N° RG 24/00016 – N° Portalis DBYF-W-B7I-JELZ

Minute n° 2024/13

JUGEMENT DE FIXATION

DE PRIX

Juridiction de l’Expropriation

de l’Indre et Loire

DU

05 Décembre 2024

Situation :

Opération : acquisition de terrains nécessaires à la réalisation de :

Aménagement d’une piste cyclable et voie verte, sur la commune de [Localité 13]

_______

Juge de l’expropriation : Madame C. BELOUARD

_______

Le Juge de l’Expropriation du Département de l’Indre et Loire, assistée du Greffier de la juridiction, désignées conformément aux articles L211-1, L.311-5, R.211-1, R.211-5 du Code de l’Expropriation.

Dans la procédure :

ENTRE :

COMMUNE DE [Localité 13], sis [Adresse 10]

représentée par Maître CASADEI de la SELARL CASADEI-JUNG, avocats au barreau d’ORLEANS, avocats plaidant

ET :

Madame [I] [F] épouse [U],

née le 12 septembre 1935 à [Localité 18] (37), demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Albane HARDY de la SCP HARDY ANCIENNEMENT BULTEAU, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

Monsieur [P] [U],

né le 17 décembre 1938 à [Localité 8] (19), demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Albane HARDY de la SCP HARDY ANCIENNEMENT BULTEAU, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

EN PRESENCE DE :

Madame [Y], représentant le Directeur du service des Domaines du Département, Commissaire du Gouvernement,

EXPOSE DE LA PROCEDURE

Depuis 2009, la commune de [Localité 13] s’inscrit dans le projet de vélo-route avec l’itinéraire de la Loire à vélo. Cet itinéraire passe en bordure de Loire d’Est en Ouest, sur tout le territoire communal. Afin de développer cet itinéraire tant pour le tourisme qu’en tant que trajet du quotidien la commune a entrepris d’aménager :

— une piste cyclable [Adresse 15],

— ainsi qu’une voie verte reliant la Loire à vélo au chemin rural n° I0, un espace paysage et un accès au camping communal.

Ces aménagements ont été déclarés d’utilité publique par arrêté préfectoral du 2 juin 2017.

Les parcelles nécessaires au projet ont été déclarées cessibles par arrêtés préfectoraux des 5 octobre 2018 et du 24 février 2021.

L’ordonnance d’expropriation a été prise le 3 août 2021. Elle a été rectifiée par ordonnance du 8 octobre 2021. Elle a de nouveau été rectifiée par ordonnance du 7juin 2022

La déclaration d’utilité publique a été prorogée pour cinq ans suivant arrêté préfectoral du 1er juin 2022.

L’offre d’indemnisation proposée par l’expropriante n’a pas été acceptée par Mme [I] [F] épouse [U] et M. [P] [U]..

C’est dans ce contexte que la Commune de [Localité 13], suivant mémoire déposé 26 février 2024, a saisi le juge de l’expropriation afin de voir, au visa des articles L322-1, L322-1 et L322-3 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique fixer les indemnités devant revenir à Mme [I] [F] épouse [U] et M. [P] [U] pour la dépossession de la parcelle suivante située à [Localité 13] (37),lieudit [Adresse 17] cadastrée section ZM n°[Cadastre 1] d’une surface de 5030m²m² à la somme de 3350 € au titre de l’indemnité principale et à la somme de 670 € au titre de l’indemnité de remploi.

Le 8 mars 2024, le juge de l’expropriation a rendu une ordonnance fixant aux 23 et 24 mai 2024 la date de transport sur les lieux. Le juge de l’expropriation s’est transporté le 23 mai 2024 sur la parcelle expropriée. Au terme de ce transport, l’audience a été reportée au 04 octobre 2024 à 11h00.

Selon mémoire déposée le 16 septembre 2024, la Commune de [Localité 13], a maintenu ses demandes et conclut au rejet de l’ensemble des demandes de Mme [I] [F] épouse [U] et M. [P] [U].

Elle demande à voir fixer la date de référence un an avant la date d’ouverture de l’enquête publique soit le 21 avril 2015. Elle souligne que la parcelle est un terrain en nature de terre enherbée et pour une petite partie en nature de bois, elle est classée en zone N du PLU, elle est grevée d’une servitude au titre du plan de prévention des risques naturels d’inondation du Val de [Localité 19]-Val de [Localité 12] (ci après dénommé P.P.R.I.) qui la classe en zone inondable aléa fort et en zone de danger. Elle estime qu’un abattement de 20% sur le prix s’impose compte tenu de la ligne à haute tension la traversant. Elle retient la méthode par comparaison aboutissant à une valeur après abattement de 0,68€/m² pour la partie en nature de terre et à 0,58 €/m² pour la partie en nature de bois saillis.

Elle souligne que le prix proposé s’appuie sur l’avis des domaines. Elle souligne que les termes de comparaison produits par les expropriés ne sont pas pertinents et qu’aucun échange n’est possible, un tel échange supposant un accord amiable et un terrain équivalent. Elle n’a pas à suppléer la carence des époux [U] dans les termes de comparaison qui justifieraient un montant plus important.

Dans son second mémoire déposé le 23 septembre 2024, Madame le commissaire du gouvernement a indiqué que l’indemnité principale relative à la parcelle expropriée devait être fixée sur la base minimum de 0,47€ du m² soit 480€ avec une indemnité de remploi de 20 % soit 480€.

Elle souligne que la date de référence pour apprécier l’usage du bien doit être fixée un an avant le début de l’enquête parcellaire soit le 18 mai 2015, à ne pas confondre avec la date de l’arrêté préfectoral ordonnant l’enquête publique. Elle confirme le classement en zone Ne de la parcelle expropriée et en zone Azde du P.P.R.I. en aléa fort et correspondant à une zone de danger. Elle relève qu’il s’agit d’une parcelle pour partie en nature de terre et pour partie en nature de bois taillis.

Dans leur mémoire en réponse n°3, Mme [I] [F] épouse [U] et M. [P] [U] concluent au rejet des abattements formulés par la Commune de [Localité 13] et demandent à voir fixer le prix d’acquisition de la parcelle ZM [Cadastre 1] à la somme de 75450€ soit 15 euros/m² outre la somme de 15090 € au titre de l’indemnité de remploi.

Ils demandent à titre subsidiaire d’ordonner l’échange de ladite parcelle avec une parcelle appartenant à la Commune de [Localité 13] et située dans la zone industrielle de [Localité 9] de la même superficie et de la même valeur.

Avant dire droit, ils demandent à ce qu’il soit fait sommation à la Commune de [Localité 13] de fournir à la juridiction les éléments relatifs à :

— l’acquisition faite auprès des Consorts [N]-et [L]

— la valeur au mètre carré des terrains situés en zone industrielle de [Localité 9]

— la valeur au mètre carré du terrain de la zone pavillonnaire et jouxtant la parcelle appartenant aux époux [U].

En tout état de cause, ils sollicitent la condamnation de la commune de [Localité 13] à lui régler la somme de 1200 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre sa condamnation aux dépens.

Ils estiment que la proposition réalisée par la commune de [Localité 13] est dérisoire au regard de la valeur réelle en terre maraîchère de leur parcelle et de la valeur des parcelles environnantes; qu’elle jouxte une zone pavillonnaire pour laquelle le prix de vente est à un prix largement supérieur à celui offert; que la parcelle borde également la zone industrielle de [Localité 9] où la vente des terrains se réalise à 30 euros le m²; qu’un terrain de loisir, comme l’est actuellement ladite parcelle se vend 12€ /le m². Ils rappellent qu’avant l’acquisition par les concluants, la parcelle était exploitée en terre maraîchère.

Ils estiment que le fait qu’une ligne électrique passe au dessus de ladite parcelle ne justifie nullement un abattement de 10%. Ils soulignent qu’en 2011, la Commune leur avait proposé 3€ le m² pour ladite parcelle soit quatre fois plus que le prix proposé à ce jour; que la Commune ne justifie pas que les prix aient baissé depuis. Ils ajoutent que deux propriétaires voisins ont vendu il y a plusieurs années des terrains similaires à une valeur de 18 € /le m² Ils détaillent des ventes intervenues.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 novembre 2024, délibéré prorogé au 5 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I- Sur le rappel du rôle du juge de l’expropriation et la régularité de la procédure

Conformément à l’article 17 de la Déclaration des droits de l’Homme et du citoyen du 26 août 1789, nul ne peut être privé de sa propriété, celle-ci est réputée «inviolable et sacrée », de sorte qu’une expropriation n’est légalement possible que si la nécessité publique, légalement constatée, l’exige, et sous la condition d’une « juste et préalable indemnité ».

C’est en raison de ce principe que:

— une « déclaration d’utilité publique » doit intervenir avant tout acquisition par voie d’expropriation.

— le transfert de propriété des immeubles expropriés au profit de la collectivité expropriante est prononcé par un juge judiciaire, garant de libertés individuelles, le « juge de l’expropriation », au moyen d’une ordonnance,

— le juge de l’expropriation est seul compétent pour fixer l’indemnité de dépossession en cas d’absence d’accord amiable des parties.

La phase judiciaire de la procédure n’intervient qu’après une procédure administrative comprenant deux enquêtes pouvant avoir lieu simultanément:

— l’enquête publique préalable à la « déclaration d’utilité publique » (D.U.P.), portant sur le projet nécessitant l’acquisition de terrains,

— l’enquête parcellaire qui vise à déterminer précisément les parcelles de terrains à acquérir, à recenser les propriétaires et à les aviser individuellement,

A l’issue de l’enquête parcellaire le préfet prend un « arrêté de cessibilité » désignant chacune des parcelles à exproprier et chacun de leurs propriétaires.

Les deux enquêtes sont les seuls moments au cours desquels les propriétaires expropriés peuvent s’exprimer face à l’administration, sur l’opportunité, l’économie et l’étendue du projet et ses conséquences lors de l’enquête préalable à la D.U.P. au cours de laquelle ils ne sont informés que par voie de publicité collective, et à propos de l’emprise exercée sur leurs biens et sur l’identité exacte des propriétaires lors de l’enquête parcellaire.

Les recours en annulation de la D.U.P. et de l’arrêté de cessibilité s’exercent exclusivement devant les juridictions de l’ordre administratif.

Le transfert de propriété est ensuite prononcé par une ordonnance du juge de l’expropriation, saisi par le préfet, sans intervention de l’exproprié, la procédure n’étant pas contradictoire à ce stade.

Le juge de l’expropriation exerce un contrôle purement formel de la procédure administrative qui s’est déroulée en amont en ce qu’il contrôle uniquement si les pièces prévues par le Code de l’expropriation lui ont bien été transmises par le préfet. Il lui est en revanche interdit d’apprécier la validité des actes administratifs.

L’ordonnance d’expropriation éteint par elle-même et à sa date, tous droits réels ou personnels existant sur les immeubles expropriés c’est- à-dire qu’elle engendre le transfert immédiat de la propriété de parcelle expropriée vers l’autorité expropriante.

Le juge de l’expropriation intervient après l’ordonnance d’expropriation à nouveau seulement en l’absence d’accord amiable quant à une indemnisation entre l’autorité expropriante et les expropriés. Il n’entre donc pas dans les attributions du juge de l’expropriation d’ordonner un échange de parcelles; cette demande sera rejetée.

II- Sur la fixation des indemnités au titre de la parcelle expropriée.

1- Sur la date de référence relative à l’usage de la parcelle

Le Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique prévoit trois dates de référence différentes et notamment :

— la date de référence pour déterminer la consistance du bien (date où le juge statue)

— la date de référence pour déterminer son usage effectif (L322-2 et L322-6).

L’article L322-2 du Code de l’expropriation énonce que :

«  Les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l’article L. 121-8 du code de l’environnement ou par l’article 3 de la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand [Localité 14], au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté mentionnée à l’article L. 311-1 du code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique.

Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l’utilisation ou l’exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au deuxième alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l’expropriant, une intention dolosive.

Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu’ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s’ils ont été provoqués par l’annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d’utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d’utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l’enquête publique de travaux publics dans l’agglomération où est situé l’immeuble."

L’enquête publique a débuté le 18 mai 2016. En conséquence, la date de référence sera fixée un an avant soit au 18 mai 2015.

2- Sur la nature et consistance de la parcelle expropriée

La commune de [Localité 13] est située en périphérie de la métropole tourangelle. Elle est bordée au Nord par la Loire, au sud par la voie de chemin de fer [Localité 19]-[Localité 20] et la route départementale 140. Elle dispose de tous les commerces. La zone d’activité de [Localité 9] est située à l’entrée Ouest de la ville. Le centre-ville est en hauteur par rapport à la Loire.

La parcelle ZM n°[Cadastre 1] d’une superficie de 5030 m² est située en contrebas de [Adresse 11] sur la route départementale 751. La parcelle est en nature de terre avec la présence d’arbres en bordure de parcelle (bois taillis). Elle est traversée par une ligne à haute tension, un pylône y est implanté. Elle est en forme de lame de parquet.

La parcelle est classée en zone Ne au PLU qui correspond à un secteur d’activités spécifiques et/ou d’équipements en zone naturelle. Elle n’est pas constructible à ce titre. Elle est d’autant moins constructible qu’elle est affectée d’une servitude étant classée en zone Azde du plan de prévention des risques naturel d’inondation du Val de [Localité 19]-Val de [Localité 12]. Cette zone correspond à la zone inondable urbanisée ou peu urbanisée et aménagée (A) située derrière les digues dans une zone de risque d’affouillement et de destruction potentielle du bâti en cas de rupture brutale de digue de proximité. Cette zone de danger est appelée Zone de dissipation de l’énergie (ZDE).

Cette parcelle a une vocation agricole comme les terres situées au Sud et à l’Ouest de [Localité 13]. Cet état de fait n’est pas contesté par Mme [I] [F] épouse [U] et M. [P] [U] puisqu’ils ont eux-mêmes évoqués une terre cultivée par un maraîcher avant qu’ils en deviennent propriétaires. Il ne s’agit donc pas d’un terrain à bâtir. Cette parcelle est libre de toute occupation.

3- Sur l’évaluation

3.1- Sur les termes de comparaison aux débats

— Sur ceux des préemptés

Mme [I] [F] épouse [U] et M. [P] [U] ont proposé trois termes de comparaison :

— Le premier correspond à la vente du 10 mars 2022 et porte sur un ensemble immobilier composé de différentes parcelles pour une superficie totale de 49078 m² soit un prix moyen de 0,37 €/m² avec manifestement une distinction à 0,54 €/m² pour les parcelles libre de toute occupation. Le prix de la parcelle cadastrée section BI n°[Cadastre 6], incluse dans cette vente, est dès lors inférieur au prix proposé par la Commune pour la parcelle ZM[Cadastre 1]. Il ne suarait être pertinent.

— Pour les deux autres termes, ils sont comme la parcelle ZM n°[Cadastre 1] en zone Azde du PPRI. Ils sont classés en zone A du PLU, soit une zone à vocation agricole. En revanche, ils ne présentent pas la même consistance matérielle ou la même desserte :

* la vente du 20 mai 2022 porte sur une parcelle cadastrée BI n°[Cadastre 4] qui est en nature de jardin et a été aménagée en aire de stationnement pour caravanes. Elle est accessible depuis une allée gravillonnée permettant de rejoindre l’espace de stationnement. La consistance (accès via une allée gravillonnée) et son usage à la date de référence (aire de stationnement) sont très différents de la parcelle expropriée.

* la vente du 26 juillet 2023 porte sur une parcelle en forme lame de parquet cadastrée BI n°[Cadastre 5] qui est directement accessible depuis la [Adresse 16] d’une part et la voie communale n°13 d’autre part. Elle a été vendue enherbée.

Ces trois termes ne peuvent en conséquence être retenus comme pertinents pour justifier un prix plus élevé que celui proposé.

— Sur ceux de la Commune découlant de l’avis du domaine concernant les terrains en nature de bois taillis

Les termes de comparaison de terrains en nature de bois taillis situés sur la Commune de [Localité 13] figurant à l’avis des domaines correspondant à des mutations entre le 05 décembre 2018 et le 22 avril 2021. Ils correspondent tous à des parcelles classées en zone N. Le prix moyen relevé est de 0,58€/m² et la médiane de 0,60€/m². Ces termes sont pertinents.

— Sur ceux de la Commune découlant de l’avis du domaine et sur les termes du Commissaire du gouvernement concernant les parcelles en nature de terre

Sur les différents termes de comparaison de ventes de terres agricoles produits par Mme la Commissaire du gouvernement, ils sont essentiellement en zone A du PLU avec des contraintes quant au PPRI moins importantes (pas de zone de danger). Il peut être constaté que le prix moyen au m² est de 0,91 m² et une médiane de 0,49€/m². Aucun terme n’est en zone Ne. Ces termes correspondent à des parcelles agricoles. Le terme 10 qui correspond à “une belle parcelle de forme rectangulaire sur laquelle est implantée un pylône supportant une ligne électrique à haute tension “(parcelle ZN n°[Cadastre 3] – zone A au PLU et AM au PPRI) a été vendue 0,69 €/m². Cette parcelle ZN b°[Cadastre 3] n’est en revanche pas à proximité géographique de la [Adresse 11].

Concernant les termes de comparaison des parcelles en nature de terre apparaissant dans l’avis des domaines (page 10), il peut être relevé pour des terrains en nature de terre pour des ventes entre le 7 décembre 2017 et le 16 février 2021 ont un prix moyen de 0,58€/m2 avec une médiane à 0,60 €/m². Le terme n°3 portant sur la vente de la parcelle cadastrée section BI n°[Cadastre 7] qui est une toute petite parcelle de 235 m² au centre du camping les peupliers a été vendue 0,85 €/m². Elle est située à proximité de la parcelle expropriée comme la reproduction de l’extrait du plan cadastral ci-après l’illustre :

3.2- Sur l’évaluation en découlant au regard des caractéristiques physiques de la parcelle préemptée

Si le terme n°3 évoqué ci-dessus portant sur la vente de la parcelle cadastrée section BI n°[Cadastre 7] est particulièrement pertinent au regard de sa proximité géographique, sa toute petite superficie et sa situation, à savoir en plein centre du camping les peupliers, ont nécessairement survalorisé son prix.

Il doit être tenu compte du fait que la parcelle ZM n° [Cadastre 1] est pour une petite partie en bois taillis. Les termes de comparaison retenus à ce titre portent le prix médian de ce type de terrain à 0,60€/m² comme évoqué supra. Enfin, la parcelle ZM n°[Cadastre 1] est affectée d’une servitude de ligne à haute tension qui la dévalorise.

Au regard de ces différents éléments l’indemnité principale sera fixée sur une base de 0,67€/m². L’indemnité de remploi est destinée à couvrir les frais qui seraient exposés par les expropriés pour acquérir un bien similaire dont sont déduits les éventuels avantages fiscaux dont ils pourraient aussi bénéficier selon la définition de l’article R. 322-5 du Code de l’expropriation. En droit positif, elle est fixée selon des taux dégressifs sur le montant de l’indemnité principale qui sont de l’ordre de 20 % sur la partie inférieure ou égale à 5 000 €, de 15 % entre 5 001 et 15 000 € et de 10 % au delà. Il en découle les indemnités suivantes :

Indemnité principale 0.67€/m²

0,67 x 5030= 3370,10 €

Indemnité de remploi de 20%

3370,10 x20% = 674,02 €

TOTAL

4044,12€

III- Sur les autres frais

L’autorité qui exproprie supporte seule les dépens.

Au regard du caractère obligatoire désormais de la représentation, la Commune de [Localité 13] sera également condamnée à payer Mme [I] [F] épouse [U] et M. [P] [U] la somme de 1200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

Fixe la date de référence quant à l’usage du bien au 18 mai 2015 ;

Fixe l’indemnité due par la Commune de [Localité 13] à Mme [I] [F] épouse [U] et M. [P] [U] découlant de l’expropriation au titre de l’emprise totale de la parcelle située Commune de [Localité 13] (37), cadastrée :

— section ZM n°[Cadastre 1] d’une surface de 5030 m²

à la somme de 4.044,12 € (QUATRE MILLE QUARANTE-QUATRE EUROS DOUZE CENTIMES) selon le détail suivant:

Indemnité principale 0,67€/m²

3370,10 €

Indemnité de remploi de 20%

674,02 €

TOTAL

4044,12 €

DIT que les dépens resteront à la charge de la Commune de [Localité 13];

Condamne la Commune de [Localité 13] à régler à Mme [I] [F] épouse [U] et M. [P] [U] la somme de 1.200,00 € (MILLE DEUX CENTS EUROS) en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Fait et prononcé au siège du Tribunal judiciaire de TOURS à l’audience publique du 05 Décembre 2024 par C. BELOUARD, Juge de l’Expropriation du Département de l’Indre et Loire, assistée de F. SONNET, Greffier audit Tribunal, désignées conformément aux articles L211-1, L.311-5, R.211-1, R.211-5 du Code de l’Expropriation.

Le Greffier,

F. SONNET

Le Juge de l’expropriation,

C. BELOUARD