TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copies certifiées

conformes délivrées le:

à M^e GUERRIER, M^e ASSOULINE HADDAD

et M^e JAMI

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 22/08923

N° Portalis 352J-W-B7G-CXAEQ

N° MINUTE :

Assignation du :

09 juin 2022

ORDONNANCE

DU JUGE DE LA MISE EN ÉTAT

rendue le 21 juin 2024

DEMANDEURS

Monsieur [E] [J]

Madame [R] [A] [O] épouse [J]

Monsieur [G] [Z]

Madame [X] [C] épouse [Z]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentés par Maître Nicolas GUERRIER de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0208

DÉFENDEURS

Monsieur [L] [D]

Madame [S] [I] épouse [D]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentés par Maître Valérie ASSOULINE HADDAD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1128

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic le Cabinet HABRIAL

[Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1811

MAGISTRAT DE LA MISE EN ÉTAT

Madame Frédérique MAREC, première vice-présidente adjointe, assistée de Madame Léa GALLIEN, greffier

DÉBATS

A l’audience du 15 mai 2024, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue le 21 juin 2024.

ORDONNANCE

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

Premier ressort

L’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 5] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis suivant règlement de copropriété établi le 25 avril 1979, modifié les 17 février 1984, 09 mars 1984, 21 janvier 1994 et 08 septembre 2006.

Celui-ci détermine des parties privatives (28 lots numérotés 1 à 28), des parties communes générales et des parties communes spéciales aux copropriétaires des bâtiments A et B.

Le bâtiment B correspondait alors au lot n°20 qui a été supprimé suivant modificatif du 17 février 1984 pour être remplacé par les lots n°29 et 30.

M. [L] [D] et Mme [S] [I] épouse [D] sont propriétaires des lots n°32 et 33 au sein du bâtiment B, issus de la division du lot n°29.

M. [E] [J], Mme [R] [A] [O] épouse [J] sont propriétaires des lots n°25, 27, 28, 34, 35 et 36 au sein du bâtiment A.

M. [G] [Z] et Mme [X] [C] épouse [Z] sont propriétaires des lots n°1, 15 et 24 au sein du bâtiment A.

L’assemblée générale du 17 mai 2016 a autorisé les époux [D] à procéder à des travaux d’aménagement (couverture de l’escalier extérieur droit, création de quatre velux sur le toit de la maison, mise en place d’une porte en verre fixe à l’entrée gauche et mise en place d’une façade en verrière sous le préau.)

L’assemblée générale réunie le 11 décembre 2017 a par ailleurs autorisé les époux [D] à procéder à des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble (raccordement au gaz, pose d’un IPN, installation d’un escalier avec trémie, réfection du solin et rénovation des portes cochères du garage et du bâtiment B).

Ces travaux ont fait l’objet d’un permis de construire en date du 21 octobre 2016 et d’une attestation de conformité en date du 11 avril 2019.

***

Par exploit délivré le 09 juin 2022, les consorts [J] et [Z] ont fait citer le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 5], M. [L] [D] et Mme [S] [I] épouse [D] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir :

« – Condamner Monsieur et Madame [D], sous astreinte de 1.000 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, à mettre en œuvre la procédure de rachat des droits à construire relatifs aux constructions édifiées par eux au sein du lot n°32 dépendant de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 5] cadastré section AC n°[Cadastre 2],

— A défaut, ordonner la remise en état du lot n°32 dépendant de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 5] cadastré section AC n°[Cadastre 2], tel que défini par le règlement de copropriété, à savoir, à l’extérieur un préau et un local poubelles, et ce, sous astreinte de 1.000 € par jour de retard

commençant à courir à compter de l’expiration du délai visé au paragraphe précédent,

— Condamner solidairement Monsieur et Madame [D] à payer à Monsieur et Madame [J] la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,

— Condamner solidairement Monsieur et Madame [D] à payer à Monsieur et Madame [Z] la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,

— Condamner solidairement Monsieur et Madame [D] au paiement à chaque demandeur de la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du CODE DE PROCÉDURE CIVILE. »

***

Par conclusions d’incident notifiées le 14 avril 2023, le syndicat des copropriétaires demande au juge de la mise en état, au visa des dispositions de la loi du 10 juillet 1965, et en particulier son article 6-2, des articles 122, 700 et 789 du code de procédure civile, de :

