TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Monsieur [I] [V] [U]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Averèle KOUDOYOR

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/11142 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6QOH

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le 02 avril 2025

DEMANDEURS

Madame [J] [W], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Averèle KOUDOYOR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1635

Monsieur [B] [W], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Averèle KOUDOYOR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1635

DÉFENDEUR

Monsieur [I] [V] [U], demeurant [Adresse 2]

non comparant et non représenté,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Jennifer BRAY, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 janvier 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 02 avril 2025 par Fairouz HAMMAOUI, juge des contentieux de la protection assistée de Jennifer BRAY, Greffier

Décision du 02 avril 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/11142 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6QOH

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 27 juillet 2021, Mme [J] [W] et M. [B] [W] ont consenti un bail d’habitation à M. [I] [V] [U] sur des locaux situés au [Adresse 3] ([Adresse 4], porte droite), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 675 euros et d’une provision pour charges de 124 euros.

Par acte de commissaire de justice du 16 janvier 2024, les bailleurs ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 4 239,52 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [I] [V] [U] le 16 janvier 2024.

Par assignation du 7 novembre 2024, Mme [J] [W] et M. [B] [W] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour, à titre principal, faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisés à faire procéder à l’expulsion sans délai de M. [I] [V] [U] ainsi qu’à la séquestration des meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

«  une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au double du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

6 953,50 euros au titre de l’arriéré locatif du au mois de juin 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,4 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 12 novembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 10 janvier 2025, Mme [J] [W] et M. [B] [W], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [I] [V] [U] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

Mme [J] [W] et M. [B] [W] ne forment aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [J] [W] et M. [B] [W] ont précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant M. [I] [V] [U].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Mme [J] [W] et M. [B] [W] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 16 janvier 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 4 239,52 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 17 mars 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Mme [J] [W] et M. [B] [W] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, Mme [J] [W] et M. [B] [W] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 1er juin 2024, M. [I] [V] [U] leur devait la somme de 6 953,50 euros, terme du mois de juin 2024 inclus, soustraction faite des frais de procédure.

M. [I] [V] [U] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme aux bailleurs, avec intérêts au taux légal à compter du 16 janvier 2024 sur la somme de 4 239,52 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la rési-liation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 845.17 euros, en ce qu’aucun élé-ment ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 17 mars 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Mme [J] [W] et M. [B] [W] ou à leur mandataire.

4. Sur les dommages et intérêts pour résistance abusive

Mme [J] [W] et M. [B] [W] demandent la condamnation de M. [I] [V] [U] à leur verser la somme de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

En l’espèce, les demandeurs n’établissent pas l’existence d’un préjudice distinct de celui résultant du retard dans les paiements qui se trouve réparé par les intérêts moratoires et la condamnation du locataire au paiement d’une indemnité d’occupation, ni l’existence d’une mauvaise foi du défendeur qui justifieraient l’allocation de dommages et intérêts distincts.

Leur demande de dommages et intérêts sera en conséquence rejetée.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [I] [V] [U], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de Mme [J] [W] et M. [B] [W] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 16 janvier 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 27 juillet 2021 entre Mme [J] [W] et M. [B] [W], d’une part, et M. [I] [V] [U], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] (bâtiment A, étage 03, porte droite) est résilié depuis le 17 mars 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [I] [V] [U], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [I] [V] [U] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] (étage 03, porte droite) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [I] [V] [U] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 17 mars 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire,

CONDAMNE M. [I] [V] [U] à payer à Mme [J] [W] et M. [B] [W] la somme de 6 953,50 euros (six mille neuf cent cinquante trois euros et cinquante centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er juin 2024, terme du mois de juin 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 16 janvier 2024 sur la somme de 4 239,52 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

REJETTE la demande de dommages et intérêts de Mme [J] [W] et M. [B] [W],

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE M. [I] [V] [U] à payer à Mme [J] [W] et M. [B] [W] la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [I] [V] [U] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 16 janvier 2024 et celui de l’assignation du 7 novembre 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 2 avril 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge