Tribunal Judiciaire de Paris, Pcp jtj proxi référé, 25 novembre 2024, n° 24/04654

TJ Paris 25 novembre 2024

Arguments

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Accepté
Inexécution des obligations locatives
La cour a constaté que les locataires n'ont pas justifié de paiement et que la demande de paiement des loyers est fondée.
Accepté
Occupation indue des lieux
La cour a jugé que le maintien des locataires dans les lieux après la résiliation du bail justifie le versement d'une indemnité d'occupation.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, pcp jtj proxi référé, 25 nov. 2024, n° 24/04654
Numéro(s) :	24/04654
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Pierre-Bruno GENON CATALOT
Parties :	La Société Anonyme RÉGIE IMMOBILI<unk>RE DE LA VILLE DE [ Localité 4 ] ( R.I.V.P. )

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copies conformes délivrées

le : 25/11/2024

à : – M^e P.-B. GENON-CATALOT

— M. [M] [R]

— Mme [V] [I] ép. [R]

Copie exécutoire délivrée

le : 25/11/2024

à : – M^e P.-B. GENON-CATALOT

La Greffière,

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi référé

N° RG 24/04654 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5YJM

N° de MINUTE :

1/2024

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 25 novembre 2024

DEMANDERESSE

La Société Anonyme RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 4] (R.I.V.P.), dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Pierre-Bruno GENON-CATALOT, Avocat au Barreau de PARIS, vestiaire : B 0096, substitué par M^e Karine PARENT, Avocate au Barreau de PARIS

DÉFENDEURS

Monsieur [Z] [R], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Madame [D], [N] [I] épouse [R], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Anne COTTY, Première Vice-Présidente, statuant en Juge unique

assistée de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 14 octobre 2024

Décision du 25 novembre 2024

PCP JTJ proxi référé – N° RG 24/04654 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5YJM

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition au greffe le 25 novembre 2024 par Madame Anne COTTY, Première Vice-Présidente, assistée de Nathalie BERTRAND, Greffière.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 8 décembre 2016, la S.A. RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 4] (R.I.V.P.) a donné à bail à Monsieur [Z] [R] et Madame [D] [I] épouse [R] un emplacement de type parking double référencé 5415 (places numérotées 135 et 136) situé au [Adresse 2], pour un loyer mensuel initial de 130 euros réduit par avenant non versé aux débats et fixé en dernier lieu à la somme de 123,87 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A. RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 4] (R.I.V.P.) a adressé une lettre recommandée avec accusé de réception en date du 22 février 2024 valant avis de résiliation au 10 février 2024 et rappelant le montant de la dette arrêtée au 31 janvier 2024 à la somme de 379,69 euros.

Puis, par acte de commissaire de justice en date du 1er août 2024, elle a fait sommation aux époux [R] de libérer l’emplacement de stationnement, en vain.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 août 2024, la S.A. RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE PARIS (R.I.V.P.) a fait assigner Monsieur [Z] [R] et Madame [D] [I] épouse [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référé, aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties,

— ordonner l’expulsion des preneurs et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique si besoin,

— condamner, solidairement, Monsieur [Z] [R] et Madame [D] [I] épouse [R] à lui payer les loyers et charges impayés, soit la somme de 522,01 euros, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers aux frais, risques et périls des défendeurs,

— condamner, solidairement, Monsieur [Z] [R] et Madame [D] [I] épouse [R] à lui payer, à compter de l’acquisition de la clause résolutoire, une indemnité d’occupation mensuelle, à titre de provision, égale au montant du loyer en cours, majoré des charges jusqu’à complète libération des lieux,

— condamner les défendeurs à lui payer la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la S.A. RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 4] (R.I.V.P.) expose que plusieurs échéances de loyers

sont demeurées impayées malgré de nombreuses démarches amiables.

À l’audience du14 octobre 2024, la S.A. RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 4] (R.I.V.P.), représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance sauf à actualiser sa dette à la somme de 769,75 euros, terme de septembre 2024 inclus.

Bien que régulièrement assignés à étude, Monsieur [Z] [R] et Madame [D] [I] épouse [R] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire.