« DECLARER Monsieur [E] [J], Madame [R] [A] [O] épouse [J], Monsieur [G] [Z] et Madame [X] [C] épouse [Z] irrecevables en leurs demandes,

CONDAMNER solidairement Monsieur [E] [J], Madame [R] [A] [O] épouse [J], Monsieur [G] [Z] et Madame [X] [C] épouse [Z] une somme de 2.500,00 sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. »

***

Par conclusions d’incident notifiées le 12 mars 2024, les consorts [D] demandent au juge de la mise en état, au visa des articles 122 et 789 du code de procédure civile et des articles 2, 3 et 6-2 de la loi du 10 juillet 1965, de :

« – DECLARER irrecevables les demandes de Monsieur et Madame [J] et de Monsieur et Madame [Z] dans leur assignation ainsi que leurs demandes nouvelles formulées dans leurs conclusions en réponse sur l’incident,

— CONDAMNER in solidum Monsieur et Madame [J] et Monsieur et Madame [Z] à payer à Monsieur et Madame [D] la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du CPC,

— Les CONDAMNER in solidum aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Valérie ASSOULINE-HADDAD, Avocat aux offres de droit, par application de l’article 699 du Code de Procédure Civile. »

***

Par conclusions en réponse sur incident notifiées le 13 mai 2024, les époux de Courcy et [Z] demandent au juge de la mise en état, au visa de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 696 et suivants du code de procédure civile, de :

« JUGER que Monsieur [E] [J], Madame [R] [A] [O] épouse [J], Monsieur [G] [Z] et Madame [X] [C] épouse [Z] ont qualité à agir.

JUGER que les demandes formulées par Monsieur [E] [J], Madame [R] [A] [O] épouse [J], Monsieur [G] [Z] et Madame [X] [C] épouse [Z] sont recevables.

DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires et les consorts [D] de toutes leurs demandes, fins et prétentions,

CONDAMNER in solidum le Syndicat des copropriétaires et les consorts [D] à payer à Monsieur [E] [J], Madame [R] [A] [O] épouse [J] d’une part et Monsieur [G] [Z] et Madame [X] [C] épouse [Z] d’autre part la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER in solidum le Syndicat des copropriétaires et les consorts [D] aux entiers dépens. »

L’incident a été appelé à l’audience du 15 mai 2024 et mis en délibéré au 21 juin 2024.

SUR CE,

— Sur la fin de non recevoir tirée du défaut de qualité à agir

Les demandeurs à l’incident exposent que les consorts [D] sont propriétaires des lots n°32 et 33 au sein du bâtiment B tandis que les consorts [J] et [Z] sont copropriétaires au sein du bâtiment A ; que ces derniers n’ont aucun droit de regard sur les décisions prises relativement aux parties communes spéciales du bâtiment B et n’ont donc pas qualité pour solliciter le rachat des droits à construire desdites parties communes.

Les époux [J] et [Z] opposent que leur action ne tend pas à remettre en cause les travaux votés par les copropriétaires du bâtiment B lors de l’assemblée générale du 17 mai 2016 mais à faire valoir leurs droits à la suite des travaux réalisés dans le lot n°32 ; que les nouvelles parties privatives des consorts [D] sont en effet issues de droits à construire qui sont des accessoires aux parties communes générales ; que les modifications intervenues nécessitaient à l’évidence un modificatif au règlement de copropriété avec attribution de tantièmes généraux et recalcul des charges.

Sur ce,

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Selon l’article 32 du même code, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

L’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 dispose qu’est réputé droit accessoire aux parties communes dans le silence ou la contradiction des titres le droit de surélever un bâtiment affecté à l’usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes, ou d’en affouiller le sol.

L’article 6-2 de ladite loi dispose que : « Les décisions afférentes aux seules parties communes spéciales peuvent être prises soit au cours d’une assemblée spéciale, soit au cours de l’assemblée générale de tous les copropriétaires. Seuls prennent part au vote les copropriétaires à l’usage ou à l’utilité desquels sont affectées ces parties communes. »

Le règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 5] stipule en son chapitre III relatif à la distinction entre les parties communes et les parties privatives qu’est « accessoire aux parties communes le droit de surélever un bâtiment affecté à l’usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes ou d’en affouiller le sol ».

L’énumération des parties communes spéciales au bâtiment B ne comprend que des accessoires matériels et non des droits accessoires, tels que le droit de surélévation.

Il n’est en outre pas contesté que le bâtiment B est divisé en plusieurs parties privatives distinctes.

Dès lors, et par seule application des dispositions de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 reprises par le règlement de copropriété de l’immeuble, la surélévation des locaux du bâtiment B constitue l’exercice d’un droit accessoire aux parties communes.

La fin de non recevoir tirée du défaut de qualité à agir de M. [E] [J], Mme [R] [A] [O] épouse [J] sera par conséquent rejetée.

— Sur la recevabilité de la demande de modification des charges

Les époux [D] exposent que les demandeurs formulent des demandes nouvelles tendant à la modification de la répartition des tantièmes et des charges communes générales qui serait rendue nécessaire par leur prétendue « construction » ; qu’il apparaît toutefois qu’aucune demande n’a été faite à ce titre ni dans leur assignation ni en assemblée générale ; que les travaux réalisés sur leur lot n°32 n’ont entraîné aucune modification de la surface comme en atteste le rapport de M. [U], géomètre-expert, du 26 août 2021 ; que la surface dite « créée » est en réalité une surface intérieure réaménagée conformément au permis de construire délivré le 21 octobre 2016 ; que par ailleurs, conformément à l’attestation de conformité des travaux délivrée, les travaux de réhabilitation sont bien conformes au permis de construire délivré ; que les tantièmes de charges n’avaient pas à être modifiés puisque les travaux de fermeture du préau ne créent pas de nouveaux locaux privatifs.

Les consorts [J] et [Z] opposent que la surface d’habitation est passée de 150,54 m² à 191,31 m² ; que ces travaux ont eu pour conséquence la transformation d’un préau en salle à manger et cuisine de sorte que la consistance du lot a été modifiée ; qu’il est évident que la valeur relative des parties privatives du lot n°32 par rapport à l’ensemble des parties privatives est augmentée ; que cette création de surface n’affecte donc pas uniquement les parties communes spéciales du bâtiment B, mais également les parties communes générales ; que l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que tout copropriétaire peut saisir le tribunal à l’effet de faire procéder à la nouvelle répartition rendue nécessaire dans le cadre de la procédure de rachat de droits à construire ; qu’ils soulignaient enfin déjà dans leur assignation que la création de nouveaux locaux privatifs entraînait une modification de la valeur relative des lots et par conséquent de la répartition des charges.

Sur ce,

Les époux [D] soulèvent l’irrecevabilité de la demande de modification des charges formées par les consorts [J] et [Z] sans remettre en cause leur droit d’agir mais uniquement le bien fondé de leur demande au regard de la matérialité des travaux réalisés au sein de leur lot n°32.

Or l’irrecevabilité doit ainsi être distinguée du débouté d’une partie qui, par le rejet de la demande présentée, sanctionne le caractère mal ou non-fondé de celle-ci. Le caractère fondé d’une demande déclarée irrecevable n’est en effet pas examiné.

M. [E] [J], Mme [R] [A] [O] épouse Roussel, M. [G] [Z] et Mme [X] [C] épouse [Z] seront par conséquent déclarés recevables en leur demande.

— Sur les autres demandes

Il convient de réserver les demandes au titre des frais irrépétibles et des dépens.

PAR CES MOTIFS,

Le juge de la mise en état, statuant en audience publique, par ordonnance contradictoire et susceptible d’appel,

REJETONS les fins de non recevoir soulevées par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], M. [L] [D] et Mme [S] [I] épouse [D] ;

DÉCLARONS M. [E] [J], Mme [R] [A] [O] épouse [J], M. [G] [Z] et Mme [X] [C] épouse [Z] recevables en leurs demandes ;

RÉSERVONS les demandes formées au titre des frais irrépétibles et dépens ;

RENVOYONS l’affaire à l’audience de mise en état du 09 octobre 2024 à 10 heures pour conclusions des défendeurs.

Faite et rendue à Paris le 21 juin 2024

Le greffier La juge de la mise en état