TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

■

N° RG 25/50710 – N° Portalis 352J-W-B7J-C63I7

N° : 15-CH

Assignation du :

24 Janvier 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

JUGEMENT SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND

rendu le 25 juin 2025

par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Célia HADBOUN, Greffière.

DEMANDERESSE

La Ville de [Localité 7]

[Adresse 11]

[Localité 4]

représentée par Maître Colin MAURICE de la SELARL CM & L AVOCATS, avocats au barreau de PARIS – #C1844

DEFENDERESSE

Madame [C] [Y]

[Adresse 6],

[Localité 5]

représentée par Maître Sophie SORIA de la SELARL DLBA AVOCATS, avocats au barreau de PARIS – #J149

DÉBATS

A l’audience du 28 Mai 2025, tenue publiquement, présidée par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente, assistée de Célia HADBOUN, Greffière,

Mme [Y] est propriétaire d’un appartement situé [Adresse 2].

Par acte du 24 janvier 2025, la ville de Paris l’a assignée, selon la procédure accélérée au fond, devant le président du tribunal judiciaire de Paris pour obtenir sa condamnation au paiement d’une amende civile, sur le fondement des articles L.631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l’habitation et L.324-1-1, III, du code du tourisme, pour avoir loué son logement de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage.

Aux termes de ses conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience du 28 mai 2025, la ville de [Localité 7] demande de :

juger que Mme [Y] a enfreint les dispositions de l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation en changeant l’usage et en louant pour de courtes durées à une clientèle de passage l’appartement situé dans le bâtiment A sur rue, escalier 01, rez-de-chaussée, porte 01 de l’immeuble du [Adresse 2], constituant le lot n°62 ;

condamner Mme [Y] à une amende civile de 50.000 euros et ordonner que le produit de cette amende lui soit intégralement versé conformément aux dispositions de l’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation ;

juger que Mme [Y] a enfreint les dispositions de l’article L.324-1 du code du tourisme et la délibération du conseil de [Localité 7] des 4, 5 et 6 juillet 2017 en ne procédant pas à l’enregistrement de déclaration préalable auprès de la commune ;

condamner Mme [Y] à une amende civile de 5.000 euros et ordonner que le produit de cette amende lui soit intégralement versé conformément aux dispositions de l’article L. 324-1 du code du tourisme ;

débouter Mme [Y] de l’ensemble de ses demandes ;

condamner Mme [Y] à lui verser une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner Mme [Y] aux entiers dépens d’instance.

Aux termes de ses conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience du 28 mai 2025, Mme [Y] demande de :

débouter la ville de [Localité 7] de l’ensemble de ses demandes ;

à titre subsidiaire, la dispenser et/ou l’exonérer des amendes civiles prévues par les articles L.651-2 du code de la construction et de l’habitation et L.324-1-1 du code du tourisme ou, à tout le moins, les réduire à un montant symbolique ;

écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

condamner la ville de [Localité 7] aux dépens de l’instance ainsi qu’au paiement à son profit de la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En application des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens et prétentions qui y sont contenus.

MOTIFS

Sur la demande de condamnation sur le fondement des dispositions des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation

Il est rappelé à titre liminaire que, par un avis du 10 avril 2025 (Avis de la Cour de cassation, 10 avril 2025, n° 25-70.002, publié), la Cour de cassation a énoncé que lorsqu’une amende civile prévue par l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation est sollicitée sur le fondement d’un changement d’usage illicite intervenu avant l’entrée en vigueur de l’article 5, I, 1, d, de la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024, la détermination de l’usage d’habitation du local prévue par l’article L. 631-7 du même code doit s’effectuer à l’aune des critères de la loi ancienne.

En l’espèce, le changement d’usage allégué est intervenu avant l’entrée en vigueur de la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024, de sorte qu’il y a lieu d’appliquer les articles L.631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation dans leur rédaction antérieure à celle issue de cette loi.

