Décision du 05 Décembre 2024

2ème chambre civile

N° RG 23/00447 – N° Portalis 352J-W-B7H-CYLYM

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :

Copies certifiées conformes délivrées le :

■

2ème chambre civile

N° RG 23/00447 -

N° Portalis 352J-W-B7H-CYLYM

N° MINUTE :

Assignation du :

09 Décembre 2022

JUGEMENT

rendu le 05 Décembre 2024

DEMANDEURS

Monsieur [K] [W]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Madame [V] [D] épouse [W]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Tous les deux représentés par Maître Marie TAVERNE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R0146

DÉFENDERESSE

S.A.R.L FINANCIERE AXEL INVESTISSEMENT

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par Maître Nicolas KOHEN, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, avocat plaidant, vestiaire #PC250

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Claire ISRAEL, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

Assistée de Madame Fabienne CLODINE-FLORENT, Greffière à l’audience, et de Madame Audrey HALLOT, Greffière lors de la mise à disposition.

DÉBATS

A l’audience du 14 Octobre 2024, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 05 décembre 2024.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition

Contradictoire et en premier ressort

______________________

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCEDURE

Par acte authentique du 15 décembre 2020, M. [K] [W] et Mme [V] [D] épouse [W] (ci-après les époux [W]) ont consenti une promesse unilatérale de vente au bénéfice de la société Financière Axel Investissement, portant sur une maison d’habitation située [Adresse 1] à [Localité 6] (92), moyennant un prix de 1 050 000 euros et pour une durée expirant le 31 mars 2021.

La promesse prévoyait une condition suspensive d’obtention d’un ou plusieurs prêts et les parties ont fixé le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme de 105 000 euros, le versement de cette somme devant être garanti par la remise d’un engagement de caution bancaire.

Par avenant du 26 mai 2021, le délai de réalisation de la promesse a été prorogé au 30 juin 2021 et la société Financière Axel Investissement, bénéficiaire, a renoncé à la condition suspensive d’obtention d’un prêt.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 17 mars 2022, le conseil des promettants a mis en demeure la société bénéficiaire de leur verser l’indemnité d’immobilisation.

La société Financière Axel Investissement n’a pas donné suite.

Par exploits d’huissier en date du 13 décembre 2022, M. [K] [W] et Mme [V] [D] épouse [W] ont fait assigner la société Financière Axel Investissement devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles de la voir condamner à leur verser la somme de 105 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, outre des dommages et intérêts.

Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 13 novembre 2023, les époux [W] demandent au tribunal de :

DIRE recevable et bien fondée l’action introduite par Monsieur et Madame [W] ;

En conséquence,

DEBOUTER la société FINANCIERE AXEL INVESTISSEMENT de l’ensemble de ses contestations, demandes, fins et conclusions CONDAMNER la société » FINANCIERE AXEL INVESTISSEMENT à payer à Monsieur et Madame [W] la somme en principal de 105.000 € outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 17 mars 2022;

Subsidiairement, si par extraordinaire la clause d’immobilisation était qualifiée de clause pénale,

DIRE ET JUGER que la clause d’immobilisation figurant dans la promesse du 15 décembre 2020 ne présente aucun caractère excessif justifiant modération CONDAMNER en conséquence la société FINANCIERE AXEL INVESTISSEMENT à payer à Monsieur et Madame [W] la somme en principal de 105.000 € outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 17 mars 2022;

En tout état de cause,

CONDAMNER la société FINANCIERE AXEL INVESTISEMENT à payer à Monsieur et Madame [W] la somme de 15.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ; CONDAMNER la société FINANCIERE AXEL INVESTISEMENT à payer à payer à Monsieur et Madame [W] la somme de 6.000 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 10 novembre 2023, la société Financière Axel Investissement demande au tribunal de :

DEBOUTER Monsieur et Madame [W] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions, REQUALIFIER l’indemnité stipulée dans la promesse de vente en clause pénale compte-tenu de son caractère excessif et ramener le montant de celle-ci à un euro symbolique ; CONDAMNER Monsieur et Madame [W] à payer à la société FINANCIERE AXEL INVESTISSEMENT la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 20 novembre 2023 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 14 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’indemnité d’immobilisation

Les époux [W] demandent au tribunal de condamner la société Financière Axel Investissement à leur verser la somme de 105 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 17 mars 2022.

