TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

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Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 24/00737 – N° Portalis 352J-W-B7I-C3ZE3

N° MINUTE : 6/2024

JUGEMENT

rendu le 15 mai 2024

DEMANDERESSE

Fondation BRIGITTE BARDOT, [Adresse 3]

représentée par Maître François-Xavier KELIDJIAN, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 2], Toque T00002

DÉFENDEURS

Monsieur [C] [X], demeurant [Adresse 4], Madame [B] [S] [K] épouse [X], demeurant [Adresse 4], représentés par M^e Sophie GUINAMANT, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 1]

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne BRON, juge des contentieux de la protection

assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière lors des débats et de Caroline CROUZIER , greffière lors du délibéré

DATE DES DÉBATS : 05 février 2024

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé le 15 mai 2024 par Anne BRON, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

Décision du 15 mai 2024

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/00737 – N° Portalis 352J-W-B7I-C3ZE3

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 8 janvier 2007, Madame [O] [G] aux droits de laquelle vient la Fondation Brigitte Bardot a consenti un bail d’habitation à Monsieur [C] [X] et Madame [B] [S] [K] épouse [X] sur des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 5].

Par actes de commissaire de justice du 18 avril 2023, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 103 684,88 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [C] [X] et Madame [B] [S] [K] épouse [X] le 18 avril 2023.

Par assignations du 20 octobre 2023, la Fondation Brigitte Bardot a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [C] [X] et Madame [B] [S] [K] épouse [X] sous astreinte et sans délai et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle de 9850 euros, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

-103 684,88 euros au titre de l’arriéré locatif,

— les intérêts au taux légal pour chacune des échéances impayées,

—  3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 25 octobre 2023, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 5 février 2024, la Fondation Brigitte Bardot maintient ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 5 février 2024, s’élève désormais à 60797,28 euros.

Elle accepte la demande reconventionnelle de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire durant les délais de paiement.

Elle demande également la mise en place d’un prélèvement automatique pour le paiement du loyer et le paiement du loyer le 1er de chaque mois.

Monsieur [C] [X] et Madame [B] [S] [K] épouse [X] reconnaissent en effet le montant de la dette locative et demandent à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement de deux mensualités d’apurement, en plus du loyer courant.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La Fondation Brigitte Bardot justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié aux locataires le 18 avril 2023. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 103 684,88 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 19 juin 2023.

Cependant, eu égard à la volonté des locataires de s’acquitter de leur dette et à l’accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, les demandes de suppression de ce délai et de prononcé d’une astreinte étant rejetées.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la Fondation Brigitte Bardot verse aux débats un décompte faisant ressortir que Monsieur [C] [X] et Madame [B] [S] [K] épouse [X] lui devaient la somme de 60797,28 euros à la date du 5 février 2024.

Monsieur [C] [X] et Madame [B] [S] [K] épouse [X] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, le contrat comportant une clause de solidarité, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision, la dette due lors de l’assignation ayant été réglée par les paiements postérieurs.

La demande relative aux intérêts de retard sur chacune des échéances impayées est rejetée, les intérêts moratoires étant dus à compter d’une mise en demeure.

Enfin, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Monsieur [C] [X] et Madame [B] [S] [K] épouse [X] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur les modalités de paiement du loyer

Il n’entre pas dans les pouvoirs du juge d’imposer une date de paiement du loyer étant relevé en l’occurrence que le paiement du loyer le 1er de chaque mois est déjà prévu par le contrat de bail conclu entre les parties et s’impose donc aux locataires.

Il n’entre pas non plus dans les pouvoirs du juge d’imposer le moyen de paiement du loyer, et le fait d’imposer dans un contrat de bail le paiement du loyer par prélèvement automatique constitue en outre une clause réputée non écrite (article 4 de la loi du 6 juillet 1989).

En conséquence, les demandes de la fondation Brigitte Bardot sur les modalités de paiement du loyer sont rejetées.

4. Sur l’indemnité d’occupation due en cas de résiliation du bail

Il y a lieu d’allouer à la demanderesse, dans l’hypothèse du maintien dans les lieux des défendeurs ou de toute personne de leur chef après la résiliation du bail, une indemnité d’occupation de 9850 euros, conformément à la demande, le juge ne pouvant statuer ultra petita, ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération des lieux.

La solidarité expressément prévue au contrat uniquement pour le paiement du loyer et des charges cesse à la résiliation du contrat.

Chacun des co-responsables du dommage causé au propriétaire par le quasi-délit d’occupation sans droit ni titre des lieux est toutefois tenu à son égard de le réparer intégralement, de sorte que les défendeurs seront condamnés in solidum au paiement de l’indemnité d’occupation, ce tant qu’ils se maintiendront ensemble dans les lieux.

En cas de départ des lieux après la résiliation du bail de l’un des occupants, justifié auprès du propriétaire, seul celui se maintenant dans les lieux, unique responsable de l’occupation illicite, reste en effet tenu du paiement de l’indemnité d’occupation.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [C] [X] et Madame [B] [S] [K] épouse [X], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de les condamner in solidum à payer à la Fondation Brigitte Bardot la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 18 avril 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat du 8 janvier 2007 entre la Fondation Brigitte Bardot, d’une part, et Monsieur [C] [X] et Madame [B] [S] [K] épouse [X], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 5] est résilié depuis le 19 juin 2023,

CONDAMNE solidairement Monsieur [C] [X] et Madame [B] [S] [K] épouse [X] à payer à la Fondation Brigitte Bardot la somme de 60797,28 euros (soixante mille sept cent quatre-vingt-dix-sept euros et vingt-huit centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 5 février 2024, terme de février 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision,

AUTORISE Monsieur [C] [X] et Madame [B] [S] [K] épouse [X] à se libérer de leur dette en réglant le 30 mai 2024 au plus tard, en plus du loyer courant, une somme de

40 000 euros et le 15 juin 2024 au plus tard une somme de 20 797,28 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Monsieur [C] [X] et Madame [B] [S] [K] épouse [X],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée,

— le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 19 juin 2023,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Monsieur [C] [X] et Madame [B] [S] [K] épouse [X] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— Monsieur [C] [X] et Madame [B] [S] [K] épouse [X] seront condamnés à verser à la Fondation Brigitte Bardot une indemnité d’occupation mensuelle de 9850 euros, et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, laquelle sera due in solidum tant qu’ils se maintiendront ensemble dans les lieux, et sera supportée uniquement, en cas de départ de l’un des occupants après la résiliation du bail justifié auprès du propriétaire, par celui qui se maintient seul dans les lieux,

REJETTE les autres demandes,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE in solidum Monsieur [C] [X] et Madame [B] [S] [K] épouse [X] à payer à la Fondation Brigitte Bardot la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur [C] [X] et Madame [B] [S] [K] épouse [X] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 18 avril 2023 et celui des assignations du 20 octobre 2023.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 15 mai 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge