TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 3] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [Z] [N]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Antoine GENTY

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/09692 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6DPW

N° MINUTE :

9

JUGEMENT

rendu le 07 avril 2025

DEMANDEURS

Monsieur [F] [P], demeurant [Adresse 5] (PORTUGAL)

représenté par M^e Antoine GENTY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P182

Monsieur [B] [S], demeurant [Adresse 5] (PORTUGAL)

représenté par M^e Antoine GENTY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P182

DÉFENDEUR

Monsieur [Z] [N], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 04 février 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 07 avril 2025 par Anne ROSENZWEIG, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 07 avril 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/09692 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6DPW

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 29 décembre 2017, à effet au 2 janvier 2018, [F] [P] et [B] [S] ont consenti un bail d’habitation meublé à M. [Z] [N] sur des locaux situés au 3ème étage, [Adresse 4] [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1.750 euros, et une provision pour charges de 50 euros par mois.

Par acte de commissaire de justice du 30 avril 2024, les bailleurs ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 4.683,35 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 24 juin 2024, les bailleurs ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 4.297,82 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [Z] [N] les 6 mai et 27 juin 2024.

Par assignation du 5 septembre 2024, [F] [P] et [B] [S] ont saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisés à faire procéder au séquestre du mobilier et à l’expulsion immédiate et sans délai de M. [Z] [N], sous astreinte définitive de 150 euros par jour de retard, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter du 25 août 2024 et jusqu’à libération des lieux,8.780,63 euros au titre de l’arriéré locatif, outre les intérêts et pénalités contractuelles desdites sommes à compter de la date d’échéance des loyers, 1.800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 24 juin 2024.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 10 septembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 4 février 2025, [F] [P] et [B] [S], représentés par leur conseil, ont maintenu l’intégralité de leurs demandes, et précisé que la dette locative, actualisée au 3 février 2025, s’élevait désormais à la somme de 3.937,03 euros. [F] [P] et [B] [S] ont précisé, par courrier du 7 février 2025, reçu le 10 février 2025, maintenir leurs demandes malgré le règlement de la dette, compte-tenu de l’irrégularité des paiements par le locataire. Ils considèrent qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [Z] [N] a comparu à l’audience, sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire en expliquant avoir soldé la dette et avoir eu des difficultés professionnelles mais en précisant être désormais en capacité de régler régulièrement les échéances.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

[F] [P] et [B] [S] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 24 juin 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 4.297,82 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 24 août 2024.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que M. [Z] [N] ne justifie pas de ses revenus et donc de sa capacité à payer régulièrement le loyer, même s’il a acquitté l’arriéré dû au jour de l’audience.

Dans ces conditions, M [Z] [N] ayant acquitté la dette sans démontrer sa capacité à régler régulièrement les échéances de loyer, il convient de rejeter la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Il y a lieu, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser [F] [P] et [B] [S] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux. De même, aucune circonstance de ne justifie d’assortir l’expulsion d’une astreinte définitive de 150 euros par jour de retard, de sorte que cette demande sera rejetée.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, [F] [P] et [B] [S] indiquent qu’aucune somme ne reste due. Ils seront donc déboutés de leur demande de condamnation du défendeur au paiement.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 2.141,79 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 25 août 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à [F] [P] et [B] [S] ou à leur mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

M. [Z] [N], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de [F] [P] et [B] [S] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 24 juin 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 29 décembre 2017 entre [F] [P] et [B] [S], d’une part, et M. [Z] [N], d’autre part, concernant les locaux situés au 3ème étage, porte droite, [Adresse 2] est résilié depuis le 24 juin 2024,

DIT n’y avoir lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’octroyer des délais de paiement à M. [Z] [N], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [Z] [N] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au 3ème étage, porte droite, [Adresse 2], ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [Z] [N] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit la somme mensuelle de 2.141,79 euros,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer et aux charges dès le 25 août 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

DEBOUTE [F] [P] et [B] [S] du surplus de leurs demandes, notamment au titre de l’arriéré locatif, de l’expulsion immédiate et sous astreinte,

DEBOUTE M. [Z] [N] de ses demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

CONDAMNE M. [Z] [N] aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 24 juin 2024 et celui de l’assignation du 5 septembre 2024,

CONDAMNE M. [Z] [N] à payer à [F] [P] et [B] [S] la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 7 avril 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge