Tribunal Judiciaire de Paris, Pcp jcp acr référé, 2 octobre 2024, n° 24/04058

TJ Paris 2 octobre 2024

Arguments

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Accepté
Notification de l'assignation au représentant de l'État
La cour a constaté que l'assignation a été notifiée dans les délais requis, rendant la demande recevable.
Accepté
Inexécution du paiement du loyer
La cour a constaté que le locataire n'a pas réglé la dette locative dans le délai de deux mois, justifiant ainsi la résiliation du bail.
Autre
Acquisition de la clause résolutoire
La cour a suspendu les effets de la clause résolutoire en raison de l'accord de paiement proposé par le locataire.
Accepté
Reconnaissance de la dette locative
La cour a constaté que le locataire a admis le montant de la dette, justifiant ainsi la demande de provision.
Accepté
Maintien dans les lieux malgré la résiliation
La cour a jugé que le locataire doit payer une indemnité d'occupation équivalente au loyer jusqu'à la libération des lieux.
Rejeté
Frais exposés dans le cadre de la procédure
La cour a estimé que, compte tenu de la situation économique du locataire, il n'y a pas lieu de condamner ce dernier à une indemnité sur ce fondement.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, pcp jcp acr référé, 2 oct. 2024, n° 24/04058
Numéro(s) :	24/04058
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	7 octobre 2024
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Sur les parties

Avocat(s) :	Catherine HENNEQUIN
Cabinet(s) :	LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN SCP AVOCATS
Parties :	S.A. LA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/04058 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4TT4

N° MINUTE :

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 02 octobre 2024

DEMANDERESSE

S.A. LA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Catherine HENNEQUIN de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, toque: P0483

DÉFENDEUR

Monsieur [R] [V], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Jennifer BRAY, Greffier, lors des débats et de Clarisse DUMONTET, greffier en préaffectation lors du délibéré

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 27 juin 2024

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 02 octobre 2024 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente, assistée de de Clarisse DUMONTET, greffier en préaffectation

Décision du 02 octobre 2024

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/04058 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4TT4

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 30 août 2017 à effet au 28 août 2017, la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS (ci-après la RIVP) a consenti un bail d’habitation à M. [R] [V] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 360,32 euros et d’une provision pour charges de 85 euros.

Par acte de commissaire de justice du 18 décembre 2023, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2308,98 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [R] [V] le 19 décembre 2023.

Par assignation du 15 mars 2024, la RIVP a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire au 19 février 2024, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [R] [V] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  2814,71 euros sauf à parfaire à titre de provision sur l’arriéré locatif terme du mois de février 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et de l’audience pour le surplus,

—  800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris les frais de commandement, d’assignation et de notification au Préfet.

La RIVP fait valoir que la clause résolutoire du contrat de bail est acquise faute de paiement de la somme visée au commandement de payer.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 28 mars 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l’audience du 27 juin 2024, la RIVP représentée par son conseil maintient l’intégralité de ses demandes et précise que la dette locative, actualisée au 26 juin 2024, s’élève désormais à 2055,13 euros. Elle déclare par ailleurs accepter le plan d’apurement de cette dette proposé par le défendeur. Elle considère enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle n’est pas opposée à la suspension des effets de la clause résolutoire.

M. [R] [V] reconnaît le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 100 euros, en plus du loyer courant. Il sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La RIVP justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 18 décembre 2023. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2308,98 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 19 février 2024.

Cependant, eu égard à la volonté du locataire de s’acquitter de sa dette et à l’accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la RIVP verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 18 juin 2024, M. [R] [V] lui devait la somme de 2655,13 euros. Il a pu être vérifié que M. [R] [V] a bien effectué un paiement de 600 euros de sorte que la dette au 26 juin 2024 est de 2055,13 euros.

M. [R] [V] a admis ce montant à l’audience. Il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 18 décembre 2023, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [R] [V] à se libérer de cette dette en 21 mensualités de 100 euros selon les modalités précisées au présent dispositif.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due d’un montant égale à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 19 février 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société RIVP ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [R] [V], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris les frais de commandement, d’assignation et de notification au Préfet.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 18 décembre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 30 août 2017 entre la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS, d’une part, et M. [R] [V], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 3] est résilié depuis le 19 février 2024,

CONDAMNE M. [R] [V] à payer à la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS la somme de 2055,13 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 26 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 18 décembre 2023,

AUTORISE M. [R] [V] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 21 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [R] [V],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

— le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 19 février 2024,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [R] [V] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— M. [R] [V] sera condamné à verser à la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

CONDAMNE M. [R] [V] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 18 décembre 2023, de l’assignation du 15 mars 2024 et de la notification au Préfet,

DÉBOUTE la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 2 octobre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge