TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le :

■

18° chambre

1ère section

N° RG 22/12554

N° Portalis 352J-W-B7G-CYAHP

N° MINUTE : 10

Assignation du :

13 octobre 2022

contradictoire

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

rendue le 06 Juin 2024

DEMANDERESSE

La société ALLIANZ 38 OPERA

venant aux droits de la société ALLIANZ VIE, elle-même venant aux droits et obligations de la société MADELEINE OPÉRA,

[Adresse 3]

[Localité 9]

représentée par Maître Estelle GARNIER de la SELAS FIDAL, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, avocats plaidant, vestiaire #PN702

DEFENDERESSE

S.A. INTER GESTION GROUPE

[Adresse 5]

[Localité 7]/FRANCE

représentée par M^e Ariane PIERRE NOEL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0514

MAGISTRAT DE LA MISE EN ETAT

Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistée de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal,

DEBATS

A l’audience du 29 février 2024, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition au greffe le 06 Juin 2024.

ORDONNANCE

Rendue par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 19 mars 2021, la SAS Madeleine Opéra, aux droits de laquelle est venue la SCI Allianz 38 Opéra, a donné à bail à la SAS Inter Gestion Groupe des locaux à usage de bureaux situés au 4ème étage d’un immeuble [Adresse 6], d’une surface d’environ 894 m2 pour une durée de 10 ans à compter du 1er décembre 2021, moyennant un loyer annuel, hors taxes et hors charges, de 759.900 euros, avec une remise commerciale de 1.266.500 euros.

Le bailleur devait procéder à la remise en état des locaux et les parties sont convenues de la prise en compte de modifications d’agencements et équipements sollicitées par la société Inter Gestion Groupe et d’une date de prise d’effet du bail reportée au 15 décembre 2021.

Le 15 décembre 2021, un rendez-vous de prise de possession des locaux était organisé mais il n’était pas procédé à la remise des clés. A la demande du bailleur, un procès-verbal de constat a été rédigé par huissiers de justice aux termes duquel il a été constaté l’état des locaux et le refus de prise de possession du preneur au motif que les travaux n’étaient pas achevés selon lui.

Le 21 décembre 2021, la société Inter Gestion Groupe a fait établir son propre constat d’huissiers sur l’état des locaux, qu’il a ensuite communiqué au bailleur.

Le 28 janvier 2022, le preneur a réitéré sa demande de reprise de l’ensemble des réserves émises en décembre 2021, avant la prise de possession des locaux.

Le bailleur a convoqué le preneur à un rendez-vous de prise de possession des locaux le 5 mai 2022, date à laquelle les parties se sont retrouvées chacune avec leur huissier de justice. Estimant que de nombreuses malfaçons persistaient, la société Inter Gestion Groupe a refusé de prendre possession des locaux.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 1er juillet 2022, la société Inter Gestion Groupe a mis en demeure la société Madeleine Opéra de confirmer sous 48h son engagement de remédier aux malfaçons et inachèvements constatés dans le procès-verbal du 5 mai 2022, dans le délai d’un mois.

Le 5 août 2022, la société Madeleine Opéra a répondu officiellement à la mise en demeure en indiquant estimer avoir rempli ses obligations contractuelles à l’égard de la société Inter Gestion Groupe et avoir accepté à titre commercial de différer la prise de possession des locaux au 5 mai 2022 et ce afin de permettre de lever le maximum des réserves non contestées. Elle a formulé une proposition transactionnelle proposant notamment de fixer la prise d’effet du bail au 1er septembre 2022, de porter la durée du bail à 10 ans et 3 mois, en échange de la prise des locaux en l’état par le preneur et du règlement par celui-ci des sommes dues, soit le dépôt de garantie et le montant des travaux sollicités par le preneur, chaque partie renonçant à ses autres prétentions.

