TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 13] [1]

[1] Expéditions exécutoires à :

— M^e Hervé CASSEL

— M^e Sabrina ARIBI

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 22/02649

N° Portalis 352J-W-B7G-CWDYK

N° MINUTE :

Assignation du :

23 Février 2022

JUGEMENT

rendu le 19 Décembre 2024

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5], représenté par son syndic, le Cabinet JOURDAN, S.A

[Adresse 2]

[Localité 9]

représenté par M^e Hervé CASSEL de la SELAFA CABINET CASSEL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #K0049

DÉFENDEUR

L’ETAT DE LA REPUBLIQUE DE GUINEE EQUATORIALE – AMBASSADE DE GUINEE EQUATORIALE, représentée par son Excellence Monsieur l’Ambassadeur extraordinaire et plénipotentiaire de la Guinée Equatoriale en France

[Adresse 3]

[Localité 8]

représenté par M^e Sabrina ARIBI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0551

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

Décision du 19 Décembre 2024

Charges de copropriété

N° RG 22/02649 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWDYK

DÉBATS

A l’audience publique du 24 Octobre 2024

JUGEMENT

— Contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

L’Etat de la République de GUINEE EQUATORIALE est propriétaire des lots de copropriété n°46, 26 et 3 d’un immeuble situé au [Adresse 4], à [Adresse 12] [Localité 1].

Le 07 février 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a mis en demeure l’Etat de la République de GUINEE EQUATORIALE de payer diverses sommes au titre des charges de copropriété.

Par exploit d’huissier signifié le 23 février 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 7] a fait citer l’Etat de la République de GUINEE EQUATORIALE en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience d’orientation du 13 avril 2022.

*

Aux termes de conclusions d’actualisation notifiées par voie électronique le 12 décembre 2023, il demande au tribunal de :

« Vu les articles 10, 10-1, 14-1 et 14-2 de la Loi du 10 juillet 1965, 35 du décret du 17 mars 1967, 1240 du code civil 514 et suivants, 696, 699 et 700 du code de procédure civile, la jurisprudence et les pièces versées aux débats,

Juger recevable et bien fondé en ses demandes le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 14], représenté par son syndic le Cabinet JOURDAN ;

En conséquence, débouter l’Etat de la REPUBLIQUE DE [Localité 11] EQUATORIALE de l’ensemble de ses demandes ;

Condamner l’Etat de la REPUBLIQUE DE [Localité 11] EQUATORIALE au paiement des sommes suivantes :

46.040,68 € au titre des charges de copropriété échues du 6 juillet 2020 et arrêtées au 1er octobre 2023 inclus avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 20.095,96 €, du 14 avril 2023 sur la somme de 40.688,80 € et des présentes conclusions pour le surplus ;

Décision du 19 Décembre 2024

Charges de copropriété

N° RG 22/02649 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWDYK

5.000,00 € à titre de dommages et intérêts ;

2.500,00 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Juger n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

Condamner l’Etat de la REPUBLIQUE DE [Localité 11] EQUATORIALE aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e Hervé CASSEL, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile. »

*

Par conclusions notifiées le 26 juin 2023, l’Etat de la REPUBLIQUE DE [Localité 11] EQUATORIALE demande au tribunal de :

« Vu l’article 10 de la Loi du 10 juillet 1965,

Vu les articles 1153, alinéas 1 et 4 du Code civil

RECEVOIR LA REPUBLIQUE DE GUINEE EQUATORIALE en toutes ses demandes, fins et conclusions ;

Les dire de bien fondé ;

DIRE que la REPUBLIQUE DE [Localité 11] EQUATORIALE a entendu régler les causes de l’assignation délivrée le 23 février 2022 par le règlement de la somme de 38000 euros le 22 mars 2023 et qu’elle s’engage à régler au syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 4] à [Localité 14] la somme de 40.688,80 € au titre de l’arriéré de charges arrêté au 4 avril 2023 inclus à réception des fonds soumis à la procédure anti-blanchiment de la zone CFA ;

En conséquence,

DEBOUTER le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 4] à [Localité 14], de sa demande de condamnation au titre des dommages-intérêts.

