REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

4ème chambre civile

Contentieux civil général de proximité

JUGEMENT DU 04 FEVRIER 2026

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N° RG 25/07841 – N° Portalis DB3D-W-B7J-K43K

MINUTE N°2026/

FORMATION :

PRÉSIDENT : Madame Ariane CHARDONNET, Vice-Président en charge des fonctions de JCP du TJ

GREFFIER : Madame Margaux HUET

DÉBATS :

A l’audience du 03 Décembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 04 Février 2026.

Jugement prononcé après débats publics, par mise à disposition au Greffe, par décision Réputée contradictoire et en premier ressort par Madame Ariane CHARDONNET.

ENTRE :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires RESIDENCE BROSSOLETTE dont le siège social est sis [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA GRAND BLEU ayant son siège social [Adresse 1]

représentée par M^e Emmanuelle BRICE-TREHIN, avocat au barreau de NICE substituée par M^e FOUR Marianne, avocat au barreau de NICE

DEFENDEUR

Monsieur [N] [K]

né le 27 Mars 1965 à [Localité 6], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COPIES DÉLIVRÉES LE :

1 copie exécutoire à ;

— M^e Emmanuelle BRICE-TREHIN

1 copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 17 octobre 2025, signifié par remise à étude, selon les modalités prévues par l’article 658 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires de la « résidence [4] » représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA GRAND BLEU, a fait assigner Monsieur [N] [K] en paiement des charges devant la présente juridiction à l’audience du 03 décembre 2025.

Il sollicite la condamnation de Monsieur [N] [K] à lui payer :

La somme de 1.558,51 euros au titre des charges arrêtées au 1er octobre 2025 à parfaire au jour du jugement, avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 07 août 2024 ;La somme de 900,04 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 avec intérêts de droit à compter du jugement à venir ;La somme de 4,02 euros au titre des intérêts de retard depuis le 07 février 2025 et jusqu’au 28 février 2025 ;La somme de 2.600 euros à titre de dommages et intérêts ;La somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience, le syndicat des copropriétaires de la « résidence [4] » était représenté par son conseil. Reprenant les prétentions et moyens développés dans son assignation, il conclut au bien-fondé de ses prétentions et maintient ses demandes.

Bien que régulièrement cité, Monsieur [N] [K] n’a pas comparu et n’était pas représenté.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe à la date du 04 février 2026.

Compte tenu des modalités de citation et de comparution des parties ainsi que du montant des demandes, la présente décision est réputée contradictoire conformément aux dispositions de l’article 473 du code de procédure civile et rendue en premier ressort.

L’article 472 du code de procédure civile dispose qu’il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DECISION

I/ Sur la créance du syndicat au principal

Conformément aux dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun ainsi qu’à celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’article 14-1 de ladite loi rappelle que « les provisions sur charges sont exigibles le premier jour du trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ».

L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par l’article 58 de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 dispose que « I. – Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d’État.

Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

II. – Dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le Syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1° Des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2° Des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

(…) Le montant, en pourcentage du budget prévisionnel, de la cotisation annuelle est décidé par l’assemblée générale votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1. »

Les sommes appelées à titre de provision sur charges et travaux sont dues en vertu de la loi avant même l’approbation des comptes. De plus, les décisions des assemblées générales restent opposables aux copropriétaires tant qu’elles n’ont pas été annulées. Un copropriétaire ne peut opposer le défaut de convocation à l’assemblée pour justifier l’absence de paiement des provisions sur charges et charges.

Il n’est pas fondé davantage à refuser de payer sa quote-part de charges, au prétexte que la décision de l’assemblée générale qui la justifiait ne lui a pas été notifiée. Les décisions prises par l’assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée.

Aux termes des dispositions de l’article 10-1 de la loi précitée, « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur».

L’article 35 du décret du 17 mars 1967 énonce que « le syndic peut exiger le versement :

1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret ;

4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;

5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965;

6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l’article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires ».

L’article 36 du même décret dispose que « sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant ».

Le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 est venu définir le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières, prévus à l’article 18-1 A de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée.

Les parties au contrat de syndic doivent se conformer à un contrat type. Le présent décret fixe la liste limitative des prestations particulières pouvant faire l’objet d’une rémunération en complément du forfait. Cette liste et le contrat type de syndic sont annexés au décret n° 67-223 du 17 mars 1967.

Toutefois, si le contrat type prévoit que le syndic peut facturer des honoraires dans le cadre de la remise du dossier à l’auxiliaire de justice ou à l’avocat c’est uniquement lorsqu’il est justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles.

Par ailleurs, aux termes des dispositions de l’article 29 du décret du 17 mars 1967 modifié par l’article 1 du décret n°2015-342 du 26 mars 2015, le contrat de mandat du syndic fixe sa durée et précise ses dates calendaires de prise d’effet et d’échéance, ainsi que les éléments de détermination de la rémunération du syndic. Il détermine les conditions d’exécution de la mission de ce dernier en conformité avec les dispositions des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965.

L’article 28 du même décret rappelle que la durée des fonctions du syndic ne peut excéder trois années.

En l’espèce, Monsieur [N] [K] est propriétaire des lots n° 11 et 27 au sein de l’immeuble « [Adresse 7] » à [Localité 5], comme en atteste le relevé de propriété produit par le Syndicat des copropriétaires.

Au soutien de ses prétentions, le demandeur verse aux débats :

Le relevé du compte copropriétaire arrêté au 6 octobre 2025 présentant un solde débiteur de 2.462, 57 euros au titre des charges, appels de fonds et frais de recouvrement facturés pour la période du 1er avril 2021 au 6 octobre 2025,Les appels de fonds pour la période concernée par la procédure ainsi qu’un bilan annuel de charges pour la période du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024,L’état de répartition des charges courantes et travaux pour l’exercice 2023/2024,Les procès-verbaux des assemblées ayant approuvé les comptes des exercices de 2022, 2023, 2024, et adopté le budget des exercices 2023, 2024 et 2025, et désigné la SAS FONCIA GRAND BLEU en qualité de syndic pour les périodes du 01 avril 2024 au 31 mars 2027, L’attestation établie par le syndic de l’absence de recours à l’encontre des assemblées générales du 1er avril 2021, 23 mai 2022, 19 avril 2023, 7 mars 2024, 2 mai 2024, 20 janvier 2025, Les relances et mises en demeure notifiées au défendeur, Le contrat syndic de la SAS FONCIA GRAND BLEU pour la période du 01 avril 2021 au 31 mars 2024 ainsi que la période du 01 avril 2024 au 31 mars 2027.

Sur la créance du syndicat des copropriétaires de la « résidence [4] », il doit être relevé que ne constituent pas des frais accessoires nécessaires au recouvrement :

les frais de relance portés au débit du compte copropriétaire le 28 février 2025 pour un montant de 44 euros. En effet, si le contrat type de syndic instauré par le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 permet la facturation de « frais de relance après mise en demeure », les frais facturés à ce titre par le demandeur ne peuvent être en l’espèce considérés comme des frais nécessaires au recouvrement dès lors qu’ils interviennent moins d’un mois après la délivrance d’une mise en demeure et alors même qu’aucun nouvel appel de fonds n’est exigible, étant par ailleurs relevé que les tarifs appliqués ne correspondant pas à ceux figurant aux termes du contrat de syndic produit aux débats,les honoraires de syndic pour « constitution du dossier transmis à l’huissier », «constitution du dossier transmis à l’avocat » comptabilisés le 11 mars 2025 pour 149 euros et le 22 septembre 2025 pour 384 euros, le recouvrement de charges relevant de la mission de gestion courante du syndic, le syndicat des copropriétaires ne justifiant pas de diligences exceptionnelles de FONCIA GRAND BLEU, la simple transmission de pièces à l’auxiliaire de Justice ne pouvant être qualifiée comme tel au visa de l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et du décret n° 2015-342 du 26 mars 2015.De plus, la constitution du dossier en vue de la transmission du dossier à l’auxiliaire de justice ne peut faire l’objet que d’une unique facturation et non de plusieurs barèmes selon que la transmission est faite à l’huissier ou à l’avocat.

L’ensemble de ces frais, soit 577 euros, doit être écarté et annulé du compte copropriétaire.

En conséquence, il y a lieu de condamner Monsieur [N] [K] à verser au Syndicat des copropriétaires « [Adresse 7] » la somme de 1.885,57 euros arrêtée au 06 octobre 2025, au titre des appels de fonds, charges et frais nécessaires au recouvrement exigibles pour la période du 01er avril 2024 au 06 octobre 2025.

Il y sera appliqué des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 7 août 2024 sur la somme de 420,87 euros, à compter de la mise en demeure du 16 décembre 2024 sur la somme de 745,48 euros, à compter de la mise en demeure du 7 février 2025 sur la somme de 1.028 euros, à compter du 28 février 2025 sur la somme de 1.076,02 euros et à compter de la présente décision.

Enfin il convient de débouter le demandeur de sa demande au titre des intérêts courant du 07 février 2025 au 28 février 2025 dans la mesure où il ne précise pas le fondement ni la nature de ces derniers. En tout état de cause, et s’il s’agit des intérêts au taux légal, il sera rappelé que le préjudice résultant du retard dans l’obligation de paiement est couvert de droit par les intérêts au taux légal courant à compter de mise en demeure lorsqu’elle a été délivrée ou de la signification de la décision.

II/ Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

En l’espèce, il résulte de l’examen du relevé de situation copropriétaire que le compte enregistre un solde débiteur permanent depuis le 1er avril 2021.

La carence répétée d’un copropriétaire dans le paiement de ses charges créée nécessairement un préjudice au syndicat des copropriétaires le privant de trésorerie nécessaire à son fonctionnement.

Monsieur [N] [K] sera condamné au paiement de la somme de 700 euros à titre de dommages et intérêts.

IV/ Sur les demandes accessoires

Monsieur [N] [K] succombant principalement en la présente procédure, il convient de la condamner aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, ainsi qu’à verser au syndicat des copropriétaires de la « résidence [4] » une somme qu’il est équitable de fixer à 600 euros au titre des frais irrépétibles.

La présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile auxquelles il n’y a pas lieu de déroger.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties préalablement avisées, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [N] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la « résidence BROSSOLETTE » représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA GRAND BLEU  :

la somme de 1.885,57 euros arrêtée au 06 octobre 2025, au titre des appels de fonds, charges et frais nécessaires au recouvrement exigibles pour la période du 01er avril 2024 au 06 octobre 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 7 août 2024 sur la somme de 420,87 euros, à compter de la mise en demeure du 16 décembre 2024 sur la somme de 745,48 euros, à compter de la mise en demeure du 7 février 2025 sur la somme de 1.028 euros, à compter du 28 février 2025 sur la somme de 1.076,02 euros et à compter de la présente décision,la somme de 700 euros à titre de dommages et intérêts

CONDAMNE Monsieur [N] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la « résidence [4] », représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA GRAND BLEU, la somme de 600 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la « résidence [4] » représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA GRAND BLEU, pour le surplus,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire,

CONDAMNE Monsieur [N] [K] aux dépens de la procédure.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois, an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE