RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 11 FÉVRIER 2025

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/08885 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CFYT4

Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 Janvier 2022-Juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Ivry-sur-Seine- RG n° 11-20-001931

APPELANT

Monsieur [N] [L]

né le 5 août 19367 à [Localité 8] (Maroc)

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représenté par M^e Jean-marc BENHAMOU, avocat au barreau de PARIS, toque : D0849

INTIMÉ

Monsieur [S] [D]

né le 30 novembre 1974 à [Localité 9] (Algérie)

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représenté par M^e Abdellah CHARHBILI, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 190

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 octobre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Madame Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre

Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre

Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller

Greffier, lors des débats : Madame Aurély ARNELL

ARRÊT :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, délibéré initialement prévu le 17 décembre 2024 puis prorogé plusieurs fois jusqu’au 11 février 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par Madame Nicolette GUILLAUME , Présidente de chambre et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [N] [L] a donné à bail à M. [S] [D] suivant contrat à effet du premier février 2011, moyennant un loyer de 550 euros, sans charge et sans dépôt de garantie, un logement à l’état neuf situé [Adresse 3] à [Localité 10].

Par ordonnance en date du 29 janvier 2021, la juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’lVRY SUR SEINE a :

1) ordonné à M. [N] [L] de proceder aux travaux nécessaires pour remédier aux désordres suivants :

— mise en securite de l’installation electrique et transmission d’un certificat de conformite,

— presence d’elements conducteurs accessibles, notamment .au niveau du cumulus d’eau chaude sanitaire,

— forte presence d’humidite et condensation dans l’ensemble du logement,

— forte presence de moisissures dans l’ensemble du logement

— absence d’un système de ventilation dans l’ensemble du logement,

— peinture dégradée avec suspicion de presence de peintures aux sels de plomb

accessibles,

— fermeture de la fenêtre de la cuisine inefficiente,

— absence de poigneé sur la fenêtre du salon,

— presence de nuisibles (souris),

— plomberie vetuste dans l’ensemble du logement ;

2) réduit le loyer mensuel a 300 euros par mois jusqu’a l’execution de ces travaux ;

3) renvoyé l’affaire à l’audience du 6 avril 2021.

M. [N] [L] non comparant ayant été assigné par acte du 15 juin 2021 (RG n° 11 21-1395) les deux affaires ont été jointes sous le RG du jugement du 20 janvier 2022, par lequel le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’YVRY sur SEINE :

— Condamne M. [N] [L] a effectuer les travaux suivants :

— vérifier la VMC et au besoin la relier au système électrique,

— terminer les travaux de peinture, y compris le plafond et les plinthes,

— en tant que de besoin installer un chauffage dans la salle de bains,

— fermer la trappe dans la douche, et ce, sous astreinte de 30 € par jour de retard passe un délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement ;

— Condamne M. [N] [L] à payer à M. [S] [D] la somme de 3 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

— Condamne M. [S] [D] à payer à M. [N] [L] la somme de 1 600 euros au titre de l’arriéré de Ioyers dû au mois de novembre 2021 inclus ;

— Ordonne la compensation entre ces sommes ;

— Condamne M. [N] [L] à payer à M. [S] [D] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Rejette le surplus des demandes ;

— Ordonne l’exécution provisoire ;

— Condamne le défendeur aux dépens.

M. [N] [L] a interjeté appel de ce jugement suivant déclaration du 3 mai 2022 et par conclusions du 28 juillet 2022, il demande à la cour de l’infirmer en toutes ses dispositions sauf celles relatives à la compensation, au rejet du surplus des demandes et à l’exécution provisoire et, statuant à nouveau :

CONSTATER que Monsieur [N] [L] a réalisé l’intégralité des travaux préconisés par la Ville d'[Localité 7] ;

DEBOUTER Monsieur [S] [D] de l’intégralité de ses demandes quant aux travaux mais également quant à son indemnisation ;

JUGER que l’ordonnance du 29 janvier 2021 non notifiée à Monsieur [N] [L] est caduque et ne peut trouver à s’appliquer ;

CONDAMNER Monsieur [D] à verser à Monsieur [N] [L] la somme de 4.500 euros au titre de l’arriéré locatif terme de juillet 2022 inclus

CONDAMNER Monsieur [D] à verser à Monsieur [N] [L] la somme de 3.000€ au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile pour la procédure d’appel et 1.000 € au titre des disposition de l’article 700 du CPC pour la procédure de première instance.

CONDAMNER Monsieur [D] aux entiers dépens.

M. [S] [D] à qui la déclaration d’appel et les conclusions ont été signifiées le 29 juillet 2022 s’est constitué le 27 octobre 2022 et par conclusions transmises par RPVA le même jour, il demande à la cour de :

— constater que le logement loué au requérant, situé [Adresse 2] n’est pas conforme à la loi du 6 juillet 1989 et à ses décrets d’application, pas plus qu’au règlement sanitaire départemental du Val-de-Marne du 26 février 1985 ;

— condamner, en conséquence, M. [N] [L] à mettre en conformité ledit logement et ce, sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter du délai d’un mois suivant de la décision déjà intervenue le 29 janvier 2021 ;

— dire que les travaux comprendront notamment :

* mise en sécurité de l’installation électrique et transmission d’un certificat de conformité ;

* présence d’éléments conducteur accessible, notamment au niveau du cumulus d’eau chaude sanitaire ;

* forte présence d’humidité et condensation dans l’ensemble du logement ;

* peinture dégradée avec suspicion de présence de peintures aux sels de plomb accessibles ;

* fermeture de la cuisine inefficiente ;

* absence de poignet sur la fenêtre du salon ;

* présence de nuisibles (souris) ;

* plomberie vétuste dans l’ensemble du logement ;

— condamner M. [N] [L] à lui payer :

—  14 000 euros à titre de dommages et intérêts pour troubles de jouissance arrêtée à septembre 2012 inclus conformément à l’article 1153 du code civil ;

—  350 euros mensuel et ce, jusqu’à mise en conformité effective dudit logement au visa de l’article 1153 du code civil ;

— fixer la valeur locative à 200 euros mensuelle depuis le 17 septembre 2011 ;

— ordonner la remise des justificatifs des charges, leur paiement et la modalité de leur répartition sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du délai d’un mois suivant de la décision ;

— condamner également le défendeur à payer au requérant une somme de 2 000 euros au visa de l’article 700 du code de procédure civile ;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir au visa de l’article 515 du code de procédure civile (sic) ;

— condamner M. [N] [L] aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 1er octobre 2024.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie à la décision entreprise et aux conclusions visées pour un exposé détaillé du litige et des moyens des parties

MOTIVATION

La cour rappelle qu’en vertu de l’article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées aux dispositifs des conclusions des parties et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Les conclusions de l’intimé, qui reprennent ses demandes formées devant le premier juge sont difficilement compréhensible sinon contradictoires, en ce qu’elles demandent la confirmation du jugement entrepris en raison de ses demandes au titre de la mise en conformité du bien loué et de l’indemnisation de son trouble de jouissance (conclusions p.5), alors que ces demandes ne correspondent manifestement pas aux chefs correspondants du jugement entrepris, qui a en outre rejeté ses demandes pour le surplus.

En tout état de cause, elles ne comportent :

— aucun paragraphe dédié à la discussion de ses arguments mais seulement des paragraphes dédiés à la discussion de ses demandes de mise en conformité et de dommages et intérêts pour trouble de jouissance, qui ne correspondent pas à celles figurant au dispositif de ses conclusions,

— ni aucun appel incident, faute de demande d’infirmation de chefs du jugement entrepris, en application des articles 542 et 954 du code de procédure civile.

La cour retient donc que ses conclusions s’analysent donc comme des moyens de défense aux demandes d’infirmation adverses.

Sur les travaux

Vu les articles 6 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989,

Vu le n°2002-120 du 30 janvier 2002,

M. [N] [L] conclut à bon droit à l’infirmation des chefs du jugement entrepris qui, après avoir retenu que l’essentiel des travaux ordonnés étaient effectué (pièces 9-16), le condamne à réaliser sous astreinte les travaux suivants :

— vérifier la VMC et au besoin la relier au système électrique,

— terminer les travaux de peinture, y compris le plafond et les plinthes,

— en tant que de besoin installer un chauffage dans la salle de bains,

— fermer la trappe dans la douche.

En effet, il justifie par la production de factures des 28 et 30 juillet (ses pièces 7-13) de l’accomplissement des travaux suivants :

— Mise en sécurité de l’installation électrique et conformité,

— fourniture et pose d’une VMC dans la salle de bains et de grilles dans les deux fenêtres du séjour et de la cuisine,

— fourniture et pose de deux convecteurs 1 000 W,

— décapage et peinture du garde-corps en métal, dépose deux persiennes et pose de volets roulants dans le séjour et la cuisine,

— fourniture et pose de vannes d’arrêt et multicouche -pour compteur cuisine et PVC d’évacuation,

— enduit ponçage et peinture de la cuisine suite à un dégât des eaux,

— enduit ponçage et peinture dans le séjour et la salle de bains,

— fourniture et pose de quatre boites aux lettres.

