COUR D’APPEL D'[Localité 4]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

MINUTE N°

DU 11 Décembre 2025

N° RG 25/00970 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QJPJ

Grosse délivrée

à M^e CURCURU

[Y]

Expédition délivrée

à M^e LEBRUN

le

DEMANDEUR:

Monsieur [J],[R],[F] [W]

né le 20 mars 1957 à [Localité 6]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représenté par M^e Christine CURCURU-BOLIER, avocat au barreau de NICE

DEFENDERESSE:

Madame [B],[O],[T] [E]

née le 02 Mai 1979 à [Localité 5]

[Adresse 3]

représentée par M^e Symphonia LEBRUN, avocat au barreau de NICE

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION : Madame Stéphanie LEGALL, Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Nice, assistée lors des débats et lors du prononcé par Madame Laura PLANTIER, Greffier qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 21 Octobre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 11 Décembre 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 11 Décembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [C] [W] a, selon acte sous seing privé du 9 décembre 2009 à effet au 1er février 2010, donné à bail d’habitation à Madame [B] [E], pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction, un logement sis à [Adresse 7], moyennant un loyer mensuel indexé de 415,00 euros et une provision mensuelle sur charges de 35,00 euros, soit un total mensuel de 450,00 euros, actualisé à 525,00 euros.

Suite au décès de Monsieur [C] [W] survenu le 27 août 2023, son fils Monsieur [L] [W] est devenu propriétaire du bien loué.

Un congé pour vendre a été délivré par Monsieur [L] [W] à la locataire, Madame [B] [E] par acte de commissaire de justice en date du 5 juin 2024 à effet au 31 décembre 2024.

En l’absence de départ des lieux de la locataire à la date d’effet visée congé, Monsieur [L] [W] a fait assigner Madame [B] [E] par acte de commissaire de justice en date du 20 février 2025 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NICE à l’audience du 26 juin 2025 à 15 heures aux fins notamment, au visa de l’article 15 de la loi du 06 juillet 1989, de constater l’occupation sans droit ni titre de la défenderesse suite à la délivrance du congé pour vendre délivré le 5 juin 2024 et statuer sur ses conséquences,

Vu le renvoi contradictoire de l’affaire à l’audience du 21 octobre 2025 à 14 heures,

A l’audience, Monsieur [L] [W], représenté, se réfère expressément à ses conclusions déposées à l’audience aux termes desquelles il demande de :

—  Prononcer la validité du congé pour vendre délivré le 5 juin 2024,

—  Ordonner l’expulsion de Madame [B] [E] du logement loué ainsi que celle de tout occupant de son chef dans le délai de huit jours à partir de la présente décision, avec au besoin le concours de la force publique,

—  Débouter Madame [B] [E] de sa demande en délai pour quitter les lieux,

—  Condamner Madame [B] [E] au paiement de la somme de 525,00 euros au titre de l’indemnité d’occupation à compter du 1er janvier 2025 jusqu’à la libération effective des lieux,

—  Condamner Madame [B] [E] au paiement de la somme de 3 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens de l’instance,

Madame [B] [E], représentée, se réfère expressément à ses conclusions déposées à l’audience aux termes desquelles elle demande :

A titre principal de :

—  Juger que le congé pour vendre du 5 juin 2024 est irrégulier,

—  Débouter Monsieur [L] [W] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusion,

A titre subsidiaire de :

—  Ordonner la suspension de la procédure d’expulsion,

—  Lui octroyer un délai de six mois pour quitter les lieux,

En tout état de cause de :

—  Débouter Monsieur [L] [W] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

—  Statuer sur les dépens comme en matière d’aide juridictionnelle,

Vu les articles 446-2 et 455 du code de procédure civile,

Le délibéré a été fixé au 11 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail d’habitation et ses conséquences

Selon les dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aux termes de l’article 15-I de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur peut, six mois avant l’expiration du bail, donner congé des lieux loués pour vente.

