locaux donnés à bail ont une surface totale de 96,05 m2, se décomposant comme suit :

* 31,61 m2 pour la boutique du rez de chaussée,

* 33,46 m2 pour les deux pièces au 1er étage,

* 30,98 m2 pour les deux caves.

Il est également établi et non contesté que les désordres concernent seulement une partie des locaux objets du bail, à savoir le lot n°53 situé au 1er étage, composé de deux pièces situées au-dessus du lot n°36 constitutif de la boutique et auxquelles on accède par un escalier situé dans l’arrière-boutique dudit lot numéro 36.

Dans ce lot, une partie du séjour est totalement inexploitable, une partie du plafond s’étant effondrée et une autre partie, compte tenu de son épaisseur est maintenue par des étais.

L’expert indique (page 5 de son rapport) qu’aucune humidité n’a été constatée dans l’appartement ni dans la salle de bains.

Il est soutenu par la société Allianz Iard que ces deux pièces servent d’annexe au commerce de bar tabac exploité par la SNC [U] alors que cette dernière fait valoir qu’il s’agit “d’un appartement” rendu inutilisable pour y vivre quotidiennement ou y séjourner pour des phases de repos.

Or il doit être relevé que le bail ne fait aucunement référence à un usage mixte et que le lot 53 est uniquement désigné comme étant “deux pièces situées au-dessus du lot n°36 (…)” ainsi que relevé supra.

La SNC [U] ne justifie pas de l’usage qu’elle a attribué à ce lot, lequel usage ne ressort clairement d’aucune des pièces versées aux débats.

Si la SNC [U] a incontestablement subi un préjudice de jouissance à raison des désordres affectant ce lot n°53, celui-ci doit être évalué en tenant compte à la fois de l’ampleur desdits désordres, de la surface du lot, et de son utilité, de sorte que la demande de la SNC [U], équivalente à une indemnisation à hauteur de 50 % du loyer est manifestement excessive.

Compte tenu des observations sus visées, du fait que la SNC [U] ne justifie ni n’allègue d’une quelconque difficulté d’exploitation de son commerce, il sera alloué à la SNC [U] une indemnité forfaitaire évaluée sur la base de 20 % du loyer soit la somme arrondie de 8000 euros.

La SCI Chafa et la société Allianz Iard seront condamnées in solidum à payer cette somme à la SNC [U], étant précisé concernant la société Allianz Iard qu’elle ne pourra en tout état de cause être tenue que dans les termes et limites de la police souscrite.

Sur le préjudice physique et moral

Aux termes de ses conclusions, la SNC [U] sollicite, “pour le compte de son gérant” l’indemnisation d’un préjudice physique et moral à hauteur de la somme de 8700 euros.

Elle fait soutenir que M. [U] doit vivre dans des conditions insalubres, qui sont néfastes pour sa santé et lui causent un état de stress, ce qui engendre un préjudice qu’il convient d’indemniser à hauteur de 300 euros par mois pendant 29 mois.

La société Allianz Iard réplique que cette demande est irrecevable, la SNC [U] ne justifiant pas de l’existence d’un préjudice physique ou moral qu’elle allègue et qui est en fait celui de son gérant, M. [U], lequel au demeurant n’habite pas les lieux.

Il est constant que celui qui invoque un préjudice doit rapporter la preuve du caractère certain, direct et personnel de celui-ci.

Or il résulte des moyens développés par la SNC [U] au soutien de sa demande que celle-ci invoque un préjudice physique et moral que M. [U], son gérant, qui n’est pas en la cause, aurait subi, à titre personnel. A défaut de caractériser un préjudice qu’elle aurait directement et personnellement subi et alors même qu’il est de principe que nul ne peut plaider par procureur, cette demande ne saurait prospérer.

Sur la demande de travaux sous astreinte

La SNC [U] et la SCI [Adresse 10] demandent au tribunal d’ordonner à la SCI Chafa, sous astreinte, de réaliser les travaux dans son appartement tel que préconisé par l’expert, afin d’éviter tout nouveau dégât des eaux dans l’appartement occupé par la SNC [U], ces travaux devant faire l’objet d’un constat de bonne fin d’un maître d’oeuvre à la charge de la SCI Chafa.

Ainsi que développé supra, les désordres subis par la SNC [U] ont pour cause exclusive le mauvais état des installations sanitaires des lots appartenant à la SCI Chafa.

Aux termes de son rapport (pages 36 et 37 ), l’expert judiciaire indique :

“ En raison de la non-conformité des installations sanitaires effectuées par un non professionnel dans le lot 59 de nouveaux désordres futurs et certains auront irrémédiablement lieu engendrant des infiltrations dans l’appartement LOT 53"

L’expert expose que les travaux suivants doivent être réalisés dans l’appartement de la SCI CHAFA :

“- Suppression du système de désagrégation des matières fécales par pompe ascendante -Reprendre contre pente dans l’évacuation EU

— Réaliser une étanchéité du sol des WC communs 1 et 2

— Prévoir une ventilation des locaux sanitaires :

— salle de bain Lot 1

— WC commun 1 et 2 du LOT 59

Aucun devis ne nous a été transmis

aucun responsable de la Société SCI CHAFA n’était présent

Il ne nous a pas été possible de visiter le deuxième lot (voir plan)

La convocation en recommandé AR en date du 11 juin 2020 n’a pas été réclamée par la SCI CHAFA malgré que le pli lui ait été avisé.

En conséquence:

Si le Tribunal ordonne que ces travaux soient effectués sous astreinte, il nous paraît souhaitable que le constat de bonne fin d 'un Maître d 'oeuvre soit prévu, à la charge de la SCI CHAFA.”

La SCI [Adresse 10] justifie en outre par les nombreux échanges de courriels versés aux débats qu’un nouveau dégât des eaux est survenu le 17 mars 2021 en provenance de la partie de l’appartement de la SCI non visité durant les opérations d’expertise, faute d’accès.

Elle soutient également sans être contestée que suite à la réfection des joints de silicone de la douche, la fuite a cessé mais que les joints de ciment du carrelage de la douche n’ont pas été repris, malgré une mise en demeure du syndic adressé à la SCI Chafa le 15 juin 2021 versée aux débats.

Compte tenu de ces éléments, il y a lieu de faire droit à la demande de travaux sous astreinte formée par la SCI [Adresse 10] et la société Allianz Iard, selon les modalités prévues au présent dispositif et sous astreinte compte tenu de l’inertie dont fait preuve la SCI Chafa dans le cadre du présent litige.

Sur la demande de remboursement de la somme de 4676,10 euros présentée par la SCI [Adresse 10]

La SCI [Adresse 10] sollicite la condamnation solidaire de la SCI Chafa et de la société Allianz Iard en sa qualité d’assureur de la SNC [U], à lui rembourser la somme de 4.676,10 euros correspondant au montant des travaux de réfection dans les locaux de la SNC [U], validés par l’expert judiciaire.

Au soutien de sa demande, elle fait valoir qu’elle n’est pas responsable des désordres, ni du paiement des travaux de réfection, lesquels incombaient à l’assurance du preneur, la société Allianz Iard, à charge pour cette dernière d’exercer son recours subrogatoire contre la SCI Chafa, unique responsable. Elle ajoute que la société Allianz Iard ne verse pas le contrat d’assurance aux débats, de sorte qu’elle ne peut opposer les garanties de celui-ci.

La société Allianz Iard réplique qu’elle est attraite à la procédure en sa qualité d’assureur multi-risques habitation de la SNC [U] et ne doit aucune garantie au bailleur pour la prise en charge des travaux qu’il a réalisés.

Il est établi que la SCI Chafa est responsable à 100 % des désordres subis par la SNC [U], qui ont nécessité des travaux de réparation à hauteur de 4.676,10 euros, selon devis avalisé par l’expert judiciaire. Ces travaux ayant été pris en charge financièrement par la SCI [Adresse 10], la SCI Chafa sera condamnée à payer à cette dernière la somme réclamée de 4.676,10 euros

En revanche, la SCI [Adresse 10] ne dispose pas d’une action directe contre la société Allianz Iard, laquelle est l’assureur de la SNC [U] et non de la SCI Chafa.

Elle sera donc déboutée de sa demande en paiement dirigée contre la société Allianz Iard.

Sur la demande de dommages et intérêts de la SCI [Adresse 10]

La SCI [Adresse 10] sollicite la condamnation de la SCI Chafa à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts faisant valoir qu’elle a été assignée par son preneur du fait de sa carence, qu’une partie des loyers a été consignée jusqu’à la réalisation des travaux de réfection retardés par le refus systématique de la SCI Chafa de laisser l’accès à ses locaux et que des demandes indemnitaires sont formées à son encontre.

Elle ajoute que la SCI Chafa ne lui a jamais communiqué les coordonnées de son assurance malgré ses demandes, ce qui l’a privée d’obtenir la garantie de cette dernière.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Le demandeur doit rapporter la preuve d’un fait générateur, d’un dommage certain, directe et légitime et d’un lien de causalité.

En l’espèce, il est établi qu’à raison des désordres entièrement imputables à la SCI Chafa, la SCI [Adresse 10] a dû subir la présente procédure et la consignation d’une partie de ses loyers.

Elle a ainsi subi un préjudice qui sera justement réparé par l’allocation de la somme de 3.000 euros.

Sur les demandes de garantie de la SCI [Adresse 10] et de la société Allianz Iard

Aucune condamnation n’étant prononcée à l’égard de la SCI [Adresse 10], la demande de garantie formée par celle-ci est sans objet.

La société Allianz Iard est en revanche fondée à solliciter la garantie de la SCI Chafa, déclarée entièrement responsable des dommages causés à la SNC [U]. Il sera donc fait droit à sa demande selon les modalités prévues au présent dispositif.

Sur les autres demandes

La SCI Chafa qui succombe supportera seule la charge des dépens en ce compris les frais d’expertise, dont distraction au profit des avocats qui en ont fait la demande.

Elle sera en outre condamnée, au regard de l’équité, à payer, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

— à la SNC [U] la somme de 4.000 euros,

— à la SCI [Adresse 10] la somme de 3.000 euros,

— à la société Allianz Iard la somme de 2.000 euros

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire dont le prononcé est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré,

Déboute la SNC [U] de ses demandes dirigées contre la SCI [Adresse 10],

Condamne in solidum la SCI Chafa et la société Allianz Iard à payer à la SNC [U] la somme de 8.000 euros à titre d’indemnité liée au trouble de jouissance subi,

Rejette la demande de la SNC [U] formée au titre du préjudice physique et moral,

Condamne la SCI Chafa à faire réaliser, à ses frais, les travaux tels que préconisés par l’expert judiciaire aux termes de son rapport, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard, passé le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement à savoir :

* Suppression du système de désagrégation des matières fécales par pompe ascendante

* Reprendre contre pente dans l’évacuation EU

* Réaliser une étanchéité du sol des WC communs 1 et 2

* Prévoir une ventilation des locaux sanitaires :

— salle de bain Lot 1

— WC commun 1 et 2 du lot 59

* Mise en conformité des installations sanitaires du lot 2 de l’appartement de la SCI Chafa,

* Réfection intégrale des joints des douches situées dans ses lots,

Dit que l’astreinte courra pendant quatre mois,

Condamne la SCI Chafa à faire procéder à ses frais à un constat de maître d’œuvre de bonne exécution des travaux,

Dit n’y avoir lieu à se réserver la liquidation de l’astreinte,

Condamne la SCI Chafa à payer à la SCI [Adresse 10] la somme de 4.676,10 euros TTC au titre des travaux de réfection,

Condamne la SCI Chafa à payer à la SCI [Adresse 10] la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts,

Condamne la SCI Chafa à payer, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

— à la SNC [U] la somme de 4.000 euros,

— à la SCI [Adresse 10] la somme de 3.000 euros,

— à la société Allianz Iard la somme de 2.000 euros,

Condamne la SCI Chafa à garantir la société Allianz Iard de toutes les condamnations prononcées à son encontre,

Condamne la SCI Chafa aux dépens en ce inclus les frais d’expertise dont distraction au profit des avocats qui en ont fait la demande,

Rejette toutes les autres demandes,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à Paris le 24 Septembre 2024.

Le Greffier Le Président

Christian GUINAND Sophie GUILLARME