Il produit également un rapport de contrôle de présence de plomb en date du 27 juillet 2021 mentionnant un état satisfaisant du logement à cet égard ainsi qu’un courrier RAR de son conseil à la ville d'[Localité 10] du 26 octobre 2021 (pièces 15- 16) justifiant des diligences effectuées à la suite du rapport d’enquête de ses services daté du 18 décembre 2019.

M. [S] [D], dont les demandes correspondent à ce rapport d’enquête (pièce 3) ne s’explique pas sur son refus de laisser l’accès au logement aux prestataires du bailleur pour finaliser ces travaux (pièces appelant 7-8) et procède par affirmation quant à la persistance de ces désordres auxquels M. [N] [L] a remédié, en l’état des pièces ci-dessus qu’il ne discute nullement.

Sa demande de mise en conformité aux textes en visa sera donc rejetée et le jugement entrepris infirmé de ce chef.

En revanche, aucune circonstance ne justifie de dire et juger caduque l’ordonnance d’injonction de faire du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Yvry-sur-Seine datée du 29 janvier 2021, dès lors que M. [N] [L] en produit une copie (pièce 5) sur laquelle figure la mention signée du greffe 'ordonnance remise en main propre à M. [N] [L] le 2/05/2021".

Sur la demande de dommages et intérêts pour trouble de jouissance et de réduction du loyer

Le jugement entrepris évalue le préjudice de jouissance du locataire, compte tenu de l’ampleur des désordres qu’il liste, à la somme de 3 500 euros soit 250 € par mois pendant 14 mois, de décembre 2019 à janvier 2021 inclus et rejette la demande de réduction de loyer du fait que la quasi-totalité des travaux a été réalisée.

M. [N] [L] qui conclut à l’infirmation du jugement entrepris de ce chef ne soutient pas sa demande.

M. [S] [D] demande la somme de 7 200 euros pour la période décembre 2019 à juin 2021 inclus au titre de son trouble de jouissance et une réduction de loyer de 350 euros par mois à compter du 18 décembre 2019.

La cour retient ce qui suit.

M. [S] [D] n’étaye pas sa demande qui en tout état de cause ne correspond pas aux prétentions énoncées dans le dispositif ci-dessus repris de ses conclusions.

Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu’il a jugé de ce chef.

Sur la dette locative

M. [L] invoque une dette locative de 5 050 euros, terme de juillet 2022 inclus.

M. [D] ne conclut pas sur cette dette locative autrement qu’en demandant la condamnation de M. [N] [L] à produire sous astreinte les justificatifs des charges et de leur répartition entre les locataires.

Au vu des décomptes produits (pièces 19-20), la dette locative arrêtée au mois de juillet 2022 inclus, s’élève à la somme de 4 500 euros, sans qu’il y ait lieu de déduire, comme le jugement entrepris, le règlement du loyer de janvier 2021 dûment imputé au décompte postérieur à cette décision, ni de réduire le montant du loyer mensuel pendant les travaux, compte tenu de l’indemnisation déjà accordée au titre du trouble de jouissance et du relogement du locataire pendant ces travaux (pièce 9).

A cet égard, la cour relève que les conclusions de M. [N] [L] font à tort état d’un solde de 5 050 euros figurant à son décompte au 22 juillet 2022 qui mentionne un solde de 4 500 euros.

Quant à M. [S] [D], il n’est pas fondé à solliciter les justificatifs de charges qui ne lui sont pas facturées, le contrat n’en prévoyant pas le paiement (pièce appelant 1).

M. [S] [D] doit donc être condamné à payer à M. [N] [L] la somme de 4 500 euros en paiement de sa dette locative arrêtée au mois de juillet 2022 inclus.

Sur les demandes accessoires

Le sens de l’arrêt conduit à l’infirmation du jugement entrepris des chefs des dépens et de l’indemnité de procédure.

M. [S] [D], partie perdante, doit supporter les dépens de première instance et d’appel et l’équité commande de le condamner à payer l’indemnité de procédure qui suit.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant dans les limites de la saisine,

Infirme le jugement entrepris, sauf du chef des dommages et intérêts ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à condamnation de M. [N] [L] à effectuer des travaux dans le logement qu’il a donné à bail à M. [S] [D], situé [Adresse 3] à [Localité 10] ;

Condamne M. [S] [D] à payer à M. [N] [L] la somme de 4 500 euros à titre d’arriéré de loyers et charges arrêté au mois de juillet 2022 inclus ;

Condamne M. [S] [D] aux dépens de première instance et d’appel ;

Condamne M. [S] [D] à payer à M. [N] [L] une indemnité de procédure de 3 000 euros et rejette toute autre demande.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,