Par acte extrajudiciaire du 8 août 2022, la société Inter Gestion Groupe a fait délivrer à la société Madeleine Opéra une assignation devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins principales d’enjoindre à la société Madeleine Opéra de lui remettre les clés des locaux et d’être autorisée à procéder aux travaux permettant de remédier aux malfaçons et inachèvements constatés dans le procès-verbal de Me [N] [R] en date du 5 mai 2022.

Les parties ont continué à échanger sur la possibilité d’une remise des clés au preneur, s’opposant sur leurs obligations respectives au titre des travaux et leur prise en charge financière, sans qu’aucun accord ne puisse être trouvé.

Par acte extrajudiciaire en date du 13 octobre 2022, la société Madeleine Opéra a fait assigner la société Inter Gestion Groupe devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins principales de faire reconnaitre que le bail conclu le 19 mars 2021 a pris effet le 5 mai 2022, que la franchise de 8 mois de loyers consentie doit prendre effet à compter du 5 mai 2022 et aux fins de condamnation au paiement de 183.309 euros au titre de travaux et honoraires à sa charge, ainsi qu’au paiement des charges à compter du 5 mai 2022.

Par ordonnance du 18 novembre 2022, le juge des référés a :

— dit n’y avoir lieu à référé s’agissant de la demande d’autorisation de réaliser les travaux;

— condamné la société Madeleine Opéra à remettre à la société Inter Gestion Groupe les clefs des locaux dans le délai de huit jours suivant la signification de l’ordonnance ;

— condamné la société Inter Gestion Groupe à payer à la société Madeleine Opéra la somme de 189.975 euros à titre provisionnel sur le dépôt de garantie ;

— condamné la société Madeleine Opéra à payer à la société Inter Gestion Groupe la somme de 4.000 euros en applications des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Les clés ont été remises le 25 novembre 2022 et un constat d’état des lieux d’entrée a été établi.

Dans le cadre de l’instance au fond, la société Inter Gestion Groupe a sollicité le débouté des prétentions de la société Madeleine Opéra et, reconventionnellement, la condamnation du bailleur à lui verser 277.636,22 euros et 397.140,46 euros au titre de travaux qu’elle sollicite à défaut pour la bailleresse de les réaliser elle-même, de dire que le bail ne prendra effet qu’après exécution complète des travaux de mise en conformité et d’achèvement et de condamner Madeleine Opéra à payer diverses sommes à titre de dommages et intérêts.

Par conclusions notifiées par RPVA le 11 avril 2023, la société Inter Gestion Groupe a saisi le juge de la mise en état d’un incident aux fins de consignation des loyers et des charges à hauteur de la somme de 481.559,50 euros correspondant aux sommes qu’elle estime indûment appelées par la bailleresse, ainsi que la consignation des loyers pour la période postérieure au 2ème trimestre 2023 jusqu’à la date de réalisation des travaux d’achèvement, de reprise des malfaçons et non conformités, cette consignation devant être maintenue jusqu’à la date de signification du jugement au fond dans la présente instance.

La SCI Allianz 38 Opéra est venue aux droits de la société Madeleine Opéra aux termes d’un traité de de fusion absorption à effet du 1er juin 2023.

Aux termes de ses dernières conclusions d’incident signifiées le 28 février 2024, la société Inter Gestion Groupe demande au juge de la mise en état de :

« Ordonner la consignation des loyers à hauteur de la somme de 1.073.255,50 € indument appelée à la date du 15 décembre 2023, ce jusqu’à la date de signification du jugement au fond à intervenir dans le cadre de la présente instance.

Ordonner la consignation des loyers pour la période postérieure au quatrième trimestre 2023 et jusqu’à la date de réalisation des travaux d’achèvement, de reprise des malfaçons et non-conformités, cette consignation devant elle aussi être maintenue jusqu’à la date de signification du jugement au fond à intervenir dans le cadre de la présente instance.

Débouter la société ALLIANZ VIE de sa demande reconventionnelle.