À l’issue des débats, la demanderesse a été avisée de la mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 25 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

À titre liminaire sur le statut juridique applicable au bail, il sera relevé qu’il n’est pas contesté qu’il s’agit d’un bail autonome, pour lequel des décomptes et une mise en demeure exclusivement rattaché à ce contrat ont été délivrés et que le parking n’est pas l’accessoire du logement du défendeur au sens de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989. Le bail est, par conséquent, soumis aux seules dispositions du code civil.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

En application de l’article 1728 du code civil, dans un contrat de louage, le preneur est tenu de deux obligations principales, celle d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention et celle de payer le prix du bail aux termes convenus.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. Selon l’article 1225 du code civil, en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit d’effets que si elle vise expressément la clause résolutoire.

L’article 1229 du même code précise que, lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et

que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En l’espèce, le bail conclu le 8 décembre 2016 contient une clause résolutoire permettant la résiliation immédiate du bail à défaut de paiement à son échéance du loyer ou des accessoires sous réserve d’un préavis d’un mois.

La bailleresse a, par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 10 janvier 2024 resté non réclamé, avisé ses locataires que, faute du paiement des loyers à échéance, elle entendait procéder à la résiliation du bail au 10 février 2024.

Les locataires ne justifient d’aucun paiement libératoire, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 10 février 2024.

Monsieur [Z] [R] et Madame [D] [I] épouse [R] étant sans droit ni titre depuis le 10 février 2024, il convient donc d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [Z] [R] et Madame [D] [I] épouse [R] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la S.A. RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 4] (R.I.V.P.) produit un décompte démontrant que Monsieur [Z] [R] et Madame [D] [I] épouse [R] restent lui devoir au 30 septembre 2024 la somme de 769,75 euros.

Toutefois, Monsieur [Z] et Madame [D] [I] épouse [R] n’étant pas comparants à l’audience, la demande en paiement ne peut être actualisée et il convient de s’en tenir aux termes de l’assignation, soit la somme de 522,01 euros due au 14 août 2024, terme du mois de juillet 2024 inclus.

Pour la somme au principal, Monsieur [Z] [R] et Madame [D] [I] épouse [R], non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe et le montant de la dette. Ils seront donc condamnés, solidairement, au paiement d’une provision de 522,01 euros.

Monsieur [Z] [R] et Madame [D] [I] épouse [R] seront aussi condamnés, solidairement, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 1er août 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Sur les frais du procès

Monsieur [Z] [R] et Madame [D] [I] épouse [R], partie perdante, supporteront, in solidum, la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la bailleresse les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 800 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, mis à la disposition des parties par les soins du greffe,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 8 décembre 2016 entre la S.A. RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 4] (R.I.V.P.) et Monsieur [Z] [R] et Madame [D] [I] épouse [R], concernant le parking double référencé 5415 (places numérotées 135 et 136), situé au [Adresse 2], sont réunies à la date du 10 février 2024 ;

ORDONNONS, en conséquence, à Monsieur [Z] [R] et Madame [D] [I] épouse [R] de libérer les lieux dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [Z] [R] et Madame [D] [I] épouse [R] d’avoir volontairement libéré les lieux, la S.A. RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 4] (R.I.V.P.) pourra faire procéder à leur expulsion y compris, le cas échéant, avec le concours d’un serrurier et de la force publique, après la signification du commandement de quitter les lieux prévu par l’article L.411-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLONS que, conformément aux prévisions du bail et de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, la S.A. RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 4] (R.I.V.P.) pourra faire procéder à l’enlèvement de tout bien meuble situé sur le parking

et à son transfert dans tout autre endroit de son choix, aux frais et risques de Monsieur [Z] [R] et Madame [D] [I] épouse [R] ;

CONDAMNONS, solidairement, Monsieur [Z] [R] et Madame [D] [I] épouse [R] à verser à la S.A. RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 4] (R.I.V.P.) la somme provisionnelle de 522,01 euros (décompte arrêté au 31 juillet 2024, incluant la mensualité de juillet 2024), correspondant à l’arriéré de loyers et d’indemnités d’occupation ;

CONDAMNONS, solidairement, Monsieur [Z] [R] et Madame [D] [I] épouse [R] à verser à la S.A. RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 4] (R.I.V.P.) une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent à celui du loyer, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er août 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNONS, in solidum, Monsieur [Z] [R] et Madame [D] [I] épouse [R] à verser à LA S.A. RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 4] (R.I.V.P.) la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS, in solidum, Monsieur [Z] [R] et Madame [D] [I] épouse [R] aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits, et signé par la Juge et la Greffière susnommées.

La Greffière, La Première Vice-Présidente,

Décision du 25 novembre 2024

PCP JTJ proxi référé – N° RG 24/04654 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5YJM