TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 12/12/2024

à : Maître Aude ABOUKHATER

Copie exécutoire délivrée

le : 12/12/2024

à : Maître Catherine HENNEQUIN

Pôle civil de proximité

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PCP JCP fond

N° RG 23/10094 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3T56

N° MINUTE :

3/2024

JUGEMENT

rendu le jeudi 12 décembre 2024

DEMANDERESSE

[Localité 5] HABITAT OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Catherine HENNEQUIN de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0483

DÉFENDEUR

Monsieur [P] [Y], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne assisté de Maître Aude ABOUKHATER de l’AARPI HUG & ABOUKHATER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #G0031

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Caroline THAUNAT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Florian PARISI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 11 octobre 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 12 décembre 2024 par Caroline THAUNAT, Vice-présidente assistée de Florian PARISI, Greffier

Décision du 12 décembre 2024

PCP JCP fond – N° RG 23/10094 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3T56

Par contrat sous seing privé du 12 décembre 2001, l’EPIC OFFICE PUBLIC D’AMENAGEMENT ET DE CONSTRUCTION DE [Localité 5] aujourd’hui dénommé [Localité 5] HABITAT OPH a donné à bail à Monsieur [D] [Y] un appartement à usage d’habitation de taille T3 situé [Adresse 4] moyennant un loyer mensuel de 309, 77 euros majoré des charges locatives.

Monsieur [D] [Y] a été déclaré décédé le 20 mars 2022 sans que la date de son décès n’ait été établie.

Monsieur [P] [Y], fils du preneur, a sollicité le transfert du bail. Par courrier du 7 décembre 2022, l’EPIC [Localité 5] HABITAT OPH a indiqué qu’il ne répondait pas aux conditions réglementaires requises par les articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989 en ce qu’il ne démontrait pas la communauté de vie un an avant le décès. Il lui était demandé de quitter les lieux dans un délai d’un mois.

Par courrier recommandé du 30 janvier 2023(pli avisé et signé le 20 février 2023), l’EPIC [Localité 5] HABITAT OPH a demandé à Monsieur [P] [Y] de quitter immédiatement les lieux et de s’acquitter des arriérés de loyers de 4948, 36 euros.

Par acte d’huissier en date du 21 novembre 2023, l’EPIC PARIS HABITAT OPH a fait assigner Monsieur [P] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

constater que le défendeur ne réunit pas les conditions du transfert de bail et que ce dernier a été résilié du fait du décès du preneur,-ordonner l’expulsion de Monsieur [D] [Y], et tous occupants de son chef, avec assistance de la force publique au besoin et la séquestration des meubles aux frais du défendeur,

— condamner Monsieur [P] [Y] à lui verser, à compter du décès de Monsieur [D] [Y] des indemnités d’occupation correspondant aux loyers actualisés augmentés des charges, jusqu’à libération des lieux,

— condamner Monsieur [P] [Y] à lui verser la somme de 10 440, 62 euros au titre des arriérés de loyers et charges, selon décompte arrêté au 13 novembre 2023,

— condamner Monsieur [P] [Y] à lui verser la somme de 1200 euros au titre des frais irrépétibles.

Après un renvoi de l’examen de l’affaire compte tenu de la demande d’aide juridictionnelle du défendeur, le dossier a été rappelé à l’audience du 11 octobre 2024, à laquelle l’EPIC [Localité 5] HABITAT OPH a réitéré les demandes de son acte introductif d’instance.

Au soutien de ses demandes, le bailleur insiste sur le fait que les conditions du transfert du bail des articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989 et L.621-2 du code de la construction et de l’habitation ne sont pas réunies en ce que Monsieur [P] [Y] ne justifie pas avoir vécu dans les lieux avant le décès de son père, étant domicilié à une autre adresse, que le logement est trop grand en ce qu’il ne rapporte pas la preuve y accueillir ses enfants.

Par conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement, Monsieur [P] [Y], représenté par son conseil, sollicite du tribunal qu’il déboute le demandeur de l’ensemble de ses demandes, qu’il lui soit enjoint de régulariser le bail et d’établir des avis d’échéances. Il sollicite un délai de 36 mois pour s’acquitter de la dette de loyer et que soit écartée l’exécution provisoire.

