TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 13] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :

Copies certifiées conformes délivrées le :

■

2ème chambre civile

N° RG 20/09046 -

N° Portalis 352J-W-B7E-CSZVA

N° MINUTE :

Assignation du :

08 Septembre 2020

JUGEMENT

rendu le 19 Décembre 2024

DEMANDERESSE

S.A.S. NATACHA

[Adresse 3]

[Localité 8]

Monsieur [O] [C]

[Adresse 10]

[Adresse 16]

[Localité 7]

S.A.R.L. MYOTIS CONSULTING

[Adresse 2]

[Localité 6]

Tous les trois représentés ensemble par Maître Julie COUTURIER de la SELARL JCD AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #C0880 et par Maître Pierre MONTORO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, avocat plaidant

DÉFENDEURS

S.C.I. LES PETTOREAUX D'[Localité 9]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par Maître Leslie DICKSTEIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1398

Décision du 19 Décembre 2024

2ème chambre civile

N° RG 20/09046 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSZVA

Maître [R] [H]

Office Notarial

[Adresse 12]

[Localité 5]

Défaillante

_________________________

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Catherine LECLERCQ RUMEAU, 1ère Vice-Présidente, statuant en juge unique.

Assistée de Madame Audrey HALLOT, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 10 Juin 2024, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 05 Septembre 2024.

Ultérieurement, la date du délibéré a été prorogée au 09 Octobre 2024 puis au 19 Décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au Greffe

Réputé contradictoire et en premier ressort

_____________________________

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Par acte des 20 et 21 novembre 2019, la SCI LES PETTOREAUX D'[Localité 9] a conclu un compromis de vente avec la société NATACHA, représentée à l’acte par Monsieur [O] [C], président de la société MYOTIS CONSULTING et la société MYOTIS CONSULTING en qualité de président de la société NATACHA, portant sur un chalet situé à Megève, pour un prix de 2 700 000 euros, la signature de l’acte devant intervenir au plus tard le 27 février 2020.

Ce compromis de vente était signé sous condition suspensive d’obtention d’un prêt par l’acquéreur à hauteur de 2.700.000 euros. Il comportait en outre une clause pénale prévoyant le paiement de la somme de 270.000 euros à titre de dommages-intérêts en cas d’inexécution de ses obligations par l’une ou l’autre des parties.

Parallèlement au compromis de vente, les parties ont signé un contrat de location saisonnière à compter du 15 décembre 2019 et jusqu’au 15 mars 2020, dans l’attente de la vente à intervenir et moyennant le versement d’un loyer de 80.000 euros.

La société NATACHA a versé entre les mains du notaire un dépôt de garantie d’un montant de 135 000 euros sur lequel a été prélevé le montant du loyer.

Le 23 janvier 2020, la SCI LES PETTOREAUX D'[Localité 9] a mis en demeure la société NATACHA de justifier sous huitaine de la réalisation ou non de la condition suspensive d’obtention du prêt en vue de l’acquisition du chalet, cette mise en demeure étant également rappelée à Maître [H], notaire, en date du 30 janvier 2020.

Le 13 mai 2020, la SCI LES PETTOREAUX D'[Localité 9] a mis en demeure Monsieur [C] d’avoir à lui verser la somme de 135.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation.

Par courrier en date du 20 mai 2020, la société NATACHA a répondu qu’elle avait exécuté l’intégralité de ses obligations et que le compromis de vente était nul du fait des manœuvres dolosives de la SCI LES PETTOREAUX D'[Localité 9], laquelle a fourni des fausses factures aux fins d’établir la réalisation de travaux et l’état du bien, alors que ces travaux n’ont jamais été réalisés et alors qu’elle a constaté de nombreux désordres lors de son séjour dans les lieux.

Par exploits d’huissier en date du 8 septembre 2020, la SAS NATACHA a fait assigner la SCI LES PETTOREAUX D'[Localité 9] devant le Tribunal judiciaire de PARIS aux fins essentielles de voir prononcer la nullité du compromis des 20 et 21 novembre 2019 et la condamnation de la SCI LES PETTOREAUX D'[Localité 9] à lui verser la somme de 479.039,60 euros à titre de dommages et intérêts pour dol.

Par exploits d’huissier en date du 20 janvier 2021, la SCI LES PETTOREAUX D'[Localité 9] a fait assigner en intervention forcée la SARL MYOTIS CONSULTING et Monsieur [O] [C] aux fins qu’ils soient condamnés à lui verser la somme de 80.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation et la somme de 270.000 euros au titre de la clause pénale.

Ces deux instances ont fait l’objet d’une jonction en date du 15 mars 2021.

Par ordonnance du 13 janvier 2022 confirmée par arrêt de la cour d’appel de Paris du 9 septembre 2022, le juge de la mise en état a déclaré recevables les demandes de la société NATACHA en nullité du compromis de vente des 20 et 21 novembre 2019 et en paiement de dommages et intérêts dirigées contre la SCI LES PETTOREAUX D'[Localité 9].

Le juge de la mise en état a également déclaré recevables les demandes de la SCI LES PETTOREAUX D'[Localité 9] tendant à la condamnation solidaire de Monsieur [O] [C] et de la société MYOTIS CONSULTING à lui payer la somme de 80 000 euros au titre du dépôt de garantie et la somme de 270 000 euros au titre de la clause pénale.

Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 21 juillet 2023, la société NATACHA, Monsieur [O] [C] et la société MYOTIS CONSULTING demandent au tribunal, au visa des articles 1104, 1112-1, 1131 à 1139, 1178 et 1240 du code civil, de :

Dire et Juger que le consentement de la SAS NATACHA a été vicié lors de la signature du compromis de vente du 21 novembre 2019, à titre principal pour cause de dol émanant de la SCI LES PETTOREAUX D'[Localité 9], ou subsidiairement pour cause d’erreur,

En conséquence

Débouter la SCI LES PETTOREAUX D'[Localité 9] de l’intégralité de ses demandes à l’encontre de la SAS NATACHA, de la SARL MYOTIS et de Monsieur [O] [C], Prononcer la nullité du compromis de vente signé entre la SCI LES PETTOREAUX D'[Localité 9] et la SAS NATACHA le 21 novembre2019, Condamner la SCI LES PETTOREAUX D'[Localité 9] à payer à la SAS NATACHA une somme de 479.039,60 euros, à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice par elle subi, Condamner la SCI LES PETTOREAUX D'[Localité 9] à payer à la SAS NATACHA une somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, Condamner la SCI LES PETTOREAUX D'[Localité 9] à payer à Monsieur [C] et la Société MYOTIS une somme de 4.000 euros chacun sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, Condamner la SCI LES PETTOREAUX D'[Localité 9] aux entiers dépens d’instance.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique 23 novembre 2021, la SCI LES PETTOREAUX D'[Localité 9] demande au tribunal, au visa des articles 1304-1 et 1240 du Code civil, de :

A titre Principal

DEBOUTER la société NATACHA de l’intégralité de ses demandes, fins et Conclusions

A titre reconventionnel

CONDAMNER la société NATACHA à payer à la SCI LES PETTOREAUX D'[Localité 9] la somme de 80.000 euros au titre du dépôt de garantie ; ORDONNER à Me [H] la libération de la somme 55.00 euros au profit de la SCI LES PETTOREAUX D'[Localité 9] au titre du dépôt de garantie ; CONDAMNER la société NATACHA à payer à la SCI LES PETTOREAUX D'[Localité 9] la somme de 270.000 euros au titre de la clause pénale ; CONDAMNER solidairement monsieur [O] [C] et la société MYOTIS à payer à la société LES PETTOREAUX D'[Localité 9] les condamnations prononcées à l’encontre de la société NATACHA ; CONDAMNER la société NATACHA à payer à la SCI LES PETTOREAUX D'[Localité 9] la somme de 15.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance ; ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un exposé détaillé des moyens de droit et de fait développés au soutien de leurs prétentions, qui sont succinctement présentés ci-après.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 2 octobre 2023 et l’affaire a été fixée pour être plaidée à l’audience du 10 juin 2023.

MOTIFS DE LA DECISION

Il est rappelé que les demandes des parties de « dire et juger » ou « constater », tendant à constater tel ou tel fait ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront en conséquence pas lieu à mention au dispositif.