Condamner la société ALLIANZ VIE à verser à la société INTER GESTION GROUPE la somme de 6.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile au titre du présent incident. La condamner aux dépens du présent incident. »

Aux termes de ses dernières conclusions en réponse sur incident signifiées le 28 février 2024, la société Allianz 38 Opéra demande au juge de la mise en état de :

« Condamner provisionnellement la société Inter Gestion Groupe à payer à la SCI ALLIANZ 38 OPERA la somme de 1.306.170,39 euros se décomposant en :

194.018, 63 euros TTC au titre des charges et contributions sur les revenus locatifs à compter du 5 mai 2022 jusqu’au 1er mars 2024 inclus,5.621.25 euros au titre du complément de dépôt de garantie 1.106.530,51 euros HT correspondant au montant du loyer exigible à compter du 5 janvier 2023 jusqu’au 31 décembre 2023 terme du 1er trimestre 2024 inclus. Débouter la société Inter Gestion Groupe de toutes ses prétentions

Condamner la société Inter Gestion Groupe à payer à la SCI ALLIANZ 38 OPERA une somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance. »

Il sera renvoyé aux dernières écritures des parties pour un exposé complet des moyens soulevés, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée par le juge de la mise en état à l’audience d’incidents du 29 février 2024 et mise en délibéré au 6 juin 2024.

*

MOTIFS DE LA DECISON

Sur la demande de consignation de la société Inter Gestion Groupe et la demande de provision de la société Allianz 38 Opéra

La société Inter Gestion Groupe expose qu’en application de l’article 1219 du code civil, elle pourrait s’abstenir de régler les loyers dans l’attente de la réalisation des travaux attendus du bailleur mais qu’en gage de sa bonne foi, elle s’en tient à solliciter la consignation des sommes qu’elle estime indûment appelées ainsi que des loyers postérieurs au 4ème trimestre 2023, jusqu’à la signification du jugement à intervenir, faisant valoir que les loyers ne peuvent être considérés d’ores et déjà exigibles, la date de prise d’effet du bail n’étant pas encore acquise. Elle expose ses moyens développés au fond pour contester la demande de fixation de la date de prise d’effet du bail au 5 mai 2022, à savoir que le bailleur a manqué à son obligation d’information en ne produisant pas de diagnostic de performance énergétique annexé au bail ; qu’en annonçant le remplacement de toutes les huisseries extérieures dans l’annonce commerciale diffusée, alors que les constats d’huissiers relèvent que les huisseries n’ont pas été changées, la bailleresse l’a trompée sur l’étendue des prestations qu’elle entendait délivrer, caractérisant un dol qui, tant qu’il n’aura pas été réparé par le remplacement effectif des huisseries, le bail ne pourra prendre effet ; que la bailleresse a commis un manquement à son obligation de délivrance en livrant un local présenté comme rénové de façon qualitative avec des malfaçons et des inachèvements ; que la carence de la bailleresse à produire les Dossiers des Ouvrages Exécutés (DOE) et Dossier d’Intervention Ultérieure sur les Ouvrages (DIUO) constitue un manquement à l’obligation de délivrance ; que la bailleresse n’a satisfait ni à son obligation de délivrer des locaux conformes à leur destination, ni à son obligation de remédier à des désordres procédant de la mauvaise qualité des travaux de rénovation qu’elle a fait réaliser ; que les non-conformité et défaillances de l’installation chauffage-ventilation-climatisation (C.V.C.) caractérisent un manquement à l’obligation de délivrance de locaux à usage de bureaux, de même que les non conformités du réseau électrique ; que les diverses défaillances et notamment l’opération de mise en conformité de l’installation C.V.C. ont entrainé l’impossibilité d’exploiter les locaux dans lesquels la société Inter Gestion Groupe ne s’est toujours pas installée, générant des préjudices liés au stockage de son mobilier et à l’hébergement de ses effectifs dans d’autres locaux ; que la consignation des loyers se justifie par l’ensemble de ces manquements de la bailleresse à son obligation de délivrance.

La société Allianz 38 Opéra fait valoir que le bail a pris effet le 5 mai 2022 car, si elle n’a pas été en mesure de livrer les locaux le 1er décembre 2021 tel que prévu dans le bail en raison de problèmes d’approvisionnement, elle l’a fait pour le 5 mai 2022, date à laquelle les travaux étaient achevés et les locaux aptes à l’usage de bureau ; que compte tenu des délais, le preneur avait la faculté de renoncer au bail tel que prévu contractuellement, ce qu’il n’a pas fait ; qu’à la date du 5 mai 2022, les locaux étaient dans un état conforme à leur destination, conformes à la notice descriptive des travaux bailleurs, et qu’elle n’était pas tenue de réaliser des travaux complémentaires souhaités par le preneur, autres que ceux qu’elle avait accepté de réaliser ; qu’il n’y a pas eu de manquement à l’obligation de délivrance du bailleur ; que le moyen relatif à l’absence de diagnostic de performance énergétique est inopérant au regard des prétentions de la société Inter Gestion Groupe visant la date de prise d’effet du bail qui devrait être reportée à la date de fin des travaux qu’elle sollicite ; que le preneur a admis lors de la conclusion du contrat de bail que la remise du DPE n’était pas une condition déterminante de la conclusion du bail ; qu’elle n’a pas commis de dol, la notice descriptive de travaux bailleur n’indiquant pas que la totalité des huisseries extérieures serait remplacée ; que le preneur ne peut se prévaloir que la plaquette commerciale remise par le mandataire du bailleur avant la prise à bail pour opposer un manquement à l’obligation de délivrance, ce document ne constituant pas un document contractuel ; que le défaut de remise des DIUO et DOE ne peut constituer un manquement à l’obligation de délivrance puisqu’il ne constitue pas une obligation pour le bailleur ; que les travaux réalisés par le preneur sur la verrière dont il demande remboursement, ne peut constituer un motif de demande de consignation des loyers, ce point devant faire l’objet d’un débat au fond ; qu’elle a fait procéder aux travaux de mise en conformité de l’installation C.V.C. lorsqu’un problème lui a été signalé par le preneur, que ces travaux se sont terminés en février 2024, de sorte qu’elle a satisfait à son obligation de délivrance ; que l’allégation du défaut de conformité du réseau électrique n’est pas fondée ; que dès lors que les locaux ne sont pas totalement inaptes à leur usage, le locataire ne peut pas demander la consignation des loyers ; qu’elle n’est pas responsable du fait que le preneur n’utilise pas les locaux en raison de travaux qu’il a décidé d’entreprendre et qui n’incombaient pas au bailleur.

S’agissant de sa demande de provision, la société Allianz 38 Opéra fait valoir qu’elle a mis les locaux convenus à disposition de la société Inter Gestion Groupe le 5 mai 2022 ; que ces locaux étaient aptes à l’usage de bureaux convenu ; que le preneur a refusé d’en prendre possession pour des motifs illégitimes et n’en a pris possession que le 25 novembre 2022 à la suite d’une ordonnance de référé ; qu’après cette prise de possession, le preneur a mis en œuvre des travaux dans les locaux qui ne relèvent pas de l’obligation de délivrance du bailleur de sorte qu’elle ne peut prétendre que la prise d’effet doit être renvoyée à l’après exécution des travaux demandés au bailleur ; que le preneur dispose de locaux aptes à l’usage auquel ils sont destinés, de sorte qu’elle est bien fondée à solliciter le paiement par provision des loyers et charges pour la période du 5 mai 2022 au 31 mars 2024.

L’article 789 du code de procédure civile confère au juge de la mise en état le pouvoir d’ordonner toute mesure conservatoire, laquelle peut s’entendre de la consignation entre les mains d’un tiers de sommes objets d’un litige, pour préserver les droits de tous dans l’attente d’une décision statuant sur le bénéficiaire de la somme consignée.