Aux termes de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024 :

« La présente section est applicable aux communes de plus de 200.000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-[Localité 12] et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est, dans les conditions fixées par l’article L. 631-7-1, soumis à autorisation préalable.

Constituent des locaux destinés à l’habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l’article L. 632-1 ou dans le cadre d’un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Pour l’application de la présente section, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.

Toutefois, lorsqu’une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l’usage d’un local mentionné à l’alinéa précédent, le local autorisé à changer d’usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l’usage résultant de l’autorisation.

Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.

Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens du présent article. »

Aux termes de l’article L. 651-2 du même code, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024 :

« Toute personne qui enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50.000 euros par local irrégulièrement transformé.

Cette amende est prononcée par le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, sur assignation de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l’Agence nationale de l’habitat. Le produit de l’amende est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé ce local. Le tribunal judiciaire compétent est celui dans le ressort duquel est situé le local.

Sur assignation de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l’Agence nationale de l’habitat, le président du tribunal ordonne le retour à l’usage d’habitation du local transformé sans autorisation, dans un délai qu’il fixe. A l’expiration de celui-ci, il prononce une astreinte d’un montant maximal de 1.000 euros par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé. Le produit en est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé.

Passé ce délai, l’administration peut procéder d’office, aux frais du contrevenant, à l’expulsion des occupants et à l’exécution des travaux nécessaires. »

Pour l’application des dispositions susvisées, il y a donc lieu d’établir :

l’existence d’un local à usage d’habitation, un local étant réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970, qui sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés ;

un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

La preuve de l’usage d’habitation du bien au 1er janvier 1970 peut être rapportée par tous moyens.

Sur l’usage d’habitation du local

La ville de [Localité 7] produit une fiche H2, datée du 14 octobre 1970, précisant que le bien litigieux, situé au rez-de-chaussée du bâtiment sur rue, d’une superficie totale de 21 m², est composé de « pièces et annexes affectées exclusivement à l’habitation », à savoir une salle à manger, une chambre et une cuisine. Le bien appartenait alors au syndicat des copropriétaires et était occupé à titre gratuit par la gardienne de l’immeuble, Mme [T].

Si cette fiche H2 datée du 14 octobre 1970 ne permet pas de rapporter la preuve de l’usage d’habitation du bien au 1er janvier 1970, la continuité de l’usage d’habitation depuis 1955 est établie par le règlement de copropriété de l’immeuble du 17 février 1955, qui prévoit que le concierge est « logé gratuitement dans les locaux établis à cet effet », consistant en une loge et deux petites pièces situées au rez-de-chaussée du bâtiment sur rue, ainsi que par le calepin des propriétés bâties, qui atteste de l’occupation à titre gratuit de la loge par Mme [T] jusqu’en 1977.

Le règlement de copropriété comporte également une clause d’habitation bourgeoise aux termes de laquelle les locaux ne peuvent être occupés que bourgeoisement, sauf le lot n° 2 qui est une boutique, à usage commercial.

Il ressort en outre du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 20 février 2013 que ceux-ci ont décidé de mettre en vente la loge, alors partie commune, en créant un nouveau lot. Ce lot de copropriété n°62, à usage d’habitation, situé au rez-de-chaussée du bâtiment sur rue, avec séjour, cuisine et chambre, a été créé selon modificatif à l’état descriptif de division du règlement de copropriété du 28 août 2013.

Le relevé des formalités publiées au service de la publicité foncière démontre également que le lot n° 62 a ensuite été vendu à M. [N] en 2013 puis à Mme [Y] et son époux le 8 octobre 2014. L’acte de vente atteste que le bien était à usage d’habitation.

En application de l’article L.631-7, alinéa 2, du code de la construction et de l’habitation, les logements de gardien constituent des locaux destinés à l’habitation.

Ainsi, contrairement à ce que prétend la défenderesse, les éléments produits par la ville de [Localité 7] permettent d’établir la continuité de l’usage d’habitation du local litigieux de 1955 à ce jour, et par conséquent au 1er janvier 1970.