Sur la demande en nullité du compromis de vente :

La société NATACHA, Monsieur [K] et la société MYOTIS CONSULTING demandent au tribunal de prononcer la nullité du compromis de vente, à titre principal, pour cause de dol et manquement à l’obligation d’information, et, subsidiairement, pour cause d’erreur.

Au soutien de leurs prétentions, ils exposent que :

la SCI LES PETTOREAUX D'[Localité 9] a trompé leur consentement en déclarant que le chalet avait fait l’objet entre 2013 et 2015 d’importants travaux de rénovation et d’extension attestés par des factures dont au moins deux se sont révélées fausses, la facture de la Menuiserie du [Adresse 14] et la facture de Monsieur [V], ingénieur béton ;le caractère frauduleux de la facture de la Menuiserie [Adresse 14] a été confirmé par l’agent immobilier Monsieur [X] ;leur doute sur la réalité des travaux a été conforté par leur séjour dans le chalet en décembre 2019 au cours duquel ils ont subi de nombreux déboires nécessitant l’intervention en urgence d’un plombier et d’un électricien ;la SCI LES PETTOREAUX D'[Localité 9] s’était en outre engagée, en pages 3 et 4 du compromis, à réaliser un certain nombre de travaux avant la signature de l’acte authentique, travaux qui n’ont pas été exécutés en intégralité ;la SCI LES PETTOREAUX D'[Localité 9] a dissimulé le contentieux judiciaire l’ayant opposée à la SARL AFC France qui avait réalisé les travaux d’agrandissement et de rénovation du chalet en 2014 et 2015 , contentieux qui a donné lieu à un jugement du TGI de Paris du 21 septembre 2018 lui allouant plus de 80 000 euros de dommages intérêts en réparation de désordres et malfaçons ; la SCI LES PETTOREAUX D’ARBOIS n’a jamais justifié de la réalisation des travaux correspondant à ces désordres qui sont en outre attestés par un constat d’huissier du 13 mars 2020 ;la Cour d’appel de Paris s’est prononcée le 17 février 2022 dans une autre procédure opposant la Société NATACHA à la SCI LES PETTOREAUX D'[Localité 9] et a retracté l’autorisation d’inscription d’hypothèque obtenue par la venderesse sur le chalet en relevant qu’elle avait dissimulé plusieurs contentieux à l’acquéreur et produit plusieurs fausses factures ;

En défense, la SCI LES PETTOREAUX D'[Localité 9] conteste le dol et

toute manœuvre frauduleuse, faisant essentiellement valoir que :

les deux factures litigieuses ont été communiquées par erreur par son notaire ;le chalet a bien fait l’objet de profondes rénovations et agrandissement pour un montant global de 412 155,09 euros dont elle justifie ;l’agent immobilier Monsieur [X] est revenu sur son mail en date du 18 décembre 2019 dans lequel il déclarait, que les factures avaient été produites pour des raisons fiscales.

Elle demande en conséquence au tribunal de :

condamner la société NATACHA à lui régler la somme de 80 000 euros au titre du dépôt de garantieordonner à Me [H] de libérer la somme de 55 000 euros au titre du dépôt de garantiecondamner la société NATACHA à lui verser la somme de 270 000 au titre de la clause pénalecondamner solidairement Monsieur [O] [C] et la société MYOTIS CONSULTING à lui payer les condamnations prononcées à l’encontre de la société NATACHA.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1130 du Code civil,

« L’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné. »

Selon l’article 1137 du Code civil,

« Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie. »

L’article 1112-1 du Code civil dispose que :

“[Localité 11] des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation. Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants. “

En l’espèce, le compromis de vente litigieux mentionne en page 3, et en caractères gras que :

« Le VENDEUR n’est pas en mesure de fournir une attestation de l’architecte concernant la conformité aux normes en vigueur (en montagne) de l’isolation au sol, compte-tenu de l’absence de vide-sanitaire.

A titre de condition essentielle et déterminante pour l’ACQUEREUR, le VENDEUR déclare et garantit en conséquence que la construction est équipée en totalité d’une isolation conforme aux normes en vigueur pour une construction en montagne. »

Ce compromis mentionne également, en bas de la page 3, sous la rubrique « TRAVAUX A REALISER PAR LE VENDEUR AU PLUS TARD LE JOUR DE LA SIGNATURE DE L’ACTE AUTHENTIQUE. » :

« Comme condition essentielle et déterminante des présentes, sans laquelle l’ACQUEREUR n’aurait pas contracté, il est expressément convenu entre le VENDEUR et l’ACQUEREUR que la vente soit conclue sous la condition que divers travaux soient effectués par le VENDEUR et à ses frais exclusifs, préalablement à la signature de l’acte authentique de vente.