En vertu de l’article L. 518-17 du code monétaire et financier, la consignation de sommes ordonnée par une décision de justice ne peut se faire qu’entre les mains de la Caisse des dépôts et Consignations.

Il résulte également de l’article 789 du code de procédure civile la compétence du juge de la mise en état, jusqu’à son dessaisissement, pour accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

En l’espèce, il ressort de l’exposé des faits ainsi que des prétentions et des moyens respectifs des parties que la demande de consignation des loyers formée par la société Inter Gestion Groupe est fondée sur sa contestation de l’exigibilité des loyers et charges appelés par la bailleresse. Il en va de même de la demande de provision formée par la société Allianz 38 Opéra qui se heurte à une contestation sérieuse relative à l’exigibilité desdits loyers, la société Inter Gestion Groupe contestant la délivrance des locaux à la date invoquée par la bailleresse.

Au regard des moyens développés par les parties, les demandes formées en incidents nécessitent l’examen au fond de l’affaire, le juge de la mise en état n’étant pas compétent pour statuer sur la date d’effet du bail, les éventuels manquements du bailleur à son obligation de délivrance et les travaux qui incomberaient à chacune des parties. Il appartiendra au tribunal de trancher ces questions et d’apprécier les conséquences d’éventuels manquements de chacune des parties à leurs obligations contractuelles.

En conséquence, la société Inter Gestion Groupe sera déboutée de sa demande de consignation et la société Allianz 38 Opéra sera déboutée de sa demande de provision.

Sur les demandes accessoires

Les dépens de l’incident suivront le sort du principal et les parties seront déboutées de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de renvoyer l’affaire à la mise en état et de fixer un calendrier de procédure dans les termes du dispositif en faisant injonction aux parties de rencontrer un médiateur.

PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire susceptible d’appel dans les conditions de l’article 795 du code de procédure civile,

Déboute la SAS Inter Gestion Groupe de sa demande de consignation des loyers appelés à la date du 15 décembre 2023 et des loyers qui seront appelés jusqu’à la date de réalisation des travaux qu’elle revendique,

Déboute la SCI Allianz 38 Opéra de sa demande en paiement d’une provision de 1.306.170,39 euros,

Enjoint aux parties de rencontrer de rencontrer un médiateur judiciaire qui les informera sur l’objet et le déroulement d’une mesure de médiation judiciaire,

Désigne à cette fin :

Mme [M] [S][P]

Association AME

[Adresse 4]

[Localité 8]

[XXXXXXXX01]

[XXXXXXXX02]

[Courriel 10]

Dit que les parties devront avoir rencontré le médiateur avant le 10 septembre 2024,

Renvoie l’affaire à l’audience de mise en état du 26 septembre 2024 à 11h30 pour :

— si les parties se sont accordées sur le principe d’une médiation judiciaire : désignation d’un médiateur judiciaire conformément aux articles 131-1 et suivants du code de procédure civile, étant précisé que si les parties se sont accordées elles peuvent à tout moment en faire la demande au juge de la mise en état par message RPVA,

— à défaut d’accord pour la désignation d’un médiateur judiciaire : conclusions récapitulatives Inter Gestion Groupe,

Rappelle que sauf convocation spécifique à l’initiative du juge de la mise en état ou d’entretien avec ce dernier sollicité par les conseils, les audiences de mise en état se tiennent sans présence des conseils, par échange de messages électroniques via le RPVA ; que les éventuelles demandes d’entretien avec le juge de la mise en état doivent être adressées, par voie électronique, au plus tard la veille de l’audience à 12h00 en précisant leur objet, l’entretien se tenant alors le jour de l’audience susvisée à 11h00,

Déboute les parties de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit que le sort des dépens suivra le sort du principal,

Faite et rendue à Paris le 06 Juin 2024.

Le Greffier Le Juge de la mise en état

Christian GUINAND Diana SANTOS CHAVES