TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

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N° RG 24/54820

N° Portalis 352J-W-B7I-C5DBD

N° : 10

Assignation du :

05 juillet 2024

[1]

[1] 1 copie exécutoire

délivrée le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 22 novembre 2024

par Cristina APETROAIE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Arnaud FUZAT, Greffier.

DEMANDEURS

Monsieur [K] [Y]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Monsieur [S] [Y]

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentés par Maître Anne-Laure LAVERGNE, avocat au barreau de PARIS – #D1903

DEFENDERESSE

La S.A.S. DENTICAL

[Adresse 4]

[Localité 7]

non représentée

DÉBATS

A l’audience du 27 septembre 2024, tenue publiquement, présidée par Cristina APETROAIE, Juge, assistée de Arnaud FUZAT, Greffier,

Nous, Président, après avoir entendu les conseils des parties,

EXPOSÉ DU LITIGE

Aux termes d’un acte sous signature privée du 25 juillet 2019, M. [K] [Y] et M. [S] [Y] ont donné bail à la SAS DENTICAL, des locaux à usage commercial dépendant d’un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 10], moyennant le paiement d’un loyer annuel en principal de 66 000 euros hors charges hors taxes, du trimestriellement et à terme d’avance.

Faisant valoir le défaut de paiement de loyers, les bailleurs ont délivré à la SAS DENTICAL par acte extrajudiciaire du 24 avril 2024, un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire portant sur la somme de 31 659,31 euros au titre des loyers échus à cette date, outre 246,97 euros au titre du coût du commandement.

Se prévalant de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail et de la non régularisation des causes du commandement de payer, les bailleurs ont, par exploit délivré le 5 juillet 2024, fait citer la SAS DENTICAL devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de :

« Recevoir M. [K] [Y] et M. [S] [Y] en leurs demandes et y faisant droit,

▪ Constater que la société DENTICAL n’a pas apuré dans le délai qui lui était imparti les causes du commandement qui lui a été notifié le 24 avril 2024 ;

▪ Constater, en conséquence, l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;

▪ A défaut, constater et prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts de la société DENTICAL;

En conséquence,

▪ Ordonner la libération des lieux par la Société DENTICAL et la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie ;

▪ A défaut, Ordonner l’expulsion de la Société DENTICAL et de tout occupant introduit de son chef, avec, au besoin, l’assistance du Commissaire de Police et de la [Localité 8] Armée s’il y a lieu ;

▪ Ordonner, le cas échéant, l’enlèvement et le dépôt des meubles meublants, objets, et marchandises de la Société DENTICAL garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de cette dernière ;

▪ Assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte d’un montant de 500 euros par mois de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir, et ce jusqu’au jour de complète libération des lieux et de remise des clés ;

▪ Se réserver compétence pour la liquidation de l’astreinte ;

En outre,

▪ Condamner la Société DENTICAL à verser à Monsieur [K] [Y] et Monsieur [S] [Y] la somme de 31 659.31 euros au titre des arriérés de loyers, charges et taxes impayées ;

▪ Condamner la Société DENTICAL au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au loyer trimestriel de 17 755.76 euros par trimestre, majorée du montant des charges, impôts et taxes, et ce, jusqu’à complète libération des lieux loués ;

▪ Condamner la société DENTICAL à verser à M. [K] [Y] et M. [S] [Y] une somme de 6 331.86 euros à titre de pénalités forfaitaires contractuelles ;

▪ Condamner la société DENTICAL à payer les intérêts au taux légal produits par chacune des échéances impayées, ce en application de l’article 1231-6 du Code civil ;

▪ Faisant application de l’article 1343-2 du Code civil, dire et juger que les intérêts ayant plus d’un an d’ancienneté seront eux-mêmes productifs d’intérêts, ce au taux de l’intérêt légal ;

Condamner la société DENTICAL à verser à M. [K] [Y] et M. [S] [Y] une somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

▪ Condamner, enfin, la société DENTICAL aux entiers dépens de l’instance et de ses suites qui comprendront :

o le coût du commandement de payer du 24 avril 2024 ;

o dans l’hypothèse où il n’y aurait pas règlement spontané des condamnations prononcées dans le jugement et que l’exécution forcée devait être réalisée par l’intermédiaire d’un Huissier, le montant des sommes retenues par ce dernier par application de l’article 10 du Décret du 8 mars 2001 portant modification du Décret du 12 novembre 1996 n° 96/1080 relatif au tarif des huissiers ;

▪ Rappeler que l’exécution du Jugement à intervenir est de droit ».

A l’audience du 27 septembre 2024, la requérante maintient les prétentions formulées aux termes de son acte introductif d’instance. La défenderesse, régulièrement citée à personne morale, n’a pas constitué avocat et n’a pas comparu.

Conformément aux dispositions de l’article 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance ainsi qu’aux notes d’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence de constitution de la défenderesse

Assignée régulièrement, la société DENTICAL n’a pas constitué avocat et n’a pas comparu. L’ordonnance sera en conséquence réputée contradictoire en application de l’article 473 du même code.

Conformément aux dispositions de l’article 472 du même code, si le défendeur ne comparaît pas il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Le juge doit vérifier la régularité du commandement ainsi que l’usage de la bonne foi de la clause résolutoire par le bailleur, la réalité des manquements invoqués de manière précise aux conditions du bail et leur imputabilité au preneur, et ce sans pouvoir apprécier le degré de gravité des infractions au bail reprochées, et la persistance de l’infraction aux clauses du bail après l’expiration du délai de mis en demeure.

En l’espèce, l’article du contrat de bail intitulé « clause résolutoire » stipule qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, charges, taxes, frais ou accessoires le bail sera résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux.

Le commandement du 24 avril 2024 mentionne le délai d’un mois pour régler les causes du commandement et vise la clause résolutoire. Il reprend les dispositions des articles L.145-41 et L.145-17 du code de commerce et comporte en annexe un décompte de sommes dues.

La lecture du décompte actualisé au 28 mai 2024 permet de constater que les causes du commandement de payer n’ont pas été régularisées dans le délai d’un mois, de sorte le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire.

Sur la demande d’expulsion et en paiement d’une indemnité d’occupation

En conséquence de la résiliation de plein droit du bail, l’obligation du preneur de quitter les lieux n’est pas contestable et son expulsion sera ordonnée.

En occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis l’acquisition de la clause résolutoire le 25 mai 2024, la défenderesse cause un préjudice au propriétaire, résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges.

Il n’y a pas lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte, le concours de la force publique étant suffisamment comminatoire pour contraindre la défenderesse à quitter les lieux volontairement.

Ce préjudice sera réparé jusqu’au départ définitif des preneurs par l’octroi d’une indemnité d’occupation provisionnelle équivalente au montant contractuel, non sérieusement contestable du loyer, soit un montant de 5 918,58 euros par au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 25 mai 2024, charges et taxes applicables comprises, tel qu’il résulterait de la poursuite du contrat, jusqu’à libération des lieux.

Sur les demandes de provision

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il résulte du décompte actualisé que la créance n’apparaît pas sérieusement contestable à hauteur de la somme de 31 659,31 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 2e trimestre 2024 inclus, et au paiement de laquelle la défenderesse sera condamnée, cette somme étant assortie d’intérêts au taux légal à compter du 24 avril 2024, date du commandement de payer.

L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, les requérants ne justifient d’aucune mention contractuelle relative à la capitalisation des intérêts ni d’aucune circonstance le justifiant, de sorte qu’il n’y a pas lieu de faire droit à cette demande.

Quant à la demande relative au paiement de la somme de 6 331,86 euros au titre des pénalités forfaitaires contractuelles, s’agissant d’une clause pénale contractuelle dont l’interprétation comme l’appréciation de son éventuel caractère excessif ou dérisoire relèvent du juge du fond, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, succombant à l’instance, la défenderesse sera condamnée au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement du 24 avril 2024, sans qu’il y ait lieu à faire droit aux demandes de dépens pour le surplus, compte tenu de leur caractère hypothétique.

Il n’apparaît pas inéquitable en outre de la condamner au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est par ailleurs rappelé qu’en vertu des articles 514 et 514-1 de ce code les décisions prises par le juge statuant en référé sont assorties de plein droit de l’exécution provisoire et que celle-ci ne saurait être écartée.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance réputée contradictoire, rendue en premier ressort, par mise à disposition au greffe après débats en audience publique,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 25 mai 2024,

Ordonnons l’expulsion de la SAS DENTICAL et de tous occupants de son chef des locaux donnés à bail situés [Adresse 3] à [Localité 10], avec, le cas échéant, le concours d’un serrurier et de la force publique,

Rappelons que le sort des meubles et objets mobiliers se trouvant sur place est régi par les dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

Rejetons la demande d’astreinte ;

Condamnons la SAS DENTICAL à payer à M. [K] [Y] et M. [S] [Y] une indemnité d’occupation mensuelle, à titre provisionnel, égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges et taxes, soit 5 918,58 euros à compter du 25 mai 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés,

Condamnons la SAS DENTICAL à payer à M. [K] [Y] et M. [S] [Y], à titre provisionnel, une somme de 31 659,31 euros au titre des loyers charges et indemnités d’occupation, échéance du 2nd trimestre 2024 comprise,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande relative au paiement de la somme de 6 331,86 euros au titre des pénalités forfaitaires contractuelles ;

Condamnons la SAS DENTICAL à payer à M. [K] [Y] et M. [S] [Y] la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons la SAS DENTICAL aux dépens, en ce compris le coût du commandement du 24 avril 2024 ;

Rejetons le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit.

Fait à [Localité 9] le 22 novembre 2024.

Le Greffier, Le Président,

Arnaud FUZAT Cristina APETROAIE