L’article 15-II de la même loi dispose que le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis, porté à quatre mois s’il déclare recourir à un prêt.

À l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

En l’espèce, le contrat de bail a été conclu pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction le 9 décembre 2009 à effet au 1er février 2010, puis a été successivement renouvelé pour expirer le 31 janvier 2025.

Un congé pour vendre avec offre de vente a été délivré à la demande du bailleur à Madame [B] [E] par acte de commissaire de justice en date du 5 juin 2024 à effet au 31 décembre 2024. Ce congé indique le prix de l’offre fixé à 115 000,00 euros net vendeur et comprend les conditions de la vente projetée, à savoir notamment que « […] l’acquéreur paiera tous les frais, droits et honoraires de la vente, le transfert de propriété n’intervenant qu’après paiement effectif du prix, non compris les frais et les droits de la vente à la charge de l’acquéreur ».

Il convient de préciser à titre liminaire que la juridiction relève que le congé pour vendre du 5 juin 2024 vise une date d’effet au 31 décembre 2024 erronée. En effet, le bail conclu le 9 décembre 2009 à effet au 1er février 2010, a été renouvelé successivement pour arriver à expiration au 31 janvier 2025. Toutefois, la juridiction ne tirera aucune conséquence de cette date d’effet prématurée visée au congé. En effet, dès lors que le congé a été signifié à la défenderesse six mois avant la date d’expiration du bail au 31 janvier 2025, il conviendra seulement de reporter la date d’effet erronée qu’il vise à la date d’effet pour laquelle il aurait dû être délivré, soit au 31 janvier 2025.

Madame [B] [E] conteste le bien-fondé du congé délivré et soutient que Monsieur [L] [W] ne justifie pas d’une volonté réelle de vendre le bien, ni de diligences effectuées pour parvenir à la vente.

Monsieur [L] [W] conteste fermement les affirmations de sa locataire. Il énonce en effet que le bien litigieux fait partie de l’héritage de son père constitué de plusieurs biens immobiliers qu’il a déjà tous vendus, hormis le bien objet du congé, afin de faire face aux dettes laissées par ce dernier ainsi qu’aux droits de succession. Il produit à ce titre quatre attestations de vente de biens lui appartenant en date des 12 octobre 2023, 9 février 2024, 6 novembre 2024 et 5 décembre 2024.

Il ajoute n’avoir pu réaliser de diligences pour procéder à la vente du bien en raison de l’attitude de la locataire, qui ne facilite pas l’accès au bien pour procéder à son évaluation et dont l’appartement est trop encombré pour le présenter correctement à de potentiels acheteurs. Cela ressort en effet de l’attestation de la directrice de l’agence NESTENN en date du 15 octobre 2025 confirmant outre la volonté de Monsieur [L] [W] de vendre le bien, les difficultés susmentionnées pour parvenir à la vente du bien.

Si Madame [B] [E] nie avoir entravé l’accès à l’appartement et si Monsieur [L] [W] ne produit en effet aucun élément pour attester d’une prise de contact de l’agence NESTENN avec la locataire, cette dernière n’est en tout état de cause pas fondée à contester la volonté de vendre de Monsieur [L] [W]. En effet, elle ne procède que par affirmations et n’apporte aucun élément au soutien de ses contestations.

En l’espèce, il résulte de l’ensemble de ces développements et notamment des nombreuses attestations de vente produites par Monsieur [L] [W] que sa volonté de vendre le logement est bien établie.

Il est constant que Madame [B] [E] n’a pas accepté l’offre de vente dans le délai requis pour ce faire et s’est maintenue dans les lieux postérieurement à ce délai. La vente n’ayant pas été réalisée, le bail s’est trouvé résilié de plein droit au 31 janvier 2025 par l’effet du congé.

Madame [B] [E] est donc occupante sans droit ni titre depuis le 31 janvier 2025 minuit. Il convient en conséquence d’ordonner son expulsion, ainsi que celle de tout occupant de son chef du logement donné à bail situé à [Adresse 7].