La nature et le mode d’exécution de ces travaux sont les suivants :

Remise en état barrière de la terrasse sudChangement de 2 planches façade situées au centre à droite de la baie vitrée (sous la petite lampe extérieure) avec vérification de l’isolation derrière ces planches (celles-ci devront être réalisées en vieux bois conforme à l’unité du chalet)Vérification et remise en état de l’ensemble des coffrages bois des volets roulants du chalet.Remise en état des planches de rives toitEtanchéité et réglage de toutes les fenêtres permettant leur fermeture complèteRemise en état de bon fonctionnement (ouverture /fermeture) de l’ensemble des volets roulants électriquesVérification par un électricien du phasage pouvant occasionner des surtensions (nombreuses ampoules grillées) et mise en conformité nécessaire.

L’ACQUEREUR interviendra spécialement lors de la régularisation de l’acte authentique à l’effet de déclarer expressément la bonne réalisation de ces travaux afin de constater la pleine et entière réalisation de cette condition essentielle et déterminante des présentes. »

Il résulte de ce rappel que la société NATACHA avait fait de la réalisation des travaux de rénovation et notamment de l’équipement d’une isolation conforme aux normes en vigueur, une condition essentielle et déterminante de son consentement.

L’examen des pièces versées aux débats révèle que parmi les différentes factures de travaux communiquées à l’acquéreur par la SCI LES PETTOREAUX D’ARBOIS, deux factures sont des faux grossiers :

la facture à entête de la SARL MENUISERIE DU PRATZ, en date du 29 juin 2015, d’un montant de 38 026,54 euros TTC la facture d’honoraires à entête de Monsieur [T] [V], ingénieur conseil, en date du 24 mai 2013, d’un montant de 1250 euros HT pour l’étude béton armé de la création d’un sous-sol dans le chalet.

Le caractère frauduleux de la première facture est confirmé par le mail adressé le 18 décembre 2019 par [F] [M] [I] de la SARL MENUISERIE DU PRATZ à l’office notarial [H].

Dans ce mail qui vise expressément en objet l’affaire SAS NATACHA, ce dernier déclare en effet :

« Je vous indique que la facture fournie est falsifiée car nous avions seulement réalisé un devis (Voir ci-joint) en me rendant sur place mais nous n’avons jamais fait les travaux.

Merci de ne pas utiliser ma décennale car nous n’avons pas réalisé les travaux, et je n’ai rien à voir avec ce chantier.

Nous observons bien que le mot facture a été écrit à main levée, par-dessus le mot devis effacé au tipex . »

Le caractère frauduleux est corroboré par les mails adressés à l’office notarial par l’agent immobilier, Monsieur [Z] [X], le 18 décembre 2019 et qui mentionnent expressément que ce n’est pas l’entreprise PRATZ qui a fait les travaux.

Il sera par ailleurs observé que dans cet échange, l’agent immobilier demande au notaire de « ne pas dire que les travaux n’ont pas été faits … »

En conséquence, c’est vainement que la SCI LES PETTOREAUX D'[Localité 9] soutient dans ses conclusions que cette pièce aurait été communiquée par erreur par son notaire et concernerait un autre dossier.

S’agissant de la seconde facture, le simple examen visuel permet de se convaincre de la falsification, le terme facture ayant à nouveau été écrit à la main en remplacement d’un précédent terme (vraisemblablement devis) effacé au tipex.

En conséquence, les manœuvres frauduleuses employées par la SCI LES PETTOREAUX D'[Localité 9] pour tromper le consentement de la SAS NATACHA sur des éléments déterminants sont avérées et justifient de prononcer la nullité du compromis de vente des 20 et 21 novembre 2019 pour dol.

Il s’ensuit que la somme de 135 000 euro consignée par la société NATACHA au titre du dépôt de garantie devra lui être restituée, étant précisé qu’une somme de 80 000 a d’ores et déjà été prélevée pour le paiement du loyer.