Sur l’infraction de changement d’usage

Il résulte du constat de location meublée du 26 novembre 2024 établi par un agent assermenté que Mme [Y] a mis son appartement meublé situé [Adresse 2], en location via la plateforme Airbnb.

Ce logement ne constitue pas sa résidence principale, celle-ci étant domiciliée fiscalement [Adresse 3] à [Localité 10] et ayant déménagé en 2023 au [Adresse 6] à [Localité 8] où elle a acheté un nouvel appartement.

Le logement a été loué via la plateforme Airbnb 167 nuitées en 2022 et 187 nuitées en 2023.

Mme [Y] fait valoir qu’à la suite de son divorce en 2021, elle a dû reprendre à sa charge l’intégralité du prêt immobilier souscrit pour l’acquisition des locaux, ce qui l’a contrainte à les louer ponctuellement pour de courtes durées, qu’un désordre a empêché la location pour de longues durées et que la gestion locative était assurée par un professionnel.

Les raisons du recours à des locations meublées de courtes durées et les modalités de gestion du bien sont toutefois indifférentes, la loi ne prévoyant aucun motif d’exonération du propriétaire lorsque l’infraction est établie.

Il résulte de ce qui précède que Mme [Y] a changé sans autorisation préalable l’usage du lot litigieux et que l’infraction est constituée.

Sur le montant de l’amende

S’agissant du montant de l’amende, il doit être fixé en fonction de l’objectif d’intérêt général poursuivi par la législation dont elle vise à garantir le respect dans une ville comme [Localité 7], où il existe une grande disparité entre l’offre et la demande de logements à la location, des revenus procurés par les locations illicites, de la durée des locations, le cas échéant des diligences du propriétaire pour le retour à un usage d’habitation, de la bonne foi dont l’intéressé a fait preuve et de sa situation personnelle et financière.

En l’espèce, la ville de [Localité 7] indique que les gains de Mme [Y] peuvent être estimés à 14.696 euros pour l’année 2022 et 16.456 euros pour l’année 2023, pour un prix moyen de la nuitée à 88 euros. Le montant total des gains illicites atteint ainsi 31.152 euros, alors que, sur la même période, une location licite aurait généré un gain de 12.936 euros.

La défenderesse conteste le caractère intentionnel de la violation de la législation et fait valoir que l’estimation des gains illicites par la ville de [Localité 7] ne correspond pas aux revenus réellement tirés de ses locations Airbnb, ses revenus fonciers ne s’élevant qu’à 5.213 euros en 2022 et 12.235 euros en 2023. Elle expose en outre rencontrer des difficultés financières et avoir cessé son activité de location meublée de courtes durées en novembre 2023.

Cependant, il est rappelé que l’ignorance alléguée de la réglementation applicable ne caractérise pas la bonne foi, nul n’étant censé ignorer la loi, et Mme [Y] ne transmet pas de justificatif des gains perçus.

De plus, la défenderesse verse aux débats ses avis d’impôts sur les revenus de 2022 et 2023, qui font apparaître un revenu imposable moyen de 36.939 euros sur ces deux années. Elle ne justifie donc pas de difficultés financières de nature à la dispenser de tout paiement de l’amende.

Elle ne justifie pas non plus avoir cessé son activité illicite en novembre 2023 puisqu’il résulte du constat du 26 novembre 2024 établi par un agent assermenté que, le 23 novembre 2023, lors d’une enquête sur les lieux, la locataire occupant le local indiquait avoir trouvé le bien sur Airbnb. En outre, le calendrier des réservations était actif et ouvert pour les mois de juillet et août 2024.

Il doit toutefois être porté au crédit de la défenderesse qu’elle a collaboré avec la ville de [Localité 7], répondu à ses lettres et demandes de justificatifs.

Dès lors, en considération de la durée de la période incriminée, du profit généré par les locations de courtes durées au regard d’une location classique et de la bonne foi de la défenderesse dans ses échanges avec la ville de [Localité 7], il convient de fixer l’amende civile à 6.000 euros.

