TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [O] [G]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Elisabeth WEILLER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/04477 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4W4V

N° MINUTE : 3

JUGEMENT

rendu le 18 octobre 2024

DEMANDERESSE

S.A. IMMOBILIERE 3F,

[Adresse 2] – [Localité 4]

représentée par M^e Elisabeth WEILLER, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR

Monsieur [O] [G],

[Adresse 1] – [Localité 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Morgane JUMEL, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 20 septembre 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 18 octobre 2024 par Morgane JUMEL, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 18 octobre 2024

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/04477 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4W4V

RAPPEL DES FAITS

Suivant acte sous seing privé en date du 20 juillet 2021, la société IMMOBILIERE 3F a donné en location à Monsieur [G] [O] un appartement à usage d’habitation constituant le [Adresse 1] situé [Adresse 1] [Localité 3].

Des loyers étant demeurés impayés, la société IMMOBILIERE 3F a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire au locataire le 18 décembre 2023 portant sur une somme en principal de 1.801,50 euros et dénoncé à la CCAPEX le 18 décembre 2023 ; puis elle a fait assigner Monsieur [G] [O] le 12 avril 2024, devant le juge des contentieux du tribunal judiciaire de Paris pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

Cette assignation a été dénoncée au Préfet le 17 avril 2024.

A l’audience du 20 septembre 2024, la société IMMOBILIERE 3F représentée par son avocat, a notamment demandé au juge des contentieux de la protection de :

— à titre principal, constater et prononcer la résiliation du bail du fait de l’acquisition de la clause résolutoire, à titre subsidiaire prononcer la résiliation judiciaire du bail précité en raison du non-paiement des loyers et des charges à leurs échéances,

— ordonner l’expulsion de la défenderesse des lieux qu’elle occupe ainsi que de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets garnissant les lieux dans tel garde meubles ou resserre au choix de la partie requérante, et ce en garantie de toutes sommes qui pourraient être dues aux frais, risques et périls de la partie expulsée ;

— condamner Monsieur [G] [O] à payer la somme de 7.516,08 euros correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 31 mars 2024,

— condamner Monsieur [G] [O] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers majorés de 50 % et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ; subsidiairement dire que cette indemnité ne saurait être inférieure au montant du loyer majoré des charges ;

— le condamner au paiement de la somme de 350 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.

Le conseil de la société IMMOBILIERE 3F a indiqué qu’il n’était pas favorable à l’octroi de délais suspensifs de l’acquisition de la clause résolutoire compte tenu de l’augmentation constante de la dette locative.

Monsieur [G] [O], cité à étude, n’a pas comparu.

MOTIFS DE LA DECISION

SUR LA RESILIATION :

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023 prévoit que :

«  I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

Lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

Le représentant de l’Etat dans le département saisit l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée, afin qu’il réalise un diagnostic social et financier pour les locataires ainsi signalés par le commissaire de justice. Le diagnostic est transmis par l’opérateur à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la même loi avant l’expiration du délai mentionné au III du présent article. "

L’article 24 V indique pour sa part :

« Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

L’article 24 VII précise :

«  Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. "

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 18 décembre 2023, pour la somme en principal de 1.801,50 euros, en mentionnant que cette somme doit être réglée dans un délai de six semaines.

Les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le bail a été conclu le 20 juillet 2021 pour une durée de trois ans. Dès lors, les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 ne lui étaient pas applicables à la date de délivrance du commandement de payer le 18 décembre 2023.

Le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 18 février 2024.

L’examen du décompte locatif laisse apparaître l’augmentation de la dette locative et l’absence de reprise du paiement du loyer courant. Les conditions de l’article 24 VII permettant de suspendre l’acquisition de la clause résolutoire ne sont donc pas remplies, la nouvelle rédaction de ce texte imposant la reprise du loyer pour l’octroi de délais.

L’expulsion de Monsieur [G] [O] sera ordonnée, en conséquence, ainsi que celle de tous occupants de son chef.

Aucun motif ne justifie la suppression du délai de deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux pour procéder à l’expulsion.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION EN PAIEMENT :

Monsieur [G] [O] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter de l’acquisition de la clause résolutoire jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Il sera également condamné au paiement de la somme de 7.516,08 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 31 mars 2024. Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

SUR LES AUTRES DEMANDES :

Monsieur [G] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens.

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. La demande présentée de ce chef sera rejetée.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de location en date du 20 juillet 2021, concernant l’appartement à usage d’habitation [Adresse 1] situé au [Adresse 1] [Localité 3], sont réunies à la date du 18 février 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [G] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [G] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société IMMOBILIERE 3F pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris avec le concours d’un serrurier et de la force publique;

DIT n’y avoir lieu d’ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNE Monsieur [G] [O] à verser à la société IMMOBILIERE 3F une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Monsieur [G] [O] à verser à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 7.516,08 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 31 mars 2024, assortie des intérêts légaux à compter du présent jugement ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile;

CONDAMNE Monsieur [G] [O] aux dépens ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an précités.

Le greffier, Le juge,