Au soutien de telles prétentions, Monsieur [P] [Y] indique avoir toujours vécu au domicile de son père, avoir déclaré une seconde adresse administrative car son père détournait son courrier. Il indique recevoir régulièrement ses enfants en droit de visite et d’hébergement à l’amiable avec leur mère. Il précise également qu’une partie de la dette relève de la succession de son père qu’il a refusé et dont il n’est pas tenu. Il ajoute avoir tenté de payer son loyer, que ses virements étaient rejetés en raison de la clôture du compte.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 12 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Il sera relevé à titre liminaire qu’il n’est pas contesté que l’EPIC OFFICE PUBLIC D’AMENAGEMENT ET DE CONSTRUCTION DE [Localité 5] est aujourd’hui dénommé [Localité 5] HABITAT OPH.

Sur le transfert du bail et ses conséquences

Il résulte de l’article 14 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès. A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire.

Toutefois, s’agissant d’un logement HLM, en application de l’article 40 de loi du 6 juillet 1989 précitée, ce transfert est soumis à deux autres conditions cumulatives : d’une part, le demandeur au transfert doit remplir les conditions d’attribution des logements HLM, et d’autre part, le logement doit être adapté à la taille de son ménage. Lorsque le bénéficiaire du transfert est un descendant remplissant les conditions de ressources mais pour lequel le logement est inadapté à la taille du ménage, l’organisme bailleur peut proposer un relogement dans un logement plus petit pour lequel l’intéressé est prioritaire.

Selon l’article L.621-2 du code de la construction et de l’habitation, les locaux insuffisamment occupés sont définis comme des locaux comportant un nombre de pièces habitables, au sens de l’article 28 de la loi du 1er septembre 1948, non compris les cuisines, supérieur de plus d’un au nombre de personnes qui y ont effectivement leur résidence principale. Pour la détermination des conditions d’occupation prévues au présent article, peuvent seuls être compris au nombre des personnes ayant effectivement leur résidence principale dans le local considéré : 1° l’occupant et son conjoint ; 2° leurs parents et alliés ; 3° les personnes à leur charge ; 4° les personnes à leur service et affiliées de ce fait à une caisse d’assurances sociales et de compensation d’allocations familiales ; 5° les personnes titulaires d’un contrat de sous-location. Par dérogation, les enfants de l’occupant ou de son conjoint faisant l’objet d’un droit de visite et d’hébergement sont compris au nombre des personnes mentionnées au deuxième alinéa du présent article.

En outre, les articles L.441-1 et R.441-1 du code de la construction et de l’habitation prévoient les conditions d’attribution des logements des organismes d’habitation à loyer modéré en fonction de critères fixés par décret en Conseil d’État et tenant compte en particulier du patrimoine, de la composition, du niveau de ressources et des conditions de logement actuelles du ménage, de l’éloignement des lieux de travail, de la mobilité géographique liée à l’emploi et de la proximité des équipements répondant aux besoins des demandeurs.

En l’espèce, le bail litigieux porte sur un logement de 3 pièces et Monsieur [P] [Y] indique y vit seul et précise recevoir deux de ses trois enfants un week-end sur deux.

Il ne verse toutefois aux débats l’acte de naissance que de deux de ses enfants, [X], né de son union avec Mme [T] [L] et [G], issue de son union avec Mme [K] [H].

Or , il résulte des pièces versées aux débats que par jugement du 8 septembre 2008, le juge aux affaires familiales de [Localité 5] a accordé à Monsieur [P] [Y] un droit de visite uniquement le samedi de 10heures à 18 heures un samedi sur deux et la moitié des vacances scolaires selon le même droit de visite sur son fils [X]. Il n’est pas prévu d’hébergement dans le jugement versé et aucune autre décision n’a été produite par ce dernier.

Il ne rapporte pas la preuve de l’hébergement de son fils, [X] âgé de 17 ans.

S’agissant de sa fille, [G], âgée de 5ans, Mme [K] [H], ex compagne, se contente d’indiquer dans l’attestation du 2 août 2024 que sa fille « est toujours allée voir son père au [Adresse 2] » mais n’évoque pas un droit d’hébergement de M [P] [Y].