Sur la demande de condamnation au titre de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme

Aux termes des paragraphes II, III et V de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme :

« II.-Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme, que celui-ci soit classé ou non au sens du présent code, doit en avoir préalablement fait la déclaration auprès du maire de la commune où est situé le meublé.

Cette déclaration préalable n’est pas obligatoire lorsque le local à usage d’habitation constitue la résidence principale du loueur, au sens de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

III.-Par dérogation au II, dans les communes où le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est soumis à autorisation préalable au sens des articles L. 631-7 à L. 631-9 du code de la construction et de l’habitation une délibération du conseil municipal peut décider de soumettre à une déclaration préalable soumise à enregistrement auprès de la commune toute location d’un meublé de tourisme. […]

V.- Toute personne qui ne se conforme pas aux obligations résultant du III est passible d’une amende civile dont le montant ne peut excéder 5 000 euros. […]

Ces amendes sont prononcées par le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, sur demande de la commune dans laquelle est situé le meublé de tourisme. Le produit de l’amende est versé à la commune. Le tribunal judiciaire compétent est celui dans le ressort duquel est situé le meublé de tourisme ».

L’article L. 324-1-1, III, du code du tourisme met donc à la charge des propriétaires l’obligation de procéder à une déclaration préalable soumise à enregistrement de toute location d’un meublé de tourisme, sur décision du conseil municipal, l’infraction à cette obligation étant sanctionnée d’une amende d’un montant maximum de 5.000 euros.

Il est constant qu’une délibération du conseil de [Localité 7] des 4, 5 et 6 juillet 2017 a soumis à une déclaration préalable soumise à enregistrement auprès de la commune toute location d’un meublé de tourisme.

En l’espèce, il est établi que Mme [Y] a loué son studio meublé pour de courtes durées à une clientèle de passage sans déclaration préalable, les explications qu’elle donne sur une confusion entre le numéro d’enregistrement Airbnb et le numéro de taxe d’habitation étant inopérantes.

La demande d’amende civile formée par la ville de [Localité 7] est donc fondée.

Une amende de 4.000 euros sera mise à la charge de la défenderesse, ce montant n’étant pas excessif au regard de la mauvaise foi caractérisée par l’établissement d’un faux numéro d’enregistrement pour les annonces en ligne.

Sur les frais et dépens

Mme [Y], partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance.

Par suite, il y a lieu de la condamner au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application des articles 481-1, 6°, et 514-1 et suivants du code de procédure civile, la présente décision est, de droit, assortie de l’exécution provisoire, sans qu’il y ait lieu de l’écarter, celle-ci étant compatible avec la nature de l’affaire et nécessaire.

PAR CES MOTIFS

Le président, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Constate que Mme [Y] a enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation en changeant l’usage et en louant pour de courtes durées à une clientèle de passage l’appartement situé dans le bâtiment A sur rue, escalier 01, rez-de-chaussée, porte 01 de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 9], constituant le lot n°62 ;

Condamne Mme [Y] au paiement d’une amende civile de 6.000 euros sur le fondement des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation et dit que le produit de cette amende sera intégralement versé à la ville de [Localité 7];

Constate que Mme [Y] a enfreint les dispositions de l’article L.324-1 du code du tourisme et la délibération du conseil de [Localité 7] des 4, 5 et 6 juillet 2017 en ne procédant pas à l’enregistrement de déclaration préalable auprès de la commune ;

Condamne Mme [Y] au paiement d’une amende civile de 4.000 euros sur le fondement de l’article L.324-1 du code du tourisme et dit que le produit de cette amende sera intégralement versé à la ville de [Localité 7] ;

Déboute Mme [Y] de ses demandes ;

Condamne Mme [Y] aux dépens ;

Condamne Mme [Y] à payer à la ville de [Localité 7] la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Fait à [Localité 7] le 25 juin 2025

La Greffière, La Présidente,

Célia HADBOUN Rachel LE COTTY