Ils font valoir au soutien de cette demande, sur le fondement des articles 1103,1104 et 1231-5 du code civil d’une part que cette indemnité leur est acquise en exécution des stipulations contractuelles, la société Financière Axel Investissement n’ayant pas levé l’option dans le délai contractuel, et d’autre part que cette indemnité ne saurait être réduite par le tribunal, dès lors qu’il ne s’agit pas d’une clause pénale sanctionnant l’inexécution d’une obligation, mais d’une indemnité due en contrepartie de leur engagement de maintenir le bien à la disposition du bénéficiaire pendant le délai d’option.

Subsidiairement, si le tribunal analysait la clause en une clause pénale, ils contestent son caractère excessif dès lors que le bien a été immobilisé du 30 octobre 2020 au 30 juin 2021, qu’ensuite la société Financière Axel Investissement a continué de demander des délais et d’invoquer ses démarches pour obtenir un prêt et dès lors qu’ils ont subi d’importants préjudices du fait des délais imposés par la bénéficiaire, d’une part pour avoir du souscrire un prêt relais et d’autre part pour n’avoir pu vendre leur bien qu’en novembre 2022 à un prix moindre de 800 000 euros, son retour sur le marché ayant entrainé une baisse de sa valeur.

En défense, la société Financière Axel Investissement conclut au rejet de cette demande et soutient que la clause relative à l’indemnité d’immobilisation s’analyse en une clause pénale dès lors qu’elle ne précise pas son objet et vise à contraindre l’acquéreur à exécuter son obligation. Elle demande donc au tribunal, en application de l’article 1231-5 du code civil, de réduire le montant de l’indemnité stipulée à la somme de 1 euro symbolique et soutient que la somme de 105 000 euros correspondant à 10% du prix de vente est excessive. Elle fait valoir qu’elle n’est responsable d’aucun préjudice subi par les promettants et précise que :

les époux [W] avaient contracté leur prêt relais dès 2018, bien antérieurement à la signature de la promesse de vente et le premier impayé apparaît le 15 septembre 2020,le prix de vente final du bien de 835 000 euros correspond au prix du marché.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Toutefois, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité convenue par les parties en cas d’inexécution par l’une des parties, si cette indemnité est manifestement excessive ou dérisoire.

En l’espèce, aux termes de la promesse de vente du 15 décembre 2020, les parties ont convenu de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme de 105 000 euros et ont stipulé que l’indemnité d’immobilisation serait versée par le bénéficiaire et resterait acquise au promettant à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible, faute par le bénéficiaire d’avoir réalisé l’acquisition dans le délai prévu à l’acte, soit en application de l’avenant du 26 mai 2021 avant le 30 juin 2021, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées.

Il n’est pas contesté par la société Financière Axel Investissement qu’elle n’a pas levé l’option avant cette date. Il n’est pas davantage contesté que toutes les conditions suspensives étaient réalisées, étant souligné que la bénéficiaire a renoncé par l’avenant du 26 mai 2021 à la condition suspensive d’obtention d’un prêt.

L’indemnité d’immobilisation est donc acquise aux promettants en exécution des stipulations contractuelles.

Cette indemnité d’immobilisation ne sanctionne aucun manquement du bénéficiaire à une obligation contractuelle, dès lors qu’elle est due en cas de non réalisation de la vente et que, s’agissant d’une promesse unilatérale de vente, le bénéficiaire est libre de ne pas lever l’option, son abstention ne pouvant s’analyser en une inexécution contractuelle.

En conséquence, la clause prévoyant l’indemnité d’immobilisation ne peut être qualifiée de clause pénale et partant, est insusceptible d’être modérée par le juge.

