TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Jean-Charles LINE

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/01724 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4AGH

N° MINUTE :

24/2

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 10 décembre 2024

DEMANDERESSE

S.P.P.I LBP ACTIFS IMMO,

dont le siège social est sis [Adresse 1] / FRANCE

représentée par M^e Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0848

DÉFENDEUR

Monsieur [X] [D],

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Jean-Charles LINE, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC185

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffiers lors des débats et de Alexis QUENEHEN, Greffier lors du délibéré,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 30 septembre 2024

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 10 décembre 2024 par Françoise THUBERT, Vice-présidente, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier lors des débats et de Alexis QUENEHEN, Greffier lors du délibéré,

Décision du 10 décembre 2024

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/01724 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4AGH

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 2/ 10/ 2014 à effet au 2/ 10/ 2014, la SPPI LBP ACTIFS IMMO ayant pour mandataire Icade Property Management a donné à bail à M. [D] [X] un appartement à usage d’habitation, situé [Adresse 3], pour un loyer de 1090 euros, outre 179 euros de provision sur charges.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à M. [D] [X] le 21/ 11/ 2023 pour avoir paiement d’un arriéré de 5399,01 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 15/ 01/ 2024, la SPPI LBP ACTIFS IMMO a fait assigner M. [D] [X] aux fins de :

— voir constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayé de loyer,

— voir ordonner l’expulsion de M. [D] [X] ainsi que tous occupants de son/leur chef avec assistance de la force publique et d’un serrurier,

— voir condamner M. [D] [X] au paiement à titre provisionnel :

*d’une somme de 3988,91 euros au titre de l’arriéré au 1/ 01/ 2024 inclus, à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter du commandement valant mise en demeure

*d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer normalement exigible en cas d’occupation régulière des lieux à compter de la résiliation jusqu’à libération effective des lieux,

*d’une somme de 2500 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens .

L’assignation a été dénoncée à M. LE PREFET de [Localité 4] le

16/ 01/ 2024.

À l’audience du 30/09/2024, le bailleur élève sa demande au titre de l’arriéré à la somme de 4289,20 euros au 24/ 09/ 2024, septembre 2024 inclus et maintient ses autres demandes. Il indique que les avis d’échéances sont adressés à la même adresse que les mises en

demeure , reçues, si bien que le locataire doit les recevoir.

Sur la validité du commandement de payer, il expose que la loi du 27/07/2023 est d’application immédiate, que le commandement est valable. Il précise qu’ il s’oppose à des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire.

Subsidiairement il sollicite le prononcé de la résiliation du bail , ou très subsidiairement la condamnation au paiement des sommes dues à titre provisionnel.

M. [D] [X], assigné selon les formes de l’article 656 à 658 du Code de Procédure Civile, a été représenté.

Il expose ne pas recevoir les avis d’échéance par le gestionnaire Esset Management , ou tardivement , si bien qu’il est indiqué être débiteur en réglant également tardivement , et qu’il ne reçoit pas de quittance. Il ajoute que ses virements sont imputés tardivement. Il soutient que les décomptes ne sont pas précis sur les sommes réclamées, variant pour une même date, et qu’un solde débiteur en mai 2022 de 2555 euros n’est pas justifié .

Sur le commandement de payer, il relève un délai indiqué de 6 semaines au lieu de 2 mois , alors qu’il a effectué des paiements partiels , si bien que l’erreur lui a causé grief et que le commandement de payer encourt nullité.

Il sollicite le débouté des demandes .

Subsidiairement , il sollicite selon ses revenus et charges des délais de paiement jusqu’au 31/12/2024 sur le solde dû et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Un diagnostic social a été reçu au Greffe le 30/09/2024, dont les termes ont été communiqués à l’audience au bailleur.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité :

En application de l’article 24 II de la loi du 06/07/89, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d’irrecevabilité de la demande , une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du Code de la Construction et de l’Habitation. Cette saisine qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 21/11/2023 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action, l’assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 4] six semaines avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi.

Sur la résiliation du bail :

Sur la demande en acquisition de la clause résolutoire :

Le commandement de payer délivré le 21/ 11/ 2023 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.

Selon les termes de l’avis rendu le 13/06/2023 par la Cour de

cassation , il a été observé que la loi ne déroge pas aux dispositions de l’article 2 du code civil, selon laquelle une loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif. Elle en déduit que le délai de 6 semaines de l’article 10 de la loi du 27/07/2023 ne s’applique pas immédiatement aux baux en cours , qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail , et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

Il s’en déduit que si le bail a été renouvelé ou tacitement reconduit à partir du 29/07/2023 , la clause résolutoire prévoit alors un délai de 6 semaines.

Le bail date du 02/10/2014 pour sa date d’effet et stipule une durée de 6 ans . Il a été reconduit tacitement le 02/10/2020 pour la dernière fois, soit antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 27/07/2023.

Lors de la délivrance du commandement de payer le 21/11/2023, le délai de 2 mois était donc applicable.

Il convient donc de substituer le délai légal applicable de 2 mois au délai de 6 semaines erroné.

En application de l’article 114 du code de procédure civile , la nullité d’un acte de procédure est prononcée quand l’irrégularité a causé grief.

A titre liminaire, selon le dernier décompte produit le 24/09/2024, il est manifeste que le compte est à 0 au 01/04/2022 après encaissement du virement du 18/03/2022 pour le loyer de mars 2022. La créance du demandeur est donc déterminée en application de l’article 1353 du code civil , avec les différentes écritures comptables suivantes.

A la date du 21/11/2023 , il est réclamé 5399.01 euros et tous les virements de M. [D] [X] avaient bien été encaissés. La créance au commandement était exigible.

Le nullité du commandement est soulevée par M. [D] [X], puisqu’il a effectué des paiements partiels entre le 02/01 et le 21/01/2024.

Eu égard aux paiements partiels réalisés de 1319 euros le 21/01/2024 et les paiements antérieurs qui démontrent une solvabilité, il apparait que la contestation de la validité du commandement est sérieuse , sur le grief causé au locataire , qui n’a pas eu connaissance du délai légal imparti pour pouvoir régler sa dette, alors qu’il était au cas présent en mesure de le faire.

Il convient donc de dire qu’il existe une contestation sérieuse sur la validité du commandement de payer et de dire n’y avoir lieu à référé sur la demande en acquisition de la clause résolutoire et les demandes accessoires.

Sur la demande de prononcé de la résiliation judiciaire du bail :

La demande de prononcé de la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1227 et suivants du code civil n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés des articles 834 et 835 du code de procédure civile. La SPPI LBP ACTIFS IMMO en sera déboutée.

Sur la demande en paiement de l’arriéré :

Une provision peut être accordée au créancier en cas d’obligation non sérieusement contestable en vertu de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile.

Décision du 10 décembre 2024

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/01724 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4AGH

L’avis d’échéance du 21/03/2024 mentionne un total dû de 8037.47 euros , erroné, selon le dernier décompte du 24/09/2024 qui débute au 01/04/2022.

Mais pour le surplus , le virement de 1319 euros du 17/04/2024 a bien été pris en compte le 18/04/2024, et M. [D] [X] a justifié du versement de 1319 euros par virement du 25/09/2024.

Il ressort du commandement, de l’assignation, du décompte fourni que M. [D] [X] reste donc devoir une somme de 2970.20 euros au titre des loyers et charges dus à la date du 25/ 09/ 2024 , septembre 2024 inclus.

Il convient en conséquence de condamner M. [D] [X] au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du 21/ 11/ 2023 .

Il convient de dire que la dette sera apurée avant le 31/12/2024 selon modalités au dispositif.

Sur les dépens :

Il y a lieu de partager les dépens par moitié entre les parties, incluant les frais de commandement, de l’assignation, de signification de la décision .

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile :

En équité , il convient de débouter la SPPI LBP ACTIFS IMMO de sa demande en en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au Greffe :

DECLARE le bailleur recevable à agir

DIT que le délai légal de deux mois est substitué au délai erroné de 6 semaines mentionné au commandement de payer du 21/11/2023

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de la SPPI LBP ACTIFS IMMO d’ acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à compter du 3/ 01/ 2024 , portant sur les lieux loués situés au [Adresse 3] et les demandes accessoires en expulsion , paiement d’une indemnité d’occupation

DEBOUTE la SPPI LBP ACTIFS IMMO de sa demande de prononcé de la résiliation judiciaire du bail

CONDAMNE M. [D] [X] à payer à la SPPI LBP ACTIFS IMMO, la somme provisionnelle de 2970.20 euros au titre des loyers et charges dus au 25/ 09/ 2024, septembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 21/ 11/ 2023

AUTORISE M. [D] [X] à s’acquitter de la dette avant le 31/12/2024 , payable en plus du loyer courant.

RAPPELLE qu’à défaut de versement de la somme due à son échéance ou du loyer courant, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible,

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions,

PARTAGE les dépens par moitié entre la SPPI LBP ACTIFS IMMO et M. [D] [X] qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, de signification de la décision

DEBOUTE la SPPI LBP ACTIFS IMMO de sa demande en en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Fait et jugé à [Localité 4] le 10 décembre 2024

Le greffier La Présidente