TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Maria del pilar

MOROTE ARCE

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Frédéric CATTONI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/03781 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4RDQ

N° MINUTE :

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 08 novembre 2024

DEMANDERESSE

Etablissement public [Localité 4] HABITAT- OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0199

DÉFENDERESSE

Madame [U] [M] [L],

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Maria del pilar MOROTE ARCE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1324

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yanaël KARSENTY, juge des contentieux de la protection assisté de Sanaâ AOURIK, Greffière lors débats, et d’Aurélia DENIS, Greffière lors du délibéré

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 29 août 2024

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 08 novembre 2024 par Yanaël KARSENTY, juge des contentieux de la protection, assisté de Aurélia DENIS, Greffière

Décision du 08 novembre 2024

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/03781 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4RDQ

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 28 septembre 2007, puis par acte en date du 13 janvier 2015 suite à la résiliation du premier contrat, l’établissement public [Localité 4] HABITAT – OPH a donné à bail à Madame [U] [M] [L] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], à [Localité 5], pour un loyer mensuel initial 594,88 euros, outre la provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 22 mai 2023, [Localité 4] HABITAT – OPH a fait délivrer à Madame [U] [M] [L] un commandement de payer la somme principale de 1 370,14 euros au titre de l’arriéré locatif, échéance du mois d’avril 2023 incluse, en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Par acte de commissaire de justice du 20 mars 2024, PARIS HABITAT – OPH a assigné en référé Madame [U] [M] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— A titre principal, constater la résiliation de plein droit du bail signé le 13 janvier 2015 par acquisition de la clause résolutoire,

— A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de la locataire,

— ordonner l’expulsion de Madame [U] [M] [L] et de tous occupants de son chef,

— condamner par provision Madame [U] [M] [L] à payer à la [Localité 4] HABITAT – OPH la somme de 4 454,47 euros au titre des loyers et charges, échéance de février 2024 incluse avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer,

— condamner par provision Madame [U] [M] [L] à payer à la [Localité 4] HABITAT – OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer, taxes et charges, révisés et revalorisés, de la date de résiliation jusqu’au départ effectif des lieux et remise des clés,

— condamner Madame [U] [M] [L] à payer la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.

À l’audience du 29 août 2024, [Localité 4] HABITAT – OPH représentée par son conseil a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la baisse à la somme de 2528,75 euros, selon décompte arrêté au 14 août 2024, terme de juillet 2024 inclus. Notamment au regard de la reprise du paiement du loyer courant depuis plusieurs mois, le bailleur a sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire et accepté d’éventuels délais de paiement dans la limite de 24 mois.

Régulièrement assignée, Madame [U] [M] [L], bénéficiaire de l’allocation adulte handicapé, a été représentée à l’audience pendant laquelle son conseil a précisé qu’une demande de FSL avait été déposée (décision dans les mois à venir), qu’elle sollicitait, tout en reconnaissant le principe et le montant de la dette, le maintien dans les lieux avec octroi de délais de paiement à hauteur de 70 euros sur 36 mois en plus du loyer courant.

Aucun diagnostic social n’a été transmis au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 8 novembre 2024.

MOTIFS

Sur la recevabilité de l’action en résiliation de bail

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 4] par la voie électronique le 20 mars 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, [Localité 4] HABITAT – OPH justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 26 mai 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet qu’à l’expiration d’un certain délai après un commandement de payer demeuré infructueux, de deux mois avant la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et désormais de six semaines, étant observé que les dispositions de la loi nouvelle ne s’appliquent pas immédiatement aux contrats en cours qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (Cass, 3ème civ., 13 juin 2024, n°24-70.002).

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En l’espèce, le bail conclu contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 22 mai 2023 pour la somme en principal de 1 370,14 euros. Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés et est ainsi valable.

La locataire n’ayant effectué que 4 règlements pour un montant cumulé de 650 euros et les aides au logement ne s’imputant que sur les mensualités de loyers concernés et non sur les arriérés, il convient de constater que le commandement est demeuré infructueux pendant le délai de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 22 juillet 2023 à minuit.

Sur le montant de l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

Madame [U] [M] [L] est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, son maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, il ressort du dernier décompte produit édité le 14 août 2024 que Madame [U] [M] [L] est redevable de la somme de 2 528,75 euros, échéance du mois de juillet 2024 incluse, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers et aux charges impayés, ainsi qu’aux indemnités d’occupation échues à compter du mois d’août 2023.

Il en résulte que Madame [U] [M] [L] sera condamnée à payer la somme provisionnelle de 2 528,75 euros, avec intérêt au taux légal à compter de la date du commandement de payer sur la somme de 1 370,14 euros et à compter de la date de l’assignation pour le surplus.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Par ailleurs, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

En l’espèce, il apparaît que Madame [U] [M] [L] a repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience et qu’elle semble être en situation de régler le loyer courant tout en apurant sa dette de façon échelonnée.

Dès lors, le bailleur acceptant des délais de paiement et sollicitant la suspension des effets de la clause résolutoire, Madame [U] [M] [L] sera autorisée à se libérer de sa dette selon les modalités énoncées au dispositif du présent jugement, notamment dans l’attente de la décision du bénéfice du FSL.

Il convient néanmoins de prévoir qu’à défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part et de respect des délais de paiement d’autre part le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant l’expulsion de Madame [U] [M] [L].

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de non-respect des délais par la locataire, compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due de la date de résiliation jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés, procès–verbal d’expulsion au montant du loyer indexé, taxes et charges révisées dûment justifiées, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [U] [M] [L] au paiement de celle-ci.

Sur les demandes accessoires

Madame [U] [M] [L], partie perdante, sera condamné aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En équité, il convient de débouter la [Localité 4] HABITAT – OPH de sa demande en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant, après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire mis à disposition au greffe et en premier ressort,

RENVOIE les parties à se pourvoir et dès à présent vu les articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile,

DÉCLARONS l’action en résiliation de bail et expulsion recevable,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 janvier 2015 entre [Localité 4] HABITAT – OPH d’une part, et Madame [U] [M] [L] d’autre part, concernant l’appartement à usage d’habitation [Adresse 3], à [Localité 5], sont réunies à la date du 22 juillet 2023 à minuit,

CONDAMNONS Madame [U] [M] [L] à verser à [Localité 4] HABITAT – OPH la somme provisionnelle de 2 528,75 euros (décompte arrêté au 14 août 2024, échéance du mois de juillet 2024 incluse, au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation échus impayés à cette date, avec intérêts au taux légal à compter du 22 mai 2023 sur la somme de 1 370,14 euros et à compter de la date de l’assignation pour le surplus,

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

AUTORISONS sauf meilleur accord des parties Madame [U] [M] [L] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 4 premières mensualités de 70 euros chacune, puis en 19 mensualités de 100 euros, et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts,

PRÉCISONS que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet,

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible,

* qu’à défaut pour Madame [U] [M] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, [Localité 4] HABITAT – OPH puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

* que Madame [U] [M] [L] soit condamnée à verser à [Localité 4] HABITAT – OPH, à titre de provision, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer, taxes et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

RAPPELONS que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit,

DÉBOUTONS les parties du surplus de leurs prétentions,

CONDAMNONS Madame [U] [M] [L] aux dépens comme visé dans la motivation,

DEBOUTONS [Localité 4] HABITAT – OPH de sa demande en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

La Greffière Le Juge des contentieux de la protection