DIRE qu’il n’y a pas lieu à condamnation au titre de l’article 700 du CPC. »

***

La clôture de l’instruction a été prononcée le 28 février 2024, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 24 octobre 2024. La décision a été mise en délibéré au 19 décembre 2024, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

Décision du 19 Décembre 2024

Charges de copropriété

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MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1 – Sur les demandes principales en paiement au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un état hypothécaire et d’un titre de propriété, que l’Etat de la République de [Localité 11] EQUATORIALE est propriétaire des lots n°46, 26 et 3 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 6].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 20 janvier 2020, 26 mars 2021, 16 juin 2021, 14 mars 2022 et 27 mars 2023 approuvant les comptes des années 2018 à 2023, fixant les budgets prévisionnels des années 2019 à 2024 et votant la réalisation de divers travaux;

Décision du 19 Décembre 2024

Charges de copropriété

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— les attestations de non-recours correspondantes ;

— un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;

— un décompte de créance actualisé au 1er octobre 2023.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de l’Etat de la République de GUINEE EQUATORIALE est débiteur de la somme non contestée de 46.040, 68 euros au titre des charges de copropriété impayées au 1er octobre 2023 (appels du 4ème trimestre 2023 inclus).

L’Etat de la République de GUINEE EQUATORIALE ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, il sera en conséquence condamné au paiement de cette somme.

En application de l’article 1231-6 du code civil, au regard de la demande formée par le syndicat des copropriétaires quant aux intérêts, ceux-ci seront dus à compter du 23 février 2022, date de l’assignation, sur la somme de 20.095,96 euros et à compter du 12 décembre 2023 pour le surplus.

2 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

Il ressort des pièces communiquées que le défendeur a d’ores et déjà été condamné à quatre reprises par jugements des 27 mai 2014, 28 octobre 2014, 23 mars 2017 et du 24 février 2021, à verser au syndicat des copropriétaires diverses sommes au titre d’arriérés de charges.

Ce défaut de paiement récurrent de la part du débiteur, malgré de précédentes condamnations, contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier du défendeur. Par ailleurs, la durée durant laquelle le défendeur s’est soustrait à ses obligations de copropriétaire ainsi que l’importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.

Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et, de manière générale, oblige la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires.

En outre, l’absence de toute information de la part du défendeur sur les raisons de son défaut de paiement des charges de copropriété, sur sa situation financière durant l’ensemble de la période d’arrêt des paiements ou encore sur sa situation personnelle, ne permettent pas de le considérer comme un débiteur de bonne foi.

Il conviendra en conséquence de condamner l’Etat de la République de [Localité 11] EQUATORIALE à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 5.000 euros en réparation du préjudice financier causé.

3 – Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’Etat de la République de [Localité 11] EQUATORIALE, partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l’instance, dont distraction donnée à Maître Hervé [Localité 10] ayant fait la demande de recouvrer directement les frais dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenu aux dépens, l’Etat de la République de [Localité 11] EQUATORIALE sera en outre condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.500 euros à ce titre.

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de la particulière ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE l’Etat de la République de [Localité 11] EQUATORIALE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 15] les sommes de :

46.040,68 euros au titre des charges de copropriété impayées au 1er octobre 2023 (appels du 4ème trimestre 2023 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 23 février 2022 sur la somme de 20.095,96 euros et du 12 décembre 2023 pour le surplus ;

5.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

2.500 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE l’Etat de la République de [Localité 11] EQUATORIALE aux entiers dépens de l’instance dont distraction au bénéfice de Maître Hervé [Localité 10] ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 13] le 19 Décembre 2024

La Greffière La Présidente