Enfin, force est de constater que l’huissier qui s’est rendu au [Adresse 2] indique dans le constat du 13 juillet 2023 qu’il ne trouve dans le logement en cause que quelques vêtements d’hommes, un unique lit deux places dans la chambre et un clic clac dans le salon.

Il peut être relevé qu’il n’y a aucune trace de la présence d’enfants ou adolescents dans les lieux ni produit d’hygiène dans la salle de bain.

Si Monsieur [P] [Y] allègue y recevoir régulièrement ses deux de ses trois enfants, et avoir déclaré trois enfants sur la demande de logement social déposée le 15 janvier 2024, il ne rapporte pas la preuve d’héberger ses enfants dans les lieux.

En conséquence, à supposer même que le défendeur puisse être considérée comme résidant dans le local au sens du code de la construction et de l’habitation dans l‘année précédent le décès de son père, l’occupation par une seule personne n’est pas adaptée à la taille du logement de trois pièces.

Dès lors, les conditions du transfert du bail ne sont pas réunies, de sorte que ce dernier s’est trouvé résilié à la date du décès du locataire, Monsieur [D] [Y], soit au 20 mars 2022.

Monsieur [D] [Y] étant sans droit ni titre depuis le 20 mars 2022, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

En conséquence, à compter du 20 mars 2022, Monsieur [P] [Y] sera condamné à une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et ce jusqu’à complète libération des lieux.

Sur les demandes en paiement au titre de l’indemnité d’occupation et de délais de paiement

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

En l’espèce, le bailleur sollicite que l’indemnité d’occupation soit égale au montant du loyer et des charges. L’indemnité d’occupation sera par conséquent fixée à un montant égal au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Le décompte produit fait état d’un arriéré d’indemnité d’occupation de 10 440, 62 euros échues au 13 novembre 2023.

Ce décompte n’est pas contesté en défense sauf à hauteur de 1165, 94 euros au motif que la somme est une dette de loyers imputables à M [D] [Y] et relève donc de la succession qui été refusée par Monsieur [P] [O] qui ne saurait donc être tenu à son paiement.

Il doit toutefois être relevé que l’ensemble des dettes de loyer existant avant le décès de M [D] [Y] ont été apurées par un virement du 9 mai 2022, postérieure à son décès, que le solde était nul à cette date.

En conséquence, l’intégralité de la dette d’indemnités d’occupation est postérieure au décès.

En conséquence, Monsieur [P] [Y] sera condamné au paiement de la somme de 10440, 62 euros au titre des indemnités d’occupation arrêtées au 13 novembre 2023, puis à une indemnité d’occupation d’un montant égale au montant du loyer augmentés des charges à compter du 14 novembre 2023 et jusqu’à complète libération des lieux.

En vertu de l’article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [P] [Y] a justifié de sa situation financière et perçoit le revenu de solidarité active à hauteur de 626, 39 euros par mois . Toutefois compte tenu du montant de sa dette ainsi que l’intervention de paiement des loyers rejetés par le bailleur démontrant sa bonne foi et son intention d’apurer sa dette, il lui sera accordé des délais de paiements dans les conditions fixées dans le dispositif.

Il sera toutefois précisé qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe au principal, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire et apparaissant nécessaire compte tenu de l’ancienneté de la créance, sera ordonnée en application de l’article 515 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du contrat de bail liant Monsieur [D] [Y] relativement au logement sis [Adresse 4] à la date du décès du locataire le 20 mars 2022 ;

DIT que Monsieur [P] [Y] est depuis cette date occupant sans droit ni titre et redevable d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [P] [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [P] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [P] [Y] à verser à l’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH la somme de 10440, 62 (décompte arrêté au 13 novembre 2023, incluant la mensualité d’octobre 2023), correspondant à l’arriéré d’indemnités d’occupation ;

AUTORISE Monsieur [P] [Y] à s’acquitter de la somme susvisée en 24 mensualités de 435 euros, le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible,

CONDAMNE Monsieur [P] [Y] à verser à l’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 14 novembre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

DIT n’y avoir lieu à paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [P] [Y] aux dépens de l’instance ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE l’exécution provisoire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT