RÉFÉRÉ

Min N° 26/00165

N° RG 25/01137 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEHHC

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le 05 Mai 2026

Au tribunal judiciaire de Meaux, et devant Nous, Madame Agnès DEMONT, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection , assistée de Madame Véronique SABBEN, Greffière, est venue en audience publique et en référé la cause suivante le 24 Mars 2026 et rendue en délibéré ce jour.

ENTRE :

DEMANDEUR :

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par Maître Emmanuel RABIER, avocat au Barreau de Meaux

D’UNE PART

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [N] [R]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

Le :

— expédition revêtue de la formule exécutoire et dossier remis à :

— copie certifiée conforme remise à :

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 19 décembre 2024, l’E.P.I.C OPH DE [Localité 1] a donné à bail à Monsieur [N] [R], un logement situé au [Adresse 4] [Localité 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 313,49 euros, hors charges.

Par acte de commissaire de justice du 6 octobre 2025, l’E.P.I.C OPH DE [Localité 1] a fait signifier à Monsieur [N] [R] un commandement de payer la somme principale de 2007,53 euros au titre des loyers et charges impayés, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail et des dispositions des articles 7 et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d’impayé de loyers par voie électronique avec avis de réception du 8 octobre 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié le 17 décembre 2025, l’E.P.I.C OPH DE COULOMMIERS a fait assigner Monsieur [N] [R] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal de judiciaire de Meaux statuant en référé aux fins de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail ;ordonner son expulsion et celle de tout occupant de leur chef, si besoin est, avec le concours de la force publique ;autoriser le transport et la séquestration des meubles dans un garde-meuble aux frais et risques du locataire ; condamner Monsieur [N] [R] à lui payer la somme de 2 015,47 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de novembre inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer les loyers ; condamner Monsieur [N] [R] à lui payer une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux ;condamner Monsieur [N] [R] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de sa dénonciation à la CCAPEX ;condamner Monsieur [N] [R] au paiement de la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine et Marne par voie électronique avec avis de réception du 19 décembre 2025.

A l’audience du 24 mars 2026, l’E.P.I.C OPH DE [Localité 1], représentée par son conseil, a actualisé sa demande en paiement à la somme de 2 405,34 euros, arrêtée au 28 février 2026, loyer du mois de janvier inclus. Il a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. Il a précisé que le montant du loyer actuel était de 408,94 euros. Il a sollicité des délais et la suspension de la clause résolutoire au bénéfice du défendeur, absent à l’audience.

Au soutien de ses demandes, il invoque l’application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, expliquant que les défendeurs n’ont pas réglés les sommes réclamées dans le délais requis après la délivrance du commandement de payer.

Régulièrement assigné en l’étude du commissaire de justice, Monsieur [N] [R] n’a pas comparu à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 mai 2026.

Par note en délibéré reçus par mail le 31 mars 2026, autorisée, le bailleur actualise sa demande à la somme de 2006, 98 euros au 29/03/2026, terme de février 2026 inclus.

1/5

MOTIVATION

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur l’absence de comparution du défendeur

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [N] [R], assignés en l’étude du commissaire de justice, n’ont pas comparu et n’ont pas été représentés à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Aux termes de l’article 4, p, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, l’E.P.I.C OPH DE [Localité 1] verse aux débats les pièces suivantes :

le contrat de bail souscrit entre les parties le 19 décembre 2024 ;le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 6 octobre 2025 ;le décompte de la créance arrêté au mois de février inclus.

Selon ce dernier décompte, Monsieur [N] [R] reste devoir à l’E.P.I.C OPH DE [Localité 1] la somme de 2006,98 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 29 mars 2026, échéance du mois de février incluse.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [N] [R] à payer à l’E.P.I.C OPH DE [Localité 1], à titre provisionnel, la somme de 2 006,98 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 29 mars 2026 échéance du mois de février incluse.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal, en application des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil, à compter de la présente décision.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

Sur la recevabilité de l’action

Conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le19 décembre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

2/5

Par ailleurs, l’E.P.I.C OPH de [Localité 1] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 08 octobre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

En application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire (article 5-6) qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, à l’initiative du bailleur, six semaines après un commandement de payer resté infructueux.

Or, l’E.P.I.C OPH de [Localité 1] justifie avoir régulièrement signifié le 6 octobre 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, pour un montant de 2007,53 euros.

Le relevé de compte indique que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, les versements effectués n’ayant pas permis de régler les sommes dues.

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 17 novembre 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24, V, de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24, VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, L’E.P.I.C OPH de [Localité 1] sollicite des délais au bénéfice du défendeur, le paiement du loyer ayant repris.

Il y a donc lieu d’autoriser ce dernier à rembourser la dette de façon échelonnée, dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision.

En outre, les conditions légales étant réunies, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé au dispositif de la présente décision.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus, cela signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, il convient d’attirer l’attention du locataire sur le fait qu’à défaut de règlement d’une seule des échéances dans les délais du loyer courant ou des mensualités supplémentaires, la suspension prendra fin et la clause de résiliation de plein droit reprendra son effet. Le bail sera résilié, l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible et le bailleur pourra faire procéder à l’expulsion du locataire et à celle de tous occupants de son chef.

3/5

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En outre, Monsieur [N] [R] sera redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion, en application des articles 1730 et 1240 du code civil.

Cette indemnité se substitue au loyer à compter du 17 novembre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux. Elle est incluse dans la condamnation principale jusqu’au terme du mois d’avril inclus. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges.

Sur les mesures accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [N] [R], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu de la situation respective des parties et pour des raisons d’équité, il n’y a pas lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La demande de l’E.P.I.C OPH de [Localité 1] formée à ce titre sera donc rejetée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique,

DECLARONS recevable la demande de l’E.P.I.C OPH de [Localité 1] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 19 décembre 2024 entre l’E.P.I.C OPH de [Localité 1] d’une part, et Monsieur [N] [R] d’autre part, concernant les locaux situé, [Adresse 5], sont réunies à la date du 17 novembre 2025 ;

CONDAMNONS Monsieur [N] [R] à payer, à titre provisionnel, à l’E.P.I.C OPH de [Localité 1] la somme 2006,98 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés 29 mars 2026, échéance de février 2026 incluse ;

ACCORDONS un délai à Monsieur [N] [R] pour le paiement de ces sommes ;

AUTORISONS Monsieur [N] [R] à s’acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 35 versements de 50 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges ;

DISONS que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

RAPPELONS que, conformément à l’article 1343-5 du code civil, la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par le juge ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

4/5

DISONS qu’en revanche, à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

En ce cas,

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [N] [R] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

RAPPELONS que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’en dehors de la période de la trêve hivernale ;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [N] [R] à payer à l’E.P.I.C OPH de [Localité 1] une indemnité provisionnelle d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 17 novembre 2025 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

CONDAMNONS Monsieur [N] [R] aux dépens de l’instance ;

DISONS N’Y AVOIR LIEU à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTONS l’E.P.I.C OPH de [Localité 1] de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de droit.

La greffière La juge

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