TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [E] [M]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Kenson COLLIN

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/02629 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7ZPE

N° MINUTE :

3 JTJ

JUGEMENT

rendu le jeudi 13 novembre 2025

DEMANDEUR

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 2], représenté par son syndic le Cabinet FONCIA [Localité 5] EST

dont le siège social est situé [Adresse 4]

représenté par M^e Kenson COLLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : E1811

DÉFENDEUR

Monsieur [E] [M]

demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente, statuant en juge unique assistée de Audrey BELTOU, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 08 octobre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 13 novembre 2025 par Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière

Décision du 13 novembre 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/02629 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7ZPE

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [E] [M] est propriétaire des lots n° 19 et 33 au sein d’un immeuble sis [Adresse 3], soumis au régime de la copropriété.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, Monsieur [E] [M] a été condamné par jugement du Tribunal judicaire de Paris en date du 07 juin 2023 à la somme de 3148,27 euros au titre des charges de copropriété et de travaux impayés, pour la période allant du 1er janvier 2019 au 1er janvier 2023, incluant le 1er appel trimestriel de l’année 2023, outre 159,98 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement, 150 euros de dommages et intérêts et 800 euros de frais irrépétibles.

Faisant valoir de nouveaux impayés, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic la SAS Cabinet FONCIA [Localité 5] EST a, par acte de commissaire de justice en date du 17 avril 2025 remis à étude, fait assigner Monsieur [E] [M] devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de PARIS, au visa de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de le condamner au paiement des sommes suivantes :

—  4023,05 euros au titre des charges de copropriété impayées du 02/02/2023 au 01/04/2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 07 mai 2024 et de l’assignation pour le surplus,

—  552,15 euros au titre des frais de recouvrement nécessaires, avec intérêts de droit

—  2000 euros au titre de dommages et intérêts ;

— la capitalisation des intérêts ;

—  2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 08 octobre 2025.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. A titre d’information, il a indiqué que les causes du précédent jugement n’ont pas été réglées et que sa créance a augmenté depuis la délivrance de l’assignation.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par le demandeur, il sera renvoyé à ses écritures conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

Monsieur [E] [M] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter et n’a pas fait connaître au tribunal les motifs de son absence. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

Après clôture des débats, la décision a été mise en délibéré au 13 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

Décision du 13 novembre 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/02629 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7ZPE

MOTIF DE LA DÉCISION

Sur la demande formée au titre des charges de copropriété impayées

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 35-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Il appartient, en outre, à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver, conformément à l’article 1353 du code civil.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant notamment aux débats :

un extrait de la matrice cadastrale dont il résulte que Monsieur [E] [M] est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots 19 et 33 un décompte individuel des sommes dues pour la période du 02/02/2023 au 01/04/2025 (appel provisions et fonds travaux 2ème trimestre 2025 inclus) les appels de charges couvrant la période concernée le contrat de syndic les procès-verbaux des assemblées générales annuelles en date des 22/05/2023, et 28/05/2024 ayant régulièrement approuvé les comptes, voté les budgets prévisionnels de charges et travaux et les attestations de non recours contre ces assemblées générales

Il ressort des pièces produites que le compte de copropriétaire de Monsieur [E] [M] est débiteur, au 1er avril 2025, hors frais de recouvrement qui seront examinés infra, de la somme de 4023,05 euros au titre des charges impayées.

Monsieur [E] [M] ni comparant, ni représenté, n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause le principe et l’exigibilité de cette dette.

Les lettres de mise en demeure produites ne sont pas assorties du justificatif de l’envoi par lettre recommandée avec accusé réception de sorte que les intérêts ne peuvent courir qu’à compter de l’assignation.

Par conséquent, Monsieur [E] [M] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic la SAS Cabinet FONCIA [Localité 5] EST, la somme de 4023,05 euros au titre des charges de copropriété et travaux impayés appel du 2ème trimestre 2025 inclus, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation soit à compter du 17 avril 2025.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Par « frais nécessaires » au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.

Il convient à ce titre de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue en principe un acte d’administration relevant de la gestion courante. Une telle activité est donc comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic et ne peut faire l’objet d’une facturation distincte. Le syndic ne peut réclamer des honoraires distincts qu’en cas de diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.

Ne relèvent donc pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour constitution et transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, pour « suivi de contentieux » ou « suivi de procédure », qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les propriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, les relances antérieures à la mise en demeure et postérieures à la délivrance de l’assignation.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

Décision du 13 novembre 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/02629 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7ZPE

En l’espèce, il ressort du décompte et des pièces produites que le syndic a facturé :

— au titre des frais de mise en demeure : 138,15 euros.

Toutefois, il n’est justifié d’aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967. Ces frais sont dès lors rejetés.

— au titre des honoraires du syndic pour « constitution du dossier » : 348 euros.

Toutefois, il n’est pas justifié de diligences exceptionnelles, ni du temps consacré à la constitution du dossier. Ces frais sont dès lors rejetés.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic la SAS Cabinet FONCIA [Localité 5] EST est débouté de sa demande.

Sur la demande de dommages et intérêts

Conformément à l’article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il est établi que Monsieur [E] [M] présente, de manière récurrente depuis plusieurs années, des impayés de charges de copropriété. C’est en outre la deuxième fois que le syndicat est contraint de l’assigner en justice. De plus, il ressort du décompte que Monsieur [E] [M] n’a effectué, sur la période du 01/03/2023 au 01/04/2025, qu’un seul règlement de 59,43 euros. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires. Ce montant sera toutefois revu à de plus justes proportions compte tenu du montant de la créance et des tantièmes de propriété détenus par Monsieur [E] [M]. La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 280 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [E] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic la SAS Cabinet FONCIA [Localité 5] EST la somme de 280 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle est ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l’assignation, le point de départ de la capitalisation est le 17 avril 2025 pour les charges et la date du présent jugement pour les dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [E] [M] partie perdante, est condamné aux entiers dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat s’est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au paiement de laquelle Monsieur [E] [M] est condamné.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, pôle civil de proximité, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [E] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic la SAS Cabinet FONCIA [Localité 5] EST la somme de 4023,05 euros au titre au titre des charges de copropriété et travaux impayés pour la période du 02/02/2023 au 01/04/2025 appel du 2ème trimestre 2025 inclus, avec intérêt au taux légal à compter du 17 avril 2025 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic la SAS Cabinet FONCIA [Localité 5] EST de la demande formée au titre des frais de recouvrement ;

CONDAMNE Monsieur [E] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic la SAS Cabinet FONCIA [Localité 5] EST la somme de 280 euros à titre de dommages et intérêts ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil à compter du 17 avril 2025 sur les charges et à compter de la date du présent jugement s’agissant des dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [E] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic la SAS Cabinet FONCIA [Localité 5] EST la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [E] [M] au paiement des entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi signé par la juge et la greffière susnommées et mis à disposition des parties le 13 novembre 2025,

La greffière La présidente