TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

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N° RG 24/51548 – N° Portalis 352J-W-B7I-C36AL

N° : 14

Assignation du :

07 et 27 Février 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

le 30 août 2024

par Caroline FAYAT, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDERESSE

LA VILLE DE [Localité 6] représentée par son maire en exercice domicilié en cette qualité en l’Hôtel de Ville de [Localité 6]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Stéphane DESFORGES de la SELARL LE SOURD DESFORGES, avocats au barreau de PARIS – #K0131

DEFENDEURS

Monsieur [N] [D]

né le 20 octobre 1980 à [Localité 8] (CHINE)

[Adresse 4]

[Localité 7]

Madame [E] [H]

née le 03 février 1975 à [Localité 5] (CHINE)

[Adresse 4]

[Localité 7]

Monsieur [U] [H]

né le 16f évrier 1977 à [Localité 5] (CHINE)

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentés par Maître Pétra LALEVIC de la SELEURL SELARL PETRA LALEVIC AVOCAT, avocats au barreau de PARIS – #D1757

DÉBATS

A l’audience du 24 Juin 2024, tenue publiquement, présidée par Caroline FAYAT, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

EXPOSE DU LITIGE

Par assignation en date du 7 et 27 février 2024, la Ville de [Localité 6] prise en la personne de Madame la Maire de [Localité 6] a fait assigner Monsieur [N] [D] né le 20 octobre 1980 en Chine, Madame [E] [D], née le 3 février 1975 en Chine et Monsieur [U] [H] né le 17 février 1977 en Chine devant le président du tribunal judiciaire de Paris saisi selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement notamment des dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, concernant l’appartement situé [Adresse 1], aux fins de :

Au principal :

— condamner solidairement Monsieur [N] [D], Madame [E] [D] et Monsieur [U] [H] à payer à la Ville de [Localité 6] une amende civile de 50 000 euros pour avoir enfreint les dispositions de l’article L 631-7 du code de la construction et de l’habitation;

Au subsidiaire :

— condamner Monsieur [N] [D] au paiement d’une amende civile de 10 000 euros par application des dispositions de l’article L.324-1-1 IV et V du code du tourisme ;

En tout état de cause

— condamner solidairement Monsieur [N] [D], Madame [E] [D] et Monsieur [U] [H] à payer à la Ville de [Localité 6] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement Monsieur [N] [D], Madame [E] [D] et Monsieur [U] [H] aux entiers dépens.

Par conclusions déposées et soutenues à l’audience, Monsieur [N] [D], Madame [E] [H] et Monsieur [U] [H] demandent de :

A titre principal :

— débouter la Ville de [Localité 6] de l’intégralité de ses demandes ;

A titre subsidiaire :

— ramener le montant de l’amende civile à une somme qui ne pourrait excéder 5.000 euros ;

En tout état de cause :

— condamner la Ville de [Localité 6] à verser à Monsieur [N] [D], Madame [E] [D] et Monsieur [U] [H] la somme de 3.000 sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— ordonner que les parties conservent la charge de leurs frais de procédure et leurs dépens.

Il est renvoyé aux dernières écritures des parties et à leurs observations à l’audience pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions qui y sont contenus.

La date de délibéré a été fixée au 30 août 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de condamnation sur le fondement des dispositions des articles L 631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l’habitation

L’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation dans sa rédaction temporellement applicable prévoit :

« La présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est, dans les conditions fixées par l’article L.631-7-1, soumis à autorisation préalable.

Constituent des locaux destinés à l’habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l’article L. 632-1 ou dans le cadre d’un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Pour l’application de la présente section, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.

Toutefois, lorsqu’une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l’usage d’un local mentionné à l’alinéa précédent, le local autorisé à changer d’usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l’usage résultant de l’autorisation.

Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.

Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens du présent article ».

L’alinéa premier de l’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation dans sa rédaction temporellement applicable prévoit que :

« Toute personne qui enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50 000 euros par local irrégulièrement transformé. »

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à la Ville de [Localité 6], d’établir :

— l’existence d’un local à usage d’habitation, un local étant réputé à usage d’habitation si la preuve est apportée par tout moyen qu’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 qui sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés ;

— un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

Il est en outre constant que, s’agissant des conditions de délivrance des autorisations, la Ville de [Localité 6] a adopté, par règlement municipal et en application de l’article L.631-7-1 du code de la construction et de l’habitation, le principe d’une obligation de compensation par transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage, obligation de compensation dont il n’est pas allégué qu’elle a été mise en œuvre.

En l’espèce, il est constant comme résultant des écritures et observations orales des parties, concordantes sur ce point, que le bien immobilier situé [Adresse 1] qui était affecté à un usage d’habitation au sens de l’article L 631-7 du code de la construction et de l’habitation, a fait l’objet de locations meublées de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile alors qu’il ne constituait pas la résidence principale de la partie défenderesse.

Sur le changement illicite sans autorisation de l’usage :

En l’espèce il ressort des éléments de la procédure que :

— le constat de location meublée touristique du 11 juillet 2023 établi par un agent assermenté du service municipal du logement de la mairie de [Localité 6] fait état d’une annonce « Studio confortable et agréable à [Localité 7] » sur la plate-forme Airbnb pour la location courte durée du local ;-le constat fait état de 159 commentaires, dont le premier date de juin 2019 et le dernier de mars 2023 ;

Aussi la preuve de la location de l’appartement sis [Adresse 1] de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage n’y élisant pas domicile est-elle rapportée. Il est par ailleurs constant qu’aucune autorisation de changement d’usage n’a été obtenue préalablement à la mise en location courte durée du bien.

Seul le propriétaire d’un bien immobilier a qualité pour solliciter l’autorisation de changement d’usage et ne peut reporter sur le locataire l’obligation légale de demander les autorisations nécessaires au changement d’affectation. Il s’ensuit que le propriétaire d’un bien immobilier contrevient aux dispositions de l’article L631-7 du code de la construction et de l’habitation et encourt la sanction instituée par l’article L651-2 du même code, dès lors qu’il a connaissance du changement d’usage de son bien.

En l’espèce, Monsieur [N] [D] et Madame [E] [D], propriétaires de l’appartement, avaient consenti le 1er mai 2018 un bail locatif à Monsieur [U] [H], frère de Madame [E] [D].

Si le bail indique que le loueur ne peut céder le contrat de location, ni sous louer sauf accord exprès et écrit du bailleur, les défendeurs exposent que Monsieur [N] [D] avait autorisé Monsieur [U] [H] à louer l’appartement en location courte durée estimant pouvoir lui faire toute confiance s’agissant des autorisations nécessaires.

Le locataire, contrairement au propriétaire, n’a en principe ni la compétence ni la capacité lui permettant d’affecter le bien à un usage spécifique.

Dès lors, il appartenait à Monsieur [N] [D] et Madame [E] [D], en qualité de propriétaires de procéder aux démarches nécessaires pour procéder au changement d’affectation du bien et non à Monsieur [U] [H].

Dans ces conditions, Monsieur [U] [H] qui avait obtenu l’autorisation des propriétaires ne peut être tenu responsable du changement d’usage.

Monsieur [N] [D] et Madame [E] [D] seront condamnés seuls solidairement à une amende civile au titre des locations de courtes durées d’un local à usage d’habitation.

Sur le montant de l’amende :

L’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation dans sa rédaction issue de la loi du 18 novembre 2016, applicable au 20 novembre 2016, a porté l’amende encourue de 25 000 à 50 000 euros.

L’amende civile doit être fixée en fonction de l’objectif d’intérêt général poursuivi par la législation dont elle vise à garantir le respect dans une ville comme [Localité 6] où il existe une grande disparité entre l’offre et la demande de logements à la location, des revenus procurés par les locations illicites, de la durée des locations, le cas échéant des diligences du propriétaire pour le retour à un usage d’habitation, de la bonne foi dont l’intéressé a fait preuve et de sa situation personnelle et financière.

Le constat de location meublée touristique établit que le local litigieux a été mis en location sur une plate-forme numérique spécialisée dans la location touristique de courte durée et que des commentaires ont été laissés par des locataires à compter du mois de juin 2019 jusqu’au mois de mars 2023.

La période de location en meublé de tourisme revêtant un caractère illicite s’établit ainsi sur une période de temps considérable.

La Ville de [Localité 6] estime à 53.184 euros le revenu tiré des locations illicites sur une période comprise entre 2020 et 2023 (48 mois), alors qu’une location classique aurait généré la somme de 30.480 euros.

En tout état de cause, il ne fait aucun doute que le changement illicite d’usage du bien a généré un profit substantiel par rapport aux revenus issus d’une mise en location en bail d’habitation.

Elle indique que le montant de la compensation pour obtenir l’autorisation de changement d’usage aurait été de 17.600 euros.

Les défendeurs font valoir leur bonne foi et le fait qu’ils n’ont opposé aucune résistance lors du contrôle mené par le contrôleur assermenté, lui permettant de dresser son constat.

Ils indiquent que l’appartement a été retiré de la location sur la plate forme Airbnb et que Monsieur [D] a signé un contrat de bail mobilité le 23 février 2024 avec une étudiante, Madame [M] [Z], séjournant en France afin de réaliser ses études supérieures. Le contrat a été versé aux débats.

En considération de la durée conséquente de la période incriminée, des réservations, mais également et de sa coopération partielle avec la Ville de [Localité 6], il convient de fixer l’amende civile à 15.000 euros.

Sur les mesures accessoires :

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Dès lors qu’il est fait droit aux demandes de la Ville de [Localité 6], Monsieur [N] [D] et Madame [E] [D] supporteront solidairement la charge des dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Condamnée aux dépens, Monsieur [N] [D] et Madame [E] [D] seront condamnés solidairement à payer à la Ville de [Localité 6] une indemnité que l’équité commande de fixer à 1 500 euros au titre des frais irrépétibles.

En application des articles 481-1 6° et 514 alinéa 2 du code de procédure civile, la présente décision est de droit assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique,

Condamne solidairement Monsieur [N] [D] et Madame [E] [D] à payer une amende civile de quinze mille euros (15.000 euros), dont le produit sera versé à la Ville de [Localité 6], sur le fondement de l’article L651-2 du code de la construction et de l’habitation.

Rejette les demande formulées à l’égard de Monsieur [U] [H] ;

Condamne solidairement Monsieur [N] [D] et Madame [E] [D] à payer à la Ville de [Localité 6] la somme de mille cinq cents euros (1 500 euros) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne solidairement Monsieur [N] [D] et Madame [E] [D] aux dépens ;

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit.

Fait à Paris le 30 août 2024

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Caroline FAYAT