Elle sera en outre condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation correspondant au dernier loyer indexé assorti de la provision sur charges soit 525,00 à compter du 1er février 2025 jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la décision.

Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions des articles L 433-1 et et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

L’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution dispose que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation. Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Conformément à l’article L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution, la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

Madame [B] [E] sollicite l’octroi d’un délai pour quitter les lieux de six mois auquel Monsieur [L] [W] est opposé.

Elle expose avoir toujours réglé son loyer depuis son entrée dans les lieux et qu’elle n’est débitrice d’aucune dette de loyers. Elle énonce ne pas avoir pu réaliser des recherches pour se reloger dans le parc privé compte tenu des garanties exigées par les agences immobilières lesquelles étaient trop élevées au regard de sa situation financière, dès lors qu’elle ne percevait que le revenu de solidarité active jusqu’au mois de juin 2025. Elle justifie en effet avoir perçu cette prestation jusqu’au mois de juin 2025 en produisant l’attestation de paiement de la caisse d’allocations familiales. Néanmoins, elle affirme désormais être en mesure de trouver un logement puisqu’elle bénéficie depuis le mois de juillet 2025 d’un poste au sein de l’entreprise TRANSDEV pour lequel elle perçoit un salaire net mensuel variant entre 2 018,93 euros et 2 208,03 euros, comme l’en attestent ses bulletins de paie des mois de juillet, août et septembre 2025 qu’elle produit.

En l’espèce, si Madame [B] [E] énonce que ce nouvel emploi devrait lui permettre de trouver un nouveau logement, il lui sera fait observer qu’elle ne justifie ni même n’allègue avoir réalisé des démarches en vue de son relogement depuis sa prise en poste en juillet 2025, soit il y a presque cinq mois. Par ailleurs, il sera relevé que Madame [B] [E] justifie avoir réalisé seulement une démarche en vue de se reloger : une demande de logement locatif social, déposée en février 2024 et renouvelée en janvier 2025.

Il sera également fait observer à Madame [B] [E] qu’elle a déjà bénéficié d’un large délai pour quitter les lieux et rechercher un nouveau logement, puisque son contrat de bail s’est trouvé résilié le 31 janvier 2025.

Dans de telles circonstances, aucun délai pour quitter les lieux ne saurait être accordé à Madame [B] [E] qui bénéficiera en tout état de cause en application de l’article L. 412-1 du même code, d’un délai de deux mois suivant la délivrance du commandement d’avoir à quitter les lieux.

En considération de ce qui précède, la demande de Madame [B] [E] de délai pour quitter les lieux sera rejetée.

Sur les dépens de l’instance et l’article 700 du code de procédure civile

Madame [B] [E], qui succombe, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance conformément à l’article 696 du code de procédure civile, et à payer à Monsieur [L] [W] une somme de 700,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire, sauf si le juge ou la loi en dispose autrement.

En l’espèce, aucun élément ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort, publiquement par mise à disposition au greffe :

DECLARE valide le congé pour vendre délivré par Monsieur [L] [W] à Madame [B] [E] le 5 juin 2024,

CONSTATE la résiliation du bail en date du 9 décembre 2009, à effet au 31 janvier 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [B] [E] de libérer les lieux occupés sis à [Adresse 7] et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [B] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [L] [W] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions des articles R 433-1 et L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [B] [E] à payer à Monsieur [L] [W] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du dernier loyer indexé appelé assorti de la provision pour charges locatives, à la date de la résiliation, soit d’un montant de 525,00 euros par mois, à compter du 1er février 2025 jusqu’à complète libération des lieux par la remise des clés au bailleur et dit que les sommes échues porteront intérêts au taux légal à compter de la décision ;

REJETTE la demande de délais pour quitter les lieux de Madame [B] [E] ;

CONDAMNE Madame [B] [E] à payer à Monsieur [L] [W] la somme de 700,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur Madame [B] [E] aux entiers dépens en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,