La société Financière Axel Investissement sera donc condamnée à payer aux époux [W] la somme de 105 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, avec intérêts au taux légal à compter du 17 mars 2022, date de la mise en demeure.

Décision du 05 Décembre 2024

2ème chambre civile

N° RG 23/00447 – N° Portalis 352J-W-B7H-CYLYM

Sur les dommages et intérêts pour résistance abusive

Les époux [W] demandent au tribunal de condamner la société Financière Axel Investissement à leur verser également la somme de 15 000 euros de dommages et intérêts en réparation des préjudices qu’ils ont subi du fait du refus abusif de la bénéficiaire de leur verser l’indemnité d’immobilisation.

Ils soutiennent que leur préjudice réel ne se limite pas au montant de l’indemnité d’immobilisation puisqu’ils ont finalement dû vendre leur bien à un prix inférieur de 250 000 euros à celui fixé à la promesse de vente. Ils ajoutent que le paiement spontané de l’indemnité d’immobilisation par la société Financière Axel Investissement aurait pu leur permettre d’effectuer dès le dernier trimestre 2021 un paiement partiel auprès de leur banque. Enfin, le comportement de la bénéficiaire leur a causé un préjudice moral, compte tenu de leur âge, étant précisé qu’elle n’avait pas régularisé la caution prévue à la promesse.

La société Financière Axel Investissement oppose que le quantum demandé est arbitraire et n’est fondé sur aucun justificatif.

Sur ce,

En application de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur d’une obligation peut être condamné à des dommages et intérêts à raison de l’inexécution de cette obligation s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, les époux [W] invoquent le retard abusif de la société bénéficiaire à leur payer le montant de l’indemnité d’immobilisation. Il n’existe pas de lien de causalité entre ce retard de paiement et le préjudice résultant de la perte invoquée de valeur de leur bien. Dès l’expiration du délai de réalisation de la promesse de vente, soit dès le 30 juin 2021, les promettants étaient libres de disposer librement de leur bien en application des termes de la promesse et l’absence de paiement de l’indemnité d’immobilisation est sans lien avec le temps écoulé entre l’expiration de la promesse et la vente de leur bien.

Leur demande de dommages et intérêts au titre de la perte de valeur du bien ne peut donc prospérer.

Par ailleurs, alors qu’ils indiquent eux-mêmes que leur banque s’est désistée de son action à leur égard, ils ne démontrent pas que le retard dans le paiement de l’indemnité d’immobilisation par le bénéficiaire leur a causé un préjudice matériel devant être indemnisé, distinct du préjudice résultant du retard de paiement, étant observé qu’ils ont eux-mêmes attendu le 17 mars 2022 pour mettre en demeure le bénéficiaire de leur verser l’indemnité d’immobilisation pourtant due depuis le 30 juin 2021.

Enfin, ils ne justifient pas d’un préjudice moral distinct du préjudice subi du fait du retard dans le paiement de l’indemnité d’immobilisation, lequel est déjà compensé par l’intérêt au taux légal en application de l’article 1231-6 du code civil.

Leur demande de dommages et intérêts sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

La société Financière Axel Investissement, partie succombant à l’instance, sera condamnée aux dépens.

Elle sera également condamnée à payer aux époux [W] pris ensemble la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Condamne la société Financière Axel Investissement à payer à M. [K] [W] et Mme [V] [D] épouse [W] pris ensemble la somme de 105 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, avec intérêts au taux légal à compter du 17 mars 2022,

Rejette la demande de la société Financière Axel Investissement de qualification de la clause relative à l’indemnité d’immobilisation en clause pénale et de modération de l’indemnité,

Condamne la société Financière Axel Investissement aux dépens,

Condamne la société Financière Axel Investissement à payer à M. [K] [W] et Mme [V] [D] épouse [W] pris ensemble, la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait et jugé à Paris le 05 Décembre 2024

La Greffière La Présidente