Il convient donc d’ordonner au notaire la libération au profit de la société NATACHA de la somme de 55 000 euros toujours séquestrée en son étude.

Pour les motifs qui précèdent, le compromis étant annulé, la SCI LES PETTOREAUX D'[Localité 9] sera déboutée de l’ensemble de ses demandes au titre du dépôt de garantie et de la clause pénale dirigées à l’encontre de la société NATACHA, Monsieur [O] [C] et la société MYOTIS CONSULTING.

Sur la demandes de dommages et intérêts :

La société NATACHA, Monsieur [C] et la société MYOTIS CONSULTING sollicitent la condamnation de la SCI LES PETTOREAUX D'[Localité 9] à payer à la société NATACHA une somme de 479.039,60 euros, à titre de dommages et intérêts.

Ils font valoir que du fait de la non réalisation de la vente imputable aux agissements de la SCI LES PETTOREAUX D'[Localité 9], la société NATACHA a subi le préjudice suivant :

elle n’a pu percevoir le remboursement de la somme de 80 000 euros versée au titre de la location et qui devait lui être restituée en application du compromis ;les parties avaient par ailleurs fixé à la somme de 270 000 euros le montant de l’indemnisation à percevoir en cas de non-respect de leurs engagements respectifs ;elle a réglé des frais de déménagement et de garde meubles à hauteur de 3 030,60 euros ;elle a été privée de la somme de 126 000 euros correspondant au bénéfice commercial tiré de la location du chalet pendant trois ans sur la base du prévisionnel établi par son expert-comptable.

En défense, la SCI LES PETTOREAUX D'[Localité 9] conclut au débouté en l’absence de faute de sa part .

Sur ce,

L’article 1178 alinéa 4 du Code civil dispose que « Indépendamment de l’annulation du contrat, la partie lésée peut demander la réparation du dommage subi dans les conditions de droit commun de la responsabilité extracontractuelle. »

Il convient d’observer en premier lieu que le compromis de vente ayant été annulé, la société NATACHA ne peut s’appuyer sur ce contrat pour solliciter le remboursement de la somme de 80 000 euros versée au titre de la location ou l’indemnité de 270 000 euros prévue par la clause pénale.

Il n’en demeure pas moins que le dol commis par la SCI LES PETTOREAUX D'[Localité 9] a occasionné un préjudice à la société NATACHA dont elle est bien fondée à demander réparation sur le fondement de l’article 1178 du code civil précité.

En effet, celle-ci a dû exposer des frais de déménagement et de garde meubles et surtout n’a pu exploiter commercialement le chalet, ce qui était pourtant son objet social et avait motivé son acquisition.

Au vu des justificatifs fournis, et notamment du prévisionnel établi par le cabinet d’expertise comptable CGFE, ce préjudice sera fixé à la somme de 150 000 euros.

La SCI LES PETTOREAUX D'[Localité 9] sera donc condamnée à payer à la société NATACHA la somme de 150 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

La SCI LES PETTOREAUX D'[Localité 9] qui succombe à l’instance sera condamnée aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Elle sera également condamnée à payer à la société NATACHA d’une part, et à Monsieur [K] et la société MYOTIS CONSULTING, d’autre part, une somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

Il y a lieu de rappeler que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Prononce la nullité du compromis de vente des 20 et 21 novembre 2019 pour dol ;

Ordonne à Maître [R] [H], notaire à [Localité 15] (Var), de libérer au profit de la société NATACHA la somme de 55 000 euros séquestrée en son étude au titre du dépôt de garantie ;

Rejette l’ensemble des demandes formées par la SCI LES PETTOREAUX D'[Localité 9] au titre du dépôt de garantie et de la clause pénale à l’encontre de la société NATACHA, Monsieur [O] [C] et la société MYOTIS CONSULTING ;

Condamne la SCI LES PETTOREAUX D'[Localité 9] à payer à la société NATACHA la somme de 150 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamne la société SCI LES PETTOREAUX D'[Localité 9] aux dépens,

Condamne la SCI LES PETTOREAUX D'[Localité 9] à payer respectivement à la société NATACHA, et à Monsieur [O] [C] et la société MYOTIS CONSULTING, une somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire par provision.

Fait et jugé à [Localité 13] le 19 Décembre 2024

La Greffière La Présidente